Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2009 г. N 06АП-1426/2009

г. Хабаровск

07 мая 2009 г.

N 06АП-1426/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2009.

В полном объеме постановление изготовлено 07.05.2009

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Кустовой Т.С., Малышевой Л.Г.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Ракиновой Е.Н.

при участии в судебном заседании:

от ответчиков:

от ООО "СВХ-Порт" - Чуб В.Г., доверенность от 01.12.2008

от ЗАО "Торговый порт Благовещенск" - Кузьмин П.М., доверенность от 17.02.2009 N 1/1

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества "Торговый порт Благовещенск"

на решение от 27 марта 2009 года

по делу N А04-407/2009

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Фадеевым С.М.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области, Восточно-Сибирской транспортной прокуратуры

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, закрытому акционерному обществу "Торговый порт Благовещенск", обществу с ограниченной ответственностью "СВХ-Порт"

о признании договоров недействительными

третьи лица администрация города Благовещенска, Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области (далее - Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Амурской области к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - Комитет), закрытому акционерному обществу "Торговый порт Благовещенск", обществу с ограниченной ответственностью "СВХ-Порт" с иском, в котором просило:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 15.10.2007 N 1486 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:01:130082:0009, площадью 40 174 кв.м, расположенного по адресу: г.Благовещенск, ул.Лазо, 1, из категории земель населенных пунктов, предназначенного для административно-производственной территории порта;

- признать недействительным (ничтожным) договор субаренды от 20.11.2007 N 07/01, заключенный между ЗАО "Торговый порт Благовещенск" и ООО "СВХ-Порт" в отношении части земельного участка, переданного по вышеуказанному договору аренды, площадью 7 120 кв.м.

Иск принят к производству арбитражного суда определением от 06.02.2009.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области (определение от 06.02.2009), администрация города Благовещенска (определение от 24.02.2009).

Определением от 17.02.2009 в рамках другого дела арбитражный суд принял к производству исковое заявление первого заместителя Восточно-Сибирского транспортного прокурора к Комитету и ЗАО "Торговый порт Благовещенск", с привлечением Теруправления в качестве третьего лица без самостоятельных требований, о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды от 15.10.2007 N 1486 земельного участка с кадастровым номером 28:01:130082:0009, площадью 40 174 кв.м, расположенного по адресу: г.Благовещенск, ул.Лазо, 1.

Указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу N а04-407/2009.

Решением от 27.03.2009 договор аренды земельного участка от 15.10.2007 N 1486 и договор субаренды земельного участка от 20.11.2007 N 07/01 признаны недействительными (ничтожными).

На решение поданы две апелляционные жалобы - от ЗАО "Торговый порт Благовещенск" и от ООО "СВХ-Порт".

ЗАО "Торговый порт Благовещенск" в своей жалобе просит решение от 27.03.2009 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование ссылается на фактические обстоятельства дела. Полагает верно установленным то, что на спорном участке земли расположены пять объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности. При этом не соглашается с выводом о неприменении постановления мэра города Благовещенска от 25.09.2007 N 2908, на основании которого заключен договор аренды. Считает, что арендодатель имел полномочия распоряжаться земельным участком, находящимся в момент заключения сделки в собственности Российской Федерации, а в этой связи не мог нарушить права собственника.

ООО "СВХ-Порт" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. Считает предоставление в аренду спорного земельного участка правомерным, поскольку предоставление состоялось на основании постановления мэра города Благовещенска, которое не отменено и не признано недействительным. Отмечает, что действующее на момент заключения договора аренды законодательство не содержало норм, безусловно относящих весь спорный участок к федеральной собственности. Считает, что из совокупности норм - ст. ст. 3, 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) полномочием по распоряжению спорным участком, который на момент распоряжения им являлся неразграниченным, обладал орган местного самоуправления. Сообщает, что право федеральной собственности на спорный участок зарегистрировано 14.12.2007, то есть после заключения договора аренды, а значит регистрация не влечет недействительности договора. Настаивает на том, что спорный участок предоставлен в аренду полномочным органом, оснований для признания договора недействительным нет. Факт отсутствия межевания внутри участка также считает подтверждением своей позиции, поскольку незанятые федеральными объектами территории находились до 14.12.2007 (момент регистрации права федеральной собственности на землю) в неразграниченной собственности. Считает необходимым учитывать, что получение ЗАО "Торговый порт Благовещенск" земельного участка в аренду является реализацией преимущественного права постоянного (бессрочного) пользования на землю (п.2 ст.3 Закона N 137-ФЗ).

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Торговый порт Благовещенск" считает решение подлежащим отмене. Указывает на то, что суд, сделав вывод о том, что Администрация и Комитет не имели полномочий на распоряжение спорным земельным участком, не исследовал вопрос о нарушении прав и восстановлении положения истца, существовавшего до нарушения. Считает, что несоответствие постановления мэра г.Благовещенска от 25.09.2007 N 2908 (на основании которого заключен договор) закону и нарушении прав истца данным актом не может быть предметом рассмотрения и оценки в данном деле, поскольку законность ненормативного акта может быть проверена только по заявлению лица, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены; истцом таких требований не заявлялось.

Теруправление в отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Торговый порт Благовещенск" просит оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения. Считает, что земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, право федеральной собственности на которые возникло до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и потому действительно при отсутствии государственной регистрации, является разграниченным в силу ст.3.1 Закона N 137-ФЗ (вступил в силу с 01.07.2006) - относится к федеральной собственности. Полагает, что Администрация не вправе была распоряжаться этим земельным участком, а потому постановление мэра города Благовещенска от 25.09.2007 N 2908 также противоречит закону и нарушает права собственника земельного участка - Российской Федерации. Также отмечает, что названное постановление само по себе не влияет на существо оспариваемой сделки, не порождает какие-либо права и обязанности сторон по договору.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ЗАО "Торговый порт Благовещенск" и ООО "СВХ-Порт" привели доводы, соответствующие текстам своих апелляционных жалоб. От других лиц, участвующих в деле и извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не явились. При этом от Теруправления поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя (изложено в отзыве на апелляционную жалобу).

Проверив законность решения, учитывая доводы апелляционных жалоб, отзывов на жалобу и выступлений представителей ответчиков, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Установлено, что постановлением мэра города Благовещенска от 26.11.2001 N 2887 ЗАО "Торговый порт Благовещенск" утверждены границы земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, в том числе участок 5/3 в квартале 82 архитектурно-исторического района под административно-производственную территорию порта.

Право постоянного(бессрочного ) пользования на земельный участок площадью 40 174 кв.м с кадастровым номером 28:01:130082:0009 и адресом: ул.Лазо,1 в г.Благовещенске Амурской обл. зарегистрировано за ЗАО "Торговый порт Благовещенск", что отражено в кадастровом плане земельного участка от 17.07.2007.

Постановление мэра г.Благовещенска от 25.09.2007 N 2908 по заявлению ЗАО "Торговый порт Благовещенск" прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 40 174 кв.м с кадастровым номером 28:01:130082:0009; этот участок предоставлен указанному обществу в аренду сроком на 25 лет.

Во исполнение данного постановления 15.10.2007 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "Торговый порт Благовещенск" заключен договор аренды земельного участка N 1486, который зарегистрирован в установленном порядке 15.10.2007.

20.11.2007 ЗАО "Торговый порт Благовещенск" (арендодатель) и ООО "СВХ-Порт" (субарендатор) заключили договор N 07/01 субаренды части вышеуказанного земельного участка, определив площадь передаваемого в субаренду участка в размере 7 120 кв.м (5 120 кв.м под хранение товаров и автотранспортных средств, 2 000 кв.м под прилегающую территорию для проведения таможенных операций). Срок действия договора - 5 лет (до 20.11.2012); договор зарегистрирован в установленном порядке 29.11.2007.

14.12.2007 на земельный участок с кадастровым номером 28:01:130082:0009, для административно-производственной территории, общей площадью 40 174 кв.м, с адресом: Амурская обл., г.Благовещенск, ул.Лазо,1 зарегистрировано право собственности Российской Федерации, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации прав.

На указанном земельном участке расположен ряд объектов недвижимости, что отражено на листе N 3 кадастрового плана от 26.11.2007 (т.1 л.д.145). На эти объекты 29.10.2007 зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается представленными в деле свидетельствами о государственной регистрации прав (т.1 л.д. 39-43).

Также на этом участке расположено нежилое здание - административно-бытовой корпус общей площадью 1 891,8 кв.м с месторасположением: г.Благовещенск, ул.Лазо,1, литер АА, собственником которого является ЗАО "Торговый порт Благовещенск". Указанное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.07.2000 (т.1 л.д.29).

Истцы, считая договор аренды от 20.11.2007 N 07/01 при таких обстоятельствах недействительным, а Теруправление настаивая при этом на недействительности и договора субаренды, обратились в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В рамках настоящего дела на предмет соответствия закону подлежат договоры аренды земельного участка и субаренды части этого участка.

В п.1 ч.1 ст.1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п.1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Согласно п.2 ст.3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

При названных условиях переоформление прав на земельный участок субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка или приобретение права аренды.

Как установлено выше, на момент заключения договора от 20.11.2007 N 07/01 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ЗАО "Торговый порт Благовещенск" (субъекту права постоянного (бессрочного) пользования, подлежащего переоформлению), а также ему не принадлежащие.

В этой связи предоставление в аренду всего земельного участка, без проведения межевания с целью определения границ землепользования собственников недвижимости, нарушает права третьих лиц, а потому незаконно.

Следовательно, имеются основания для удовлетворения иска о признании договора аренды недействительным (ничтожным).

В этой связи, поскольку недействительный договор не влечет правовых последствий (п.1 ст.167 ГК РФ), а также учитывая положения ст.608 ГК РФ, договор субаренды также недействителен (ничтожен).

При изложенном оснований для удовлетворения апелляционных жалоб нет. Решение отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27 марта 2009 года по делу N А04-407/2009 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

Т.С. Кустова Л.Г. Малышева