Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2009 г. N 06АП-1545/2009

г. Хабаровск

10 июня 2009 г.

N 06АП-1545/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09.06.2009. Полный текст постановления изготовлен 10.06.2009.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Малышевой Л.Г., Козловой Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились;

от ответчика: не явились

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юность-2"

на решение от 27 февраля 2009 года по делу N А04-4896/08-7/249 Арбитражного суда Амурской области,

принятого судьей Заноза Н.С.

по иску Муниципального учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Тынды

к обществу с ограниченной ответственностью "Юность-2"

о расторжении договора, возврате имущества, взыскании 6 150 165, 02 руб.

установил: Муниципальное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Тынды (далее - МУ КУМИ г. Тынды, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юность-2" (далее - ООО "Юность-2", ответчик) о расторжении договора аренды муниципального помещения N 16 от 01.01.2007, заключенного сторонами, обязании ответчика освободить (выселении) административное здание по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня, 57, общей площадью 4894, 40 руб. и нежилое здание по адресу: г. Тында, ул. Мохортова, 6, общей площадью 6983 кв.м. и передать их по акту приема-передачи истцу, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору N 16 от 01.01.2007 в размере 5 700 698, 39 руб., взыскании пени, образовавшейся в результате нарушения сроков платежей по договору N 16 от 01.01.2007, в сумме 449 466, 63 руб.

До принятия судебного акта по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнял исковые требования, последним уточнением просил расторгнуть договор аренды муниципального помещения N 16 от 01.01.2007, обязать ответчика освободить (выселить) ответчика из административного здания по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня д. 57, общей площадью 1195, 83 кв.м. (полезной площадью - 923,7 кв.м.) помещения по техническому паспорту: (1 этаж) N 2, 3, 4, 12, 13, 15, 16ч, 17, 18, 19, 20, 24, 28, 29, 54 - 256,8 кв.м.; (2 этаж) 10, 16, 18, 19, 20, 21, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 39 - 195, 6 кв.м.; (3 этаж) 16, 17, 18, 22, 28, 30, 32, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 49 - 187,6 кв.м.; (4 этаж) 7, 8, 9, 32, 38 - 63,0 кв.м.; (5 этаж) 2, 4, 5, 6, 16, 17, 18, 27, 37 - 136,2 кв.м.; (подвал) 2, 3, 4, 6 - 84,5 кв.м. и нежилого здания по адресу: г. Тында, ул. Мохортова, д. 6 общей площадью 6983 кв.м. и передать их истцу по акту приема-передачи, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору N 16 от 01.10.2007 за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2008 г. в сумме 7 035 753, 99 руб., взыскать с ответчика в пользу истца пени, образовавшуюся в результате срывов сроков платежей по договору аренды N 16 о 01.01.2007 г. в размере 749 178, 30 руб. за период с 01.06.2007 по 31.12.2008.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 27.02.2009 с ООО "Юность-2" в пользу МУ КУМИ г. Тынды взыскана задолженность АО арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.12.2008 в сумме 7 015 753, 99 руб., пени за период с 01.06.2007 по 31.12.2008 в сумме 500 000 руб. с учетом ее уменьшения на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Требования о расторжении договора аренды от 01.01.2007 N 16, обязании освободить (выселить) ответчика из административного здания по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня, 57, общей площадью 1195, 83 руб. (полезной площадью - 923, 7 кв.м.) помещения по техническому паспорту: (1 этаж) N 2, 3, 4, 12, 13, 15, 16ч, 17, 18, 19, 20, 24, 28, 29, 54 - 256,8 кв.м.; (2 этаж) 10, 16, 18, 19, 20, 21, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 39 - 195, 6 кв.м.; (3 этаж) 16, 17, 18, 22, 28, 30, 32, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 49 - 187,6 кв.м.; (4 этаж) 7, 8, 9, 32, 38 - 63,0 кв.м.; ( 5 этаж) 2, 4, 5, 6, 16, 17, 18, 27, 37 - 136,2 кв.м.; (подвал) 2, 3, 4, 6 - 84,5 кв.м. и нежилого здания по адресу: г. Тында, ул. Мохортова, д. 6 общей площадью 6 983,00 кв.м. и передать их истцу по акту приема-передачи, оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Юность-2" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 27.02.2009 в части определения пени за период с 01.06.2007 по 31.12.2008, а также взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя ответчика и принять новое решение. В обоснование доводов жалобы ссылается, что уменьшение пени до суммы 500 000 руб. незаконно и необоснованно, поскольку иск в части расторжения договора от 01.01.2007 оставлен без рассмотрения, несоблюдение претензионного порядка со стороны истца привело к увеличению размера пени. Реальная стоимость заявленных расходов на оплату услуг представителя ответчика равна 31 100 руб., суд не учел, что договор юридических услуг заключен с юридическим лицом ООО "Защита права", а не с физическим лицом - Мкртчяном М.Р. Суд не вправе произвольно уменьшать размер взыскиваемых расходов.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.

Представитель ответчика в заседание суда не явился, о времени и месте рассмотрения жалобы уведомлен надлежащим образом, направил в суд отзыв, которым просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ходатайствовал о рассмотрении жалобы в свое отсутствие.

Жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, по договору аренды муниципального имущества N 16 от 01.01.2007, актам передачи МУ КУМИ г. Тынды (арендодатель) передал ООО "Юность-2" (арендатор) во временное владение и пользование без права последующего выкупа муниципальное имущество: административное здание по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня, 57, общей площадью 4894, 40 кв.м., в т.ч. полезной площадью 3780,61 кв.м., балансовой стоимостью 57 428 596 руб. ("Объект N1"). Целевое использование "Объекта N1" - для предоставления помещений под следующие виды деятельности: розничную торговлю, офисы, кафе, аптечную деятельность, бытовое обслуживание, на 1,2,3,4,5, этажах здания и в подвале здания (по техническому паспорту), согласно Приложению N 1, которое является актом приема - передачи к настоящему договору и его неотъемлемой частью. Одновременно с передачей "Объекта N1" в аренду, передается право пользования земельным участком на период с 01.01.2007 до 20.02.2007, а с 20.02.2007 земельный участок с кадастровым номером 28:06:011205:0039 по ул. Красная Пресня, 57, площадью 3637, 21 кв.м., необходимым для его эксплуатации; нежилое здание по адресу: г. Тында, ул. Мохортова,6, общей площадью 6983,0 кв.м., в т.ч. полезной площадью 6351, 6 кв.м., балансовой стоимостью 27 391 194 руб. ("Объект N2"). Целевое использование "Объекта N2" предназначено под оказание бытовых услуг населению. Помещения свободные от основного вида деятельности "Объекта-2" могут быть предоставлены под следующие виды деятельности: офисы, кафе, мед. Услуги, бытовое обслуживание, склады производство продукции, розничная торговля, на 1,2,3, этажах здания и подвале здания (по техническому паспорту), согласно приложению N 2, которое является актом приема - передачи к настоящему договору и его неотъемлемой частью. Одновременно с передачей "Объекта N2" в аренду, передается право пользования земельным участком на период с 01.01.2007 до 20.02.2007, а с 20.02.2007 земельный участок с кадастровым номером 28:06:011304:0030 по ул. Мохортова, 6, площадью 6036, 19 кв.м., необходимым для его эксплуатации (пункт 1.1).

На основании пунктов 5.1-5.4 договора размер арендной платы за весь период действия договора аренды на момент заключения договора в ценах 2007 года составляет 21 577 096, 80 руб., в том числе НДС 3 883 877, 42 руб. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями, и составляет 599 363, 8 руб., в том числе НДС в сумме 91 428, 87 руб. Арендная плата в сумме 507 934, 93 руб. перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 1 числа предыдущего месяца, платежным поручением. Налог на добавленную стоимость в сумме 91 428, 87 руб. перечисляется арендатором самостоятельно одновременно с перечисленной арендной платой на расчетный счет.

Срок действия договора аренды с 01.01.2007 до 31.12.2009 (пункт 3.1).

Договор аренды от 01.01.2007 зарегистрирован в УФРС по Амурской области 22.05.2007 за N регистрации 28-25-09/024/2007-367, о чем свидетельствует регистрационная отметка на договоре.

Зарегистрированными надлежащим образом дополнительными соглашениями от 03.08.2007, от 01.12.2007, от 01.01.2008, от 04.02.2008, от 01.05.2008, от 10.10.2008 в основной договор от 01.01.2007 вносились изменения в части изменения количества передаваемых помещений, размера арендной платы.

На основании дополнительного соглашения от 04.02.2008 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями и составляет с 01.01.2007 - 527 471, 33 руб., в том числе НДС - 80 462, 30 руб. Правоотношения по дополнительному соглашению вступают в силу и становятся обязательными с 01.01.2007.

Дополнительным соглашением от 10.10.2008 предусмотрено, что с 01.03.2008 размер ежемесячной арендной платы по договору составляет 374 395, 42 руб. и НДС в сумме 67 391, 18 руб.; за май 2008 года арендная плата в сумме 364 253, 80 руб. и НДС в сумме 65 565, 68 руб.; с 01.06.2008 арендная плата в сумме 355 862, 14 руб. и НДС в сумме 64 055, 19 руб.; за сентябрь 2008 года арендная плата в сумме 330 734, 73 руб. и НДС в сумме 59 532, 25 руб.; с 01.10.2008 арендная плата в сумме 323 087, 26 руб. и НДС в сумме 58 155, 71 руб.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "Юность-2" обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 01.01.2007 N 16, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 614 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ обстоятельства дела, условия договора от 01.01.2007 с учетом всех заключенных дополнительных соглашений в части установления арендной платы, сумм осуществленных платежей (платежные поручения - т.1 л.д. 121-150, т.2 л.д. 1-5), табличный расчет арендной задолженности, апелляционный суд приходит к выводу о правильности начисления ответчику основного долга за период с 01.01.2007 по 31.12.2008 в размере 7 015 753, 99 руб.

В остальной части иска о взыскании основного долга обоснованно отказано, поскольку истцом не учтены оплаты, проведенные ООО "Юность-2", в размере 20 000 руб.

В части требований о расторжении договора аренды от 01.01.2007 N 16 по причине ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы и выселении ответчика из занимаемых им помещений суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об оставлении иска в этой части без рассмотрения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ предусматривает возможность по требованию арендодателя досрочно расторжения судом договора аренды в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку МУ КУМИ г. Тынды в нарушение статей 65, 66 АПК РФ не представил надлежащих доказательств обращения в досудебном порядке к ООО "Юность-2" в целях урегулирования спора с письменным предупреждением, исковые требования о расторжении договора от 01.01.2007 и освобождении занимаемых помещений подлежат оставлению без рассмотрения.

Имеющиеся в деле письма обоснованно не приняты в качестве доказательств получения ответчиком предупреждения, поскольку вручены ненадлежащим лицам (письма N 336 от 26.03.2007, N 1063 от 21.08.2007, N 736 от 17.06.2008, N 1025 от 06.08.2007), письмо N 1108 от 15.08.2008 вручено директору ООО "Юность-2" Новак Ю.П. после обращения истца в Арбитражный суд Амурской области с настоящим иском.

В указанной части решение суда от 27.02.2009 ООО "Юность-2" не обжалуется, с учетом установленных выше обстоятельств суд находит решение в этой части подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ стороны договора имеют право установить неустойку, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При этом если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. При наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

Пунктом 5.5 договора от 01.01.2007 предусмотрена пеня за неуплату арендных платежей в размере 0,03 % от просроченной арендной платы за каждый день просрочки. Днем уплаты считается день зачисления платежа на расчетный счет арендодателя. Период, не облагаемый пеней - до 01.06.2007 (пункт 8.2).

Проверив расчет пени, осуществленный судом первой инстанции, апелляционный суд находит его правильными, исходя из периода просрочки с 01.06.2007 по 31.12.2008, установленных договором сроков осуществления арендных платежей, внесения ответчиком частичной оплаты, и с учетом заявленной суммы неустойки составляет 749 178, 30 руб.

Между тем, установив явную несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком по договору от 01.01.2007, размеру действовавших в период просрочки ставок рефинансирования, установленных Центральным Банком РФ, суд обоснованно уменьшил размере неустойки до 500 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы в данной части не обоснованны надлежащим образом.

Ссылка ответчика на то, что увеличение размера неустойки образовалось в результате несоблюдения истцом досудебного порядка разрешения спора, отклоняется. Обязанность по внесению арендной платы установлена статьей 614 ГК РФ, договором от 01.01.2007 и не обусловлена предъявлением арендатору претензии об ее оплате и последующим обращением в суд с требованием о взыскании существующей задолженности. Кроме того, ГК РФ не устанавливает обязательного досудебного (претензионного) порядка обращения в суд с таким иском. Оставление судом иска о расторжении договора от 01.01.2007, выселении ответчика не связано с требованием о взыскании договорной пени за просрочку внесения арендной платы.

В части распределения судом расходов на участие в деле представителя ООО "Юность-2" доводы жалобы также отклоняются.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно частям 1,2 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Исходя из первоначально заявленного МУ КУМИ г. Тынды основного долга и пени на общую сумму 7 784 931, 30 руб. и признания обоснованной ко взысканию с ответчика суммы без учета уменьшения судом размера неустойки 7 764 931, 30 руб., размера понесенных ООО "Юность-2" затрат на представителя 32 100 руб. (выписка по расчетному счету) судом первой инстанции правомерно взысканы расходы на оплату услуг представителя с МУ КУМИ г. Тынды в пользу ответчика в размере 82, 47 руб.

Ссылки заявителя жалобы о нарушении судом принципа разумного взыскания понесенных затрат на представителя отклоняются, поскольку суд обоснованно руководствовался положениями статьи 110 АПК РФ о пропорциональном распределении расходов с учетом частичного удовлетворения иска.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права влекущим отмену решения не установлено, поэтому жалоба отклоняется.

Госпошлина по апелляционной жалобе на основании статьи 110 АПК РФ возлагается на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 27.02.2009 по делу N А04-4896/08-7/249 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

И.В.Иноземцев

Судьи

Л.Г.Малышева Т.Д.Козлова