Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2008 г. N 08АП-3155/2007

город Омск

21 января 2008 г.

Дело N А46-5851/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.П.

судей Гергель М.В., Зориной О.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3155/2007) Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 17 октября 2007 года, принятое по делу N А46-5851/2007 (судья Шарова Н.А.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Урожайное" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области при участии третьих лиц открытого акционерного общества "Россельхозбанк", общества с ограниченной ответственностью "Дельта-Трейд" о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и возложении обязанности зарегистрировать переход права,

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области - Шадрина Е.В. по дов. б/н от 28.12.2007, удост. ТО N 033407 от 26.10.2006 до 26.10.2010;

от ООО "Урожайное" - Капутина О.А по дов. N 3 от 02.07.2007 (один год), паспорт 5204 875047 выдан УВД N1 ЦАО г. Омска 30.01.2004;

от ОАО "Россельхозбанк" - не явился, извещено;

от конкурсного управляющего ООО "Дельта-Трейд" Мунша В.В. - Мунш Е.А. по дов. б/н от 06.12.2007 (один год), паспорт 5202 863636 выдан УВД ОАО г. Омска 26.03.2002;

от конкурсного управляющего ИП Новожиловой Н.Д. Киселевского К.В. - полномочия представителя не подтверждены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Урожайное" (далее по тексту ООО "Урожайное" или заявитель) обратилось в суд заявлением о признании незаконным изложенный в сообщении от 24.05.2007 года (исх. 24-25-19/281) отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области в государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Урожайное" и права собственности ООО "Урожайное" на недвижимое имущество - двухэтажный кирпичный пристрой к зданию магазина мини-рынка, площадью 797 кв.м., литера А1, расположенный по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, д. 42 "А"; земельный участок площадью 813 кв.м. с кадастровым номером 55:26:31 01 24:0022, предоставленный под производственные нужды, расположенный на землях поселений по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, д. 42 "А", а также обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности ООО "Урожайное" на указанное недвижимое имущество.

Определением Арбитражного суда Омской области от 16.08.2007 года по делу в качестве третьих лиц были привлечены ООО "Дельта-Трейд" и ОАО "Россельхозбанк".

Решением Арбитражного суда Омской области от 17 октября 2007 года по делу N А46-5851/2007 требования ООО "Урожайное" были удовлетворены. Суд признал незаконным, изложенный в сообщении от 24.05.2007 года исх. N 24-25-19/281 отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области в государственной регистрации перехода к "ООО "Урожайное" права собственности на недвижимое имущество - двухэтажный кирпичный пристрой к зданию магазина мини-рынка, площадью 797 кв.м., литера А1, расположенный по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, д. 42 "А": земельный участок площадью 813 кв.м. с кадастровым номером 55:26:31 01 24:0022, предоставленный под производственные нужды, расположенный на землях поселений по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, д. 42 "А", а также обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "Урожайное" на указанное недвижимое имущество.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее по тексту ФРС или Управление) обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

При этом в жалобе указывает, что в ходе правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, было установлено, что отчуждаемые по договору купли-продажи от 12.02.2007 года объекты недвижимого имущества являлись предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости). Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит запись об ипотеке, а в соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, лишь с согласия залогодержателя.

В нарушение требований указанной нормы, в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи от 12.02.2007 года отсутствуют сведения об обременении прав собственника отчуждаемого недвижимого имущества залогом, напротив, из пункта 1.3. договора купли-продажи от 12.02.2007 года следует, что продаваемое имущество никому не продано, не заложено, под запрещением (арестом) не состоит, что не соответствует действительности.

Заявитель жалобы ссылается на то, что исходя из толкования статей 349, 350, 352, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что положения п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются только на случаи реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), а при продаже заложенного имущества с публичных торгов, в иных случаях право залога сохраняется.

Поскольку на момент государственной регистрации регистрирующему органу не было известно о переходе прав залогодержателя к третьему лицу в соответствии со ст. 365 Гражданского кодекса Российской Федерации, то, принимая во внимание п. 2 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в решении о приостановлении государственной регистрации заявителям было предложено представить документы о получении согласия залогодержателя на совершение договора купли-продажи от 12.02.2007 года, а также указать в договоре условие о нахождении имущества в залоге.

Вывод суда первой инстанции о возможности государственной регистрации с сохранением залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу в результате возмездного отчуждения, несостоятелен, ввиду несоблюдения заявителем порядка государственной регистрации, предусматривающего включение в правоустанавливающий документ определенных условий, ограничивающих права продавца, а также получение согласия залогодержателя на совершение вышеуказанной сделки в соответствии с договором об ипотеке.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Урожайное" просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что довод УФРС о наличии или отсутствии в договоре купли-продажи сведений об обременении имущества залогом не связан с п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке".

Указывает на то, что в соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что в регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Таким образом, в указанном случае регистрирующему органу предоставлено право, а не вменена обязанность отказать в регистрации.

Считает, что довод подателя жалобы о том, что на государственную регистрацию заявителями не были предоставлены документы, свидетельствующие о наличии удовлетворенных требований залогодержателя в результате реализации заложенного имущества с публичных торгов, в рассматриваемом случае несостоятельным и не может влиять на решение регистрирующего органа зарегистрировать переход права собственности или отказать в регистрации.

По мнению ООО "Урожайное" предоставление на государственную регистрацию перехода права собственности документов, свидетельствующих о смене залогодержателя, не могло повлиять на решение регистрирующего органа об отказе произвести государственную регистрацию.

Конкурный управляющий индивидуального предпринимателя Новожиловой Н.Д. Киселевский К.В. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, жалобу без удовлетворения.

При этом в жалобе указывает, что конкурсный управляющий, руководствуясь нормами Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" произвел инвентаризацию имущества должника, его оценку и, в соответствии с регламентом торгов провел открытые торги. Победителем торгов стало ООО "Урожайное". На основании протокола итогов торгов от 12.02.2007 года был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: двухэтажный кирпичный пристрой к зданию магазина мини-рынка площадью 797,90 кв.м., инвентарный номер 1491, литера А1, расположенный по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, 42 "А" и земельный участок площадью 813 кв.м. кадастровый номер 55:26:31 01 24:0022, предоставленный под производственные нужды, расположенный на землях поселений по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ланина, 42 "А".

Указывает на несогласие с доводом подателя жалобы о том, что обязанность включать в договор сведения об обременении прав собственника отчуждаемого недвижимого имущества залогом обусловлена требованием п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено лишь с согласия залогодержателя. По мнению конкурсного управляющего, включение в договор купли-продажи сведений о наличии обременения не является согласием залогодержателя на продажу заложенного имущества. Кроме того, статья 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также "Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не обязывают, а рекомендуют отказывать в государственной регистрации в определенных случаях, следовательно, при принятии решения о государственной регистрации или об отказе в ней, нужно учитывать конкретные обстоятельства дела.

Также конкурсный управляющий указывает, что на дату продажи имущества с торгов в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержались сведения об обременении в пользу ОАО "Россельхозбанк" по договору ипотеки от 20.05.2005 года N 0509/122-7. Фактически банк залогодержателем не являлся, поскольку право требования по кредитному договору с ООО "Комфорт", обеспеченному залогом указанной выше недвижимости, было передано ООО "Дельта-Трейд" в соответствии с соглашением от 31.07.2006 года. В связи с чем, ОАО "Россельхозбанк" требование о включении в реестр требований кредиторов индивидуального предпринимателя Новожиловой Н.Д. не предъявлялось, а ООО "Дельта-Трейд" определением Арбитражного суда Омской области от 12.04.2007 года по делу NА46-19533/2006 в установлении требования, как обеспеченного залогом имущества отказано. Суд апелляционной инстанции постановлением от 22.06.2007 года подтвердил законность указанного судебного акта первой инстанции, принимая во внимание тот факт, что требование залогодержателя по отношению к индивидуальному предпринимателю Новожиловой Н.Д. не являлось денежным. Залогодержатель недвижимого имущества с требованием об обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке не обращался, изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с заключением соглашения об уступке прав требования не вносил.

В судебном заседании представитель ФРС поддержала доводы жалобы, просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Урожайное" поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "Дельта-Трейд" просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 12 февраля 2007 года проведены торги по продаже имущества индивидуального предпринимателя Новожиловой Н.Д., признанной банкротом на основании решения Арбитражного суда Омской области от 01.08.2006 года. На торгах было реализовано имущество, принадлежащее должнику: двухэтажный кирпичный пристрой к зданию магазина мини-рынка, площадью 797 кв.м., литера А1, расположенный по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, 42 "А"; земельный участок площадью 813 кв.м с кадастровым номером 55:26:31 01 24:0022, предоставленный под производственные нужды, расположенный на землях поселений по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, 42 "А".

Победителем торгов по продаже имущества признано ООО "Урожайное", на основании протокола торгов от 12.02.2007 года заключен договор купли-продажи от 12.02.2007 года.

ООО "Урожайное" и конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Новожиловой Н.Д. Киселевский К.В. обратились в Таврический отдел УФРС России по Омской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности и права собственности на вышеуказанный объект недвижимости к ООО "Урожайное".

Управлением ФРС по Омской области в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности ООО "Урожайное" на спорное недвижимое имущество было отказано.

Считая, что данный отказ является незаконным, ООО "Урожайное" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что в нарушение требований действующего законодательства в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2007 года отсутствуют сведения об обременении прав собственника отчуждаемого недвижимого имуществом залогом, между тем, как предмет договора купли-продажи является предметом по договору ипотеки N 0509/122-7 от 20.05.2005 года, заключенному между Новожиловой Н.Д. и ОАО "Россельхозбанк". Кроме того, по-мнению ФРС, на государственную регистрацию не были представлены документы, позволяющие сделать вывод о прекращении ипотеки.

Правомерно признавая данный отказ регистрирующего органа недействительным, арбитражный суд правильно руководствовался примененными нормами действующего законодательства, регулирующими сложившиеся по делу правоотношения.

Согласно положениям ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ник" от 21.07.1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Основания для государственной регистрации прав предусмотрены ст. 17 данного Федерального закона. В силу абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

Пункт 1 ст. 17 названного Федерального закона не предусматривает обязанности правообладателя по представлению названных в ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке" документов в качестве основания для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на публичных торгах.

Удовлетворяя требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и обязании зарегистрировать переход данного права, суд первой инстанции правомерно исходил из особенностей проведения в отношении продавца имущества должника процедуры конкурсного производства.

В соответствии со статьей 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 года N 127-ФЗ с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены законом о банкротстве в главе, регламентирующей осуществление конкурсного производства. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 закона о банкротстве. Из пункта 3 указанной статьи следует, что продажа предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов. Упомянутые нормы права позволяют сделать вывод о том, что при реализации путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Поскольку в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих признание проведенных торгов недействительными в установленном законом порядке, оснований считать заключенный по результатам проведения торгов договор купли-продажи недвижимого имущества не соответствующим требованиям закона не имеется.

Кроме того, одним из оснований прекращения залога в соответствии с пунктом 4 части первой статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации является продажа с публичных торгов заложенного имущества.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке согласно статье 25 Федерального закона "О залоге (ипотеке недвижимости)" не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке.

В силу п. 2 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1.

Заявитель не обращался с ФРС с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке N 0509/122-7 от 20.05.2005 года.

В силу п. 8 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке" от 16.07.98 N 102-ФЗ, регулирующей порядок проведения торгов по решению суда, договор купли-продажи, заключенный организатором публичных торгов с победителем торгов, а также протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отказывая в государственной регистрации перехода права собственности, ФРС сослалась на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", из которого следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Поскольку представленные заявителем в ФРС документы соответствуют требованиям законодательства и не имеется иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, отказ ФРС не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, отказ ФРС не обусловлен необходимостью защиты чьих-либо прав и законных интересов.

Допущенные нарушения прав заявителя подлежат устранению путем регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы России по Омской области перехода права собственности к ООО "Урожайное" на упомянутые объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах при правильном применении судом норм материального права, полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле документов и обстоятельств дела принятый по делу судебный акт является законным и обоснованным. Правовых оснований для его отмены не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины, связанные с подачей апелляционной жалобы, ввиду отказа в ее удовлетворении, возлагаются судом по правилам статьи 110 АПК РФ на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 17 октября 2007 года по делу N А46-5851/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семенова

Судьи

М.В. Гергель О.В. Зорина