Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2008 г. N 08АП-696/2007

город Омск

19 февраля 2008 г.

Дело N А46-9492/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.П.

судей Гергель М.В., Литвинцевой Л.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3185/2007) индивидуального предпринимателя Кулеватовой Рашиды Минахматовны на решение Арбитражного суда Омской области от 10 мая.2007 года по делу N А46-9492/2006 (судья Глухих А.Н.),

по иску Департамента недвижимости администрации города Омска

к индивидуальному предпринимателю Кулеватовой Рашиде Минахматовне,

о взыскании 67974 руб. 01 коп. и

выселении из занимаемого помещения

при участии в судебном заседании представителей:

индивидуального предпринимателя Кулеватовой Р.М. - паспорт 5203853761 выдан УВД КАО г. Омска 25.12.2003;

от индивидуального предпринимателя Кулеватовой Р.М. - Санина Ф.А. по дов. б/н от 28.11.2005 (три года), паспорт 5203 598676 выдан УВД N 1 ЦАО г. Омска 19.09.2003; от Департамента недвижимости администрации г. Омска - Авдошина К.В. по дов. N 04/8992 от 06.04.2007 (один год), удост. N 940 от 24.04.2007 до 15.04.2010

УСТАНОВИЛ:

Департамент недвижимости администрации города Омска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кулеватовой Рашиде Минахматовне (далее - ответчик, ИП Кулеватова Р.М.) о взыскании 55 134 рублей 00 копеек задолженности по арендной плате за просрочку возврата помещения; 7 839 рублей 29 копеек задолженности по арендной плате за период с 25.08.2004 по 07.01.2006; 5000 рублей 72 копеек пени за просрочку оплаты арендной платы; о возврате нежилого помещения путем выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения по адресу: г. Омск, п. Авиагородок, 34-Б.

Определением Арбитражного суда Омской области от 25 декабря 2006 года производство по делу N А46-9492/2006 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Омской области по делу N 5-365/05 по иску ИП Кулеватовой Р.М. к ответчикам Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области и Департаменту недвижимости Администрации г. Омска о признании недействительными правоустанавливающих документов.

Определением Арбитражного суда Омской области от 14 марта 2007 года производство по делу N А46-9492/2006 возобновлено, поскольку судебный акт по делу N 5-365/05 вступил в законную силу. Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской области от 02 февраля 2007 года решение Арбитражного суда Омской области от 30 июня 2006 года, которым в удовлетворении исковых требований ИП Кулеватовой Р.М. было отказано в полном объеме, оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП Кулеватовой Р.М. без удовлетворения.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 81 125 рублей 95 копеек, из которых 80764 рублей 07 копеек задолженность по арендной плате за период с 16.01.2005 по 30.11.2006; 361 рубль 88 копеек пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 01.07.2004 по 16.08.2004; возвратить нежилое помещение общей площадью 40,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, п. Авиагородок, 34-Б.

Кроме того, истец в судебном заседании проинформировал суд о том, что в наименование истца внесены изменения согласно постановлению Мэра г. Омска N 57-п от 16 февраля 2007 года. В связи с чем, истцом по делу следует считать Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска.

До принятия судебного акта ответчик обратился в арбитражный суд с встречным иском к истцу о признании договора аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Омск, п. Авиагородок, 34-Б, заключенным, взыскании арендной платы с 2000 года по 2004 год в сумме 35439 рублей 07 копеек, расходы по оплате технической документации в сумме 2874 рубля 52 копейки, произведенного ремонта в сумме 206108 рублей.

Определением Арбитражного суда Омско й области от 19 апреля 2007 года встречное исковое заявление ИП Кулеватовой Р.М. возвращено, поскольку между заявленными исками не имеется взаимной связи как по предмету, так и по основаниям исковых требований сторон.

Решением Арбитражного суда Омской области от 10 мая 2007 года с ИП Кулеватовой Р.М. в пользу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска взыскано 22 885 рублей 15 копеек, из которых 22 523 рубля 27 копеек задолженности по арендной плате, 361 рубль 88 копеек пени, а также в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 922 рубля 92 копеек. ИП Кулеватова Р.М. обязана освободить нежилое помещение общей площадью 40,1 кв.м, расположенное на первом этаже 5-этажного жилого дома, по адресу: г. Омск, п. Авиагородок, 34-Б. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с определением от 19.04.2007 и решением от 10.05.2007, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить указанные судебные акты.

Податель жалобы считает, что суд принял решение по уточненным исковым требованиям без участия ответчика и его представителя, чем нарушил часть 3 статьи 49 АПК РФ.

Суд не дал надлежащей оценки тому, что в договор аренды незаконно была включена спорная площадь нежилого помещения в размере 40,1 кв.м. Этот факт был установлен при назначении аукциона арендованной площади 102,1 кв.м, поэтому на аукцион выставлялось нежилое помещение площадью 62 кв.м. за минусом 40,1 кв.м.по причине отсутствия собственника на настоящее помещение, что явилось причиной требований истца о передаче ему данной площади в собственность, поскольку он построил его собственные средства с соответствующим разрешением и оформил технический паспорт за свой счет. Указывает на то, что он обязан вернуть истцу нежилое помещение, которое построил на собственные средства, и этому обстоятельству суд не дал надлежащей оценки.

Суд необоснованно применил к правоотношениям сторон статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Кроме того, указывает, что ввиду того, что нежилое помещение площадью 62 кв.м. по договору аренды было реализовано на аукционе, то с момента заключения договора купли-продажи на данную площадь договор аренды теряет силу.

Более того, у истца на спорное помещение возникло право собственности только 25 ноября 2004 года, поэтому он не имел права заключать договор аренды на помещение 40,1 кв.м.

В отношении определения о возвращении встречного искового заявления ответчика податель жалобы указывает о необоснованности принятого судебного акта, считая, что между первоначальным и встречным иском имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение привело бы к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для представления дополнительных доказательств.

Суд апелляционной инстанции, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, заявленное ходатайство представителя ответчика отклонил.

От истца на апелляционную жалобу поступил отзыв, в котором он указывает, что нежилое помещение площадью 40,1 кв.м. по адресу: г. Омск, ул. Авиагородок, 34-Б, передан в муниципальную собственность решением малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24 декабря 1992 года N 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность города Омска". Объект включен в состав муниципальной казны города Омска. В силу положений статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) К РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Департамент недвижимости произвел продажу объекта площадью 62 кв.м. ООО "Юниторг" и не заявлял требования к ответчику о возврате ему указанных помещений. Требования Департамента о возврате помещений площадью 40,1 кв.м. основаны на статье 622 ГК РФ. Департамент направил в адрес ответчика извещение об отказе от договора аренды и в материалах дела имеется письмо Омского почтамта ЦФПС Омской области, подтверждающее его получение ответчиком.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Просит обжалуемое ответчиком решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 258, 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 25.08.2003 между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска (арендодатель) и предпринимателем Кулеватовой Р.М. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 25691/7 (далее - договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу г. Омск, п. Авиагородок, 34-Б, общей площадью 102.10 кв.м.

25 августа 2003 года стороны оформили передачу нежилого помещения актом приема-передачи.

Срок действия договора сторонами согласно пункту 1.2, установлен с 25.08.2003 по 20.08.2004.

09 августа 2004 Департамент недвижимости Администрации г. Омска произвел продажу ООО "Юниторг" части нежилого помещения площадью 62 кв.м., находившейся в аренде у ответчика.

В связи с чем, начисление арендной платы истцом производилось из расчета оставшейся в муниципальной собственности площади в нежилом помещении по адресу: п. Авиагородок, 34-Б, в размере 40,1 кв.м.

Сумма арендной платы по договору аренды ежемесячно составляет 3 675 рублей 60 копеек с учетом НДС (пункт 3.2. договор аренды).

Пунктом 3.3. договора аренды предусмотрено, что арендатор вносит на счет получателя сумму в размере 3063 рубля за каждый месяц вперед с оплатой до 25 - го числа месяца, предшествующего отчетному.

Согласно пункту 2.2.3 договора аренды арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором и последующими изменениями, дополнениями к нему, а также налоги, связанные с перечислением арендной платы на нее в соответствии с действующим налоговым законодательством.

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени с просроченной суммы за каждый день просрочки (п.4.1.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.2.10 договора аренды арендатор обязуется освободить в 10-дневный срок арендуемое помещение в случае досрочного расторжения договора или прекращения договорных отношений.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, в соответствии с указанным договором аренды, ответчик обязан своевременно производить оплату арендной платы за предоставленное ему в аренду нежилое помещение.

Согласно акту сверки по состоянию на 01 июня 2005 года, ответчиком 16.08.2004 произведена оплата аренды за июль-август 2004 год в сумме 6 126 рублей, в связи с чем, допущена просрочка по внесению арендной платы за указанный период.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика пени за июль 2004 года (с 01.07.2004 по 15.08.2004) и за август 2004 года (с 01.08.2004 по 15.08.2004) в размере 361 рублей 88 копеек, начисленные истцом в соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика суммы арендной платы за пользование нежилым помещением площадью 40,1 кв.м. за период с 16.01.2005 по 30.11.2006, исходя из следующего.

Предметом рассматриваемого спора является взыскание арендной платы за период времени, когда срок действия заключенного между сторонами договора аренды истек, но ответчик продолжал пользоваться предоставленным ему в аренду нежилым помещением, а также обязание ответчика освободить это помещение ввиду прекращения договорных отношений.

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как усматривается из материалов дела, срок действия договора аренды истек 20 августа 2004 года.

После истечения указанного срока ответчик продолжал пользоваться предоставленным ему в аренду нежилым помещением и истец не возражал против такого пользования.

Следовательно, договор аренды, заключенный между сторонами считается заключенным на неопределенный срок.

Исходя из положений статьи 610 ГК РФ по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

07 октября 2004 года истец, направив ответчику извещение исх. N 05-01/21610, предупредил его о расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения настоящего извещения.

Доказательством получения ответчиком данного извещения 15 октября 2004 года является имеющаяся в материалах дела справка Филиала ФГУП "Почта России" Омского почтамта УФПС Омской области N 10-03/273 от 18.05.2005.

Следовательно, договор аренды прекратил свое действие с 15.01.2005.

Поэтому у ответчика в силу статей 614, 622 ГК РФ возникла обязанность оплатить арендную плату за фактическое использование арендуемого нежилого помещения по истечении срока действия заключенного договора аренды, то есть после 15.01.2005.

Истец предъявил ко взысканию задолженность, образовавшуюся в связи с неуплатой арендной платы за период с 16.01.2005 по 30.11.2006, рассчитанный после истечения трехмесячного срока со дня получения 15.10.2004 ответчиком извещения о расторжении договора аренды.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, ответчик не представил суду доказательств оплаты образовавшейся задолженности по арендной плате за период, начисленный истцом. Наоборот, в своих письменных возражениях, данных суду первой инстанции после ознакомления с исковым заявлением, ответчик указывает, что он прекратил оплату арендной платы, узнав, что истец является собственником арендуемого нежилого помещения только с 25 ноября 2004 года (дата выдачи свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности) (л.д.99 т.1).

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в сумме 22 523 рубля 27 копеек, исходя из ставки аренды за 1 кв.м. площади нежилого помещения в размере 40,1 кв.м.

При этом судом первой инстанции также правомерно учтен факт переплаты ответчиком суммы 4464 рублей 23 копеек за период с 01.12.2004 по 31.12.2004.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в части остальной суммы и находит его правомерным, поскольку истцом при ее расчете применено Положение о порядке предоставления в пользование муниципального имущества г. Омска, утвержденное Решением Омского Городского Совета N 177 от 19.07.2004, применение которого сторонами в договоре не предусмотрено.

При прекращении договора аренды согласно статье 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

Письмом от 28 апреля 2006 года исх. N 05-01/10734 Департамента недвижимости Администрации г. Омска ответчику было предложено освободить помещение площадью 40,1 кв.м. по адресу: г. Омск, п. Авиагородок, 34-Б, в течение 10 дней с момента получения настоящего письма и передать его в установленном порядке представителю департамента.

Однако ответчиком данное требование выполнено не было.

Поэтому требование истца, основанное на положениях статьи 622 ГК РФ, об освобождении ответчиком занимаемого помещения также правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в договор аренды незаконно была включена спорная площадь нежилого помещения в размере 40, 1 кв.м, которое ответчик построил на собственные средства и теперь обязан вернуть истцу, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку указанные ответчиком в апелляционной жалобе не были предметом исследования в суде первой инстанции.

Кроме того, Арбитражным судом Омской области ранее уже рассматривалось дело N 26-442/04 по иску ответчика к Департаменту недвижимости Администрации г. Омска о признании права собственности на часть помещения, находящегося по адресу: г. Омск, ул. Авиагородок, 34-Б площадью 40,1 кв.м. Решением суда от 20 апреля 2005 года, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении исковых требований было отказано. Суд установил, что документы, подтверждающие возникновение права собственности ИП Кулеватовой Р.М. на спорный объект недвижимости, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлены. А проведение в отношении арендуемого помещения капитального ремонта (строительства) не является основанием возникновения права собственности.

Доводы подателя жалобы о том, что истец не имел права заключать договор аренды, поскольку на момент заключения договора аренды у него не возникло право собственности на арендуемые ответчиком помещения, судом апелляционной инстанции отклоняются по вышеизложенным мотивам.

Кроме того, доводы апелляционной жалобы в этой части опровергаются имеющимся в деле регистрационным удостоверением на объект недвижимости, выданным Управлением технической инвентаризации и регистрации департамента недвижимости Администрации г. Омска 02 декабря 1998 года, согласно которому нежилые помещения 1 этажа по адресу: г. Омск, п. Авиагородок, 34-Б, относятся к муниципальной собственности и зарегистрированы за Департаментом недвижимости Администрации г. Омска на основании решения Малого Совета Совета народных депутатов Омской области от 24 декабря 1992 года N 245.

В дальнейшем, в соответствии с требованиями статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на нежилое помещение общей площадью 40,10 кв.м., находящееся в одноэтажной пристройке (литера А2) к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, ул. Авиагородок, д. 34Б, оформлено право муниципальной собственности на основании того же решения Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24 декабря 1992 года N 245 "О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска", которое названо в регистрационном удостоверении, о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права 25 ноября 2004 года Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Довод подателя жалобы о том, что суд принял решение по уточненным исковым требованиям без участия ответчика и его представителя, чем нарушена часть 3 статьи 49 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку представитель ответчика, участвующая в судебном заседании 18 апреля 2007 года, была надлежащим образом извещена об отложении судебного заседания на 10 мая 2007 года, что подтверждается ее подписью в протоколе судебного заседания от 18 апреля 2007 года. Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Часть 3 статьи 49 АПК РФ, на которую ссылается податель жалобы в обоснование допущенного судом нарушения его прав, предусматривает право ответчика при рассмотрении в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

В связи с чем, отсутствие ответчика и его представителя в судебном заседании по делу, о дне и месте рассмотрения которого им было известно, при изменении истцом своих исковых требований не повлекло нарушения процессуальных прав ответчика.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения, суд апелляционной инстанции не установил.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебных акта отсутствуют. Апелляционная жалоба ИП Кулеватовой Р.М. удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы ввиду отказа в ее удовлетворении в соответствии со статьей 110 АПК РФ судом апелляционной инстанции возлагаются на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 10 мая 2007 года по делу N А46-9492/2006 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семенова

Судьи

Л.Р. Литвинцева М.В. Гергель