Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2008 г. N 08АП-329/2008

город Омск

18 марта 2008 г.

Дело N А70-1542/11-2007

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.П.

судей Гергель М.В., Зориной О.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-329/2008) индивидуального предпринимателя Скрябина Леонида Александровича на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 декабря 2007 года, принятое по делу N А70-1542/11-2007 (судья Скифский Ф.С.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к индивидуальному предпринимателю Скрябину Леониду Александровичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 255 815 руб. 10 коп., неустойки в размере 69 073 руб. 65 коп., всего 324 888 руб. 75 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - не явился, извещен;

от ИП Скрябина Леонида Александровича - представитель Скрябин М.Н. (паспорт 7104 306570 от 18.08.2005, доверенность от 03.03.2008 сроком действия 1 год),

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту Департамент или истец) обратился в арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Скрябину Леониду Александровичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 23-33/83 от 25.05.2003 года в размере 281 814 руб. 35 коп., в том числе: 232 238 руб. 04 коп. основного долга и 49 576 руб. 31 коп. неустойки.

В связи с тем, что ответчик продолжал пользоваться предоставленным в аренду земельным участком, истец впоследствии уточнил размер исковых требований, ходатайствовал о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка в размере 255 815 руб. 10 коп., неустойки в размере 69 073 руб. 65 коп., всего 324 888 руб. 75 коп.

Исковые требования, со ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ, обоснованы ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в связи с его нецелевым использованием.

Решением арбитражного суда Тюменской области от 08.06.2007 года исковые требования Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворены в полном объеме.

Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.09.2007 года решение суда от 08.06.2007 года было отменено и дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда Тюменской области.

Решением арбитражного суда Тюменской области от 14 декабря 2007 года исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Скрябина Леонида Александровича в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области сумму задолженности по арендной плате в размере 255 815 руб. 10 коп., неустойку в размере 69 073 руб. 65 коп., всего 324 888 руб. 75 коп., а также в доход федерального бюджета 7 997 руб. 78 коп. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Скрябин Л.А. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении исковых требований, считая его незаконным и необоснованным.

Податель жалобы указывает на то, что истцом не доказан факт нецелевого использования земельного участка. Обязательства по оплате арендной платы исполнялись в соответствии с условиями заключенного договора.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Департамент имущественных отношений просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве указывает на то, что истцом в полной мере доказан факт использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению. Довод подателя жалобы об исполнении обязанности по оплате арендной платы необоснован, поскольку арендная плата без применения коэффициента 10 уплачивалась ответчиком не в полном объеме и с нарушением сроков.

Истец указывает также на то, что слушания по вопросу изменения разрешенного использования не проводились, никаких актов по этому вопросу не издавалось, поэтому земельный участок под домом 7 по ул. Чернышевского имеет вид разрешенного использования - под незавершенный строительством жилой дом. Считает, что ссылка ответчика на распоряжение Администрации города Тюмени от 04.02.2004 года "О разрешении Скрябину Л.А. проектирования магазина "Автозапчасти" по ул. Чернышевского, 7" несостоятельна, поскольку данный документ разрешает проектирование, а не строительство магазина и не изменяет цели использования земельного участка.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 04 марта 2008 года до 11 марта 2008 года, после окончания которого судебное заседание продолжено.

Информация о перерыве в судебном заседании была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель индивидуального предпринимателя Скрябина Л.А. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить обжалуемый судебный акт.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 29.04.03г. N 913/14-3 Пшеничниковой Эльзе Фатхыловне был предоставлен в аренду земельный участок площадью 503,6 кв.м. под незавершенный строительством индивидуальный жилой дом по адресу: г. Тюмень, ул. Чернышевского, 7 (л.д. 12-13).

Во исполнение данного распоряжения между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и Пшеничниковой Э.Ф. был заключен договор аренды земельного участка от 26.05.2003 г. N 23-33/83 сроком с 29.04.03г. по 28.04.06г., пунктом 1.4. которого предусмотрено, что участок предоставляется под незавершенный строительством индивидуальный жилой дом (л.д. 14-17).

Данный договор был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 17 июля 2003 года за N 72-12/01-111/2003-498, 499.

В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства к Скрябину Леониду Александровичу между ним, Департаментом имущественных отношений Тюменской области и Пшеничниковой Эльзой Фатхыловной было заключено соглашение от 22.10.03г. N 454-23-33/83-1 о внесении изменений в договор аренды N 23-33/83 от 26.05.03г.

Согласно пункту 1 данного соглашения права и обязанности арендатора по договору N 23-33/83 от 26.05.03г. перешли к Скрябину Л.А., пунктом 2 соглашения Скрябин Л.А. обязывался производить арендную плату с 01.09.03г. в соответствии с условиями договора аренды земельного участка N23-33/83 от 26.05.03г.

Соглашение было зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 07.09.05г. за N 72-72-01/200/2005-453.

По утверждению истца, разрешенное использование предоставленного индивидуальному предпринимателю Скрябину Л.А. земельного участка, в соответствии с пунктами 1.1., 1.4. договора аренды земельного участка N 23-33/83 от 26.05.03г. - под незавершенный строительством индивидуальный жилой дом. Поскольку ответчик использовал земельный участок не по целевому назначению, истец применил повышающий коэффициент 10 и указывая, что за предпринимателем имеется задолженность по уплате арендных платежей обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно установил, что истцом доказан факт использования земельного участка N 72:23:02 16 003:0026 не по целевому назначению.

Ссылка ответчика на то, что истцом не доказан факт нецелевого использования земельного участка, не основана на материалах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом и иными правовыми актами (часть 2 указанной статьи).

Пунктом 3.2.1. договора предусмотрена обязанность Скрябина Л.А. (арендатора) использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в пунктах 1.1., 1.4. договора.

Доказательства об изменении целевого использования земельного участка в соответствии с положениями Земельного Кодекса Российской Федерации ответчиком не предоставлены.

В соответствии с пунктом 2.1.1. договора аренды земельного участка N 23-33/83 от 26.05.03г. Департамент имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) имеет право осуществлять проверку порядка использования арендатором участка в соответствии с условиями договора.

Во исполнение пункта 2.1.1. договора аренды земельного участка N 23-33/83 от 26.05.03г. Департаментом имущественных отношений Тюменской области 07.04.05г. было проведено обследование земельного участка по адресу: г. Тюмень, ул. Чернышевского, д. 7, что подтверждено актом N 26 от 07.04.05г. В ходе обследования было установлено, что на данном земельном участке построен одноэтажный объект недвижимости общей площадью до 400 кв.м. Функциональное назначение данного строения - мойка, техническое обслуживание автомобилей, шиномонтаж и продажа запасных частей к автомобилю, т.е. земельный участок используется индивидуальным предпринимателем Скрябиным Л.А. не по назначению, с нарушением разрешенного использования (л.д. 19).

Истцом в материалы дела в подтверждение факта нецелевого использования ответчиком предоставленного ему в аренду земельного участка представлены также акт обследования земельного участка N 1469 от 19.11.07г., проведенного комиссией Департамента имущественных отношений и акт обследования земельного участка без номера от 12.11.07г., проведенного комиссией Департамента земельных ресурсов администрации г. Тюмени, с приложением схем земельного участка и фотографий объекта, расположенного на участке по адресу: г. Тюмень, ул. Чернышевского, д. 7 (л.д. 127-134).

Из представленных в материалы дела актов следует, что на момент проверки 07.04.2005 года, 12.11.2007 года, 19.11.2007 года на вышеуказанном земельном участке расположен магазин "Автозапчасти", совмещенный со станцией технического обслуживания автомобилей, т.е. зафиксирован факт нецелевого использования предоставленного ответчику в аренду земельного участка.

Ссылки заявителя на нарушения при составлении актов проверки положений Федерального закона от 08 августа 2001 года N 134 "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)" судом апелляционной инстанции не принимаются. В силу ст. 2 названного Закона предметом государственного контроля является проведение проверки выполнения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при осуществлении их деятельности обязательных требований к товарам (работам, услугам), установленных федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. По смыслу п. 2 ст. 1 этого же Закона он не применяется при проведении органами местного самоуправления проверки использования земель.

Кроме того, факт нецелевого использования земельного участка подтверждается иными доказательствами.

21.01.2004 года Скрябин Л.А. обращался с заявлением о корректировке проекта под размещение магазина и 20.07.2004 года получил разрешение на разработку проектной документации, при этом в пункте 2 Распоряжения администрации N 4062 "О разрешении Скрябину Л.А. проектирования магазина "Автозапчасти" по ул. Чернышевского, 7) указано, что разрешение на строительство после изготовления проектной документации должно быть оформлено в установленном порядке.

Разрешение на строительство нежилого объекта ответчиком не представлено.

Обстоятельства переоборудования незавершенного строительством жилого дома - в нежилое помещение до 20.07.2004 года подтверждаются пояснениями, изложенными в кассационной жалобе Скрябина Л.А. (л.д.92). В этой же жалобе ответчик указывает, что он обратился с заявлением о внесении изменений в договор аренды 08.09.2005 года после изменения целевого использования земельного участка.

Последующие действия ответчика (после составления акта от 17.04.2005 года) также подтверждают факт изменения ответчиком разрешенного использования земельного участка без соблюдения установленного порядка. В 2006 году Скрябин Л.А. обратился в суд с иском о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку нежилое строение создано на земельном участке, не отведенном для целей строительства нежилых помещений.

Постановлением ФАС ЗСО от 06.09.2006 года за ИП Скрябиным Л.А. признано право собственности на объект незавершенного строительства одноэтажное нежилое строение по адресу: г. Тюмень, ул. Чернышевского, 7 (л.д.40). 18.10.2006 года выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилое строение.

После вынесения судом кассационной инстанции постановления Скрябин Л.А. в компетентные органы с заявлением об изменении целевого использования земельного участка не обращался.

Поскольку истцом был установлен факт нецелевого использования земельного участка, то на основании приложения N 4 к постановлению Губернатора Тюменской области "Об утверждении положения об аренде земельных участков" от 31.07.02г. N 299, совместной комиссией по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам (пункт 1.48. протокола N 12 заседания совместной комиссии от 12.04.05г.) было принято решение о повышении для ответчика коэффициента арендной платы с 2,0 до 10,0 за земельный участок, предоставленный Скрябину Л.А. под незавершенный строительством индивидуальный жилой дом по адресу: г. Тюмень, ул. Чернышевского, д. 7 (л.д. 20-21).

Данное решение о повышении для ответчика коэффициента арендной платы до 10, непринятие Департаментом имущественных отношений мер по письму Скрябина Л.А. от 08.09.2005 года N 764/1-з, в установленном порядке также Скрябиным Л.А. оспорено не было.

Применение коэффициента 10 за использование земельного участка с самовольным изменением целевого назначения, установленного договором аренды, предусматривалось также Постановлением Правительства Тюменской области от 05.07.2005 года N 98-п "Об утверждении положения о порядке предоставления земельных участков и осуществления градостроительной деятельности на территории административного центра Тюменской области и Тюменского района".

Кроме того, ответчик фактически признал применение к ставке арендной платы повышающего коэффициента 10, оплатив 09.11.2005 года задолженность по арендной плате в размере 79 631, 75 рублей.

Факт неполной оплаты индивидуальным предпринимателем Скрябиным Л.А. арендной платы с повышающим коэффициентом 10 по договору от 26.05.2003 года N 23-33/83 установлен судом, в связи с чем, проверив расчет арендной платы, исходя из условий договора и решения совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности в сумме 255 815,10 рублей согласно положениям ст. 614 ГК РФ.

Истец осуществлял расчет следующим образом.

По формуле: Ап=Сзн х Пу х Кп (Кп=Кф х Кнр х Ку), где Ап - размер арендной платы за земельный участок, Сзн - ставка земельного налога, Пу - площадь участка, Кп - повышающий коэффициент, Кф - коэффициент функционального назначения участка, Кнр - коэффициент нарушения режима использования, К - коэффициент при нарушении условий договора.

Согласно решению Тюменской городской Думы от 26.09.1996 года N 48 "Об утверждении положения о местных налогах и сборах на территории города Тюмени" ставки земельного налога устанавливаются в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год дополнительным решением Тюменской городской Думы. Согласно решениям Тюменской городской Думы ставка земельного налога с учетом зоны градостроительной ценности устанавливалась на 2003 год - 31,36; на 2004 год - 34,5; на 2005 год и последующие годы - 37,95. Площадь земельного участка согласно кадастровому плану, являющемуся приложением к настоящему договору составляет 503,6 кв.м. В соответствии с Постановлением Губернатора Тюменской области от 13.07.2002 года N 299 "Об утверждении положения об аренде земельных участков" коэффициент функционального назначения участка для целей жилищного строительства был установлен в размере 2. В соответствии с решением совместной комиссии от 12.04.2005 года с 01.05.2005 года применялся коэффициент 10.

Таким образом, расчет истца следующий:

2005 год - 15.02.2005 года - 9 555,81 рублей; 15.05.2005 года - 35 037,97 рублей (с 01.04.2005 года по 30.04.2005 года - 3 185,27 рублей; с 01.05.2005 года по 31.07.2005 года - 31 852,70 рублей); 15.08.2005 года - 47 779,05 рублей; 15.11.2005 года - 47 779,05 рублей.

2006 год - 15.02.2006 года - 47 779,05 рублей; 15.05.2006 года - 47 779,05 рублей; 15.08.2006 года - 47 779,05 рублей; 15.11.2006 года - 47 779,05 рублей.

2007 год - 15.02.2006 года - 47 779,05 рублей; 15.05.2006 года - 47 779,05 рублей.

Согласно расчету по состоянию на 15.08.2005 года задолженность по основному долгу по арендной плате отсутствовала в связи с оплатой 31.01.2005 года задолженности в размере 45 277,00 рублей по платежному поручению N 1 от 28.01.2005 года и 12 741,08 рублей по платежному поручению N 17 от 13.05.2005 года. С 15.08.2005 года начислено арендной платы в размере 414 085 рублей 10 копеек, оплачено ответчиком по платежным поручениям 158 270 рублей. Задолженность по основному долгу с 15.08.2005 года по 25.05.2007 года составила 255 815,10 рублей (414 085, 10 рублей - 158 270 рублей).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу п. 1 ст. 390 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договором от 26.05.2003 года N 23-33/83 установлена ответственность арендатора по оплате неустойки (пени) в размере 0,1 процента от неперечисленного в срок платежа за каждый день просрочки (пункт 5.2.).

Суд, установив, что имеет место просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы по вышеназванному договору, обоснованно сделал вывод о наличии оснований для взыскания неустойки и удовлетворил требования в сумме 69 073,65 рублей. Пени начислялись с 15.11.2003 года по 15.05.2007 года в размере 86 561, 72 рублей, оплачивались ответчиком частично в размере 17 488 рублей по платежным поручениям от 31.01.2005 года, 19.05.2005 года, 09.11.2005 года.

На основании изложенного решение суда первой инстанции является обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины, связанные с подачей апелляционной жалобы, ввиду отказа в ее удовлетворении, возлагаются судом по правилам статьи 110 АПК РФ на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 декабря 2007 года по делу N А70-1542/11-2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семенова

Судьи

М.В. Гергель О.В. Зорина