Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2008 г. N 08АП-3008/2007

город Омск

14 марта 2008 г.

Дело N А46-1327/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильницкой Д.В.,

судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3008/2007) общества с ограниченной ответственностью "Снежинка" на решение Арбитражного суда Омской области от 09.10.2007 по делу N А46-1327/2007 (судья Аристова Е.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Снежинка" к обществу с ограниченной ответственностью "Курортторг", закрытому акционерному обществу "Универсал и компания", обществу с ограниченной ответственностью "К-Резерв", при участии третьих лиц: Управления федеральной регистрационной службы по Омской области, индивидуального предпринимателя Латыша Евгения Владимировича, о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожных сделок,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Снежинка" - представитель Поморова С.В. (паспорт 5203 058028 от 25.06.2002, доверенность от 02.09.2005 сроком действия 3 года);

от ООО "Курортторг" - представитель Гудкова Т.В. (паспорт 5201 551286 от 16.06.2001, доверенность от конкурсного управляющего Кузьминой О.И. N 01/01-Ю от 31.01.2008);

от ЗАО "Универсал и компания" - представитель Мамонтова О.А. (паспорт 5205 028240 от 27.08.2004, доверенность от 24.01.2008 сроком действия 3 года);

от ООО "К-Резерв" - представитель Есина О.В. (паспорт 5201 556060 от 15.06.2001, доверенность от 27.08.2007 сроком действия 3 года);

от УФРС по Омской области - представитель не явился;

от индивидуального предпринимателя Латыша Евгения Владимировича - представитель Баркова Н.В. (паспорт 5205 167418 от 22.06.2005, доверенность от 19.07.2007 сроком действия 3 года),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Снежинка" (далее - ООО "Снежинка") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Курортторг" (далее - ООО "Курортторг"), закрытому акционерному обществу "Универсал и компания" (далее - ЗАО "Универсал и компания"), обществу с ограниченной ответственностью "К-Резерв" (далее - ООО "К-Резерв"), при участии в деле третьих лиц: Управления федеральной регистрационной службы по Омской области (далее - УФРС по Омской области), индивидуального предпринимателя Латыша Евгения Владимировича, о признании недействительными договоров купли-продажи объектов недвижимости: здания магазина общей площадью 1067,1 кв.м. (инвентарный номер 107786, литера В3) и здания магазина общей площадью 306,1 кв. метров (инвентарный номер 99358, литера А), расположенных по адресу: Омская область, Омский район, пос. Чернолучье, ул. Торговая, 10А, и применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде обязания ООО "К-Резерв" передать ООО "Курортторг" спорные объекты недвижимости, а также об отмене государственной регистрации права собственности ООО "К-Резерв" на нежилые помещения в здании.

До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ООО "Курортторг" и ЗАО "Универсал и компания" от 09.06.2006, договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ЗАО "Универсал и компания" и ООО "К-Резерв" от 07.07.2006; применить последствия недействительности ничтожных сделок, обязав ООО "К-Резерв" передать спорные объекты недвижимости ЗАО "Универсал и компания", ЗАО "Универсал и компания" - возвратить ООО "К-Резерв" полученные по сделке денежные средства, обязав ЗАО "Универсал и компания" передать спорные объекты недвижимости ООО "Курортторг", а ООО "Курортторг" - возвратить ЗАО "Универсал и компания" полученные по сделке денежные средства; признать недействительной государственную регистрацию права собственности ООО "К-Резерв" на поименованные в исковом заявлении объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Омской области от 09.10.2007 по делу А46-1327/2007 в удовлетворении исковых требований ООО "Снежинка" отказано.

Возражая против принятого судом решения, ООО "Снежинка" в апелляционной жалобе просило его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неправильное применение судом норм материального права. В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что обязательства по оплате выкупной цены не исполнены истцом ввиду неправомерного поведения ООО "Курортторг". В жалобе заявитель также указывает, что материалами дела подтвержден факт передачи ООО "Курортторг" истцу объектов недвижимости. Считает неверным вывод суда о необходимости подписания актов приема-передачи не только продавцом и покупателем, но и арендатором. Указывает, что, являясь законным владельцем спорных объектов недвижимости, не может в установленном порядке зарегистрировать свое право собственности на них и реализовать свои права собственника объектов недвижимости.

От УФРС по Омской области, ООО "К-Резерв" и ЗАО "Универсал и компания" поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых они просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. От ООО "К-Резерв" поступило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу.

Индивидуальный предприниматель Латыш Е.В. представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит апелляционную жалобу ООО "Снежинка" удовлетворить, решение суда первой инстанции - отменить.

24.01.2008 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось судом на 06.03.2008 в связи с отсутствием доказательств надлежащего извещения арбитражного управляющего ООО "Курортторг" Кузьминой О.И. о месте и времени судебного заседания.

Представитель УФРС по Омской области, надлежащим образом извещенного в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился.

На основании статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Пояснил, что между совершением сделки купли-продажи спорных объектов недвижимости ООО "Курортторг" и ООО "Снежинка" (24.04.2006) и повторным отчуждение ООО "Курортторг" указанного имущества иным лицам (09.06.2006) прошел непродолжительный период времени, в результате чего у истца отсутствовала возможность в судебном порядке обязать продавца зарегистрировать переход права собственности на приобретенное имущество. Уточнил, что сделки купли-продажи, заключенные ответчиками, ничтожны в силу противоречия их положений нормам статей 307, 309, 310, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Представители ООО "Курортторг" и ЗАО "Универсал и компания" просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель ООО "К-Резерв" считает, что истец не исполнил обязательства по договору, довод апелляционной жалобы о невозможности внесения денежных средств из-за отсутствия у ООО "Курортторг" кассового аппарата считает не основанным на фактических обстоятельствах дела. Полагает, что у истца отсутствует заинтересованность в подаче иска, поскольку он не стал собственником недвижимого имущества, а ООО "К-Резерв", в свою очередь, является добросовестным приобретателем объектов недвижимости. Также пояснил, что несет бремя содержания данного имущества и на сегодняшний день фактически владеет им.

Представитель индивидуального предпринимателя Латыша Е.В. подтвердил получение предпринимателем письма ООО "К-Резерв" о смене собственника от 02.10.2006 и факт осмотра помещения представителями ООО "Снежинка" и ООО "Курортторг".

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав представителей сторон и третьих лиц, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции не находит основания для отмены или изменения оспариваемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, право собственности ООО "Курортторг" на здание магазина общей площадью 1067,1 кв. метров (инвентарный номер 107786, литера В3), и здание магазина общей площадью 306,1 кв. метров (инвентарный номер 99358, литера А), расположенные по адресу: Омская область, Омский район, пос. Чернолучье, ул. Торговая, 10А, было зарегистрировано Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2002 на основании учредительного договора ООО "Курортторг" от 10.04.2002, а также акта приема-передачи от 05.06.2002.

24.04.2006 между ООО "Курортторг" (продавец) и ООО "Снежинка" (покупатель) заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи от 24.06.2006 расчет за объекты производится покупателем в течение десяти банковских дней с момента подписания договора путем перечисления покупателем всей указанной в договоре суммы на расчетный счет продавца или путем передачи наличных денежных средств в кассу продавца.

В соответствии с пунктом 6 договора от 24.04.2006 продавец принял на себя обязанность передать объекты недвижимости покупателю в течение трех дней с даты оплаты покупателем по договору.

Акт приема-передачи нежилых помещений от 27.04.2006, представленный в материалы дела истцом, по утверждению последнего, является доказательством исполнения продавцом - ООО "Курортторг" принятой на себя по договору купли- продажи от 24.04.2006 обязанности по передаче покупателю объектов недвижимости.

Как пояснил истец в заседании суда первой и апелляционной инстанции, при подписании договора купли-продажи от 24.04.2006 ООО "Курортторг" передало ООО "Снежинка" подлинные свидетельство о государственной регистрации права от 19.06.2002 серии 55 АА N 394953, технический паспорт, составленный по состоянию на 23.05.1999, на здание магазина общей площадью 306,1 кв. метров (инвентарный номер 99358, литера А); свидетельство о государственной регистрации права от 19.06.2002 серии 55 АА N 394977, технический паспорт, составленный по состоянию на 18.05.2001, на здание магазина общей площадью 1067,1 кв. метров (инвентарный номер 107786, литера В3).

ООО "Снежинка" неоднократно (02.05.2006 и 18.05.2006) направляло в адрес ООО "Курортторг" письменные обращения с просьбой сообщить банковские реквизиты продавца в целях исполнения принятого истцом по договору купли-продажи от 24.04.2006 обязательства по оплате.

В связи с неисполнением обязательств по договору от 24.04.2006 ООО "Снежинка" 05.06.2006 обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на объекты недвижимости.

Определением от 06.06.2006 по делу N А46-8823/2006 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Омской области. 20.06.2006 определением суда по делу N А46-8823/2006 отказано в удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер. Определением суда от 30.06.2006 производство по делу N А46-8823/2006 приостановлено до принятия решения по настоящему спору.

09.06.2006 между ООО "Курортторг" (Продавец) и ЗАО "Универсал и компания" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался передать покупателю нежилые помещения 2П номера на поэтажном плане первого этажа 1-28, общей площадью 1067,1 кв. метров, литера В3, и на здание магазина N 12 общей площадью 306,1 кв. метров (инвентарный номер 99358, литера А), расположенные по адресу: Омская область, Омский район, пос. Чернолучинский, ул. Торговая, 10А. Указанные объекты были переданы покупателю по акту приема-передачи от 09.06.2006. Право собственности приобретателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.07.2006, о чем свидетельствуют проставленные регистрирующим органом на договоре купли-продажи от 09.06.2006 штампы о проведенной государственной регистрации перехода права собственности от 04.07.2006 NN 55-55-24/008/2006-111, 55-55-24/008/2006-113.

07.07.2006 между ЗАО "Универсал и компания" (продавец) и ООО "К-Резерв" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя указанные выше объекты недвижимости. В качестве доказательства исполнения продавцом обязанности по передаче имущества в материалы дела представлен акт приема-передачи от 07.07.2006. Право собственности ООО "К-Резерв" зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2006 (свидетельства о государственной регистрации от 08.08.2006 серии 55 АВ N N 219125, 219126).

Письмом б/н, б/д (вх. N 01/974 от 19.07.2006) ООО "Курортторг" уведомило истца о расторжении договора купли-продажи от 24.04.2006.

Возражая против расторжения договора купли-продажи, 24.07.2006 ООО "Снежинка" направило в адрес ООО "Курортторг" письмо с указанием на то, что односторонний отказ от исполнения договора противоречит закону.

В течение рассматриваемого периода времени названные здания находились в пользовании индивидуального предпринимателя Латыша Е.В. (арендатор) на основании договора аренды от 15.02.2006, заключенного с ООО "Курортторг" (арендодатель) сроком действия до 13.02.2007.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии заинтересованности ООО "Снежинка" в оспаривании заключенных ответчиками договоров купли-продажи объектов недвижимости.

При оценке доводов апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции принял во внимание следующие обстоятельства.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом обязательным условием ограничения распоряжения проданным имуществом со стороны продавца является исполнение встречных обязательств обеими сторонами договора - продавцом (передача вещи) и покупателем (оплата товара).

Однако, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, договор купли-продажи от 24.04.2006 между ООО "Курортторг" и ООО "Снежинка" в части оплаты имущества покупателем не был исполнен.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что невнесение выкупной стоимости объектов недвижимости на расчетный счет, в кассу продавца или на депозитный счет нотариуса свидетельствует о неисполнении истцом предусмотренной договором купли-продажи обязанности по оплате товара.

По мнению подателя жалобы, обязательство по оплате приобретенных объектов им не было исполнено в связи с невозможностью исполнения вследствие уклонения ООО "Курортторг" от предоставления номера расчетного счета и фактического принятия платежей по договору, ввиду отсутствия у него контрольно-кассовой машины.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса при отсутствии кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено или уклонении кредитора от принятия исполнения. Внесение денежных средств или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства.

Указанная норма защищает должников от недобросовестных действий кредиторов, уклоняющихся от принятия исполнения денежных обязательств контрагентами. Не воспользовавшись предоставленным законом правом исполнить денежное обязательство в указанной форме, должник несет риск и последствия неисполнения обязательств, установленные действующим законодательством.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2006 года не является исполненным сторонами в части оплаты.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 25.02.1998 N 8 арбитражным судам следует иметь ввиду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Следовательно, правовым последствием заключения ООО "Курортторг" договора по отчуждению спорного имущества в пользу ООО "Универсал и компания" является наступление предусмотренной договором или законом ответственности за неисполнение обязательства.

По правилам ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заявляя требование о применении последствий недействительности ничтожных сделок на основании ст. 166 ГК РФ, истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал несоответствие заключенных ответчиками сделок требованиям законодательства.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в соответствии с Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

ООО "К-Резерв" является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости, поскольку не знало о наличии спора о праве собственности между ООО "Снежинка" и ООО "Курортторг", приобрело имущество у собственника на основании возмездной сделки (договор купли-продажи от 07.07.2006), полностью оплатило стоимость приобретенного имущества (соглашение о зачете от 30.09.2006), несет бремя его содержания, в том числе оплачивая налог на имущество (п/п от 30.03.2007 N 191), следовательно, основания для удовлетворения исковых требований ООО "Снежинка" о применении последствий недействительности ничтожных сделок в порядке ст.ст. 166-168 ГК РФ отсутствуют.

Отказав в удовлетворении исковых требований ООО "Снежинка", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, которое не подлежит отмене.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. ст. 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 09.10.2007 по делу N А46-1327/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.В. Ильницкая

Судьи

А.Н. Глухих Т.А. Зиновьева