город Омск
|
27 марта 2008 г.
|
Дело N А70-2321/10-2007
|
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2008 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2008 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.П.
судей Гергель М.В., Зориной О.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1496/2007) ООО "ЮМАС" и апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1597/2007) ОАО "Универсам" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 16 июля 2007 года по делу N А70-2321/10-2007 (судья Авдеева Я.В.) по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЮМАС" к Открытому акционерному обществу "Универсам" при участии третьего лица Управления федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам о государственной регистрации перехода права собственности, при участии в судебном заседании представителей:
от ООО "ЮМАС" - представитель Пирогов В.Ю. (паспорт 7101 488769 от 14.03.2002, доверенность б/н от 16.05.2007 сроком действия 3 года);
от ОАО "Универсам" - представитель Масасин С.Ю. (паспорт 3702 636887 от 25.12.2002, доверенность б/н от 10.12.2007 сроком действия до 31.12.2008); от УФРС по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам - извещено, не явился,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "ЮМАС" (далее по тексту ООО "ЮМАС" или истец) обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу "Универсам" (далее по тексту ОАО "Универсам" или ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые (складские) помещения, площадью 128,5 кв.м., расположенные в здании ОАО "Универсам" по адресу: город Тюмень, ул. Республики, дом 90/1, в состав которого входят: помещение площадью 47,4 кв.м., помещения площадью 29,9 кв.м., помещения площадью 30,5 кв.м., помещения площадью 19,3 кв.м., помещения площадью 1,4 кв.м.
В качестве третьего лица по делу привлечено Управление федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
Решением от 16 июля 2007 года по делу N А70-2321/10-2007 Арбитражный суд Тюменской области отказал обществу с ограниченной ответственностью "ЮМАС" в удовлетворении исковых требований.
Возражая против принятого судом решения, общество с ограниченной ответственностью "ЮМАС" и открытое акционерное общество "Универсам" обратились в суд с апелляционными жалобами.
ООО "ЮМАС" в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. Полагает ошибочным вывод суда о недействительности дополнительного соглашения от 12.05.1997 года к договору N 8 аренды нежилого помещения от 30.04.1997 года, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на отчуждение нежилых помещений, входящих в состав нежилого строения. При этом, подлежащие передаче площади, идентифицированы в техническом паспорте и имеют соответствующие номера, которые соответствуют данным экспликации к плану объекта недвижимости.
Отсутствие кадастровых номеров не означает, что подлежащее передаче имущество не является самостоятельным объектом недвижимости и его нельзя идентифицировать. ООО "ЮМАС" не являясь собственником спорного имущества не имеет правовых оснований для совершения действий по идентификации и постановке имущества на кадастровый и технический учет. Данными полномочиями в настоящее время обладает ОАО "Универсам", уклоняющееся от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.
В дополнении к апелляционной жалобе ООО "ЮМАС" указывает на неприменение судом части 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, считает, что выводы суда противоречивы, поскольку суд установил действительность договора аренды, с указанным в нем предметом договора, неправомерно посчитав несогласованным предмет дополнительного соглашения к договору аренды. Между тем, предмет договора и дополнительного соглашения один и тот же.
ОАО "Универсам" в своей апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции в части исключения из числа доказательств по делу дополнительного соглашения от 12 мая 2007 года. Резолютивную часть решения оставить без изменения.
Указывает на то, что суд первой инстанции неправильно применил нормы статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и должен был по результатам рассмотрения заявления о фальсификации исключить из числа доказательств дополнительное соглашение от 12 мая 1997 года к договору аренды N 8 от 30 апреля 1997 года либо принять меры для проверки достоверности данного заявления (назначить экспертизу, допросить свидетелей).
Полагает, что судом первой инстанции не применены нормы подлежащие применению, а именно пункт 1 статьи 130, пункт 1 статьи 549, пункт 2 статьи 609 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку дополнительное соглашение от 12 мая 1997 года не было зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации и регистрации города Тюмени, то оно является недействительным. Кроме того, анализ дополнительного соглашения не позволяет идентифицировать нежилое помещение, подлежащее передаче истцу.
ОАО "Универсам" в письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "ЮМАС" указывает на то, что дополнительное соглашение от 12 мая 1997 года являлось для ответчика крупной сделкой, которая была совершена без одобрения Советом директоров общества в нарушение пункта 1 статьи 77, статей 78 и 79 Федерального закона "Об акционерных обществах". Кроме того, полагает, что дополнительное соглашение являлось для ответчика сделкой с заинтересованностью.
Федеральная регистрационная служба в письменном отзыве просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В отзыве указывает, что на основании договора аренды N 8 от 30.04.1997 года, дополнительного соглашения к данному договору от 12.05.1997 года, у ООО "ЮМАС" не возникло право собственности, так как обязательство по внесению выкупной цены за арендованное имущество, обусловленное дополнительным соглашением от 12.05.1997 года истцом не исполнено, поскольку ОАО "Универсам" вернуло перечисленные ранее денежные средства ООО "ЮМАС".
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ЮМАС" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ОАО "Универсам" просил резолютивную часть решения оставить без изменения, изменить мотивировочную часть решения в части фальсификации дополнительного соглашения и исключения его из числа доказательств.
11 сентября 2007 года от ОАО "Универсам" поступило заявление о фальсификации доказательств - дополнительного соглашения от 12 мая 1997 года к договору аренды N 8 нежилого помещения от 30 апреля 1997 года.
Судом апелляционной инстанции в целях проверки обоснованности заявления о фальсификации были назначены судебно-техническая и почерковедческие экспертизы.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалоб, отзывов, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене, исковые требования удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 30 апреля 1997 года между ОАО "Универсам" (арендодатель) и ТОО "ЮМАС" (арендатор) (в настоящее время ООО "ЮМАС") был заключен договор N 8 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым, арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование, владение за плату складские (подвальные) помещения площадью 128,5 кв.м., согласно плану арендуемых помещений (приложение N 1 к договору N 8) в помещении магазина "Универсам" по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, дом 90/1, подлежащие передаче арендатору площади определены в виде заштрихованной части на инвентарном плане общего помещения, обозначенного Литерой А (л.д.17).
В соответствии с актом приема-передачи от 30 апреля 1997 года арендатор принял от арендодателя обусловленные условиями договора площади (л.д.18).
В соответствии с условиями представленного в материалы дела дополнительного соглашения от 12 мая 1997 года к договору N 8 от 30 апреля 1997 года стороны определили, что арендатор обязался выкупить, а арендодатель обязался передать в собственность арендатору арендованные складские (подвальные) помещения площадью 128,5 кв.м. (далее Объект), определенные пунктом 1.1. договора N 8 аренды нежилого помещения, заключенного 30 апреля 1997 года в г. Тюмени на условиях, установленных настоящим дополнительным соглашением.
Пунктом 2 указанного дополнительного соглашения сторонами установлено, что в состав объекта входят помещение площадью 47,4 кв.м., помещения площадью 29,9 кв.м., помещения площадью 30,5 кв.м., помещения площадью 19,3 кв.м., помещения площадью 1,4 кв.м., объект, подлежащий передаче в собственность арендатора принадлежат арендодателю на праве собственности (регистрационное удостоверение, выданное МУ БТИиР г. Тюмени, серия ТР 2142 от 21.04.1997 года) и расположен в цокольном этаже помещения магазина "Универсам" в г. Тюмени по ул. Республики, д. 90/1, выделено заштрихованным пространством на выкопировке из плана цокольного этажа магазина "Универсам", изготовленного Бюро технической инвентаризации и Регистрации г. Тюмени (приложение N 1 к договору N 8 аренды нежилого помещения от 30 апреля 1997 года). Приложение N 1 является неотъемлемой частью договора N 8 аренды нежилого помещения, заключенного сторонами 30 апреля 1997 года в г. Тюмени.
Права и обязанности сторон, установленные пунктом 1 настоящего дополнительного соглашения возникают в зависимости от наступления следующих обстоятельств: а) исполнение сторонами по договору своих обязательств без перерыва в течение пяти с половиной лет; б) выплаты арендатором арендной платы арендодателю за весь срок действия договора N 8 аренды нежилого помещения от 30 апреля 1997 года (пункт 4).
После наступления обстоятельств, определенных пунктом 4 настоящего дополнительного соглашения к договору N 8 аренды нежилого помещения от 30 апреля 1997 года, арендатор до окончания срока действия договора обязан перечислить на расчетный счет арендодателя сумму выкупной цены за Объект. Выкупная цена помещения в рублях эквивалентна сумме 35 000 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты с учетом НДС (пункты 5,7).
Арендодатель в месячный срок после оплаты арендатором выкупной цены Объекта, но не позднее трех месяцев после наступления обстоятельств, определенных пунктами 4, 6 настоящего дополнительного соглашения, обязан произвести государственную регистрацию перехода права собственности на Объект к арендатору в установленном порядке. Расходы по оплате государственной регистрации осуществляет арендодатель за свой счет (пункт 8).
Истец в обоснование исполнения своих обязательств по данному дополнительному соглашению представил в материалы дела надлежащим образом заверенные копии платежных поручений от 10.10.2003 года N 48, от 13.01.2004 года N73, от 11.07.2005 года N 5, от 30.09.2005 года N 7, от 10.03.2006 года N 1, от 06.04.2006 года N 1, от 10.07.2006 года N 19, от 02.10.2006 года N 23 (л.д. 27-34), которыми в адрес ответчика перечислены денежные средства с назначением платежа "оплата аренды складских помещений по договору аренды N 8 от 30 апреля 1997 года".
Платежным поручением от 09.01.2007 года N 1 истцом ответчику перечислена выкупная цена за арендованные складские помещения согласно дополнительному соглашению от 12 мая 1997 года к договору N 8 от 30 апреля 1997 года в размере 921 550 рублей (л.д.35).
Платежным поручением N 78 от 11.01.2007 года указанная денежная сумма была возвращена ответчиком истцу как ошибочно перечисленная по причине отсутствия дополнительного соглашения от 12 мая 1997 года к договору аренды нежилого помещения от 30 апреля 1997 года (л.д.36).
Полагая, что действия ответчика по возврату выкупной цены, уплаченной арендатором по договору N 8 аренды нежилых помещений от 30 апреля 1997 года, свидетельствуют об уклонении от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды соответствует положениям законодательства, а дополнительное соглашение от 12 мая 1997 года к договору N 8 от 30 апреля 1997 года является недействительным, поскольку из его анализа невозможно идентифицировать объект продажи, так как в нем отсутствуют конкретные кадастровые номера помещений.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции полагает, что судом обоснованно в соответствии с положениями ст. 606, 608 ГК РФ сделан вывод о соответствии договора аренды N 8 от 30.04.1997 года действующему законодательству, между тем вывод о недействительности дополнительного соглашения от 12.05.1997 года не соответствует фактическим обстоятельствам дела и ст.ст. 624, 550 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон (часть 2 названной статьи).
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества по дополнительному соглашению, то к правоотношениям сторон применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества.
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение относительно его предмета и всех других условий, отнесенных к существенным (статья 432 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Суд первой инстанции установил, что из условий договора N 8 от 30 апреля 1997 года и приложений к нему, возможно установить и определить, какое имущество являлось предметом договора аренды. Предмет договора аренды и дополнительного соглашения один и тот же. Договор аренды зарегистрирован МУ БТИиР г. Тюмени, серия ТР 2142 от 21.04.1997 года.
В пункте 1.1. договора N 8 указано, что нежилые помещения передаются арендатору согласно плана арендуемых помещений (приложение N 1). В приложении N 1 указаны помещения, заштрихованные пространством, подлежащие передаче. В дополнительном соглашении от 12 мая 1997 года указано, что арендатор обязуется выкупить, а арендатор обязуется передать в собственность арендованные складские (подвальные) помещения, указанные в п. 1.1. договора N 8 площадью 128,5 кв.м. с определением площади каждого помещения, находящего в составе 128, 5 кв.м.
В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В дополнительном соглашении от 12 мая 1997 года к договору N 8 стороны предусмотрели выкупную цену арендованного имущества, составляющую в рублях эквивалентную сумме 35 000 долларов США (пункт 7 дополнительного соглашения), что не противоречит части 2 статьи 317 ГК РФ.
Довод ответчика о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды со ссылкой на статью 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным.
Поскольку правоотношения сторон при заключении соглашения о выкупе регулируются положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, то в силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа, за исключением договора купли-продажи жилых помещений и договора продажи предприятия (ст.ст. 558, 560 ГК РФ).
По правилу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, но не собственного договор или дополнительное соглашение с условием выкупа недвижимого имущества.
Ссылка ОАО "Универсам" о том, что часть 1 статьи 130 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень вещей относящихся к недвижимым и, что нежилые помещения, переданные по договору N 8, не могут быть отнесены к недвижимым вещам несостоятельна.
Нежилое или жилое помещение, находящееся в составе другого недвижимого имущества относится к недвижимому имуществу, поскольку оно прочно связано с землей и их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (статья 130 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения соглашения).
Заявление ОАО "Универсам" о фальсификации дополнительного соглашения проверено судом апелляционной инстанции и является необоснованным.
Допрошенный в качестве свидетеля Тандалов В.В. пояснил, что он являлся генеральным директором ООО "ЮМАС" с 1995 года по 2000 год. Договор аренды N 8 от 30 апреля 1997 года с ОАО "Универсам" подписывал он сам, договор заключили на 10 лет. С предложением о заключении дополнительного соглашения о выкупе объекта недвижимости по договору N 8 он сам обратился к директору ОАО "Универсам", поскольку помещение находилось в непригодном для эксплуатации состоянии и требовало капитального ремонта. Пояснил, что дополнительное соглашение к договору N 8 было подписано 1
