Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2008 г. N 08АП-308/2008

город Омск

26 марта 2008 г.

Дело N А46-19907/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2008 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.,

судей Зориной О.В., Литвинцевой Л.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-308/2008) общества с ограниченной ответственностью "Квазар" на решение Арбитражного суда Омской области от 20.12.2007 года по делу N А46-19907/2006 (судья Беседина Т.А.), по иску Министерства имущественных отношений Омской области к обществу с ограниченной ответственностью "Квазар" при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственное учреждение Омской области "Центр учета и содержания собственности Омской области", Главное управление по земельным ресурсам Омской области о выселении

при участии в судебном заседании представителей:

Министерства имущественных отношений Омской области - Козлова Е.Ю. по доверенности N 02-02/9448 от 10.12.2007 года

общества с ограниченной ответственностью "Квазар" - директора Олейника М.Н. (решение учредителей от 16.06.2006 года), Олейник А.А. по доверенности от 01.12.2007 года, Кобзева Ю.А. по доверенности от 01.12.2007 года,

государственного учреждения Омской области "Центр учета и содержания собственности Омской области" Балобанова Д.Б. по доверенности N 20 от 19.03.2008 года,

Главного управления по земельным ресурсам Омской области - Халимовой Е.К. по доверенности N 0501/379 от 21.01.2008 года,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее истец) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Квазар" (далее ООО "Квазар", ответчик податель жалобы, заявитель) с требованием о расторжении договора аренды N ОБ 0588 от 01.04.2003 года, выселении ответчика из занимаемых им помещений и взыскании предусмотренной пунктом 3.2.1. названного договора пени в сумме 14282,96 рублей.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное учреждение Омской области "Центр учета и содержания собственности Омской области" (далее Центр учета), Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее Управление).

Исковые требования о расторжении договора обоснованы наличием оснований, предусмотренных пунктом 5.2.4. договора аренды, согласно которому в случае государственной необходимости арендодателя в объекте аренды, либо отвода в установленном законом порядке земельного участка, на котором расположен объект аренды, для государственных нужд, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению.

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.02.2007 года исковые требования Министерства имущественных отношений в части взыскания договорной пени в сумме 14282,96 рублей удовлетворены, в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды и выселения ответчика - отказано. Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда Омской области от 25.05.2007 года решение оставлено в силе.

Кассационная инстанция отменила названные судебные акты в части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2007 года).

Суд кассационной инстанции посчитал, что суд первой инстанции сделал неправильный вывод об отсутствии необходимости в использовании арендуемых ответчиком помещений для государственных нужд, в частности, для размещения Главного управления по земельным ресурсам.

В постановлении указано на необходимость при новом рассмотрении по существу оценить правомерность заявленных требований и разрешить спор на основании применения надлежащих норм права.

При новом рассмотрении суд удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и обязал ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения N N 22-34, часть помещения N 37, расположенные на цокольном этаже здания N 42 по ул. Красногвардейской г. Омска (решение по делу от 20.12.2007 года).

В обоснование принятого судебного акта суд первой инстанции указал на соответствие заявленного истцом требования пункту 2 статьи 619, пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Суд посчитал, что в обоснование заявленных требований истец представил надлежащие доказательства государственной необходимости арендодателя в объекте аренды.

С принятым по делу судебным актом не согласился ответчик по делу, который обратился с апелляционной жалобой с требованием об отмене решения от 20.12.2007 года.

Податель жалобы считает, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не доказал наличия оснований, свидетельствующих о государственной необходимости арендодателя в объекте аренды. В частности, ответчик считает, что не представлено доказательств существования у третьего лица - Главного управления по земельным ресурсам Омской области потребности в дополнительных площадях и необходимости удовлетворения этой потребности именно за счет помещений, занимаемых ответчиком.

Имеющиеся в деле доказательства, по мнению истца, напротив, подтверждают отсутствие государственной необходимости в помещениях, занимаемых ответчиком.

Ответчик указывает, что занимаемые им по договору аренды помещения не указаны в соответствующем Распоряжении Правительства Омской области от 21.06.2006 года N 96-рп, в котором четко перечислены помещения (с указанием нумерации), в которых должны быть размещены отделы и службы третьего лица.

Кроме этого, ответчик считает, что решение суда в части обязания возвратить имущества не соответствует требованиям статей 622, 623 ГК РФ, согласно которым при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть помещение в состоянии, обусловленном договором, поскольку в настоящее время состояние имущества значительно улучшилось.

Ответчик также ссылается на допущенные нарушения его процессуальных прав, которые выразились в непроведении по делу экспертизы для разрешения вопроса о содержании понятия "государственная необходимость".

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда расторжении договора и выселении ответчика отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении жалобы.

Представители истца, третьих лиц выразили свое несогласие с доводами апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемое решение в силе, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции установил следующее обстоятельства.

В соответствии с договором аренды от 01.04.2003 года N ОБ0588 ответчику (арендатору) во временное пользование были предоставлены нежилые помещения NN 22-34, часть помещения N 37, расположенные на цокольном этаже литера А здания N 42 по ул. Красногвардейская г. Омска (пункт 1.1. договора, акт приема-передачи помещений, поэтажный план арендуемых помещений).

Срок действия договора был установлен сторонами с 01.03.2003 по 01.04.2008 года (пункт 1.2. договора).

Пунктом 5.2. договора стороны согласовали случаи досрочного расторжения договора, в том числе при государственной необходимости арендодателя в объекте аренды, либо отвода земельного участка, на котором расположен объект аренды, для государственных или общественных нужд.

В связи с созданием Главного управления по земельным ресурсам Омской области было издано Распоряжение Правительства Омской области от 21.06.2006 года N 96-рп о закреплении на праве оперативного управления за Главным управлением по земельным ресурсам Омской области недвижимого имущества.

В названный распоряжением перечень имущества были включены: нежилые помещения общей площадью 176,2 кв.м. N 16-18. находящиеся на третьем этаже, NN 4, 6, 7, 27-32, находящиеся на четвертом этаже административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красногвардейская, 42.

22.06.2006 года до истечения срока действия договора арендодатель (истец) направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды N ОБ0588 от 01.03.2003 года в связи с государственной необходимостью.

Наличие предусмотренных пунктом 5.2.4 оснований для досрочного расторжения договора обусловлено истцом тем обстоятельством, что в соответствии с Указом губернатора Омской области от 16.06.2006 года N 95 Министерство имущественных отношений Омской области проводит мероприятия по расселению созданного Главного управления по земельным ресурсам Омской области в административном здании по ул. Красногвардейская, 42.

Отказ ответчика освободить занимаемые им в соответствии с договором N ОБ0558 нежилые помещения явился основанием для предъявления настоящего иска.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Омской области от 20.12.2007 года по делу N А46- 19907/2006, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора и выселении ответчика.

Основанием для отмены решения является недоказанность обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными (пункт 2 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 названного кодекса. Согласно пункту 2 этой статьи стороны могут предусмотреть и иные, не предусмотренные пунктом 1 статьи основания для расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Такое условие было предусмотрено пунктом 5.2.4. договора аренды N ОБ0588 от 01.04.2003 года, согласно которому в случае государственной необходимости арендодателя в объекте аренды, либо отвода в установленном законом порядке земельного участка, на котором расположен объект аренды, для государственных и общественных нужд, договор считается расторгнутым с возвратом арендатору невнесенной арендной платы и других платежей за неиспользованный срок аренды.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда о возможности расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных пунктом 5.2.4. договора.

Суд кассационной инстанции при направлении дела на новое рассмотрение указал на необходимость оценки по существу правомерности заявленных исковых требований.

Требования истца могут быть признаны правомерными в случае установленного судом наличия у субъекта Российской Федерации - Омской области - необходимости в арендованных помещениях для осуществления им функций государственного управления.

Установление обстоятельств осуществляется на основе представленных доказательств.

Причем, поскольку истец ссылается на наличие оснований для досрочного расторжения договора, именно он должен доказать факт нуждаемости Омской области в помещениях, занимаемых ответчиком.

Суд апелляционной инстанции считает, что истец при обращении в суд с настоящим иском не доказал наличия основания для досрочного расторжения договора, предусмотренного пунктом 5.2.4. договора.

Наличие государственной необходимости в объекте аренды обосновано истцом потребностью созданного в соответствии с указом губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 Главного управления по земельным ресурсам по Омской области в административных помещениях для размещения своих отделов и структур.

Все имеющиеся в деле письменные доказательства, в частности Указ Губернатора Омской области (пункт 5, том 1 лист дела 69), распоряжение N 96-рп от 21.06.2006 года, письмо Центра учета исх N 66 от 14.02.2007 года (том 1 лист дела 91-93) подтверждают, что у Главного управления имеются помещения для размещения данного органа и, более того, такое размещение к моменту вынесения решения уже осуществлено.

Доказательством нуждаемости Омской области в помещениях, занимаемых ответчиком, являются лишь пояснения Главного управления по земельным ресурсам по Омской области.

Так, представитель третьего лица пояснил суду, что в занимаемых ответчиком помещениях планируется размещение столовой для работников Управления и архива управления (протокол судебного заседания от 20.03.2008 года).

Однако арендодателем по договору аренды является Омская область. Главное управление по земельным ресурсам является органом Омской области.

Поэтому пояснения данного органа не могут считаться объективными доказательствами.

В деле нет ни одного доказательства, имеющего объективный характер и исходящего из независимого источника, которое бы подтвердило действительную необходимость в освобождении занимаемых арендатором помещений до истечения срока действия договора.

Помещения, занимаемые ответчиком, расположены на цокольном (полуподвальном) этаже.

В дело не представлено никаких проектов (строительных планов) размещения архива или столовой в указанных помещениях. В деле нет заключений санитарных органов, подтверждающих нарушение санитарных норм при размещении Управления в связи с недостаточностью площадей.

Материалами дела подтверждено, что у истца отсутствует государственная необходимость в размещении Управления во всем здании целиком, так как в здании находится множество учреждений и организаций.

Как следует из письма Центра учета и содержания собственности Омской области исх N 66 от 14.02.2007 года (том 1 лист дела 91), Управление по состоянию на февраль 2007 года занимало 441,10 м2 на первом этаже здания, 182,76 м2 на третьем этаже здания и 755,20 м2 на четвертом этаже здания по адресу ул. Красногвардейская, 42. При этом помимо большого количества государственных учреждений и общественных организаций в здании были размещены индивидуальный предприниматель Клецова Н.Н., ОАО "Омская областная сельхозтехника", а 79,8 м2 площадей на первом этаже были свободны.

Также свободными были следующие помещения, не указанные в этом письме:

- помещение N 39 на цокольном этаже здания и помещения 3-11, 13, 14, 16-19 на первом этаже здания, общей площадью 511,14 м2, и основной площадью 365,1 м2, освобожденные 31.07.2006 года Управлением федеральной службы по надзору в сфере связи по Омской области (том 1 лист дела 97);

- помещения N 41, 42 на четвертом этаже здания (том 1 листы дела 143,144).

- помещение N 11 на втором этаже здания (том 1 лист дела 104), общей площадью 32,48 м2, основной площадью 23,2 м2;

- помещение N 38 на первом этаже здания общей площадью 21 м2 (том 1 лист дела 118),

- помещение N 49 на третьем этаже здания (том 1 лист дела 136);

- помещения 3, 19, часть помещений 2 и 18 на цокольном этаже здания и помщения 47, 48 на третьем этаже здания основной и общей площадью 74,34 м2 (том 2 лист дела 1);

- помещение N 38 на пятом этаже здания, общей площадью 18,48 м2, основной 13,2 м2.

Не могут подтверждать наличие государственной необходимости в арендованных помещениях письма истца в адрес Председателя Правительства Омской области (том 1 листы дела 67, 87, 88-89).

Во-первых, они исходят от самого истца.

Во-вторых, решение аппаратного совещания, на которое истец ссылается в данных письмах, носит самый общий характер - "оперативно проработать вопрос по размещению, обеспечению штатами и необходимой техникой Главного управления по земельным отношениям Омской области" (том 1 лист дела 68).

В-третьих, данными письмами подтверждено, что к сентябрю 2006 года уже было освобождено в здании 1258,0 м2 площади (том 1 лист дела 67).

Договор аренды N ОБ0588 не содержит права арендодателя на досрочное расторжение договора по его усмотрению.

Формулировка пункта 5.4.2. предполагает наличие права на расторжение договора только в случае действительного наличия государственной необходимости.

Поэтому истец не вправе ссылаться на то, что он не обязан доказывать данную необходимость.

Ни истец, ни третье лицо в ходе судебного разбирательства не представили в обоснование своей позиции по делу доказательств, подтверждающих необходимость Управления в помещениях, занимаемых именно ответчиком.

В этой же связи следует отменить, что истец не обосновал наличие указанной необходимости именно в период действия договора аренды с ответчиком.

Если предполагается использование помещений, занимаемых ответчиком в перспективе, эта цель может быть достигнута истцом без необоснованного вторжения в гражданский оборот и с соблюдением баланса интересов сторон после истечения срока действия договора.

Риск последствий несовершения процессуальных действий, в том числе несовершения действий по доказыванию, лежит на стороне, их не совершившей (часть 2 статьи 9 АПК РФ) - на истце.

Оценка доказательств, как того требует статья 71 АПК РФ, судом первой инстанции не произведена.

Поскольку суд первой инстанции посчитал доказанным наличие государственной необходимости в арендуемых ответчиком помещениях, в то время как это обстоятельство истцом не доказано, решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя о нарушении судом норм процессуального права не нашел своего подтверждения.

Судом определение о назначении судебной экспертизы не выносилось.

Ответчиком ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлялось.

Оснований для назначения судебной экспертизы в целях разъяснения термина "государственная необходимость" не имелось, поскольку такое разъяснение не требует специальных познаний, и поскольку для подтверждения наличия основания расторжения договора требовалось установление фактических обстоятельств, а не правовых или лингвистических толкований.

Отложение судебного разбирательства по ходатайству стороны является правом суда (статья 158 АПК РФ).

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы судебные расходы, связанные с рассмотрение дела, возлагаются на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квазар" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 20.12.2007 года по делу N А46-19907/2006 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Квазар" судебные расходы, связанные с подачей апелляционной жалобы в сумме 1000,0 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

О.В. Зорина Л.Р. Литвинцева