Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2008 г. N 08АП-3271/2007

город Омск

18 июня 2008 г.

Дело N А70-5960/6-2006

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ильницкой Д.В.

судей Зиновьевой Т.А., Рябухиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Павловской Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3271/2007) общества с ограниченной ответственностью "Энергоинжиниринг" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.10.2007 по делу N А70-5960/6-2006 (судья Клат Е.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "МАКСТЕРМ Инжиниринг" к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоинжиниринг", при участии третьего лица - закрытого акционерного общества "Научно-производственная компания "Сибпромэлектроника" о признании договора аренды нежилых помещений от 03.06.2005 возобновленным на неопределенный срок, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Энергоинжиниринг" к обществу с ограниченной ответственностью "МАКСТЕРМ Инжиниринг" о взыскании 1 947 333 руб. 39 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Энергоинжиниринг" - представитель не явился;

от ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" - представитель Крюкова Д.В. по доверенности N 08 от 04.02.2008;

от ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника" - представитель не явился;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МАКСТЕРМ Инжиниринг" (далее - ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоинжиниринг" (далее - ООО "Энергоинжиниринг") о признании договора аренды нежилых помещений от 03.06.2005 N 7, заключенного между ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" и ООО "Энергоинжиниринг", возобновленным со 02.06.2006 на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

До принятия решения арбитражным судом ООО "Энергоинжиниринг" подало встречное исковое заявление (с учётом уточнений) о взыскании с ООО "Макстерм Инжиниринг" 1 947 333 руб. 39 коп., в том числе: 921 999 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 7 от 03.06.2005, 150 803 руб. 32 коп. пени за просрочку внесения арендной платы, 307 333 руб. 20 коп. арендной платы за время просрочки передачи арендованного имущества, 12 637 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 554 560 руб. убытков, а также об обязании ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" освободить нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а (л.д. 41-43, 128 т.1).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2006 по делу N А70-5960/32-2006 в удовлетворении первоначального иска ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" к ООО "Энергоинжиниринг" о признании договора аренды N 7 от 03.06.2005 возобновленным на неопределенный срок отказано. Встречный иск ООО "Энергоинжиниринг" удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" в пользу истца ООО "Энергоинжиниринг" 921 999 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате, 150 803 руб. 32 коп. пени за просрочку внесения арендной платы, 307 333 руб. 20 коп. арендной платы за время просрочки передачи арендованного имущества, 12 637 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 15 190 руб. 27 коп. расходов по уплате государственной пошлины. Суд обязал ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" освободить нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а кабинеты: NN 102, 103, 107, 108, 111, 201, 203, 207, 301, 302, 303, 304, 305, 306, а также вспомогательные помещения - коридор, туалеты, лестницы. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано. Этим же решением ООО "Энергоинжиниринг" из федерального бюджета возвращено 1696 руб. 49 коп. государственной пошлины.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.01.2007 апелляционная жалоба ООО "МАКСТРЕМ Инжиниринг", поданная на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2006 по делу N A70-5960/3I-2006, оставлена без удовлетворения, решение суда - без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2006 и постановление апелляционной инстанции от 11.01.2007 по делу N А70-5960/32-2006 отменены. Дело передано на новое рассмотрение в тот же суд.

Определением от 28.05.2007 по делу N А70-5960/6-2006 Арбитражный суд Тюменской области привлек к участию в деле по первоначальному иску в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество "Научно-производственная компания "Сибпромэлектроника" (далее - ЗАО "НПК "Сибпромэлектроника") (л.д.12 т.4).

До рассмотрения спора по существу ООО "Энергоинжиниринг" в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отказалось от требований по встречному иску в части обязания ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" освободить нежилые помещения, расположенные адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.10.2007 по делу N А70-5960/6-2006 в удовлетворении первоначального иска отказано. В части требования по встречному иску об освобождения нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а, производство по делу прекращено в соответствии с ч. 4 п. 1 ст.150 АПК РФ. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано. Этим же решением ООО "Энергоинжиниринг" из федерального бюджета возвращено 3 696 руб. 49 коп. государственной пошлины. ООО "Макстерм Инжиниринг" из федерального бюджета возвращено 7000 руб. государственной пошлины. Суд постановил отменить меры по обеспечению иска, принятые Арбитражным судом Тюменской области определением от 06.06.2007 года по делу N А70-5960/6-2006.

Возражая против принятого судом решения, ООО "Энергоинжиниринг" в апелляционной жалобе просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании 921 999 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 7 от 03.06.2005, 150 803 руб. 32 коп. пени за просрочку внесения арендной платы, 307 333 руб. 20 коп. арендной платы за время просрочки передачи арендованного имущества, 12 637 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неправильное применение судом норм материального права.

ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ответчика и третьего лица по первоначальному иску, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

В порядке ст.ст. 163, 266 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 15 час. 40 мин. 11.06.2008.

Информация об объявлении перерыва в судебном заседании, а также времени и месте его продолжения была размещена на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет".

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части (ч. 5 ст. 268 АПК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение суда в указанной части подлежит отмене.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "Энергоинжиниринг", суд первой инстанции указал, что на момент подписания договора аренды от 03.06.2005 N 7 ООО "Энергоинжиниринг" являлось собственником двухэтажного пристроенного нежилого строения, общей площадью 364,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а; помещения на третьем этаже указанного здания как объекты недвижимости в гражданско-правовом смысле не существовали. Доказательств того, что нежилые помещения, расположенные по условиям договора аренды от 03.06.2005 N 7 на третьем этаже, были переданы в аренду как объекты незавершенного строительства либо как строительные материалы, представлено не было.

По мнению суда первой инстанции, ООО "Энергоинжиниринг" могло передать в аренду только помещения, расположенные на первом и втором этажах здания, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а.

В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды нежилых помещений от 03.06.2005 N 7 в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) является недействительным, как совершенный в нарушение требований ст.ст. 607, 650, 655 ГК РФ, поскольку заключен в отношении несуществующего объекта аренды.

Поскольку требования ООО "Энергоинжиниринг" к ООО "Макстерм Инжиниринг" основаны на недействительном договоре аренды от 03.06.2005 N 7, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска.

Суд первой инстанции указал на невозможность признания недействительной части договора аренды N 7 от 03.06.2005 на основании ст.180 ГК РФ.

По мнению суда первой инстанции, о невозможности признания недействительности части сделки свидетельствует то обстоятельство, что по условиям договора аренды от 03.06.2005 N 7, арендная плата за аренду основных и вспомогательных помещений рассчитана исходя из стоимости квадратного метра площади. Признание сделки недействительной в части повлечет за собой невозможность расчета арендной платы, так как площадь вспомогательных помещений рассчитана на три этажа без их поэтажного разделения и указания площади.

В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сделка не была бы совершена.

При повторном рассмотрении дела арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что по условиям договора аренды нежилых помещений от 03.06.2005 N 7 арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование следующие помещения, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а, общей площадью 384,17 кв.м - кабинеты NN 102, 103, 107, 108, 111, 201, 203, 207, 301, 302, 303, 304, 305, 306 (основные помещения), расположенные на первом, втором, третьем этажах, а также вспомогательные (подсобные) помещения - коридор и туалеты (п. 1). Передача арендуемых помещений осуществляется по акту приема-передачи (приложение N 1 к настоящему договору), подписание которого свидетельствует о фактической передаче помещений в аренду (п.3.3). Арендная плата за аренду основных и вспомогательных помещений составляет 169 руб. 49 коп. без учета НДС за 1 кв.м в месяц (п. 5.1). Арендная плата уплачивается в безналичном порядке на расчётный счет арендодателя вперед (за предыдущий месяц) не позднее пятого числа каждого месяца (п. 5.2). Срок действия договора с 03.06.2005 по 01.06.2006 (п. 4.1).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В силу ст.ст. 209, 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку на момент подписания договора аренды N 7 от 03.06.2005 ООО "Энергоинжиниринг" являлось собственником двухэтажного пристроенного нежилого строения, общей площадью 364,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а, помещения на третьем этаже как объекты права не могли быть переданы в аренду.

Вывод суда первой инстанции о невозможности признания недействительной части договора аренды N 7 от 03.06.2005 на основании ст. 180 ГК РФ противоречит материалам дела.

Как указывалось выше, по акту приема-передачи от 03.06.2005, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды N 7 от 03.06.2005, подписанному сторонами, ООО "Энергоинжиниринг" передало, а ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" приняло объекты, указанные в пункте 1 договора аренды нежилых помещений от 03.06.2005 N 7 (л.д. 12 т. 1).

В акте приема - передачи от 03.06.2005 N 1 указана общая площадь переданных в аренду помещений, их наименование (номера кабинетов, вспомогательные помещения), площадь каждого кабинета, площадь вспомогательных помещений (коридора, туалета, лестниц), а также поэтажное расположение указанных помещений.

Так, в акте приема - передачи от 03.06.2005 N 1 указано, что кабинеты NN 102 общей площадью 16, 83 кв.м, 103 общей площадью 20,98 кв.м, 107 общей площадью 15, 15 кв.м, 108 общей площадью 10, 92 кв.м, 111 общей площадью 16, 83 кв.м расположены на первом этаже; кабинеты NN 201 общей площадью 16,83 кв.м, 203 общей площадью 15,93 кв.м, 207 общей площадью 15, 93 кв.м расположены на втором этаже; кабинеты NN 301 общей площадью 20 кв.м, 302 общей площадью 12,36 кв.м, 303 общей площадью 32,59 кв.м, 304 общей площадью 17, 97 кв.м, 305 общей площадью 17, 97 кв.м, 306 общей площадью 34, 02 кв.м расположены на третьем этаже, коридор, туалеты, лестницы расположены на первом, втором и третьем этаже.

По мнению суда апелляционной инстанции, указанные данные позволяют выделить (индивидуализировать) помещения, расположенные на первом и втором этажах здания, находящегося по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а, собственником которых на момент подписания договора аренды N 7 от 03.06.2005 являлось ООО "Энергоинжиниринг".

Передача в аренду нежилых помещений без вспомогательных помещений не лишает ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" возможности пользоваться вспомогательными помещениями, поскольку арендная плата (169 руб. 49 коп. без учета НДС за 1кв.м) установлена как за основные, так и за вспомогательные помещения.

Следовательно, договор аренды нежилых помещений от 03.06.2005 N 7 мог быть заключен без включения в него условия о передаче в аренду помещений на третьем этаже и вспомогательных помещений, расположенных на первом - третьем этаже здания, находящегося по указанному адресу.

По мнению суда апелляционной инстанции, ООО "Энергоинжиниринг" и ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" согласовали все существенные условия о предмете договора аренды N 7 от 03.06.2005 в части передачи в аренду нежилых помещений, расположенных на первом и втором этажах здания, находящегося по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды нежилых помещений от 03.06.2005 N 7 в части передачи в аренду ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" кабинетов, расположенных на первом и втором этажах здания по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а, является действительным.

В силу п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Поскольку в договоре аренды N 7 от 03.06.2005 ООО "Энергоинжиниринг" и ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" определили размер арендной платы исходя из стоимости одного кв.м в месяц (169 руб. 49 коп. без учета НДС), общая площадь преданных в аренду ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" помещений, расположенных на первом и втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а, составляет 129,4 кв.м (16, 83 + 20,98 + 15, 15 + 10, 92 + 16, 83 + 16,83 +15,93 + 15, 93), возможно рассчитать размер арендной платы, которая составляет 21932 руб. в месяц (169, 49 х 129,4).

При этом включение в стоимость 1 кв.м арендной платы стоимости аренды вспомогательных помещений не исключает возможность передачи в аренду нежилых помещений первого и второго этажа, а, напротив, компенсирует арендодателю затраты на эксплуатацию вспомогательных площадей, которые не учитываются при расчете арендной платы по договору аренды N 7 от 03.06.2005, но пользование которыми осуществлялось арендатором.

По правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

ООО "Энергоинжиниринг" представило в материалы дела несколько писем об отказе от договора аренды, однако доказательств направления арендатору писем от 01.06.2006 N 46, от 13.06.2006 N 56, от 05.10.2006 N 109а не представлено.

В письме исх. N 113а от 17.10.2006 ООО "Энергоинжиниринг" сообщило ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" о невозможности продления договора аренды N 7 от 03.06.2005, просило в срок до 01.11.2006 освободить арендуемые помещения. Передать их по акту приема-передачи, погасить имеющуюся задолженность, а также оплатить расходы за текущий ремонт помещений.

Данное письмо направлено ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 72а, посредством почтовой связи и получено представителем ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" 23.10.2006, о чем свидетельствует почтовое уведомление N 625049 (82) 245317 (л.д. 109 т. 1).

При таких обстоятельствах договор аренды N 7 от 03.06.2005 является прекращенным с 23.01.2007.

Из пояснений представителя ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" в заседании суда апелляционной инстанции следует, что в настоящее время помещения, указанные в договоре аренды N 7 от 03.06.2005, общество не занимает.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок условия и сроки внесения которой определены договором аренды.

В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в нарушение условий договора аренды N 7 от 03.06.2005 ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" свои обязательства по уплате арендных платежей в сроки, установленные в договоре, не исполняло.

Согласно представленному в суд первой инстанции расчету ООО "Энергоинжиниринг" просит взыскать с ответчика по встречному иску задолженность по арендной плате по договору аренды N 7 от 03.06.2005 за период с 03.06.2005 по 01.06.2006, а также за 4 месяца с 02.06.2006.

Исходя из заявленного ООО "Энергоинжиниринг" периода, с ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" в пользу ООО "Энергоинжиниринг" подлежит взысканию 349 497 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 7 от 03.06.2005 согласно следующему расчёту: 21932 руб. х 11 (за период с 03.06.2005 по 03.05.2006) + 20517 руб. 03 коп. (за период с 03.05.2006 по 01.06.2006) + 87 728 руб. (с 02.06.2006 по 02.10.2006).

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником кредитор вправе требовать уплаты определённой законом или договором неустойки (штрафа, пени).

Согласно п. 10.1 договора аренды N 7 от 03.06.2005 в случае просрочки по уплате арендных платежей арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню в размере 0,1 % в день от суммы долга за каждый день просрочки.

ООО "Энергоинжиниринг" на основании п. 10.1 договора аренды N 7 от 03.06.2005 начислило ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" пеню за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 06.06.2005 по 01.06.2006 в сумме 150 803 руб. 32 коп.

Из представленного ООО "Энергоинжиниринг" расчёта пени следует, что размер пени определен истцом исходя из размера арендной платы, которая составляет 65112 руб. 97 коп.

Однако обоснованным следует считать начисление пени исходя из размера арендной платы 21932 руб. в месяц.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает обоснованным начисление пени за период с 06.06.2005 по 01.06.2006 в сумме 50 794 руб.51 коп., в том числе за периоды:

с 06.06.2005 по 05.07.2006 - 657 руб. 96 коп. пени (21 932 х 0,1% х 30дн.);

с 06.07.2005 по 05.08.2005 - 1359 руб. 78 коп. (21932 х 0,1% х 2 х 31дн.);

с 06.08.2005 по 05.09.2005 - 2039 руб. 68 коп. (21932 х 0,1% х 3 х 31дн.);

с 06.09.2005 по 05.10.2005 - 2631 руб. 84 коп. (21932 х 0,1% х 4 х 30дн.);

с 06.10.2005 по 05.11.2005 - 3289 руб. 80 коп. (21932 х 0,1% х 5 х 30дн.);

с 06.11.2005 по 05. 12.2006 - 3947 руб. 76 коп. (21932 х 0,1% х 6 х 30дн.);

с 06.12.2006 по 05.01.2006 - 4759 руб. 24 коп. (21932 х 0,1% х 7 х 31дн.);

с 06.01.2006 по 05.02.2006 - 5439 руб. 14 коп. (21932 х 0,1% х 8 х 31дн.);

с 06.02.2006 по 05.03.2006 - 5526 руб. 86 коп. (21932 х 0,1% х 9 х 28 дн.);

с 06.03.2006 по 05.04.2006 - 6798 руб. 92 коп. (21932 х 0,1% х 10 х 31 дн.);

с 06.04.2006 по 05.05.2006 - 7237 руб. 56 коп. (21932 х 0,1% х 11 х 30 дн.);

с 06.05.2006 по 01.06.2006 - 7105 руб. 97 коп. (21932 х 0,1% х 12 х 27 дн.).

Таким образом, правомерно предъявленной ко взысканию является пеня в сумме 50 794 руб.51 коп. Во взыскании пени в сумме 100 008руб. 81 коп. (150 803 руб. 32 коп. - 50 794 руб.51 коп.) истцу следует отказать за необоснованностью требования.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Критериями для установления несоразмерности могут быть, в том числе чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки по отношению к сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17).

При наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком (п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Размер пени, предусмотренный п. 10.1 договора аренды N 7 от 03.06.2005 (0,1% в день от суммы просрочки во внесению арендной платы), является чрезмерно высоким. Пеня в указанном размере явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшает подлежащую взысканию пеню с 50 794 руб.51 коп. до суммы 25 397 руб. 25 коп. Во взыскании остальной суммы пени истцу следует отказать в связи с её уменьшением судом.

За просрочку внесения арендной платы за пользование арендованным по договору аренды N 7 от 03.06.2005 имуществом (за 4 месяца со 02.06.2006) ООО "Энергоинжиниринг" заявило о применении к ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" ответственности, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, в виде взыскания 12 637 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период со 02.06.2006 по 02.11.2006 исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ - 11, 5%.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

С учетом условий договора аренды N 7 от 03.06.2005 о сроках внесения арендной платы - не позднее 5-го числа каждого месяца (п. п. 5.2), размера задолженности и заявленного ООО "Энергоинжиниринг" периода (145 дней), размер подлежащих взысканию с ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" процентов за период со 02.06.2006 по 02.11.2006 составит 4 063 руб. 51 коп. (87 728 руб. х 11,5 % : 360 х 145 дней).

По условиям договора аренды N 7 от 03.06.2005 (пункт 6.1) стоимость коммунальных услуг (водоснабжение, канализация, отопление, электричество) включается в состав арендной платы. Однако коммунальные услуги оплачивались ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг". По расчетам ответчика по встречному иску задолженность ООО "Энергоинжиниринг" перед ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" за оплату коммунальных услуг составляет 49 934 руб. 43 коп. Как утверждает ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг", в указанной части обязательства ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" по внесению арендной платы по договору аренды N 7 от 03.06.2005 прекращены путем зачета.

Оценив довод ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" о прекращении обязательства зачетом, суд апелляционной инстанции не принимает его во внимание, поскольку в соответствии со ст. 410 ГК РФ для прекращения обязательства зачетом необходимо не только наличие встречных однородных требований, но и заявление о зачете хоты бы одной из сторон.

Из материалов дела следует, что ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" самостоятельно оплачивало полученную электроэнергию.

Однако, из пояснений представителя ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" в заседании суда апелляционной инстанции следует, что заявление о зачете коммунальных платежей в счет оплаты арендной платы по договору аренды N 7 от 03.06.2005 (в том числе о зачете оплаты электроэнергии) в адрес ООО "Энергоинжиниринг" не направлялось.

Ссылки ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" на письма от 02.03.2007 и от 25.04.2007 (л.д. 66, 69) в обоснование возможности проведения зачёта затрат на охранные услуги и услуги связи в счет оплаты арендной платы по договору аренды N 7 от 03.06.2005 судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание.

Заявление о зачёте не может быть направлено второй стороне в форме просьбы о совершении каких-либо действий. Правила ст. 410 ГК РФ предусматривают явное и недвусмысленное уведомление одной стороны обязательства о проведении зачета встречных требований, не предполагающее одобрение указанных действий второй стороной.

Однако письмо от 02.03.2007 подобного заявления не содержит. В письме от 25.04.2007 не указана сумма, на которую будет производиться зачет; актов сверки, в соответствии с которыми планировалось производить взаимозачет, в материалах дела не содержится.

Кроме этого, из теста договора аренды N 7 от 03.06.2005 следует, что в состав арендной платы по договору включаются только коммунальные услуги (водоснабжение, канализация, отопление, электричество).

Согласно п. 6.2 договора аренды N 7 от 03.06.2005 все расходы за пользование телефонами и факсами не включены в состав арендной платы и уплачиваются арендатором отдельно. Соответственно, расходы по оплате услуг связи и охранных услуг не могут рассматриваться в качестве встречных однородных обязательств.

Таким образом, оснований считать обязательство ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" по внесению арендной платы частично прекращенным зачетом встречных однородных требований у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить, что ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" не лишено возможности обратиться в арбитражный суд с самостоятельным иском о взыскании указанных денежных средств.

Отменяя решение суда первой инстанции в обжалуемой части по настоящему делу, суд апелляционной инстанции принимает новый судебный акт об удовлетворении встречного иска в части взыскания 349 497 руб. 03 коп. задолженности, 25397 руб. 25 коп. пени за просрочку внесения арендной платы, 4 063 руб. 51 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска следует отказать.

Соответственно, апелляционная жалоба ООО "Энергоинжиниринг" подлежит удовлетворению в части.

Судебные расходы по иску и апелляционной жалобе подлежат распределению и относятся на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований (ч.ч. 1,5 ст. 110 АПК РФ).

Государственная пошлина по встречному иску (сумма иска 1947333,39 руб.) составляет 21236 руб.66 коп. и относятся на ответчика - в сумме 4 409 руб. 70 коп. пропорционально сумме обоснованно заявленного встречного иска в сумме 404 355 руб. 05 коп. (без учета уменьшения в порядке ст. 333 ГК РФ), на истца относится госпошлина в сумме 16 826 руб. 96 коп. (21 236, 66 - 4 409, 70). Судебные расходы по апелляционной жалобе (1000 руб.) относятся на ответчика в сумме 207 руб. 70 коп., на истца - в сумме 792 руб. 30 коп.

Поскольку ООО "Энергоинжиниринг" уплатило в бюджет при подаче встречного иска госпошлину в размере 21 136 руб. 50 коп., а по апелляционной жалобе - 1000 руб., в пользу ООО "Энергоинжиниринг" с ООО "МАКСТЕРМ Инжиниринг" следует взыскать 4 409 руб. 70 коп. расходов по уплате госпошлины по встречному иску, а также 207 руб. 70 коп., расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 269 (п. 2), 270 (п. 3 ч. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.10.2007 по делу N А70-5960/6-2006 отменить в части встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Энергоинжиниринг", принять по делу в указанной части новый судебный акт.

Иск общества с ограниченной ответственностью "Энергоинжиниринг" удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МАКСТЕРМ Инжиниринг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Энергоинжиниринг" 349 497 руб. 03 коп. задолженности, 25 397 руб. 25 коп. пени за просрочку внесения арендной платы, 4 063 руб. 51 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МАКСТЕРМ Инжиниринг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Энергоинжиниринг" 4 409 руб. 70 коп. расходов по уплате госпошлины по встречному иску, 207 руб. 70 коп., расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.В. Ильницкая

Судьи

Т.А. Зиновьева Н.А. Рябухина