Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2008 г. N 08АП-3725/2007

город Омск

23 июня 2008 г.

Дело N А70-3077/9-2007

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильницкой Д.В.

судей Литвинцевой Л.Р., Глухих А.Н.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3725/2007) общества с ограниченной ответственностью "ШАМС" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.09.2007 по делу N А70-3077/9-2007 (судья Лазарев В.В.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью "ШАМС" о расторжении договора аренды и обязании осуществить снос незавершенного строительном объекта либо компенсировать затраты по его сносу,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Казарина Н.М., доверенность N 57/08-3-Д от 13.03.2008;

от общества с ограниченной ответственностью "ШАМС" - Стародумова Н.П., доверенность N 01 от 10.12.2007, Алеева Л.А., доверенность N 4 от 10.12.2007;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ШАМС" (далее - ООО "ШАМС") о расторжении договора аренды земельного участка N 23-30/321 от 23.06.2004, заключенного между сторонами, признании незавершенного строительством нежилого строения - кафе, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:23:02 16 002:0048, подлежащим сносу, и обязании ответчика осуществить снос незавершенного строительством нежилого строения - кафе, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:23:02 16 002:0048, либо компенсировать затраты по сносу данного строения.

Решением от 20.09.2007 по делу N А70-3077/9-2007 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил исковые требования Департамента имущественных отношений Тюменской области, расторг заключенный сторонами договор аренды земельного участка N 23-30/321 от 23.06.2004, признал незавершенное строительством нежилое строение - кафе, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 72:23:02 16 002:0048, подлежащим сносу, обязал ООО "ШАМС" осуществить снос незавершенного строительством нежилого строения - кафе, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:23:02 16 002:0048, либо компенсировать затраты по сносу данного строения и взыскал с ответчика в пользу истца 5000руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не соглашаясь с принятым решением, ООО "ШАМС" в апелляционной жалобе просит его отменить, в удовлетворении иска Департамента имущественных отношений Тюменской области отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик сослался на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и нарушение судом норм материального и процессуального права.

В отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему истец просит оставить обжалуемое решение без изменения.

Представители ответчика в заседании суда апелляционной инстанции требование, изложенное в апелляционной жалобе, поддержали.

Представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу ответчика и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оспариваемое решение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, ответчик являлся собственником объекта недвижимости - летнего кафе по адресу: г. Тюмень, ул. Л. Толстого, 24.

Указанное обстоятельство подтверждено актом комиссии о приемке в эксплуатацию реконструируемого помещения от 07.02.1995, постановлением Главы администрации Калининского района г. Тюмени от 13.02.1995 N 135 "О принятии в эксплуатацию после реконструкции помещения кафе "Летнее" по ул. Толстого, 24", договором купли-продажи от 02.03.1995, заключенным между ИЧП Кулиевой А.Б. и ТОО "ШАМС", и регистрационным удостоверением, выданным Бюро технической инвентаризации г. Тюмени 07.03.1995 серия ТР N 0026.

Распоряжением от 16.06.2003 N 1362/14-з Департамент имущественных отношений Администрации Тюменской области предоставил ООО "ШАМС" в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 155 кв.м., в том числе за красной линией, площадью 44 кв.м., под кафе "Летнее" по адресу: г. Тюмень, ул. Л. Толстого, 24.

Предоставление земельного участка во временное владение и пользование оформлено договором N 23-30/321 от 23.06.2004.

По условиям указанного договора Департамент имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) передает ООО "ШАМС" (арендатору) в аренду под кафе "Летнее" на срок с 16.06.2003 по 15.06.2006 земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 72:23:02 16 002:0048, площадью 155 кв.м. (в том числе 44 кв.м. - за красной линией), расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Л. Толстого, 24.

Передача земельного участка ответчику и принятие его последним произведены по акту от 23.06.2004.

Договор аренды земельного участка (землеустроительное дело N 1869) N 23-30/321 от 23.06.2004 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тюменской области 11.10.2004.

Дополнительным соглашением от 25.09.2006 стороны продлили срок действия договора с 16.06.2006 по 15.06.2011.

По правилам п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

В связи с чем соглашение сторон о продлении срока действия договора аренды земельного участка также подлежало государственной регистрации.

Доказательств регистрации соглашения от 25.09.2006 о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 23.06.2004 N 23-30/321 в материалы дела не представлено.

В связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать указанный договор действующим по 15.06.2011.

По правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Доказательств отказа от договора в установленном порядке не имеется.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора истец мотивировал использованием земельного участка ответчиком не по целевому назначению, а для строительства нового объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Аналогичные условия стороны предусмотрели в договоре N 23-30/321 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 1869) от 23.06.2004.

Так, согласно п. 2.1.3. договора арендодатель имеет право расторгнуть его досрочно на основании решения суда в случае использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в п.п. 1.1. и 1.4.

По правилам п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если арендатор устранит нарушение (в разумный срок), требование арендодателя расторгнуть договор удовлетворению не подлежит (п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров).

В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Соответствующая обязанность арендодателя предусмотрена в п. 2.2.5. договора N 23-30/321 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 1869) от 23.06.2004.

В письме от 08.05.2007 N 2125/08-3 Департамент имущественных отношений Тюменской области предложил ответчику расторгнуть договор на основании соглашения сторон в течение 10 дней с момента направления настоящего уведомления, а также освободить земельный участок, являющийся предметом договора, и осуществить снос самовольно возведенного строения.

Доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок до предъявления требования о расторжении договора истец не представил.

В соответствии с п. 2 ст. 148 АПК РФ несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.

Поэтому требование истца о расторжении договора подлежало оставлению без рассмотрения.

Удовлетворяя требование истца о признании незавершенного строительством нежилого строения - кафе, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:23:02 16 002:0048, подлежащим сносу и обязывая ответчика осуществить снос незавершенного строительством объекта, суд первой инстанции руководствовался правилами ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с названной статьей Кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

Требование о признании объекта незавершенного строительства подлежащим сносу истец мотивировал тем, что ответчик возвел строение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Соглашаясь с доводами истца, суд первой инстанции в решении указал, что порядок предоставления земельных участков для строительства установлен ст.ст. 30, 31, 32 ЗК РФ и ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".

Учитывая, что земельный участок для строительства истцу в установленном порядке не предоставлялся, возведенный объект признан судом самовольной постройкой.

Между тем, по мнению суда апелляционной инстанции, данный вывод не соответствует материалам дела и представленным доказательствам.

При проверке объекта строительства (акт от 28.09.2006) Инспекцией государственного строительного надзора по Тюменской области было установлено, что ответчик осуществляет строительство кафе (устройство буронабивных свай, бетонирование ростверка) без разрешения на строительство и разработанной и согласованной в установленном порядке документации (л.д. 63).

В связи с чем директору ООО "ШАМС" Науменко А.А. предписано в срок до 27.10.2006 представить в Инспекцию государственного строительного надзора по Тюменской области извещение о начале выполнения строительно-монтажных работ с прилагаемыми документами, обеспечить устранение выявленных недостатков, не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов (л.д. 64).

За нарушение требований ст.ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отношении ООО "ШАМС" составлен протокол от 28.09.2006 об административном правонарушении, предусмотренном ст. 9.5 ч. 1 КоАП РФ.

Однако из материалов дела следует, что на момент обращения истца с иском в суд ответчик имел разработанную и утвержденную в установленном порядке проектную документацию на реконструкцию кафе по ул. Л.Толстого, 24 в г. Тюмени, а также разрешение на реконструкцию нежилого строения - кафе (площадь земельного участка - 155 кв.м., площадь застройки - 110 кв.м., общая площадь помещений - 176,55 кв.м., строительный объем - 728 куб.м., количество этажей - 2), расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Л. Толстого, 24, выданное Администрации г. Тюмени 29.03.2007 (срок действия до 29.09.2007).

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Законность выдачи разрешения на реконструкцию объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, истцом не оспорена.

Предъявляя требование о признании незавершенного строительством нежилого строения - кафе, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:23:02 16 002:0048, подлежащим сносу, истец указал, что ответчик осуществил строительство на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Между тем, предоставление земельного участка в порядке, предусмотренном ст.ст. 30, 31, 32 ЗК РФ и ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" при реконструкции объектов капитального строительства не требуется.

Осуществление реконструкции в соответствии с утвержденной проектной документацией и выданным разрешением не влечет последствий, предусмотренных п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Поэтому при обращении с иском в суд истцу следовало доказать, что строительные работы выполнялись ответчиком с отступлением от проектной документации, что, в свою очередь, позволило бы считать, что ответчик осуществляет строительство нового объекта на не отведенном для этих целей земельном участке.

Такие доказательства, по мнению суда апелляционной инстанции, при рассмотрении дела в суде первой инстанции не были представлены.

Акт обследования земельного участка N 320 от 26.04.2007, составленный комиссией Департамента имущественных отношений Тюменской области содержит сведения о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 72:23:02 16 002:0048 незавершенного строительством строения из керамзито-бетонных изделий на монолитном ленточном фундаменте из бетона и указание на ведение строительства без разрешительных документов с нарушением режима использования земельного участка (л.д. 14).

Однако на момент проверки срок действия разрешения на строительство N RV 72304000-91-рс не закончился.

Описание незавершенного строительства не позволяет сделать вывод о том, что спорный объект является самовольно возведенным.

Письмом от 28.05.2007 N 01-12/04-2471/1 "О строительстве кафе на ул. Луначарского - Л. Толстого, 24" Управление Роспотребнадзора по Тюменской области информирует Департамент имущественных отношений Тюменской области о выдаче санитарно-эпидемиологического заключения на проект реконструкции кафе по ул. Л. Толстого, 24, предусматривающий модернизацию, изменение внутренней планировки в пределах существующего здания. Ссылаясь на натурное обследование объекта 25.05.2007, главный государственный санитарный врач по Тюменской области сообщает о фактическом осуществлении ответчиком нового строительства.

По мнению истца, указанный документ является надлежащим доказательством возведения самовольной постройки.

Другие доказательства самовольного строительства ответчиком объекта недвижимости суду не были представлены.

Однако в соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением N 72.ОЦ.01.000.Т.001659.12.06 от 15.12.2006 рабочий проект "Реконструкция кафе по ул. Л. Толстого, 24 в г. Тюмени. Детское кафе-мороженое" признан соответствующим государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

На рассмотрение Управления Роспотребнадзора по Тюменской области для дачи заключения был представлен рабочий проект "Реконструкция кафе по ул. Л. Толстого, 24 в г. Тюмени. Детское кафе-мороженое" ООО "ШАМС" в составе пояснительной записки, архитектурно-строительных решений, генплана, технологических чертежей, технологии производства, водоснабжения и канализации, отопления и вентиляции.

Указанные документы устанавливают площадь застройки здания (110 кв.м.) и его этажность (2 этажа), а также границы проектирования, позволяющие сделать вывод о том, что реконструкция летнего кафе, площадью 21,7 кв.м. (по данным техпаспорта на 11.09.1997) не могла производиться в пределах существующего здания.

Между тем, ответчику было разрешено осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с имеющейся проектной документацией.

Отзыв 07.06.2007 разрешения на строительство от 29.03.2007 N RV 72304000-91-рс по мотиву выявления факта выдачи Управлением Роспотребнадзора по Тюменской области санитарно-эпидемиологического заключения на проект реконструкции кафе по ул. Толстого, 24 в части модернизации, изменения внутренней планировки в пределах существующего здания, правового значения не имеет ввиду отсутствия данных о выполнении строительных работ ответчиком после отзыва разрешения на строительство либо истечения срока его действия.

По мнению суда апелляционной инстанции, вывод об осуществлении ответчиком нового строительства мог быть сделан только при проверке выполненных в процессе реконструкции работ требованиям технологических регламентов и проектной документации.

Для разрешения данного вопроса требовалось проведение экспертизы.

Однако о назначении экспертизы стороны суду первой инстанции не заявили.

Суду апелляционной инстанции истец представил акт Управления инспекции государственного строительного надзора по Тюменской области N 176/08К от 24.03.2008 проверки объекта капитального строительства.

Однако указанный документ был оспорен ответчиком в судебном порядке.

Кроме того, из акта проверки объекта капитального строительства не следует, что при выполнении работ ответчик допустил отступления от проектной документации, позволяющие сделать вывод о строительстве нового объекта.

Проектная документация на реконструкцию кафе по ул. Л. Толстого, 24 в г. Тюмени выполнялась на основании архитектурно-планировочного задания N 175 от 17.03.2006, выданного Департаментом градостроительной политики администрации г. Тюмени, и эскизного проекта, утвержденного и согласованного начальником Управления архитектуры и градостроительства Департамента градостроительной политики администрации г. Тюмени.

Соответствие проектной документации требованиям реконструкции объекта предметом рассмотрения по настоящему делу не является.

О существенном нарушении градостроительных и строительных норм и правил ответчиком истец при обращении с иском в суд не заявлял.

В связи с чем соблюдение градостроительных и строительных норм и правил при выполнении строительных работ судом первой инстанции не проверялось.

По правилам ч. 7 ст. 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По мнению суда апелляционной инстанции, истец не доказал возведение ответчиком объекта незавершенного строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Поэтому его требования не подлежали удовлетворению.

При наличии иных оснований для признания строения самовольной постройкой истец не лишен права обратиться с соответствующим иском в суд.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 269 (п. 2, п. 3), 270 (п. 3, п. 4 ч. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.09.2007 по делу N А70-3077/9-2007 отменить.

Требования Департамента имущественных отношений Тюменской области о расторжении договора аренды земельного участка N 23-30/321 от 23.06.2004, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "ШАМС" оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить Департаменту имущественных отношений Тюменской области из федерального бюджета 2000руб. 00 коп. государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления по платежному поручению N 153033 от 20.06.2007.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "ШАМС" 1000руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.В. Ильницкая

Судьи

Л.Р. Литвинцева А.Н. Глухих