Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2008 г. N 08АП-2269/2008

город Омск

24 июля 2008 г.

Дело N А46-15529/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.

судей Рябухиной Н.А. , Глухих А.Н.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Павловской Е.Н.

Рассматривает в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2269/2008) закрытого акционерного общества "Натур Продукт - Иртыш" на решение Арбитражного суда Омской области от 21 марта 2008 года по делу N А46-15529/2007 (судья Гущин А.И.), принятое по иску закрытого акционерного общества "Натур Продукт - Иртыш" к индивидуальному предпринимателю Иващенко Валерию Владимировичу

о расторжении договора, взыскании 2 273 670 руб.,

В судебном заседании участвуют представители:

от ЗАО "Натур Продукт - Иртыш"- представитель Гусева О.Н. (удостоверение N 234 выдано 22.01.2003, доверенность от 25.03.2008 сроком действия на 1 год),

от ИП Иващенко В.В. - представитель Драчук М.А. (удостоверение N 461 выдано 03.02.2003 доверенность N 3570 от 11.12.2007 сроком действия на 1 год),

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Натур Продукт - Иртыш" (далее по тексту - ЗАО "Натур Продукт - Иртыш", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Иващенко Валерию Владимировичу (далее по тексту - ИП Иващенко В.В., ответчик) о расторжении договора купли - продажи N 24 от 16.12.2006, заключенного между сторонами, взыскании 1 373 670 руб. пени 900 000 руб. штрафа.

Решением Арбитражного суда Омской области от 21 марта 2008 года по делу N А46-15529/2007 в удовлетворении исковых требований ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" отказано.

Принятое решение суд первой инстанции обосновал тем, что истцом не представлено доказательств нарушения ответчиком его прав и законных интересов, а также доказательств нарушения обязательств по договору купли - продажи. Суд указал, что материалами дела подтверждается исполнение ответчиком обязательств по договору N 24 от 16.12.2006. В связи с этим оснований для расторжения договора купли - продажи N 24 от 16.12.2006, взыскания пени за ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора и штрафа за расторжение договора по вине ответчика не имеется.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Омской области от 21 марта 2008 года по делу N А46-15529/2007.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о полном расчете покупателя с продавцом по договору купли - продажи N 24 от 16.12.2006, поскольку договор аренды нежилого помещения от 29.12.2006, заключенный между ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" (арендатор) и ИП Иващенко В.В. (арендодатель) и основанные на нем соглашения о взаимном зачете задолженности от 31.01.2007, от 28.02.2007, от 30.03.2007, от 30.04.2007, от 31.05.2007, от 29.06.2007, от 31.07.2007 на общую сумму 1 855 000 руб. являются ничтожными, как не соответствующие статьям 551, 209, 608, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

Ответчик ИП Иващенко В.В. представил отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, пояснил, что истец вывел все активы, что влечет невозможность возврата им уплаченного по договору. Кроме того, проданное ИП Иващенко В.В. недвижимое имущество заложено в обеспечение кредитных обязательств ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" и в Кировском районном суде имеется спор об обращении на него взыскания по обязательствам истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что из подлежащих уплате 4 500 000 рублей по договору N 24 ответчик оплатил денежными средствами всего 2 645 000 рублей.

Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса принял во внимание изменение наименования заявителя - ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" на ЗАО "Омские просторы", удовлетворив соответствующее ходатайство заявителя.

Представитель ответчика ИП Иващенко В.В. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив обоснованность и законность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.12.2006 между ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" и ИП Иващенко В.В. был заключен договор купли - продажи N 24 (далее по тексту - договор купли - продажи N 24).

По условиям договора ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" передает в собственность, а ИП Иващенко В.В. покупает нежилое помещение N 1 П: номера на поэтажном плане 1-15, общей площадью 317,50 кв.м., находящееся на первом этаже жилого дома (литера А), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Бетховена, д. 30 (далее по тексту - объект).

Согласно пункту 1.2 договора объект недвижимости, являющийся предметом договора N 24, принадлежит ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" на праве собственности на основании договора купли - продажи N 889 от 12.04.2005 (свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АВ N 089504).

В пункте 1.3 договора указано, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора, находится в залоге в соответствии с договором о залоге недвижимости (ипотека) N 1 от 28.07.2005 и продается с согласия залогодержателя. ИП Иващенко В.В. ознакомлен с условиями договора залога и правовыми последствиями неисполнения ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с условиями договора право собственности у ИП Иващенко В.В. на объект возникает с момента подписания договора купли - продажи N 24 от 16.12.2006 и акта приема - передачи.

Пунктом 3.1 договора стороны определили цену за приобретаемый объект в размере 4 500 000 руб., включая налог на добавленную стоимость.

Пунктом 3.2 договора стороны предусмотрели, что указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с пунктом 3.3 договора ИП Иващенко В.В. обязан оплатить стоимость объекта в соответствии с графиком платежей: первый платеж - 1 000 000 руб. до 15.12.2006; второй платеж - 1 000 000 руб. до 31.01.2007; третий платеж - 2 500 000 руб. до 01.03.2007. Также стороны предусмотрели, что ответчик вправе досрочно исполнить свое обязательство по оплате. Оплата по договору производится путем перечисления ответчиком денежных средств на расчетный счет истца или путем внесения наличных денежных средств в кассу истца.

Пунктом 4.1 стороны предусмотрели, что в случае необоснованного отказа от принятия объекта, являющегося предметом договора или расторжения договора по вине ответчика, ИП Иващенко В.В. выплачивает ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" штраф в размере 20 % от цены продажи объекта.

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае несвоевременного внесения платежей предусмотренных пунктом 3.3 договора, ответчик выплачивает истцу пеню в размере 0,3 % от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа.

Также стороны предусмотрели, что договор может быть изменен или дополнен по соглашению сторон, что оформляется дополнительным письменным соглашением.

29.12.2006 стороны заключили дополнительное соглашение N 2 к договору купли - продажи N 24 от 16.12.2006 (далее по тексту - соглашение N 2 от 29.12.2006).

17.12.2006 сторонами подписано соглашение к договору купли - продажи N 24 от 16.12.2006, о том, что ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" продолжает пользоваться нежилым помещением, являющимся предметом договора купли - продажи N 24, и что ИП Иващенко В.В. обязуется заключить с ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" договор аренды указанного помещения на срок с 01.01.2007 по 29.12.2007, с арендной платой в размере 265 000 руб. в месяц.

19.12.2006 ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" и ИП Иващенко В.В. подписан акт приема - передачи, являющийся приложением N 1 к договору купли - продажи N 24 от 16.12.2006 (далее по тексту - акт приема - передачи от 19.12.2006) . В соответствии с актом приема - передачи от 19.12.2006 ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" было передано, а ИП Иващенко В.В. принято нежилое помещение N 1 П: номера на поэтажном плане 1-15, общей площадью 317,50 кв.м., находящееся на первом этаже жилого дома (литера А), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Бетховена, д. 30.

Соглашением N 2 от 29.12.2006, стороны в связи с опечаткой в дате первого платежа в договоре купли - продажи N 24, а также в связи с заключенным договором аренды объекта, являющегося предметом по договору купли - продажи N 24 сроком с 01.01.2007 по 29.12.2007 изменили график расчетов по договору купли - продажи N 24 следующим образом:

1. первый платеж, произведенный 27.12.2006 в сумме 1 000 000 руб. принят и одобрен как платеж, произведенный в срок;

2. ИП Иващенко В.В. обязан погасить оставшуюся часть долга по договору купли - продажи N 24 до окончания действия договора аренды объекта, то есть до 29.12.2007;

3. ответчику предоставлена возможность произвести расчет за приобретенное по договору купли - продажи N 24 нежилое помещение единовременно в конце срока действия договора либо досрочно, равными или неравными частями, в наличной или безналичной форме, а также путем зачетов встречных обязательств по арендной плате, в том числе за другое приобретенное у ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 28.

29.12.2006 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ИП Иващенко В.В. передает, а ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" принимает в аренду нежилое помещение N 1П, (номера на поэтажном плане:1-5), находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Бетховена, д. 30. Общая площадь помещения составляет 317,50 кв.м., из них площадь торгового зала - 137,3 кв.м.

В пункте 1.2 указано, что сдаваемое помещение принадлежит ИП Иващенко В.В. на праве собственности.

Срок договора аренды от 29.12.2006 определен с 01.01.2007 по 29.12.2007 и действие договора начинается с момента подписания акта приема - передачи. Арендная плата договором установлена в размере 265 000 руб. в месяц и уплачивается авансовыми платежами не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному.

Пунктом 3.4 договора аренды от 29.12.2006 стороны предусмотрели , что уплата арендной платы может производиться различными способами, либо путем взаимозачетов по соглашению сторон.

Акт приема - передачи нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения б/н от 29.12.2006 подписан сторонами 01.01.2007.

24.01.2007 зарегистрировано право собственности ИП Иващенко В.В. на нежилое помещение, являющееся предметом договора купли - продажи N 24 от 16.12.2007 (свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АВ N 389303).

29.01.2007 между ОАО "Инвестсбербанк" и Иващенко В.В. заключен договор N 1 о залоге недвижимости (ипотека) (далее по тексту - договор N 1 о залоге недвижимости от 29.01.2007).

В соответствии с пунктом 1.1. договора N 1 о залоге недвижимости от 29.01.2007 ОАО "Инвестсбербанк", являющийся кредитором в обязательстве, возникшем на основании заключенного 25.01.2007 между ОАО "Инвестсбербанк" и ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" кредитного договора N 9/397, принимает, а Иващенко В.В. передает ОАО "Инвестсбербанк" в залог недвижимое имущество, являющееся предметом договоров купли - продажи N 24, N 25 от 16.12.2006. Существо обеспечиваемого залогом обязательства заключается в том, что ОАО "Инвестсбербанк" открывает ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" ссудный счет для предоставления возобновляемых ссуд (кредитов) на сумму 17 500 000 руб., в пределах которой ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" вправе неоднократно пользоваться кредитом в течение всего срока действия кредитного договора.

Соглашениями между ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" и ИП Иващенко В.В. о взаимном зачете задолженности от 31.01.2007, 28.02.2007, 30.03.2007, 30.04.2007, 31.05.2007, 29.06.2007, 31.07.2007 стороны пришли к соглашению зачесть арендную плату за январь - июль, включительно, на общую сумму 1 855 000 руб., в счет погашения задолженности ИП Иващенко В.В. перед ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" по договору купли - продажи N 24 от 16.12.2007.

Также в данных соглашениях указано, что у сторон друг к другу претензии по поводу взаимного зачета задолженности отсутствуют. Каждое из соглашений подписано обеими сторонами.

Согласно приходно - кассовым ордерам от 27.12.2006 N 5251, от 02.02.2007 N 320, от 15.03.07 N 606, ИП Иващенко В.В. оплатил ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" 2 645 000 руб. по договору купли - продажи N 24 от 16.12.2006

Письмом N 18 от 24.01.2007 ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" подтвердило, что Иващенко В.В расчеты по договору купли - продажи N 24 от 16.12.2006 в сумме 4 500 000 руб. произведены полностью.

Истец, считая, что ответчиком в нарушение п. 3.3 договора купли - продажи N 24 от 16.12.2006 ненадлежащим образом исполнены обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества, обратился в суд с иском о расторжении договора купли - продажи N 24 от 16.12.2006 и взыскании 1 373 670 руб. 00 коп. пени за просрочку платежа , 900 000 руб. 00 коп. штрафа.

В соответствии с соглашением N 2 от 29.12.2006 срок исполнения обязательства установлен 29.12.2007. Исковое заявление ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" подано в Арбитражный суд Омской области 21.12.2007. Таким образом, на момент подачи искового заявления срок исполнения обязательства по договору купли - продажи N 24 от 16.12.2006 с учетом соглашения N 2 от 29.12.2006 не наступил.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ договор купли-продажи является одним из оснований приобретения права собственности на имущество, которое имело собственника, и одновременно согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ - прекращения права собственности продавца.

Право собственности на имущество, приобретенное ответчиком по договору купли - продажи N 24 от 16.12.2006, зарегистрировано ИП Иващенко В.В. в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что в соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395ГК РФ.

В этом же пункте Постановления указано, что при расторжении договора по основаниям , предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса , продавец вправе требовать возврата недвижимого имущества, переход права собственности на которое зарегистрирован в установленном порядке, только в тех случаях, когда это предусмотрено договором или законом.

Между тем, договор N 24 с учетом дополнительных соглашений не содержит такого условия.

В соответствии с пунктом 4 статьи 454 Гражданского кодекса, положения Кодекса о купле-продаже применяются к договорам о продаже недвижимости.

Кроме того, договор купли - продажи N 24 от 16.12.2006 с учетом дополнительного соглашения N2 от 29.12.06 позволяет сделать вывод, что сторонами установлен график платежей, в связи с чем указанный договор является договором купли - продажи с рассрочкой платежа.

Следовательно, к спорным правоотношениям следует применять пункт 2 статьи 489 ГК РФ.

Согласно части 2 статьи 489 ГК РФ, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Истцом не оспаривается, что ответчик оплатил 2 645 000 рублей, что составляет более половины от цены по договору (4 500 000 рублей).

Поэтому истец не вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара на основании п. 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав документы, свидетельствующие об исполнении покупателем договорной обязанности по своевременной оплате приобретенного имущества, установлено, что на момент предъявления иска в суд, просроченных платежей на стороне ответчика не имелось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать.

По правилам статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств, являющихся, в соответствии со статьей 450 ГК РФ, основанием для расторжения договора купли-продажи.

Судебной защите подлежат нарушенные права и законные интересы, право на обращение в суд возникает в случае нарушения прав и законных интересов - статьи 2, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец обратился в суд с требованием о расторжении договора по мотиву неоплаты имущества до истечения установленного договором срока исполнения данного обязательства, поэтому его право не может считаться нарушенным, а право на настоящий иск доказанным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что основания для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи по мотиву неоплаты предмета сделки покупателем отсутствуют.

Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды нежилого помещения от 29.12.2006, заключенный между ЗАО "Натур Продукт - Иртыш" и ИП Иващенко В.В. и соглашения между ними о взаимном зачете задолженности от 31.01.2007, от 28.02.2007, от 30.03.2007, от 30.04.2007, от 31.05.2007, от 29.06.2007, от 31.07.2007 являются ничтожными, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание по следующим основаниям.

Довод о ничтожности договора аренды и соглашений о зачете требований по нему в счет выкупной платы приведен истцом только в порядке возражений на отзыв, однако, в качестве основания исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ в суде первой инстанции не заявлен.

Вывод суда первой инстанции об осуществлении полного расчета по договору купли-продажи N 24 не противоречит материалам дела.

Довод апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды недвижимого имущества по мотиву отсутствия на момент его заключения регистрации перехода права собственности на имущество к арендодателю не принимается.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела следует , что истец (продавец) заключил с ответчиком (покупателем) договор купли-продажи недвижимого имущества, и, до регистрации перехода права собственности к ответчику, принял это имущество в аренду, совершив таким образом волевое юридически значимое действие , в связи с чем довод истца об отсутствии у ответчика как арендодателя полномочия передать имущество в аренду истцу , следовательно, о ничтожности договора аренды, признается необоснованным и недоказанным.

В соответствии с частью 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

В данном случае оспаривание действительности договора аренды и соглашений о зачете предметом иска не является. Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса предусмотрено право суда по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки, но, по смыслу указанной нормы, в случае заявления заинтересованным лицом требования о реституции.

Дело подлежит рассмотрению по правилам , установленным процессуальным законодательством, с учетом заявленного иска, характеризующегося определенным предметом (материально-правовым требованием) и основаниями (конкретными обстоятельствами, на которых такие требования основаны). Иные лица, участвующие в деле, вправе рассчитывать на определенность элементов иска для реализации прав на представление соответствующего иску отзыва и обосновывающих его доказательств. Суд не вправе выходить за пределы исковых требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что для отказа в удовлетворении исковых требований достаточными являются обстоятельства оплаты ответчиком более половины стоимости имущества по договору купли-продажи, содержащему условие о рассрочке платежа; отсутствия нарушения сроков оплаты и , тем самым , нарушения прав и законных интересов истца на момент обращения с иском, с чем связано право на иск; регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору, не предусматривающему обязанность покупателя возвратить имущество в случае отказа продавца от договора по мотиву ненадлежащей оплаты (абз. 3 п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Доказательств, являющихся, в соответствии со статьей 450 ГК РФ, основанием для расторжения договора купли-продажи в материалах дела не имеется, нарушение сроков оплаты не обосновано, в связи с чем, суд правомерно отказал в иске о расторжении договора, взыскании штрафа за расторжение договора по вине покупателя, пени за просрочку оплаты, поскольку нарушения сроков оплаты не установлено.

Доводы ответчика о финансовом положении истца не имеют значения для существа спора.

Рассмотрев дело по правилам статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции не установил предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем, обжалуемый судебный акт как законный и обоснованный подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя - ЗАО "Омские просторы".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 21 марта 2008 года по делу N А46-15529/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

А.Н. Глухих Н.А. Рябухина