Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2008 г. N 08АП-2256/2008

город Омск

24 июля 2008 г.

Дело N А75-7500/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семёновой Т.П.

судей Гергель М.В., Зориной О.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2256/2008)индивидуального предпринимателя Медведевой Ирины Юрьевны

на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 11.03.2008 по делу N А75-7500/2007 (судья Лебедев Ю.В.),

по иску Администрация города Урай

к индивидуальному предпринимателю Медведевой Ирине Юрьевне

о взыскании 96 317 рублей 91 копейки

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Администрации города Урай - не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: ИП Медведевой Ирины Юрьевны - Медведев Ю.Г. по дов. б/н от 12.10.2007 (три года), паспорт 6705 526484 выдан Урайским ГОВД ХМАО-Югры Тюменской области 17.10.2005

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Урай (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Медведевой Ирине Юрьевне (далее - ИП Медведева И.Ю., ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 80 180 рублей 11 копеек и пени в размере 16 137 рублей 80 копеек по договору аренды земельного участка N 366/06 от 10.04.2006.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 11.03.2008 по делу N А75-7500/2007 с ИП Медведевой И.Ю. в пользу Администрации взысканы задолженность в размере 80 180 рублей 11 копеек, пени в размере 16 137 рублей 80 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 389 рублей 54 копейки, всего 99 707 рублей 45 копеек.

Суд мотивировал свое решение тем, что договор аренды N 366/06 от 10.04.2006 является заключенным, был расторгнут с 18.05.2006. Однако, в период с 30.10.2004 по 18.05.2006 ответчик не производил уплату арендных платежей, вследствие чего образовалась задолженность в размере заявленного иска. При этом ответчик не представил суду доказательств оплаты данной задолженности.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции не дал оценку его доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Считает договор аренды незаключенным, мнимой сделкой и подписанным неуполномоченным лицом. Договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке, а постановление Администрации N 605 от 24.03.2006 является недействительным.

Считает вывод суда первой инстанции о том, что предмет договора аренды определен, несостоятельным.

Считает, что истец при расчете пени за период с 30.10.2004 по 17.06.2006 завысил ее размер, так как договор аренды был расторгнут с 18.05.2006.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции при принятии решения неправильно толковал пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) на момент рассмотрения апелляционной жалобы от истца отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Представитель истца, извещенного о судебном заседании надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ, в судебное заседание не явился. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля Хабарова Е.Ю., пояснив, что в суде первой инстанции аналогичной ходатайство не заявлял.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку в силу статьи 268 АПК РФ ответчик не обосновал невозможность допроса в суде первой инстанции Хабарова Е.Ю. в качестве свидетеля по причинам, не зависящим от него, а также не представил апелляционному суду доказательств того, что судом первой инстанции в удовлетворении его ходатайства было отказано.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Заслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования город Урай "О предоставлении земельного участка Медведевой Ирине Юрьевне" N 1412 от 05.12.2003 Медведевой И.Ю. под объект "павильон-шашлычная" был предоставлен земельный участок площадью 110,0 кв.м, расположенный по адресу: г. Урай, ул. Космонавтов, сроком с 01.11.2003 по 29.10.2004.

В соответствии с данным постановлением между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город окружного значения Урай (арендодатель) и Медведевой И.Ю. (арендатор) был заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения N 450/03, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок из земель поселений общей площадью 110,0 кв.м, расположенный по адресу: г. Урай, ул. Космонавтов, для использования под "павильон-шашлычная" на срок с 01.11.2003 по 29.10.2004.

В дальнейшем, постановлением главы г. Урая "О предоставлении земельного участка Медведевой И.Ю." за N 605 от 24.03.2006 истцу был предоставлен в порядке продления из земель поселений в аренду сроком с 30.10.2004 по 31.12.2006 земельный участок площадью 110,0 кв.м., расположенный по ул. Космонавтов, под объект: павильон-шашлычная.

На основании указанного постановления 10.04.2006 между Администрацией (арендодатель) и Медведевой И.Ю. (арендатор) в лице Хабарова Е.Ю., действующего на основании доверенности, был заключен договор аренды N 366/06 (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает на условиях аренды из земель поселений земельный участок площадью 110,0 кв.м. под объект: павильон-шашлычная, расположенный по адресу: г. Урай, ул. Космонавтов.

Согласно пункту 1.2. договора аренды условия настоящего договора распространяются на отношения сторон по пользованию земельным участком, возникшие с 30.10.2004 и действуют по 31.12.2006.

В разделе 2 договора аренды стороны предусмотрели размер и порядок оплаты арендной платы.

Согласно пункту 2.1 договора аренды арендатор вносит арендную плату за право пользования земельным участком в размере 127 192 рубля 59 копеек за период с 30.10.2004 по 31.12.2006.

Арендная плата вносится в следующем порядке:

за период с 30.10.2004 по 31.03.2006 - 70 411 рублей 28 копеек в течение 10-ти дней с момента подписания договора;

за 2 квартал 2006 года - 18 927 рублей 10 копеек - до 10 июня текущего года;

за 3 квартал 2006 года - 18 927 рублей 10 копеек - до 10 сентября текущего года;

за 4 квартал 2006 года - 18 927 рублей 10 копеек - до 01 декабря текущего года.

В случае неоплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 банковского процента по ставке рефинансирования ЦБ РФ от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 2.4. договора аренды).

Факт передачи в аренду земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 10.04.2006.

В последующем, соглашением о расторжении договора от 14.08.2006 договор аренды был расторгнут и обязательства сторон по нему прекращены с 18.05.2006, поскольку, как следует из материалов дела, с указанной даты было прекращено право собственности ответчика на павильон-шашлычную, расположенный на арендуемом земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2003 серия 86-АА N 586714, на котором имеется отметка регистрирующего органа о прекращении права собственности, а также в связи с обращением нового собственника с заявлением к истцу о предоставлении в аренду земельного участка.

Поскольку ответчик не произвел уплату арендных платежей по договору аренды за период с 30.10.2004 по 17.05.2006, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции при разрешении спора, связанного с ненадлежащим исполнением обязательства по договору аренды, в соответствии со статьей 168 АПК РФ дал правовую оценку и договору аренды на предмет соответствия его положениям гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны вправе установить, что условия заключенного им договора применяются с их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит ли договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Исходя из положений пункта 2 статьи 425 ГК РФ и разъяснений Президиума ВАС РФ, суд первой инстанции правомерно установил, что поскольку стороны заключили договор аренды 10.04.2006, указав при этом в его условиях о применении этих условий к отношениям, возникшим до заключения данного договора (начиная с 30.10.2004), срок аренды рассматриваемого договора определен сторонами менее года (с 10.04.2006 по 31.12.2006).

Следовательно, договор аренды от 10.04.2006 согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ не подлежит государственной регистрации.

Суд первой инстанции также установил, что договор аренды был подписан представителем ответчика Хабаровым Е.Ю., действующим на основании выданной ему нотариально удостоверенной доверенности N Д 234 от 28.02.2006 с правом подписания от имени ответчика договора аренды земельного участка на условиях по своему усмотрению.

Из материалов дела видно, что действие выданной доверенности на имя Хабарова Е.Ю. ответчик отменил только 21.07.2006. Соответственно, на дату заключения Хабаровым Е.Ю. договора аренды - 10.04.2006, доверенность действовала.

В связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания считать договор аренды незаключенным.

Доводы заявителя о том, что договор аренды является мнимой сделкой, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В обоснование доводов о ничтожности договора аренды заявитель ссылается на письма истца от 22.08.2005 N 2051, от 06.09.2005 N 817, от 27.01.2006 N 102, а также на отсутствие государственной регистрации договора, что, по его мнению, свидетельствует об отсутствии намерений создать соответствующие сделке правовые последствия.

Однако, анализ содержания указанных заявителем писем не позволяет их соотнести к предмету и основаниям рассматриваемого иска, поскольку из текста данных писем следует, что ответчику не могут быть предоставлены в собственность испрашиваемые им земельные участки площадью 600 кв.м. под строительство "кафе-шашлычная" по ул. Пионеров и под "павильон-шашлычная" по ул. Космонавтов взамен сдаваемого земельного участка.

В частности, из письма истца N 2051 от 22.08.2005 видно, что заявление ответчика N 24 от 12.08.2005 о предоставлении в собственность земельного участка под "павильон-шашлычная", расположенного на пересечении улиц Космонавтов - Толстого, будет рассмотрено на комиссии по земельным отводам 01.09.2005.

Как следует из заявления ответчика N 24 от 12.08.2005, им было подано 27.11.2003 заявление за N 293 о предоставлении в собственность земельного участка по адресу: г. Урай, ул. Космонавтов в районе детской поликлиники.

В свою очередь, из заявления N 293 от 27.11.2003 усматривается, что ответчик обращался к истцу с просьбой о предоставлении ему в частную собственность земельного участка площадью 1316 кв.м. по адресу: г. Урай, ул. Космонавтов в районе детской поликлиники в связи с окончанием строительства павильона "шашлычная".

Таким образом, наряду с заключением договора аренды N 450/03 в 2003 году ответчик обращался к истцу с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка площадью (1316 кв.м., 600 кв.м.), отличной от площади, указанной в договоре аренде (110 кв.м.).

Материалами дела подтверждается факт заключения договора аренды на земельный участок в 2003 году, право аренды на который, было в дальнейшем подтверждено договором от 10.04.2006.

На момент заключения договора аренды 10.04.2006 в удовлетворении вышеуказанного заявления ответчика о предоставлении ему в собственность земельного участка под "павильон-шашлычная" с площадью 1316 кв.м. было отказано.

При вышеизложенных обстоятельствах ответчик не доказал суду мнимости договора аренды от 10.04.2006, то есть то, что у него не было намерения к заключению договора аренды земельного участка площадью 110 кв.м. по ул. Космонавтов в г. Урае.

Доводы заявителя о том, что постановление Администрации N 605 от 24.03.2006 является недействительным, суд апелляционной инстанции не принимает, поскольку на момент рассмотрения дела и апелляционной жалобы названное им постановление не было признано таковым.

Кроме того, исковое заявление о признании данного постановления недействительным, как усматривается из ходатайства и приложенных к нему документов ответчика в апелляционный суд, было подано в арбитражный суд только 15.07.2008.

Материалами дела факт нахождения в аренде у ответчика земельного участка в период с 30.10.2004 по 17.05.2006, наряду с подписанным актом приема-передачи от 10.04.2006, подтверждается следующими обстоятельствами.

В обоснование своих возражений ответчик вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств того, что по истечении срока аренды 29.10.2004 земельный участок был возвращен истцу, в связи с чем были бы прекращены фактические арендные правоотношения между сторонами, возникшие ранее на основании договора аренды N 450/03.

Наоборот, как следует из отзыва на исковое заявление и материалов дела, ответчик обращался к истцу с письмами N 15-33 от 19.12.2005 о предоставлении земельного участка на праве собственности площадью 600 кв.м в районе "павильона-шашлычной" по ул. Космонавтов и изъятии земельного участка площадью 110,0 кв.м. в этом районе только после предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность.

Кроме того, земельное законодательство основывается, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

Право собственности на объект "павильон-шашлычная", для использования которого и был предоставлен ответчику земельный участок еще в 2003 году, как усматривается из материалов дела, было прекращено на основании свидетельства государственной регистрации права (отметка регистрирующего органа о прекращении права собственности от 18.05.2006).

Следовательно, исходя из вышеуказанного принципа земельного законодательства, право собственности на объект недвижимости "павильон-шашлычная" непосредственно связано с наличием права аренды или права собственности на земельный участок, предоставленный для использования данного объекта недвижимости.

В связи с прекращением права собственности на "павильон-шашлычная" 18.05.2006 было прекращено и право аренды ответчика на земельный участок с указанной даты.

Требования истца о взыскании арендной платы предъявлены в пределах срока фактического пользования земельным участком, на котором находится "павильон-шашлычная", принадлежащий в период с 30.10.2004 по 18.05.2006 на праве собственности ответчику.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы за период с 30.10.2004 по 17.05.2006, исходя из условий пунктов 2.1., 2.2 договора аренды, составляет 80 180 рублей 11 копеек.

Следовательно, задолженность ответчика перед истцом составляет 80 180 рублей 11 копеек.

Доводы заявителя о том, что истец при расчете пени за период с 30.10.2004 по 17.06.2006 завысил ее размер, так как договор аренды был расторгнут с 18.05.2006, суд апелляционной инстанции не принимает в связи со следующим.

В расчете пени и суммы задолженности по договору аренды, приложенном к исковому заявлению, истцом была допущена опечатка при указании периода задолженности арендной платы, а именно, включительно по 17.06.2006.

В тексте искового заявления период данной задолженности истцом указан с 30.10.2004 по 17.05.2006, за который им и был фактически произведен расчет долга.

По условию пункта 2.2. договора аренды арендная плата за период с 30.10.2004 по 31.03.2006 составляет 70 411 рублей 28 копеек.

Исходя из размера арендной платы за 2 квартал 2006 года, установленной сторонами в этом же пункте договора аренды (18927,10), истец произвел расчет долга только за период с 01.04.2006 по 17.05.2006, что составляет 9 768 рублей 83 копейки (80180,11 - 70411,28).

Таким образом, в тексте расчета истцом была допущена опечатка "17.06.2006" вместо "17.05.2006".

Расчет долга судом первой инстанции был проверен и признан обоснованным.

Ответчик не представил суду доказательств оплаты указанной суммы задолженности.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При этом согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ, данным в пункте 1 Информационного письма от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств" соглашение сторон о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю задолженность по арендной плате и договорную неустойку за просрочку платежа в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 453 ГК РФ.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме (статья 331 ГК РФ).

Условие о неустойке (пени) сторонами было согласовано в пункте 2.4. договора аренды.

Истец предъявил ко взысканию пени в размере 16 137 рублей 80 копеек за период с 24.04.2006 по 12.11.2007.

Суд первой инстанции, проверив расчет пени, представленный истцом, признал его верным.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени в заявленных суммах.

Доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет по вышеизложенным мотивам.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нормы материального права при разрешении спора судом были применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, су апелляционной инстанции не установил.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. В связи с чем апелляционная жалоба ИП Медведевой И.Ю. удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относит на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 11.03.2008 по делу N А75-7500/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

М.В. Гергель О.В. Зорина