Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2008 г. N 08АП-2322/2008

город Омск

31 июля 2008 г.

Дело N А75-353/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.П.,

судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2322/2008) закрытого акционерного общества "Орто-Сервис" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 24 марта 2008 года по делу N А75-353/2008 (судья Тихоненко Т.В.),

по иску Администрации города Нижневартовска

к закрытому акционерному обществу "Орто-Сервис"

об освобождении и передаче нежилых помещений;

встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Орто-Сервис"

к Администрации города Нижневартовска

о понуждении заключить договор аренды на новый срок,

3-е лицо: Управление внутренних дел по г. Нижневартовску Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Муниципальное унитарное специализированное монтажно-эксплуатационное предприятие по обеспечению безопасности дорожного движения

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации города Нижневартовска - не явился, извещен;

от ЗАО "Орто-Сервис" - Левченко И.А. по дов. от 30.06.2008, сроком на 1 год, паспорт 7105 365921, выдан УВД Ленинского АО г. Тюмени 18.11.2005;

от УВД по городу Нижневартовску Ханты-Мансийского автономного округа-Югры - не явился, извещен;

от Муниципального унитарного специализированного монтажно-эксплуатационного предприятия по обеспечению безопасности дорожного движения - не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Нижневартовска обратилась (далее по тексту - Администрация) в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Орто-Сервис" (далее по тексту - ЗАО "Орто-Сервис", заявитель, ответчик) об обязании освободить и передать администрации города Нижневартовска по акту приема-передачи нежилые помещения, расположенные в 4-х этажном здании РЭО ГИБДД по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел, панель 7, ул. Индустриальная, дом 49: помещение N 22 нежилого помещения N 1006 площадью 5,4 кв. м., часть помещения N 29 нежилого помещения N 1006 площадью 10 кв. м. и 2 кв. м., часть помещения N 32, помещение N 36 нежилого помещения N 1006 площадью 11,9 кв. м, часть помещения N 21 нежилого помещения N 1007 площадью 6,0 кв.м. и 2 кв.м., помещение N 35 нежилого помещения N 1006 площадью 8,9 кв.м.

В обоснование заявленного иска истец ссылается на нормы законодательства об аренде, статьи 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

28.01.2008 ответчик предъявил встречный иск о понуждении Администрации заключить с ним на новый срок договор аренды указанных помещений, переданных в аренду Муниципальному унитарному специализированному монтажно-эксплуатационному предприятию по обеспечению безопасности дорожного движения (далее- Специализированное предприятие).

Определением от 28.01.2008 встречное исковое заявление ответчика принято в целях совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 24.03.2008 по делу N А75-353/2008 исковые требования Администрации г.Нижневартовска удовлетворены в части обязания ЗАО "Орто-Сервис" освободить и передать Администрации г.Нижневартовска по акту приема-передачи нежилые помещения, расположенные в 4-х этажном здании РЭО ГИБДД по адресу: г.Нижневартовск, западно-промышленный узел, панель 7, ул. Индустриальная, д. 49, а именно, помещение N 22 нежилого помещения N 1006 площадью 5,4 кв.м.; помещение N 36 нежилого помещения N 1006 площадью 11,9 кв.м.; помещение N 35 нежилого помещения N 1006 площадью 8,9 кв.м. В удовлетворении остальной части иска Администрации отказано.

В удовлетворении встречного иска ЗАО "Орто-Сервис" отказано.

Суд указал, что договор аренды нежилых помещений от 17.10.2005 N 152п-2005 в отношении частей помещений NN 21, 29, 32 не является заключенным, в остальной части указанный договор аренды заключен, но срок его действия истек и с учетом согласия ЗАО "Орто-Сервис" освободить остальные площади добровольно, исковые требования удовлетворены.

Не соглашаясь с решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 24.03.2008 по делу N А75-353/2008, ЗАО "Орто-Сервис" в апелляционной жалобе указывает на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит отменить решение в части отказа в удовлетворении встречного иска ЗАО "Орто-Сервис" и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных требований.

В обоснование доводов жалобы ЗАО "Орто-Сервис" ссылается на то, что договор аренды от 17.10.2005 N 152п-2005 заключен, так как объекты аренды индивидуализированы, по мнению заявителя, с помощью пластиковых ограждений, спора относительно места расположения и размеров арендуемых площадей нет. Суд не вправе давать оценку заключенности договора при отсутствии разногласий сторон. При заключении договора на новый срок в порядке статьи 621 ГК РФ стороны не связаны с условиями договора, срок которого истек. Также ЗАО "Орто-Сервис" ссылается на нарушение антимонопольного законодательства.

УВД по городу Нижневартовску в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 24.03.2008 по делу N А75-353/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседание суда апелляционной инстанции Администрация, УВД по г. Нижневартовску, Специализированное предприятие, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела, представителей не направили. Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.

Представитель ЗАО "Орто-Сервис" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснила, что договор аренды, заключенный с Администрацией, исполняется обществом, арендные платежи вносятся своевременно. Считает, что заключение договора аренды со Специализированным предприятием нарушает его права, препятствует осуществлению предпринимательской деятельности. Специализированное предприятие по обеспечению безопасности дорожного движения фактически занимает смежные с ЗАО "Орто-Сервис" площади.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17.10.2005 между сторонами был подписан договор N 152п-2005 аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого Администрация (по договору - арендодатель) сдает, а ЗАО "Орто-Сервис" (по договору - арендатор) принимает для размещения офиса помещения, расположенные в нежилом здании по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел, панель 7, ул. Индустриальная, д. 49: часть помещения N 1006 (помещение N 22 площадью 5,4 кв.м, часть помещения N 29 площадью 10,0 кв.м, часть помещения N 32 площадью 5,0 кв.м), часть помещения N 1007 (часть помещения N 21, площадью 6,0 кв.м), общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 26,4 кв.м. Срок аренды с 19.10.2005 по 15.10.2006 (пункт 1.2).

Дополнительным соглашением сторон от 05.06.2006 N 1 договор изменен в части переданных в аренду помещений: помещение N 22 нежилого помещения N 1006 площадью 5,4 кв.м под офис; часть помещения N 29 нежилого помещения N 1006 площадью 10 кв.м под офис и 2 кв.м для установки автомата по реализации напитков; часть помещения N 32 нежилого помещения N 1006 площадью 5,0 кв.м под офис; часть помещения N 21 нежилого помещения N 1007 площадью 6,0 кв.м под офис и 2 кв.м для установки автомата по реализации напитков. Общая площадь передаваемых в аренду помещений 30,4 кв.м.

Дополнительным соглашением сторон от 10.11.2006 N 2 в договор были внесены изменения, согласно которых в аренду переданы помещения: помещение N 22 нежилого помещения N 1006 площадью 5,4 кв.м под офис для оказания услуг населению по регистрационно-экзаменационной деятельности; часть помещения N 29 нежилого помещения N 1006 площадью 10 кв.м под офис и 2 кв.м для установки автомата по реализации напитков; часть помещения N 32, помещение N 36 нежилого помещения N 1006 площадью 11,9 кв.м под офис для оказания услуг населению по регистрационно-экзаменационной деятельности; часть помещения N 21 нежилого помещения N 1007 площадью 6,0 кв.м под офис и 2 кв.м для установки автомата по реализации напитков; помещение N 35 нежилого помещения N 1006 площадью 8,9 кв.м для передачи в субаренду ЗАО НГАБ "Ермак" для размещения кассы по приему платежей от населения. Общая площадь передаваемых в аренду помещений 46,2 кв.м.

Указанные объекты были переданы ЗАО "Орто-Сервис", что подтверждается актом приема-передачи от 19.10.2005, не оспаривается ответчиком.

При оценке доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие обстоятельства.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Как указано в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета договора аренды.

Согласно статье 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34, применяются, если иное не установлено правилами данного Кодекса об этих договорах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным является условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или в договоре существенными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из технического паспорта на здание РЭО ГАИ, в частности, схем помещений, переданных ответчику в аренду истцом, следует, что фактически изолированными помещениями, которые могут быть идентифицированными, являются помещения N 22 площадью 5,4 кв.м, помещение N 36 площадью 11,9 кв.м и помещение N 35 площадью 8,9 кв.м. помещения N 1006.

Остальные площади, поименованные в договоре аренды N 152п-2005 за N 32, N 29 и 2 квадратных метра, N 21 и 2 квадратных метра, не являются самостоятельными нежилыми помещениями, выражаются в квадратных метрах внутри помещений большей площади, в холлах на первом и втором этажах. Причем, как пояснил представитель ЗАО "Орто-Сервис" в заседании суда первой инстанции, местоположение, например автоматов для продажи напитков, соответственно, арендованных квадратных метров, менялось.

Данные факты свидетельствуют о том, что указанные площади: часть помещения N 29 нежилого помещения N 1006 площадью 10 кв.м. и 2 кв.м., часть помещения N 32, часть помещения N 21 нежилого помещения N 1007 площадью 6,0 кв.м. и 2 кв.м., - не могут быть индивидуализированы для целей договора аренды.

Кроме того, данный технический паспорт (извлечения из него) не обозначен в качестве приложения к договору аренды. Представленное в дело извлечение из техпаспорта с обозначением местонахождения и параметров подлежащих передаче в аренду частей помещений не подписано сторонами ни на момент подписания договора, ни в последующем. Следовательно, данный документ не может являться средством индивидуализации спорных площадей.

Судом первой инстанции обоснованно установлено, что при оформлении договора аренды N 152п-2005 между истцом и ответчиком отсутствовали иные приложения к договору, на основании которых можно сделать вывод о том, какие конкретно нежилые помещения истец передал в аренду ответчику.

Довод заявителя о том, что индивидуализация может быть проведена посредством пластиковых ограждений, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку такие ограждения могут быть перемещены в пространстве (что фактически имело место), то отсутствуют основания для утверждения о том, на передачу каких именно частей внутри помещений N 1007 и N 1006 была направлена воля сторон при подписании договора аренды.

Кроме того, имеются расхождения в расположении одной из спорных площадей размером 2 кв.м. на части помещения N 1006 на планах, представленных ЗАО "Орто-Сервис" и Администрацией.

Не принимается довод жалобы о неправомерности постановки судом вывода о несогласованности объектов аренды, если отсутствуют разногласия сторон по этому поводу. Определенность объекта аренды является объективным признаком договора, позволяющего квалифицировать его как состоявшийся юридический факт, как основание прав и обязанностей сторон. Такая определенность, понимаемая как установление индивидуально определенных признаков арендуемого имущества, должна явствовать из самого договора, а не зависеть от субъективного восприятия этого условия сторонами. Указанная определенность необходима, в частности, для суда при разрешении любого спора, могущего вытекать из такого договора (например, при установлении характера обязанности осуществлять текущий и капитальный ремонт, обеспечивать сохранность имущества, о нарушении прав иных лиц на пользование помещениями и т.д.).

При возникновении спора между сторонами договора, переданного на рассмотрение суда, согласно пункту 1 статьи 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

Таким образом, договор аренды N 152п-2005 в части передачи части помещения N 29 нежилого помещения N 1006 площадью 10 кв.м. и 2 кв.м., часть помещения N 32, часть помещения N 21 нежилого помещения N 1007 площадью 6,0 кв.м. и 2 кв.м. является незаключенным, в связи с несогласованностью объекта аренды.

Незаключенный договор отсутствует как юридическое основание прав и обязанностей сторон. Понуждение к исполнению такого договора, в том числе, по основаниям статьи 622 ГК РФ не допускается.

Относительно индивидуально определенных помещений (помещение N 22 нежилого помещения 1006 площадью 5.4 кв.м; помещение N 36 нежилого помещения N 1006 площадью 11, 9 кв.м; помещение N 35 нежилого помещения N 1006 площадью 8,9 кв.м) ответчик в судебном заседании суда первой инстанции выразил согласие с иском в части освобождения указанных помещений. Данный вывод суда

Кроме того, срок договора аренды от 17.10.2005 N 152п-2005 был определен сторонами (в редакции дополнительного соглашения от 10.11.2006 N 2) - по 14.10.2007.

До истечения срока действия договора, в силу статьи 621 ГК РФ письмами от 23.07.2007 N 36-01/3030 и от 26.10.2007 N 36-01/4411 истцу было сообщено об отсутствии намерения по дальнейшей передаче данных помещений в аренду, договор аренды N 152п-2005 по истечению срока действия (14.10.2007) продлению не подлежит.

Таким образом, в заключенной части данного договора аренды, он считается прекращенным с 14.10.2007. С этого момента основания для пользования переданными помещениями отпали.

С учетом указанных обстоятельств, суд первой инстанции правильно сделал вывод о том, что иск в данной части подлежит удовлетворению.

За необоснованностью и недоказанностью существенных обстоятельств ответчиком предъявленный встречный иск обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

После уточнения встречного иска ЗАО "Орто-Сервис" настаивало на понуждении истца заключить с ним договор аренды части помещения N 21 площадью 15,4 кв.м нежилого помещения N 1007, части помещения N 29 площадью 15,4 кв.м нежилого помещения N 1006 в здании РЭО ГИБДД УВД г. Нижневартовска (адрес: г. Нижневартовск, ул. Индустриальная, 49) путем перевода прав и обязанностей Муниципального унитарного специализированного монтажно-эксплуатационного предприятия по обеспечению безопасности дорожного движения по договору аренды нежилого помещения N 293П-2007 от 15.10.2007, заключенного между Администрацией города Нижневартовска (по договору - арендодатель) и Специализированным предприятием (по договору - арендатор), на основании положений части 1 статьи 621 ГК РФ.

Согласно пункту 1.1 указанного договора N 293п-2007, объектами по нему выступают помещение N 29 площадью 15,4 кв.м. нежилого помещения N 1006, часть помещения N 21 площадью 15,4 кв.м. нежилого помещения N 1007, в здании по адресу: г.Нижневартовск, западный промышленный узел, панель 7, ул. Индустриальная, д. 49, - в целях использования под офис.

Как следует из пояснений представителей сторон, полученных в заседании суда первой инстанции, Специализированному предприятию переданы квадратные метры, ранее отведенные ответчику, лишь в части, ЗАО "Орто-Сервис" согласно на уточнение арендуемых площадей и перевод прав и обязанностей на него.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно указал, что из представленных документов не возможен однозначный вывод о нарушении прав ЗАО "Орто-Сервис" истцом, поскольку не обоснован факт передачи третьему лицу именно тех площадей в холлах, которые были ранее заняты ответчиком, а индивидуально определенные кабинеты в аренду по договору N 293п-2007 не передавались.

Судом апелляционной инстанции не принимается довод ЗАО "Орто-Сервис" о том, что при заключении договора аренды на новый срок в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Как установлено частью 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания данной нормы следует, что право требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору возникает у арендатора в случае, если арендодатель, отказав арендатору в заключении договора аренды имущества на новый срок, в течение года со дня истечения срока этого договора передает то же самое имущество в аренду другому лицу.

Таким образом, ЗАО "Орто-Сервис" не представило достаточных доказательств того, что права и обязанности арендатора по договору N 293п-2007 должны быть переведены на него. В связи с чем, истец свободен в распоряжении принадлежащим ему имуществом.

Предусмотренная статьей 621 ГК РФ возможность изменения условий вновь заключаемого договора при реализации преимущественного права добросовестного арендатора не может касаться объекта договора при заявлении арендатором требования о переводе на себя прав нового арендатора, такие изменения должны быть согласованы сторонами.

Между тем, представитель заявителя в заседании пояснил, что Специализированному предприятию переданы смежные помещения, то есть явно не те же самые.

Поскольку индивидуальные признаки объектов аренды, являющиеся предметом договора с заявителем не определены, вывод о том, что они идентичны помещениям, переданным Специализированному предприятию, объективно невозможен.

Кроме того, судом первой инстанции правильно указано на то, что по основаниям (статья 607 ГК РФ), изложенным выше (применительно к договору N 152п-2005 между истцом и ответчиком), договор аренды со специализированным предприятием N 293-2007 от 15.10.2007 также не является заключенным в целях рассмотрения вопроса о переводе прав третьего лица по указанным ответчиком правовым основаниям.

Ввиду вышеизложенного, в действиях Администрации г.Нижневартовска по заключению договора аренды N 293п-2007 отсутствуют признаки нарушения антимонопольного законодательства, на которые ссылается заявитель жалобы, так как , в отсутствие оснований, предусмотренных статьей 621 ГК РФ действует принцип свободы договора.

Рассмотрев дело по правилам статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции не установил предусмотренных статьей 270 указанного Кодекса оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем, обжалуемый судебный акт как законный и обоснованный подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 24 марта 2008 года по делу N А75-353/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семенова

Судьи

О.В. Зорина Н.А. Шарова