Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2008 г. N 08АП-2710/2008

город Омск

08 августа 2008 г.

Дело N А46-2781/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2008 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Рябухиной Н.А., Ильницкой Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лепёхиной М.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2710/2008) индивидуального предпринимателя Кошкаревой Ольги Викторовны на решение Арбитражного суда Омской области от 18 апреля 2008 года по делу N А46-2781/2008 (судья Беседина Т.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Нетёса Юрия Алексеевича к индивидуальному предпринимателю Кошкаревой Ольге Викторовне о взыскании 102 690 руб.,

В судебном заседании приняли участие:

от индивидуального предпринимателя Нетеса Юрия Алексеевича - представитель Ульянов И.Ю. по доверенности N 1124 от 15.05.2007;

от индивидуального предпринимателя Кошкарёвой Ольги Викторовны - представитель Ларионова Е.И. по доверенности N 1535 от 26.02.2008;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Нетёса Юрий Алексеевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кошкарёвой Ольге Викторовне (далее - ответчик) о взыскании 63 000 руб. задолженности по арендной плате и 39 690 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Омской области от 18 апреля 2008 года по делу N А46-2781/2008 с индивидуального предпринимателя Кошкарёвой О.В. в пользу индивидуального предпринимателя Нетёса Юрия Алексеевича взыскано 63 000 руб. задолженности по арендной плате, 1 146 руб. 60 коп. неустойки, а также 2 577 руб. 20 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что ответчик в нарушение п. 3.2 заключённого сторонами договора аренды, и ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы в сумме 63 000 руб. за период с апреля по июнь 2007. За просрочку платежей истцом обоснованно начислена неустойка, предусмотренная п. 4.1.1 договора, в сумме 11 146 руб. 60 коп. за период с 01.04.2007 по 01.07.2007, которая на основании ст. 333 ГК РФ уменьшена до 1 146 руб. 60 коп. Оснований для взыскания с ответчика неустойки за период с 01.07.2007 по 01.12.2007 не имеется, поскольку с 01 июля 2007 договорные отношения между сторонами прекратились.

Индивидуальный предприниматель Кошкарёва О.В., не соглашаясь с решением суда в части взыскания 63 000 руб. задолженности по арендной плате и 1 146 руб. 60 коп. неустойки, в апелляционной жалобе просит его отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что заключённый между сторонами договор аренды от 01.03.2007 досрочно расторгнут с 29.03.2007 в связи с обнаружением недостатков сданного в аренду имущества.

По мнению индивидуального предпринимателя Кошкарёвой О.В., отсутствуют основания полагать, что договор аренды от 01.03.2007 в порядке ч. 3 ст. 450 ГК РФ прекратил своё действие с 01.07.2007, что не позволяет определить момент расторжения договора аренды с 01.07.2007 и произвести расчёт суммы задолженности.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель индивидуального предпринимателя Кошкарёвой О.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель индивидуального предпринимателя Нетёса Ю.А. в заседании суда апелляционной инстанции просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев апелляционную жалобу, материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Нетёса Ю.А. является собственником нежилого помещения- учебных классов, номера на поэтажном плане 1П:1-7, общей площадью 138,80кв.м., находящихся в подвале трёхэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Малунцева, д. 13, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ N 095429, выданным 05.07.2005 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области.

Согласно договору аренды, заключённому 01.03.2007 между индивидуальным предпринимателем Нетёса Ю.А. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Кошкарёвой О.В. (арендатором), последняя на срок с 01.03.2007 по 28.02.2008 арендовала часть нежилого помещения (торговую площадь), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Малунцева, 13, общей площадью 12,2кв.м., для размещения магазина (п. п. 1.1, 1.2 договора).

Указанные выше нежилые помещения переданы арендатору по акту приёма-передачи от 01.03.2007.

По условиям п. 3.2 договора аренды сумма арендной платы в месяц составляет 21 000 руб. и подлежит оплате до 1-го числа месяца.

Пунктом 4.1 договора аренды от 01.03.2007 предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,30% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде, аренда зданий и сооружений).

Пунктом 1 ст. 650 ГК РФ определено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматриваться размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По правилам ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случае, предусмотренных законом.

Из положений ст. 655 ГК РФ следует, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами и при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту (или иному документу о передаче), подписываемому сторонами.

Материалами дела подтверждается, что нежилые помещения, выступающие предметом договора аренды от 01.03.2007, переданы арендодателем и приняты арендатором 01.03.2007, о чём свидетельствует акт приёма-передачи от 01.03.2007.

Доказательств возврата арендодателю арендуемых помещений в указанный выше период, в порядке, предусмотренном ст. 655 ГК РФ, ответчик, на котором в силу п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ) лежит бремя доказывания обстоятельств, на которых он основывает свои возражения, суду первой инстанции не представил.

Довод ответчика о том, что заключённый между сторонами договор аренды от 01.03.2007 досрочно расторгнут с 29.03.2007 в связи с обнаружением недостатков сданного в аренду имущества, не нашёл подтверждения имеющимися в материалах дела документами.

По правилам п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как уже указывалось выше, срок аренды установлен сторонами с 01 марта 2007 года по 28 февраля 2008 года (п. 1.2. договора).

В пункте 5.1 договора стороны определили, что действие договора может быть прекращено по согласованию сторон.

Пунктом 2.2.9 договора аренды от 01.03.2007 предусмотрено, что арендатор обязуется письменно сообщить арендодателю, не позднее, чем за две недели, о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора по своей инициативе и сдать помещение арендодателю либо третьему лицу, письменно им указанному, по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Таким образом, спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены, если бы стороны пришли к соглашению об этом.

Однако такого соглашения у сторон не имеется, в материалах дела отсутствуют доказательства письменного обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

В ст. 620 ГК РФ перечислены случаи, когда по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Ответчик не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих факт досрочного расторжения судом по требованию индивидуального предпринимателя Кошкарёвой О.В. договора аренды от 01.03.2007.

Следовательно, действие договора аренды от 01.03.2007 не было прекращено 29 марта 2007 года в установленном договором или законом порядке.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Допрошенные по ходатайству ответчика в качестве свидетелей Буркенин В.А., Ферулева Е.В. и Кошкарев А.С. пояснили, что в конце марта 2007 года индивидуальный предприниматель Кошкарёва О.В. освободила арендуемые ею у предпринимателя Нетёсы Ю.А. помещения.

Так, свидетель Букенин В.А. сообщил, что он в начале марта 2007 г. завозил товар на Малунцева в торговую площадь, арендованную Кошкарёвой О.В. Позже он приезжал на указанную торговую точку для того, чтобы вывести товар на другую торговую точку, находящуюся на ул. Кирова.

Однако из показаний свидетеля Букенина В.А. однозначно не следует, что в конце марта индивидуальный предприниматель Кошкарёва О.В. полностью освободила арендуемые у индивидуального предпринимателя Нетёсы Ю.А. помещения, так он не назвал точно дату вывоза товара, и, кроме того, им вывозился только товар, тогда как в помещении располагалось ещё и торговое оборудование.

Свидетель Ферулёва Е.В. пояснила, что 29 марта 2007 г. вывезли всё оборудование и выехали с торговой точки. Она слышала разговор Кошкарёвой О.В. по телефону с Нетёсой Ю.А., в ходе которого Кошкарёва О.В. обращалась к нему о расторжении договора, поскольку сдаваемая им торговая точка не соответствует санитарным нормам.

Суд относится к данным показаниям критически, так как Ферулёва Е.В. является работником индивидуального предпринимателя Кошкарёвой О.В.

Свидетель Кошкарёв А.В. сообщил, что 29.03.2007 ответчик освободил занимаемую им торговую площадь.

К указанным показаниям свидетеля Кошкарёва А.В. суд также относится критически, поскольку Кошкарёв А.В. является мужем Кошкарёвой О.В.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Данный вывод подтверждается Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо от 11.01.2002 N 66).

Ссылка индивидуального предпринимателя Кошкарёвой О.В. на то, что отсутствуют основания полагать, что договор аренды от 01.03.2007 прекратил своё действие с 01.07.2007, несостоятельна.

Пунктом 5.2.2. договора для арендодателя установлена возможность одностороннего отказа от договора в случае, если задолженность арендатора по арендной плате превысила трехмесячную сумму арендной платы, предусмотренной договором.

За период с апреля по июнь 2007 г., то есть за три месяца, ответчик не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы в сумме 63 000 руб.

01 июля 2007 года истец заключил договор аренды с ООО "ТМ-Пром", объектом которого является нежилое помещение (торговая площадь), общей площадью 730, кв.м., расположенное по адресу, г. Омск, ул. Малунцева, 13, для размещения торгово-выставочного зала. Как следует из приложения к договору, арендуемое ранее ответчиком нежилое помещение 1 июля 2007 года было передано новому арендатору.

Доказательства письменного уведомления арендатора об отказе от договора аренды истцом не представлены, однако данное обстоятельство не влияет на правовую оценку обязанности ответчика по внесению арендной платы за период с апреля по июнь 2007 года.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришёл к верному выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика арендной платы за период с 01.04.2007 года до момента прекращения действия договора (1 июля 2007 года).

Поскольку при расчёте неустойки истец ошибочно определил период её начисления (с 01.04.2007 по 01.12.2007), так как неустойка может быть начислена лишь до момента прекращения договорных отношений, то суд первой инстанции правомерно признал требования в части взыскания неустойки обоснованными в размере 11466 руб. за период с 01.04.2007 по 01.07.2007.

Учитывая, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции на основании статьи 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки до 1 146 руб. 60 коп.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда в части взыскания 63 000 руб. задолженности по арендной плате, 1 146 руб. 60 коп. неустойки подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб. по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 18.04.2008 по делу N А46-2781/2008 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А. Н. Глухих

Судьи

Д. В. Ильницкая Н.А. Рябухина