Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2008 г. N 08АП-3706/2008

город Омск

23 сентября 2008 г.

Дело N А46-2326/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Литвинцевой Л.Р.

судей Ильницкой Д.В., Гладышевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Павловской Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3706/2008) индивидуального предпринимателя Тычинской Елены Владимировны на решение Арбитражного суда Омской области от 11.06.2008 по делу N А46-2326/2008 (судья Штаненко П.Т.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Тычинской Елены Владимировны к индивидуальному предпринимателю Чукрееву Николаю Николаевичу о расторжении договора аренды и по встречному иску индивидуального предпринимателя Чукреева Николая Николаевича к индивидуальному предпринимателю Тычинской Елене Владимировне о внесении изменений в договор, при участии в деле третьего лица: Департамента имущественных отношений Администрации города Омска,

в судебном заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Чукреев Николай Николаевич (по паспорту), представитель Ухова Л.А. (по доверенности N 7 от 11.01.2008);

от индивидуального предпринимателя Тычинской Елены Владимировны - представитель Лаврив А.С. (по доверенности от 05.02.2008);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - не явились;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Тычинская Елена Владимировна обратилась в Арбитражный суд Омской области с иском индивидуальному предпринимателю Чукрееву Николаю Николаевичу о расторжении договора аренды нежилого помещения N 30102/7 от 06.05.2005.

В порядке ст. 132 АПК РФ индивидуальный предприниматель Чукреев Николай Николаевич предъявил встречный иск о внесении изменений в преамбулу договора аренды нежилого помещения N 30102/7 от 06.05.2005 с указанием, что арендодателем является Тычинская Елена Владимировна, а арендатором выступает Чукреев Николай Николаевич; о внесении изменений в п. 3.1 договора с указанием, что все расчеты по договору производятся путем внесения арендатором арендной платы на расчетный счет получателя. Получателем денежных средств является индивидуальный предприниматель Тычинская Елена Владимировна. Кроме того, истец по встречному иску просил суд внести в договор аренды изменения в части, касающейся адресов и реквизитов сторон.

Определением от 06.03.2008 по делу N А46-2326/2008 встречный иск был принят судом первой инстанции к своему производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Определением Арбитражного суда Омской области от 24.04.2008 к участию в деле N А46-2326/2008 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

Решением от 11.06.2008 по делу N А46-2326/2008 Арбитражный суд Омской области в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Тычинской Елены Владимировны о расторжении договора аренды нежилого помещения N 30102/7 от 06.05.2005 отказал. Этим же решением суд удовлетворил исковые требования индивидуального предпринимателя Чукреева Николая Николаевича о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения N 30102/7 от 06.05.2005 в части сведений об арендодателе с указанием на замену Департамента недвижимости администрации города Омска (арендодателя) на индивидуального предпринимателя Тычинскую Елену Владимировну (нового арендодателя) в преамбуле договора, в п. 3.1. договора и в разделе 11 договора. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Тычинской Елены Владимировны в пользу индивидуального предпринимателя Чукреева Николая Николаевича 2000руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины и 15000руб. 00 коп. расходов по оплате услуг представителя.

Не соглашаясь с решением суда, индивидуальный предприниматель Тычинская Елена Владимировна в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права.

В письменных отзывах на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Чукреев Николай Николаевич и Департамент имущественных отношений Администрации города Омска просят оставить обжалуемое решение без изменения.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, надлежащим образом извещенного о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явился.

В соответствии со ст.ст. 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции без участия представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска.

Представитель индивидуального предпринимателя Тычинской Елены Владимировны в судебном заседании доводы апелляционной инстанции поддержал.

Представитель индивидуального предпринимателя Чукреева Николая Николаевича высказался согласно отзыву на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, а также выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды нежилого помещения N 30102/7 от 06.05.2005 Департамент недвижимости администрации города Омска (новое наименование - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска), действующий от имени муниципального образования город Омск, передал в аренду индивидуальному предпринимателю Чукрееву Николаю Николаевичу нежилые помещения, общей площадью 583,20кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. 3-я Любинская, 3 (лит. А А 1 (1П)), индивидуализированные согласно приложению N 2 к договору, для использования под изготовление трикотажных изделий, пошив одежды (п. 1.1. договора).

Срок действия договора определен его сторонами с 06.05.2005 по 30.04.2015 (п. 1.2. договора).

Передача объекта аренды арендатору оформлена актом от 06.05.2005.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения N 30102/7 от 06.05.2005 произведена Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 27.06.2005.

Как установлено судом, по результатам аукциона, состоявшегося 26.11.2007, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (продавец) от имени муниципального образования город Омск заключил с Тычинской Еленой Владимировной (покупателем) договор купли-продажи N 1255 от 27.11.2007, по которому передал в собственность покупателя встроено-пристроенные нежилые помещения 1П (NN позиций на поэтажном плане 1-27), площадью 583,2кв.м., находящиеся на первом этаже жилого дома и в одноэтажной пристройке литера А, А1, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Любинская, д. 3.

В п. 1.2. договора купли-продажи N 1255 от 27.11.2007 было указано на обременение объекта сделки договором аренды N 30102/7 от 06.05.2005.

Право собственности на нежилые помещения, приобретенные по договору купли-продажи N 1255 от 27.11.2007, зарегистрировано за Тычинской Еленой Владимировной 17.01.2008 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АВ N 610394).

В письме от 25.01.2008 новый собственник нежилых помещений, арендуемых индивидуальным предпринимателем Чукреевым Николаем Николаевичем, предложил последнему расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 30102/7 от 06.05.2005.

Отказ арендатора от расторжения договора аренды послужил основанием для обращения индивидуального предпринимателя Тычинской Елены Владимировны в суд с иском о его расторжении.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст. 608 ГК РФ после перехода права собственности на имущество, обремененное арендой, арендодателем по договору становится новый собственник этого имущества.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя приведены в ст. 619 ГК РФ. В названной статье Кодекса также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Индивидуальный предприниматель Тычинская Елена Владимировна обосновала предъявление иска о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N 30102/7 от 06.05.2005 со ссылкой на п. 5.4.6. договора, согласно которому договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке по требованию одной из сторон договора в случаях собственной арендодателя необходимости в арендуемом помещении.

Принимая во внимание положения названного пункта договора, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что поданный иск мог быть удовлетворен в случае предоставления индивидуальным предпринимателем Тычинской Еленой Владимировной доказательств необходимости фактического использования арендуемых ответчиком помещений.

Однако такие доказательства не были представлены истицей при рассмотрении настоящего дела.

Доводы индивидуального предпринимателя Тычинской Елены Владимировны о намерении использовать арендуемые ответчиком нежилые помещения для размещения магазина документально не подтверждены.

О совершении действий, направленных на приготовление к использованию помещений, индивидуальным предпринимателем Тычинской Еленой Владимировной не заявлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истица не доказала реальную потребность в использовании помещений, связанном с необходимостью их освобождения арендатором.

Оценивая доводы и возражения сторон, суд апелляционной инстанции также учел обстоятельства, на которые указал суд первой инстанции в обжалуемом решении.

Приобретая нежилые помещения по договору купли-продажи N 1255 от 27.11.2007, индивидуальный предприниматель Тычинская Елена Владимировна знала об их обременении договором аренды, сроком действия до 2015 года, и согласилась совершить сделку купли-продажи на таких условиях.

Вместе с тем, 25.01.2008 непосредственно после регистрации права собственности на нежилые помещения (17.01.2008) истица потребовала расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 30102/7 от 06.05.2005 ввиду необходимости использовать объект аренды.

Данные действия истицы в отсутствие доказательств реальной необходимости в фактическом использовании помещений не могут рассматриваться судом апелляционной инстанции как добросовестное поведение участника гражданских правоотношений.

Изложенное позволяет суду апелляционной инстанции считать решение суда об отказе в удовлетворении первоначального иска законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель (Департамент недвижимости администрации города Омска) перестал быть стороной по договору аренды, заключенному с индивидуальным предпринимателем Чукреевым Николаем Николаевичем.

Соответственно, требование арендатора о замене арендодателя в договоре аренды нежилого помещения N 30102/7 от 06.05.2005 удовлетворено судом первой инстанции правомерно.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ относятся на индивидуального предпринимателя Тычинскую Елену Владимировну.

Руководствуясь статьями 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 11.06.2008 по делу N А46-2326/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.Р. Литвинцева

Судьи

Д.В. Ильницкая Е.В. Гладышева