Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2008 г. N 08АП-3306/2008

город Омск

06 октября 2008 г.

Дело N А70-717/12-2008

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гладышевой Е.В.

судей Ильницкой Д.В., Литвинцевой Л.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Павловской Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3306/2008) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 15 мая 2008 года по делу N А70-717/12-2008 (судья Лоскутов В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твой дом" к Департаменту имущественных отношений Тюменской области

о признании права аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Строительная компания "Твой дом" - представитель Кузьмишко С.А., доверенность N 5 от 18.09.2008;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Сергеева У.В., доверенность N 334/08-3-Д от 26.12.2007;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твой дом" (далее - ООО "СК "Твой дом") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании права аренды на земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, площадью 6 320 кв.м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, на условиях договора аренды земельного участка от 26.03.2004 N 23-20/431.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.05.2008 по делу N А70-717/12-2008 исковые требования ООО "СК "Твой дом" удовлетворены. Суд признал за ООО "СК "Твой дом" право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, площадью 6 320 кв. м, на условиях договора аренды земельного участка N 23-20/431 от 26.03.2004, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания "Градстрой Маркет". Этим же решением с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу ООО "СК "Твой дом" взыскано 2 000 руб. государственной пошлины; ООО "СК "Твой дом" выдана справка на возврат излишне уплаченной государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Не соглашаясь с решением суда, Департамент имущественных отношений Тюменской области в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

ООО "СК "Твой дом" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права.

Представитель ООО "СК "Твой дом" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В порядке ст.ст. 163, 266 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 13 час. 00 мин. 30.09.2008.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на неё, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела усматривается, что между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Градстрой Маркет" (далее - ООО "СК "Градстрой Маркет") (арендатор) 26.03.2004 заключен договор аренды земельного участка N 23-20/431, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 6 320 кв.м., расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, под строительство офисно-торгового центра (п. 1.1., 1.4).

Срок действия договора установлен с 25.03.2004 по 24.03.2007 (п.7.2.).

Указанный договор зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.11.2007 право аренды ООО "СК "Градстрой Маркет" по данному договору ограничены (обременены) ипотекой в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (л.д. 32).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.12.2005 по делу N А-70-4863/26-2005, вступившим в законную силу, на вышеуказанные арендные права обращено взыскание путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 03.11.2006 по делу N А-70-7385/3-2006, вступившим в законную силу, ООО "СК "Градстрой Маркет" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена Андреева Г.И.

06.03.2007 состоялись открытые торги в форме аукциона по продаже права аренды ООО "СК "Градстрой Маркет".

По результатам торгов лицом, выигравшим торги, признано ООО "СК "Твой дом" (л.д. 17-18).

В письме исх. N 22 от 07.03.2007 конкурсный управляющий Андреева Г.И. уведомила ООО "СК "Твой дом" о результатах проведенных торгов (л.д. 19).

Между ООО "СК "Градстрой Маркет" (продавец) и ООО "СК "Твой дом" (покупатель) 12.03.2007 заключен договор купли-продажи права аренды, по которому покупатель приобрел за 15 225 000 руб. право аренды на земельный участок площадью 6 320 кв.м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, для размещения офисно-торгового центра (п.1.2.).

По платежным поручениям N 43 от 22.03.2007, N 42 от 20.03.2007, N 20 от 26.02.2007 (представлены суду апелляционной инстанции и приобщены к материалам дела) ООО "СК "Твой дом" оплатило в полном объеме ООО "СК "Градстрой Маркет" сумму договора купли-продажи права аренды.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 08.05.2007 по делу N А-70-7385/3-2006 в отношении ООО "СК "Градстрой Маркет" завершено конкурсное производство. ООО "СК "Градстрой Маркет" исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 31.05.2007 (л.д. 41-42).

ООО "СК "Твой дом" 21.03.2007 сдало в Департамент имущественных отношений Тюменской области документы для оформления аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, площадью 6 320 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы (л.д. 25-26).

В письме N 1818/17-1 (ошибочно датированным 09 февраля 2007 года), ответчик пояснил ООО "СК "Твой дом", что соглашение об изменении стороны арендатора в договоре аренды земельного участка от 26.03.2004 N 23-20/431 Департамент имущественных отношений Тюменской области сможет подготовить после регистрации договора купли-продажи права аренды от 12.03.2007 (л.д. 52).

ООО "СК "Твой дом" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам с заявлением N 60 от 19.04.2007 с просьбой разъяснить порядок регистрации договора купли-продажи права аренды земельного участка (л.д. 62).

Письмом N 01-21-011037/07-О-1 от 10.05.2007 Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам разъяснило ООО "СК "Твой дом", что действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация договора купли-продажи права аренды (л.д. 28).

В письме N 2573/08-3 от 04.06.2007 Департамент имущественных отношений Тюменской области указал, что в настоящее время подготовить трехстороннее соглашение о внесении изменений в договор аренды в части изменения арендатора и продлении срока действия договора не представляется возможным, поскольку ООО "СК "Градстрой Маркет" ликвидировано (л.д. 54).

В письме N 62 от 07.08.2007 ООО "СК "Твой дом" обратилось в Департамент имущественных отношений Тюменской области с просьбой заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, площадью 6 320 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы (л.д. 55).

В письме N 5849/08-3 от 10.09.2007 Департамент имущественных отношений Тюменской области порекомендовал ООО "СК "Твой дом" сдать соответствующие документы в Департамент (л.д. 56).

Необходимые документы были сданы ООО "СК "Твой дом" в Департамент имущественных отношений Тюменской области 11.09.2007 (л.д. 27).

Поскольку решение по заявлению ООО "СК "Твой дом" принято не было, истец повторно обратился в Департамент имущественных отношений Тюменской области с просьбой принять решение об оформлении права на спорный земельный участок (л.д. 24).

Однако решение Департаментом имущественных отношений Тюменской области принято не было, что послужило поводом ООО "СК "Твой дом" для обращения в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования ООО "СК "Твой дом" суд первой инстанции исходил из того, что между истцом и ООО "Строительная компания "Градстрой Маркет" произошла передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, обязательства по которому не прекратились после ликвидации арендатора.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что открытые торги в форме аукциона по продаже права аренды ООО "СК "Градстрой Маркет", состоявшиеся 06.03.2007, проведены с нарушением порядка проведения торгов по причине отсутствия своевременного уведомления об их проведении ответчика, в связи с чем договор, заключённый по результатам торгов, является недействительным. Договор купли-продажи права аренды от 12.03.2007 до настоящего момента не зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам. Обязательства по договору аренды земельного участка N 23-20/431 от 26.03.2004 прекратились в связи с истечением срока его действия и ликвидацией ООО "СК "Градстрой Маркет".

При оценке доводов апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции принял во внимание следующие обстоятельства.

В силу п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Пунктом 3.1.5. договора аренды земельного участка N 23-20/431 от 26.03.2004 предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив и передавать участок в субаренду в пределах срока настоящего договора без согласия арендодателя при условии его уведомления за три месяца с указанием всех реквизитов третьего лица (субарендатора).

Как пояснил представитель ответчика суду апелляционной инстанции о заключении договора ипотеки от 22.04.2004, по которому обремены залогом арендные права на спорный земельный участок, ООО "Строительная компания "Градстрой" уведомила арендодателя в установленном порядке.

Доводы ответчика о том, что конкурсный управляющий Андреева Г.И. в нарушение условий договора аренды не уведомила Департамент имущественных отношений за три месяца о проведении торгов, не могут быть приняты во внимание.

Судом первой инстанции правильно указано на то, что приведенные положения п. 5 ст. 22 ЗК РФ и п. 3.1.5. договора аренды применимы только в том случае, если передача прав и обязанностей по договору аренды происходит по воле арендатора.

Арендные права ООО "Строительная компания "Градстрой Маркет" продавались конкурсным управляющим Андреевой Г.И. в порядке процедуры конкурсного производства, в соответствии со ст.ст. 129-131 и 139-140 Федерального закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" во исполнение решения Арбитражного суда Тюменской области от 30.12.2005, которым обращено взыскание на арендные права на спорный земельный участок путем продажи с публичных торгов.

Кроме того, не соблюдение срока, установленного пунктом 3.1.5 договора аренды земельного участка N 23-20/431 от 26.03.2004, не влечет за собой недействительность договора купли-продажи права аренды.

Ссылки в жалобе ответчика о том, что договор купли-продажи права аренды не зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем не влечет юридических последствий суд апелляционной инстанции находит несостоятельными.

В силу п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как усматривается из материалов дела, истец первоначально обратился к ответчику для оформления перехода прав арендатора 21.03.2007, то есть до ликвидации ООО "Строительная компания "Градстрой Маркет" и истечения срока договора аренды.

При этом, Департамент имущественных отношений Тюменской области не отказал в переходе прав арендатора истцу, а лишь сообщил ему, что соглашение об изменении стороны арендатора в договоре аренды земельного участка от 26.03.2004 N 23-20/431 будет подготовлено после регистрации договора купли-продажи права аренды от 12.03.2007.

В то же время, по мнению суда апелляционной инстанции по результатам рассмотрения указанного обращения истца, возможно было заключение соответствующего соглашения о переходе прав арендатора между сторонами, которое впоследствии подлежало регистрации в силу п. 2 ст. 389 ГК РФ.

Суд первой инстанции обоснованно учел, что до настоящего времени регистрация договора купли-продажи права аренды от 12.03.2007 не произведена истцом, исходя из позиции Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, сообщившей ООО "СК "Твой дом" в письме N 01-21-011037/07-О-1 от 10.05.2007 об отсутствии оснований для такой регистрации.

Доводы ответчика об отсутствии права аренды у истца в связи с ликвидацией ООО "Строительная компания "Градстрой Маркет" и истечением срока действия договора аренды суд апелляционной инстанции находит несостоятельными.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств уведомления ООО "Строительная компания "Градстрой Маркет" и ООО "СК "Твой дом" до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе от возобновления арендных отношений истцом не представлено.

В связи с отсутствием возражений отказа арендодателя от договора аренды по истечении срока его действия (то есть после 24.03.2007), адресованного как ООО "Строительная компания "Градстрой Маркет", ликвидированному 31.05.2008, так и ООО "СК "Твой дом" договор аренды земельного участка в силу ст. 610 ГК РФ нельзя считать прекратившимся.

Кроме этого, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что в связи с ликвидацией ООО "Строительная компания "Градстрой Маркет" обязательства по договору аренды земельного участка N 23-20/431 от 26.03.2004 не прекратились, поскольку до ликвидации указанного юридического лица все его права и обязанности как арендатора, уже были переданы истцу.

С учетом изложенного апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области суд апелляционной инстанции оставляет без удовлетворения.

Поскольку государственная пошлина по апелляционной жалобе уплачена ответчиком по платёжному поручению N 193513 от 21.07.2007, ему из федерального бюджета следует возвратить 1000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платёжному поручению N 156212 от 19.06.2008.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. ст. 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 15 мая 2008 года по делу N А70-717/12-2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Департаменту имущественных отношений Тюменской области из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платёжному поручению N 156212 от 19.06.2008.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.В. Гладышева

Судьи

Д.В. Ильницкая Л.Р. Литвинцева