Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2008 г. N 08АП-4445/2008

город Омск

30 октября 2008 г.

Дело N А46-14854/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2008 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Зориной О.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Павловской Е.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4445/2008) общества с ограниченной ответственностью "Компания "Геликон" на решение Арбитражного суда Омской области от 22 июля 2008 года по делу N А46-14854/2007 (судья Голенкова Г.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Компания "Геликон" к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, при участии третьего лица - Департамента финансов и контроля администрации города Омска о взыскании 9 427 351 руб.,

В судебном заседании приняли участие:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Авдошина К.В. по доверенности N 04/13449 от 10.04.2008; после перерыва- представитель Галиаскаров М.Р. по доверенности N 04/20110 от 23.05.2008,

от ООО "Компания "Геликон" - представитель Гиль Е.Е. по доверенности от 27.06.2008, директор Родионов Г.М. (решение N 7 от 01.01.2008),

от Департамента финансов и контроля администрации города Омска - представитель Гануненко А.К. по доверенности N 4202 от 07.07.2008,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания "Геликон" (далее - ООО "Компания "Геликон", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска, представляющему муниципальное публично-правовое образование город Омск как главный распорядитель муниципальных бюджетных средств в правоотношениях по распоряжению муниципальной собственностью, о взыскании 2 186 033 руб. 33 коп., составляющих стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества- нежилого помещения N 2П (1-25), находящегося на первом этаже трехэтажного кирпичного здания с подвалом и одноэтажной кирпичной пристройкой (литера А), площадью 211,6 кв.м., расположенного в г. Омске по ул. Ленина, 22.

Определением суда от 09.01.2008 по делу N А46-14854/2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Департамент финансов и контроля администрации города Омска.

До разрешения спора по существу истец на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил размер исковых требований до 9 427 351 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22 июля 2008 года по делу N А46-14854/2007 в удовлетворении исковых требований ООО "Компания "Геликон" отказано. Этим же решением с истца в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 53 646 руб. 76 коп.

ООО "Компания "Геликон", не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что положения п. 2.2.16 договора аренды от 01.12.2004 не могут быть применены к отношениям сторон, являющимся предметом рассмотрения в рамках настоящего дела (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Истец считает, что поскольку условиями договора N 4570/3-Т от 01.05.1998 вопрос возмещения арендатору стоимости произведённых им неотделимых улучшений арендуемого имущества не был урегулирован, то отношения сторон в этой части регулируются ст. 623 ГК РФ.

По мнению истца, п. 3.1 Положения о порядке предоставления в пользование муниципального имущества, утверждённого решением Омского городского Совета N 177 от 19.05.2004, не подлежит применению при разрешении настоящего дела, так как исковые требования основаны на факте прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 4570/3-Т от 01.05.1998, заключённого до даты принятия вышеприведённой нормы.

Исходя из содержания п. п. 2.9-2.11 Положения о предоставлении в пользование муниципального нежилого фонда в городе Омске, утверждённого решением Омского городского Совета N 297 от 05.02.1997, предоставление объектов нежилого фонда в целевую аренду юридическим и физическим лицам, которые обязуются выполнять реставрационные работы в установленном законом порядке, либо произвести капитальный ремонт и содержать здания и помещения исторической застройки, памятники истории и культуры с их охранными законами, а также иные здания и помещения, требующие капитального ремонта за счёт собственных средств Арендатора безвозмездно, является одним из вариантов предоставления недвижимого имущества в целевую аренду.

ООО "Компания "Геликон" полагает, что по смыслу ст. 623 и п. 1 ст. 1105 ГК РФ возмещению должна подлежать действительная рыночная стоимость неотделимых улучшений, которая в данном случае подтверждена заключением эксперта N 441/16 от 11.06.2008.

В дополнении к апелляционной жалобе истец указывает, что материалами дела доказан факт согласования Департаментом недвижимости администрации города Омска произведённых ООО "Компания "Геликон" неотделимых улучшений, о чём свидетельствует письмо N 05-06/7484 от 07.09.1998 и отсутствие претензий со стороны арендодателя в связи с нарушением п. 2.3.6 договора, запрещающего арендатору проводить перепланировки и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения балансодержателя и департамента.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска и Департамент финансов и контроля Администрации города Омска в отзывах на апелляционную жалобу просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "Компания "Геликон" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители Департамента имущественных отношений Администрации города Омска и Департамента финансов и контроля Администрации города Омска в заседании суда апелляционной инстанции высказались согласно отзывам на апелляционную жалобу.

В заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 16.10.2008 по 23.10.2008.

Рассмотрев апелляционную жалобу, дополнение к ней и отзывы на неё, материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Из смысла данной нормы, следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

Из материалов дела усматривается, что 01.05.1998 между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (ныне именуется как Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, арендодатель) и ООО "Компания "Геликон" (арендатор) заключен договор N 7570/3-т аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, пр. Ленина, 22.

Пунктом 1.4 данного договора аренды предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с разрешения Департамента и балансодержателя; стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором без разрешения Департамента и балансодержателя возмещению не подлежит.

По условиям п.п. 2.3.4, 2.3.5 и 2.3.7 договора N 7570/3-т от 01.05.1998 арендатор обязался своевременно и за свой счёт производить текущий ремонт арендуемых помещений, а также фасада пропорционально занимаемым площадям; содержать арендуемые помещения в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии, выделять для этих целей необходимые лимиты, фонда, ассигнования; в случае необходимости производить капитальный ремонт арендуемого помещения на условиях, определяемых дополнительным соглашением к настоящему договору, заключаемом сторонами, и являющимся неотъемлемой часть договора.

На момент принятия (1998 г.) в пользование нежилых помещений последние, по утверждению истца, находились в неудовлетворительном аварийном состоянии и требовали капитального ремонта, в связи с чем в период с 1997 по 2001г.г. ООО "Компания "Геликон" с согласия арендодателя и за счёт собственных средств произвела в соответствии с проектно-сметной документацией капитальный ремонт и реконструкцию арендуемых помещений.

Стоимость капитального ремонта, по расчёту истца, составила 2 186 033 руб.

В 2003 году сторонами подписаны изменения к договору аренды N 7570/3-т от 01.05.1998, согласно п. 4 которых п. 2.3.7 договора изложен в следующей редакции: "В случае необходимости арендатор обязуется провести капитальный ремонт без возмещения затрат в счёт арендной платы".

01.12.2004 между Департаментом недвижимости администрации г. Омска и ООО "Компания "Геликон" заключён договор аренды N 28835/3, предметом которых выступали те же нежилые помещения, находящиеся в здании по ул. Ленина, 22 в г. Омске.

В п. 2.2.16 договора указано, что арендатор в период с 1997 г. по 2001 г. провёл капитальный ремонт и (или) реконструкцию арендуемых помещений на сумму 2 186 033 руб. 33 коп. с учётом НДС, в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной в установленном порядке.

Истец, считая, что произведенный им в рамках договора аренды N 7579/3-т от 01.05.1998 ремонт арендуемого имущества, является неотделимыми улучшениями, предъявил настоящий иск, исчислив стоимость неотделимых улучшений с учётом заключения эксперта в ценах 2008 года, что составило 9 427 351 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В материалах дела отсутствуют доказательства предварительного согласия арендодателя (собственника) на проведение капитального ремонта - утвержденный им перечень предстоящих работ и смета расходов, акт приемки выполненных работ, составленный при участии арендодателя.

Представленное истцом в материалы дела письмо N 05-06/7484 от 07.09.1998 содержит информацию о том, что Департамент не возражает против проведения капитального ремонта нежилого помещения по адресу: ул. Ленина, 22, при условии выполнения ремонта по проектной документации согласованной в установленном порядке.

Конкретного перечня ремонтных работ и их стоимости, с которыми бы ответчик выразил согласие, в этом письме не имеется.

Положения п. 2.2.16 договора аренды N 28835 от 01.12.2004 не могут быть приняты во внимание, поскольку истец ссылается на то, что капитальные ремонт произведён им в рамках договора аренды N 7579/3-т от 01.05.1998.

Доказательств направления арендодателю локальной сметы, содержащей перечень работ по капитальному ремонту арендуемых помещений, истцом не представлено.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ расходы на неотделимые улучшения должны быть разумными и необходимыми.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о необходимости в проведения капитального ремонта, стоимость которого просит возместить истец.

Согласно акту приёма-передачи от 01.05.1998, являющемуся приложением к договору аренды N 7570/3-т, нежилое помещение, выступающее предметом указанного договора аренды, находится в нормальном техническом состоянии, то есть, помещение пригодно к немедленному использованию в целях, обусловленных договором аренды. Указанный акт подписан полномочным представителем арендатора без замечаний.

Из охранного обязательства (т. 1 л. 35-36) и акта технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории (т. 1 л. 37-38) не усматривается дата их составления и выдачи.

Изложенное не позволяет сделать вывод о том, что проведение спорных работ истцом было вызвано неотложной необходимостью и имеется достигнутое между сторонами соглашение по возмещению их стоимости арендодателем.

Тем более, что, арендуя под парикмахерскую помещение, которое до передачи истцу не использовалась по такому назначению, и предварительно осмотрев помещение, ООО "Компания "Геликон" не могло не знать, что помещение необходимо будет привести в состояние, в котором возможно будет разместить парикмахерскую.

Как доказательство понесенных затрат к материалам дела приложены договор аренды, договоры подряда с юридическими лицами, трудовое соглашение, копии смет, счетов-фактур, калькуляций, кассовых чеков, товарных чеков. Однако указанные документы не могут быть приняты во внимание исходя из следующего.

Так, договор N 1 (т. 1 л. 99-100) заключён ООО "Компания "Геликон" с ООО "Ковчег-Омск" 20.01.1998, то есть до заключения истцом договора аренды N 7570/3-т, датированного 01.05.1998. При этом содержание п. 1.1 данного договора подряда N 1 от 20.01.2998, определяющего его предмет как изготовление и монтаж архитектурных элементов единичного производства -фустов колонии, арок и протяжек, техническое задание, не имеют указания на то, что работы будут производиться в помещении парикмахерской "Сказка".

Трудовое соглашение с гражданкой Спиридоновой А.Н. (т. 2 л. 51) заключено истцом 10.11.1997, акт о приёмке выполненных предусмотренных данным соглашением штукатурно-малярных работ подписан 17.11.1997, то есть до заключения ООО "Компания "Геликон" договора аренды N 7570/3-т от 01.05.1998.

Более того, до подписания договора аренды N 7570/3-т от 01.05.1998 согласно акту от 30.06.2007 по заказу ООО "Компания "Геликон" был выполнен ремонт фасада парикмахерской "Сказка".

Не могут иметь доказательственное значение накладная N 002061 от 09.07.1999 (т. 1 л. 147), накладная N 11 от 15.03.1999 (т. 2 л. 83), накладная N 9 от 13.03.1999 (т. 2 л. 86), счет-фактура N 42 от 19.08.1997 (т. 1 л. 140), так как получателем товара в ней указано физическое лицо "Родионов В.Г.".

Копии товарных чеков (т. 2 л. 1-19, 54-68, 70) не позволяют определить: кем и для каких целей приобретался поименованный в них товар.

Товарные чеки от 02.03.2000, 29.02.2000 и 25.02.2000 (т. 2 л. 11) свидетельствуют о приобретении зеркал, копия кассового чека (т. 2 л. 122) - о приобретении канцелярских товаров, которые не отвечают признакам неотделимых улучшений.

В расходных накладных N ф2/РНн-003865 от 22.09.1999, N РНк-000590 от 15.05.1999, копии чека от 06.09.1999 в графе "получатель товара" указано: "частное лицо", без указания фамилии, имени, отчества и адреса.

Действия истца, осуществленные на арендуемом объекте, не соответствуют принципам разумности и добросовестности участников гражданского процесса.

В акте технического состояния памятника истории и культуры (т. 1 л. 37-38), составленном Инспекцией по охране памятников Главного управления культуры и искусства администрации Омской области, и выданном ООО "Компания "Геликон", отражено, что "в 1996 году была произведена покраска главного фасада одноэтажной части, заменены окна и входная дверь". Между тем, в 1997 и 1999 г.г. истец заказывает в ООО "К-Докс" и производит замену окон и входной двери (счёта-фактуры N 601 от 31.07.1997, N 861/1244 от 03.10.1997, N 1420 от 05.02.1999).

Несмотря на то, что по утверждению истца, им в 1998-2001г.г. выполнен капитальный ремонт арендуемых помещений (произведена замена на новые окон, дверей, систем водоснабжеия, электро- и теплоснабжения и т.д.), в акте приёма-передачи от 01.12.2004, подписанном представителем ООО "Компания "Геликон" без замечаний, указано, что процент износа передаваемых в аренду тех же помещений, что и по договору аренды N 7570/3-т от 01.05.1998, составляет 47%, то есть практически половину.

Истец не доказал конкретно, какие затраты и их сумму он понес на текущий ремонт, капитальный ремонт, при том, что как уже указывалось выше по условиям п.п. 2.3.4, 2.3.5 и 2.3.7 договора N 7570/3-т от 01.05.1998 арендатор обязался своевременно и за свой счёт производить текущий ремонт арендуемых помещений, а также фасада пропорционально занимаемым площадям; содержать арендуемые помещения в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии, выделять для этих целей необходимые лимиты, фонды, ассигнования; в случае необходимости производить капитальный ремонт арендуемого помещения на условиях, определяемых дополнительным соглашением к настоящему договору, заключаемом сторонами, и являющимся неотъемлемой часть договора.

Пунктом 2.3.7 договора аренды N 7570/3-т от 01.05.1998 (в редакции, действовавшей до 2003 г., то есть в период, когда, как утверждает истец, им производился капитальный ремонт) предусмотрено, что условия проведения капитального ремонта определяются в дополнительном соглашении, подписываемом сторонами, расходы арендатора на капитальный ремонт являются основанием для снижения арендной платы. Однако истец не представил доказательств обращения в арендодателю с просьбой уменьшения размера арендной платы в связи с проведение арендатором капитального ремонта арендуемых помещений.

Более того, само по себе проведение капитального ремонта и, тем более, текущего ремонта, не свидетельствует о том, что истец произвел неотделимые улучшения. Истец не указал, какие конкретно конструктивные элементы арендуемого помещения при выполнении капитального ремонта претерпели неотделимые улучшения, в чем состоят эти неотделимые улучшения применительно к каждому объекту, какова их стоимость и вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ не подтвердил это обстоятельство надлежащими доказательствами.

При таких обстоятельствах, оснований для возмещения истцу стоимости затрат не имеется.

Кроме того, из буквального толкования п. 2 ст. 623 ГК РФ следует, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, то есть тех средств, которые реально были затрачены им на улучшение арендованного имущества. Положения п. 1 ст. 1105 ГК РФ к возникшим между сторонами правоотношениям не применимы.

Ссылка суда первой инстанции в решении на п. 3.1 Положения о порядке предоставления в пользование муниципального имущества, утверждённого решением Омского городского Совета N 177 от 19.05.2004, не привела к принятию неправильного решения.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание по указанным выше основаниям.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб. по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 22.07.2008 по делу N А46-14854/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А. Н. Глухих

Судьи

Т.А. Зиновьева О. В. Зорина