Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2008 г. N 08АП-4124/2008

город Омск

14 ноября 2008 г.

Дело N А75-2037/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2008 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.,

судей Гергель М.В., Зориной О.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4124/2008) Администрации горда Мегиона на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийскому автономному округу от 25 июня 2008 года по делу N А75-2037/2008 (судья Козицкая И.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Югра-девелопмент" к Администрации города Мегиона при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмет спора, Местной мусульманской религиозной организации "Махалля" о расторжении договора взыскании убытков

при участии в судебном заседании: представителя истца Устелемовой Т.А. по доверенности N 04 от 12.03.2008 года.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Югра-Девелопмент" (далее - ООО "Югра-Девелопмент", Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Мегиона (далее - Администрация, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 18.12.2006 N 317, взыскании убытков в размере 9624235,93 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 559190,63 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Местная мусульманская религиозная организация "Махалля" (далее - Организация, третье лицо).

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18.06.2008 по делу N А75-2037/2008 исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 25.06.2008 по делу N А75-2037/2008 исковые требования удовлетворены частично в размере 1239667,93 рублей (в том числе расходы по оплате арендной платы, расходы на оплату проектирования жилого дома, расходы по оплате на рытье котлована, расходы за получение лицензии, расходы на согласование проекта, расходы по оплате за технические условия).

Суд первой инстанции указал, что данные расходы находятся в причинной связи с действиями ответчика, поэтому подлежат возмещению в порядке статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В части требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд указал на их необоснованность, поскольку применение двух мер ответственности за одно и то же правонарушение не допускается.

Возражая против принятого по делу судебного акта, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что земельный участок передан в состоянии, не соответствующем условиям договора, учитывая, что истец подписал акт приема-передачи земельного участка, в котором указано на отсутствие недостатков, препятствующих использованию имущества по назначению, а факт проведения истцом работ на земельном участке подтверждает его пригодность для строительства.

Полагает, что содержание генерального плана в части установления места размещения мечети не должно приниматься во внимание как не соответствующее положениям Градостроительного кодека Российской Федерации, поэтому назначение земельного участка при передаче его истцу определено в соответствии с действующим законодательством.

Считает, что факт нарушения ответчиком своих обязательств, наличие причинной связи между действиями ответчика и убытками не доказано; из смысла искового заявления и материалов дела усматривается, что невозможность использования земельного участка обусловлена действиями третьего лица.

Ссылается на то, что истец в целях уменьшения своих расходов не воспользовался предоставленным статьей 717 ГК РФ правом заказчика в любое время отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора.

До начала заседания суда апелляционной инстанции ответчик направил в суд апелляционной инстанции письменное ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения дела А75-3362/2008.

На основании частей 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ, заседание суда апелляционной инстанции проведено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных о дате и времени проведения судебного заседания (уведомление о вручении N 02998 5 и 02999 2).

В судебном заседании представитель истца просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу и апелляционной жалобе отклонено в связи с отсутствием невозможности разрешения настоящего спора до разрешения дела N А75-3362/2008.

На основании части 5 статьи 268 АПК РФ законность оспариваемого решения проверена только в обжалуемой части - в части удовлетворения иска.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

18 декабря 2006 года в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 18.12.2006 N 4 Администрация (арендодатель) заключила с Обществом (арендатором) договор аренды N 317, по условиям которого обязалась передать истцу земельный участок с кадастровым номером 86:19:0104411:0066 общей площадью 2832 кв.м., имеющий адресные ориентиры: улица Кузьмина (район жилого дома N 2) Х1 микрорайон г. Мегион, ХМАО, для строительства жилого дома; срок действия договора - с 18.12.2006 по 18.12.2008 года.

В день заключения договора стороны подписали акт приема-передачи земельного участка (приложение N 3 к договору, л.д. 16 т. 1).

В рамках договора от 26.03.2007 N 1 истец поручил обществу с ограниченной ответственностью "Проектная компания "Свет" разработку рабочей документации по объекту: 9-ти этажный жилой дом по ул. Кузьмина 11 мкр г. Мегион".

28.06.2007 ООО "Югра-Девелопмент" получен ордер N 22 на выполнение земляных работ (раскопку котлована) на земельном участке по ул. Кузьмина 11 мкр. г. Мегиона, а 13.09.2007 - выданное Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Мегиона разрешение на производство работ по раскопке ранее забитого свайного поля для выполнения проектных работ (л.д. 139-140 т. 1).

Необходимость проведения работ по вскрытию свайного поля была обусловлена требованиями проектной организации (л.д. 63 т. 1).

20.08.2007 между ООО "Югра-Девелопмент" и обществом с ограниченной ответственностью "Сервисстрой" подписан договор генерального подряда N 1 на выполнение работ по капитальному строительству жилого дома.

22.08.2007 истец заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Сибпромснаб" договор субподряда N 15 на выполнение земляных работ по выкапыванию котлована, погрузке и перевозке грунта.

Из пояснений ответчика и материалов дела следует, что ранее (до заключения договора аренды с истцом и проведения аукциона) по договору от 06.06.2005 N 196 Администрация предоставила на срок до 05.03.2006 религиозной организации "Махалля" для размещения временной автостоянки земельный участок, границы которого совпадают с границами земельного участка, подлежащего предоставлению истцу для строительства жилого дома (л.д. 26 т. 2).

Впоследствии выявилась невозможность производства работ на предоставленном истцу земельном участке. Из представленных в материалы дела документов видно, что техника и рабочие не допускались к работе членами религиозной организации "Махалля" (л.д. 47-62, 93-100 т. 1).

Кроме того, на предоставленном земельном участке было размещено капитальное ограждение, сносу которого также препятствовало третье лицо.

12.11.2007 года истец уведомил ООО "Проектная компания "Свет" о необходимости приостановления работ по договору от 26.03.2007 N 1 (л.д. 18 т. 2).

08 мая 2008 года истец и ООО "Сибпромснаб" подписали акт о невозможности выполнения работ на земельном участке (л.д. 16 т. 2).

Ссылаясь на то, что земельный участок не может быть фактически использован по назначению, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно расчету суммы иска размер причиненных истцу убытков составил 9624235,93 рублей, включающих расходы истца на проектирование жилого дома, расходы, связанные с заключением договора аренды (включая произведенные арендные платежи), расходы на проведение земляных работ, расходы на получение лицензии, расходы на получение технических условий и согласований (л.д. 9 т. 1).

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тюменской области от 25.06.2008 по делу N А70-2037/2008, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 3 статьи 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Материалами дела подтверждается, что к моменту заключения договора с истцом ответчик знал о том, что земельный участок не освобожден предыдущим арендатором (третьим лицом).

Ни до заключения договора, ни после ответчик не предпринял должных мер, направленных на возврат ему земельного участка, свободного от притязаний третьего лица и в состоянии, пригодном для передачи его в аренду истцу для строительства.

Из материалов дела видно и суд первой инстанции установил, что у нового арендатора (истца) отсутствовала возможность использования земельного участка по назначению (под строительство), поскольку имущество находилось в фактическом владении третьего лица.

Факт наличия спора о правомерности использования земельного участка между ответчиком и третьим лицом подтверждается имеющимся в материалах дела судебными актами по делу А75-3362/2008.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик не предоставил истцу имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Факт несения взысканных расходов подтвержден материалами дела.

Суд апелляционной инстанции полагает правильным взыскание в пользу истца и произведенных арендных платежей.

Фактический доступ истца к участку, несмотря на сделанные им попытки, так и не был обеспечен. То есть участок фактически не предоставлен.

Именно в связи с этим истец обратился с требованием о расторжении договора и возмещении убытков, в том числе утраченной им арендной платы, тем самым отказавшись от принятия от арендодателя исполнения договора (пункт 2 статьи 405 ГК РФ).

Право требовать уплаты арендных платежей наступает у арендодателя только с момента действительного предоставления имущества в аренду (пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, рекомендованного к применению судами Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66).

Поскольку, как указано судом выше, земельный участок истцу так и не был предоставлен, арендные платежи были получены ответчиком неосновательно и в связи с отказом арендатора от принятия исполнения по передаче земельного участка подлежат возврату арендатору.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются.

Содержание акта приема-передачи земельного участка от 18.12.2006 года опровергнуто иными доказательствами, в том числе признанием третьим лицом факта занятия земельного участка (часть 5 статьи 71 АПК РФ).

С учетом специфики передаваемого объекта, фактическая передача земельного участка может считаться состоявшейся только при наличии беспрепятственного доступа арендатора к земельному участку.

Ссылка заявителя по апелляционной жалобе на то, что истец знал о недостатках участка, препятствующих его предоставлению, и о его нахождении в фактическом владении третьего лица, не подтверждена доказательствами.

Препятствием к предоставлению земельного участка стало не наличие забора само по себе, а невозможность доступа на участок по причине нахождения его в споре. С учетом этого информированность истца о размещенном на участке заборе еще не означает информированности о притязаниях третьего лица.

Наличие или отсутствие законных прав на земельный участок у третьего лица не имеет существенного значения для разрешения спора.

Существенным является то, что арендодатель прежде, чем предоставить земельный участок истцу, не истребовал его в установленном законом порядке у прежнего арендатора и не обеспечил его фактическое освобождение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 октября 2007 г. N 8014/07).

Довод жалобы о том, что истец не предпринял мер к уменьшению убытков - приостановлению работ по проектированию также отклоняется.

Односторонний отказ заказчика от исполнения договора возможен, если иное не предусмотрено договором (статья 717 ГК РФ).

Договор N 1 на разработку проектной документации от 26.03.2007 года не предоставляет заказчику такого права (пункт 5.2. договора)

Кроме того, 12.11.2007 года истец уведомил ООО "Проектная компания "Свет" о необходимости приостановления работ по договору от 26.03.2007 N 1 (л.д. 18 т. 2). Однако, как следует из претензии проектной организации, работы к этому времени были выполнены на 90%.

Довод жалобы о ненадлежащем качестве проектной документации не подтвержден никакими доказательствами.

Поэтому оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины, при подаче апелляционной жалобы возлагаются на истца на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 25.06.2008 года по делу N А75-2037/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

М.В. Гергель О.В. Зорина