Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2008 г. N 08АП-3460/2008

город Омск

11 декабря 2008 г.

Дело N А46-6452/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильницкой Д.В.

судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Павловской Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3460/2008) общества с ограниченной ответственностью "Компаньон-РФ" на решение Арбитражного суда Омской области от 26.05.2008 по делу N А46-6452/2008 (судья Биер Е.Б.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Компаньон-РФ" к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Компаньон-РФ" - Цыганов А.В., доверенность от 29.07.2008;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Стуколова М.С., доверенность N 04/31327 от 31.07.2008;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Компаньон-РФ" (сокращенное наименование - ООО "Компаньон-РФ") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об обязании в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу заключить договор аренды части земельного участка площадью 5 кв.м., из состава земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0466, местоположение которого установлено в северо-восточной части кадастрового района 55:36 г. Омск (ул. Нефтезаводская - ул. 22 Апреля, Советский административный округ), общей площадью 282331,00 кв.м., индивидуализированного согласно кадастровому плану земельного участка от 27.07.2007 N 40/07-14856, для установки и эксплуатации существующей рекламной конструкции С-ЩТ-N 2202-01рм на срок с 01.01.2008 по 31.12.2012 и на иных условиях, изложенных в проекте договора аренды земельного участка с приложениями N 1, N 2 и N 3 к нему.

До принятия решения арбитражным судом истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил предмет исковых требований и просил суд урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком в ходе заключения договора аренды части земельного участка площадью 5 кв.м., из состава земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0466, местоположение которого установлено в северо-восточной части кадастрового района 55:36 г. Омск (ул. Нефтезаводская - ул. 22 Апреля, Советский административный округ), общей площадью 282331,00 кв.м., индивидуализированного согласно кадастровому плану земельного участка от 27.07.2007 N 40/07-14856, для установки и эксплуатации существующей рекламной конструкции С-ЩТ-N 2202-01рм, и принять разногласия в следующей редакции:

- пункт 1.1. договора изложить: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком с 01.01.2008 по 31.12.2012 часть земельного участка площадью 5 кв.м. из состава земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0466, местоположение которого установлено в северо-восточной части кадастрового района 55:36 г. Омск (ул. Нефтезаводская - ул. 22 Апреля, Советский административный округ), общей площадью 282331,00кв.м., индивидуализированного согласно кадастровому плану земельного участка от 27.07.2007 N 40/07-14856 (приложение N 3 к настоящему договору), именуемый в дальнейшем "Участок";

- пункт 1.3. договора изложить: "Настоящий договор считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области";

- пункт 7.1.3. договора исключить;

- пункт 10.1. договора изложить: "Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения:

акт приема-передачи земельного участка - приложение N 1 к договору,

порядок расчета арендной платы - приложение N 2 к договору,

кадастровый план земельного участка - приложение N 3 к договору.

Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один экземпляр - для Арендодателя, второй экземпляр - для Арендатора, третий экземпляр - для Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области".

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.05.2008 по делу N А46-6452/2008 в удовлетворении исковых требований ООО "Компаньон-РФ" было отказано.

Отказ в иске суд первой инстанции мотивировал отсутствием оснований для рассмотрения преддоговорного спора в соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку ответчик не является лицом, обязанным заключить с истцом договор аренды части земельного участка, и стороны не заключали соглашение о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "Компаньон-РФ" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушение судом первой инстанции норм материального права.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Департамент имущественных отношений Администрации города Омска просит оставить обжалуемое решение без изменения.

Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции требование, изложенное в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель ответчика поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, а также выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 24.12.2001 Департамент недвижимости администрации города Омска (новое наименование - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска) выдал истцу паспорт рекламного места N 2202-01рм, который послужил основанием для установки ООО "Компаньон-РФ" рекламной конструкции по ул. Нефтезаводская - 22 Апреля в г. Омске.

В соответствии с Федеральным законом от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе", вступившем в силу с 01.07.2006, Департамент недвижимости администрации города Омска издал распоряжение от 30.08.2006 N 3763-р о выдаче ООО "Компаньон-РФ" разрешения на установку рекламных конструкций, в приложении к которому указана и рекламная конструкция по ул. Нефтезаводская - 22 Апреля.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Компаньон-РФ" были совершены действия по формированию земельного участка, занятого рекламной конструкцией, и подготовке кадастрового плана земельного участка.

Согласно кадастровому плану от 27.07.2007 N 40/07-14856 земельному участку в северо-восточной части кадастрового района 55:36: г. Омск присвоен кадастровый номер 55:36:00 00 00:0466, а земельному участку непосредственно под рекламной конструкцией С-ЩТ-N 2202-01рм присвоен учетный кадастровый номер 7.

Распоряжением Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 19.09.2007 N 6251-р под существующую рекламную конструкцию С-ЩТ-N 2202-01рм в аренду истцу сроком на пять лет предоставлена часть земельного участка площадью 5 кв.м. из состава земельного участка общего пользования под улицей с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0466, площадью 282331 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, местоположение которого установлено в северо-восточной части кадастрового района 55:36: города Омска.

С целью заключения с ООО "Компаньон-РФ" договора аренды земельного участка для эксплуатации рекламной конструкции С-ЩТ-N 2202-01рм Департамент имущественных отношений Администрации города Омска подготовил и направил ООО "Компаньон-РФ" проект договора со всеми приложениями к нему.

Факт направления истцу проекта договора аренды земельного участка (оферты в порядке статей 432, 435 ГК РФ) ответчик не оспаривает.

На указанном проекте договора подпись от имени арендодателя (Департамента имущественных отношений Администрации города Омска) отсутствовала.

В преамбуле проекта договора аренды было указано, что полномочия на его подписание со стороны арендодателя предоставлены начальнику управления землепользования Соловьеву А.В., имеющему право действовать от имени Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на основании Положения о департаменте и доверенности.

Истец, не согласившись с редакцией пунктов 1.1., 1.3., 7.1.3. и 10.1. договора, подписал договор и приложения к нему с протоколом разногласий, в котором исключил пункт 7.1.3. договора и изложил пункты 1.1., 1.3., 10.1. в новой редакции.

Таким образом, ООО "Компаньон-РФ" выразило намерение заключить договор аренды на иных условиях, чем было предложено в оферте, что в соответствии с положениями статьи 443 ГК РФ считается новой офертой.

Ответчик, в свою очередь, направил истцу, подписанный со своей стороны Соловьевым А.В. протокол согласования разногласий, настаивая на изложении указанных пунктов в первоначальной редакции.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о возникновении между сторонами преддоговорного спора, который подлежит разрешению судом по правилам статьи 446 ГК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции считает, что истец имел право передать разногласия на рассмотрение суда в соответствии со статьей 445 ГК РФ, поскольку заключение договора аренды является обязательным для ответчика.

Возражения ответчика, основанные на статье 421 ГК РФ, суд апелляционной инстанции находит несостоятельными.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Издав распоряжение от 19.09.2007 N 6251-р "О предоставлении в аренду ООО "Компаньон-РФ" частей земельного участка, находящегося в муниципальной собственности", Департамент имущественных отношений Администрации города Омска принял на себя обязательство предоставить истцу в аренду на пять лет под существующую рекламную конструкцию С-ЩТ-N 2202-01рм часть земельного участка площадью 5 кв.м. из состава земельного участка общего пользования под улицей с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0466, площадью 282331 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, местоположение которого установлено в северо-восточной части кадастрового района 55:36: города Омска.

Согласно Положению о Департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденному Постановлением Мэра города Омска от 10.08.2005 N 395-п, ответчик наделен полномочиями по осуществлению в пределах своей компетенции от имени муниципального образования город Омск прав собственника в отношении муниципального имущества города Омска и заключению в установленном порядке договоров аренды муниципального имущества.

Распоряжение Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 19.09.2007 N 6251-р на момент рассмотрения спора не было отменено, не признано недействительным и являлось обязательным для сторон.

Поэтому суду первой инстанции следовало разрешить разногласия, возникшие при заключении договора аренды части земельного участка и переданные на рассмотрение суда истцом.

Суд апелляционной инстанции считает недопустимым существование ситуации, при которой индивидуально определенная часть земельного участка фактически предоставлена истцу в пользование распоряжением компетентного органа, однако, у истца имеются препятствия в осуществлении своих прав в связи с отсутствием надлежащего оформления арендных отношений (заключенного сторонами договора аренды).

Как установлено судом апелляционной инстанции, в проекте договора, предложенном ответчиком, срок действия договора определен с 01.10.2007 по 31.08.2008 (пункт 1.1. договора).

Сокращение срока действия договора аренды в направленном истцу проекте договора до 11 месяцев (с 01.10.2007 по 31.08.2008) по сравнению с тем, как он был определен в распоряжении от 19.09.2007 N 6251-р (пять лет), ответчик не обосновал.

Учитывая фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции считает, что сокращение срока действия договора нарушит права истца и договор аренды следует заключить на предложенный истцом срок (с 01.01.2008 по 31.12.2012), который соответствует условиям принятого на себя ответчиком обязательства.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, статьи 26 ЗК РФ и положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка сроком на пять лет подлежит государственной регистрации.

В связи с чем пункт 1.3., предусматривающий момент вступления договора в силу, и пункт 10.1. договора, определяющий состав приложений к нему и количество экземпляров договора, подлежат принятию судом в редакции истца.

Из материалов дела усматривается, что в порядке разрешения преддоговорного спора истец просил суд исключить из проекта договора пункт 7.1.3., согласно которому договор прекращается по инициативе арендодателя в случае проведения работ, связанных со строительством, ремонтом или содержанием автомобильной дороги (участка автомобильной дороги), на которой или в непосредственной близости от которой расположен участок, в течение 5 дней с даты получения арендатором письменного уведомления.

Основания для досрочного расторжения договора аренды установлены статьей 619 ГК РФ.

Пунктом 2 названной статьи Кодекса предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (в частности, статьи 450 ГК РФ), предусматриваемые в договоре основания его расторжения в одностороннем порядке не должны приводить к необоснованному ущемлению интересов другой стороны сделки.

Пунктом 7.1.2. проекта договора установлена возможность расторжения договора по инициативе арендодателя в случае изъятия участка для государственных или муниципальных нужд на основании распорядительного акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Прекращение договорных отношений с соблюдением указанной процедуры гарантирует права арендатора от необоснованного изъятия арендодателем переданного в аренду земельного участка.

Необходимость закрепления в договоре аренды такого отдельного основания для его расторжения по письменному уведомлению арендатора как проведение работ, связанных со строительством, ремонтом или содержанием автомобильной дороги (участка автомобильной дороги), на которой или в непосредственной близости от которой расположен земельный участок, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Поэтому пункт 7.1.3. следует исключить из договора аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции об отказе в иске принято с нарушением норм материального права и подлежит отмене по апелляционной жалобе истца с вынесением по делу нового судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 26.05.2008 по делу N А46-6452/2008 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Компаньон-РФ" удовлетворить.

Изложить пункт 1.1. договора аренды земельного участка между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и обществом с ограниченной ответственностью "Компаньон-РФ" в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком с 01.01.2008 по 31.12.2012 часть земельного участка площадью 5 кв.м. из состава земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0466, местоположение которого установлено в северо-восточной части кадастрового района 55:36 г. Омск (ул. Нефтезаводская - ул. 22 Апреля, Советский административный округ), общей площадью 282331,00кв.м., индивидуализированного согласно кадастровому плану земельного участка от 27.07.2007 N 40/07-14856 (приложение N 3 к настоящему договору), именуемый в дальнейшем "Участок".

Изложить пункт 1.3. договора аренды земельного участка между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и обществом с ограниченной ответственностью "Компаньон-РФ" в следующей редакции: "Настоящий договор считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области".

Изложить пункт 10.1. договора аренды земельного участка между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и обществом с ограниченной ответственностью "Компаньон-РФ" в следующей редакции: "Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения:

акт приема-передачи земельного участка - приложение N 1 к договору,

порядок расчета арендной платы - приложение N 2 к договору,

кадастровый план земельного участка - приложение N 3 к договору.

Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один экземпляр - для Арендодателя, второй экземпляр - для Арендатора, третий экземпляр - для Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области".

Исключить из текста договора аренды земельного участка пункт 7.1.3.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компаньон-РФ" 2000руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску и 1000руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.В. Ильницкая

Судьи

Д.Г. Рожков Н.А. Рябухина