Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2008 г. N 08АП-6052/2008

город Омск

18 декабря 2008 г.

Дело N А46-16954/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лотова А.Н.

судей Глухих А.Н., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6052/2008) индивидуального предпринимателя Халимона Вячеслава Петровича на решение Арбитражного суда Омской области от 24.10.2008 по делу N А46-16954/2008 (судья Аристова Е.В.),

по иску индивидуального предпринимателя Халимона Вячеслава Петровича

к обществу с ограниченной ответственностью "Независимая Факторинговая Компания"

о взыскании 273 464 руб. 31 коп.

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Халимона Вячеслава Петровича - Амельченко Н.И., доверенность от 10.10.2008;

от общества с ограниченной ответственностью "Независимая Факторинговая Компания" - Ильчук И.С., доверенность N 21 от 06.03.2007

установил:

Индивидуальный предприниматель Халимон Вячеслав Петрович (далее - ИП Халимон В.П., истец, податель жалобы) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Независимая Факторинговая Компания" (далее - ООО "НФК", ответчик) о взыскании 273 464 руб. 31 коп., в том числе суммы основного долга в размере 206 857 руб., договорной неустойки в размере 66 607 руб. 31 коп. за

Решением Арбитражного суда Омской области от 24 октября 2008 по делу N А46-16954/2008 в удовлетворении исковых требований ИП Халимона В.П. отказано.

В обоснование решения суд указал, что сделка, оформленная договором аренды нежилого помещения от 01.12.2006 и совершенная в отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является недействительной ввиду несоответствия требованиям статьи 608 ГК РФ. Кроме того, договор аренды нежилого помещения от 01.12.2006 не может быть признан судом заключённым в части предоставления в аренду нежилых помещений, расположенных на 4 этаже здания по адресу: г. Омск, ул. Щербанева, д. 35, с номерами на поэтажном плане: часть помещения N 25, а именно 23,03 кв. метров; часть помещения N 28, а именно 11,52 кв. метров; часть помещения N 30, а именно 20,63 кв. метров; часть помещения N 35, а именно 14,29 кв. метров; пропорциональная часть мест общего пользования (50% - N 1, 2, 3, 5, 6, 7, 18, 19, 22, 23, 24, 26, 27, 33, 37, 39; 30% - N 21), а именно 89,31 кв. метров, ввиду отсутствия надлежащего описания объекта недвижимого имущества, передаваемого в аренду.

Не согласившись с принятым решением, ИП Халимон В.П. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель апелляционной жалобы полагает, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Считает, что по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2006 имущество в аренду не сдавалось, а передавалось право пользования имуществом; право на возмездную передачу права пользования имуществом может принадлежать и лицу, не являющемуся собственником имущества.

В представленном в апелляционный суд отзыве ООО "НФК" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения как законное и обоснованное. Указывает, что на момент заключения договора аренды нежилого помещения от 01.12.2006 у арендодателя отсутствовало право собственности на имущество; договор аренды не носил реального характера, а был заключен с формальной целью; договор является незаключенным в части предоставления в аренду нежилых помещений, по которым отсутствует надлежащее описание объекта недвижимого имущества.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просил отказать истцу в удовлетворении его жалобы.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 266, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции, 01.12.2006 между Писаревой Ниной Геннадьевной (далее - Писарева Н.Г.) (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Омск-Лот" (арендатор, в настоящее время - ООО "НФК") заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 183,64 кв. метров, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Щербанева, д. 35 (4 этаж), и обозначенные на поэтажном плане (Приложение N 1 к договору), для использования под офис (п. п. 1.1., 1.2 договора).

В силу п. 3.1 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2006 арендатор производит арендные платежи за помещение ежемесячно из расчёта 650 руб. за 1 кв. метр в месяц.

Арендная плата начисляется и оплачивается с момента подписания акта приёма-передачи помещения сторонами (п. 3.3 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2006).

Срок действия договора сторонами установлен с 01 декабря 2006 г. по 31 января 2007 г. (п. 4.1 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2006).

По акту приёма-передачи помещений от 01.12.2006 Писарева Н.Г. (арендодатель) передала, а общество с ограниченной ответственностью "Омск-Лот" (арендатор) приняло нежилые помещения, расположенные на 4 этаже здания по адресу: г. Омск, ул. Щербанева, д. 35 с номерами на поэтажном плане: часть помещения N 25, а именно 23,03 кв. метров; часть помещения N 28, а именно 11,52 кв. метров; часть помещения N 30, а именно 20,63 кв. метров; часть помещения N 35, а именно 14,29 кв. метров; помещение N 29 площадью 15,29 кв. метров; помещение N 34 площадью 6,84 кв. метров; помещение N 38 площадью 2,73 кв. метров; пропорциональную часть мест общего пользования (50% - N 1, 2, 3, 5, 6, 7, 18, 19, 22, 23, 24, 26, 27, 33, 37, 39; 30% - N 21), а именно 89,31 кв. метров.

Согласно акту приёма-передачи помещений от 31.01.2007 ООО "НФК" вернуло Писаревой Н.Г. поименованные в договоре от 01.12.2006 нежилые помещения.

В соответствии с договором уступки прав (цессии) от 09.01.2008 ИП Писарева Н.Г. (цедент) уступила ИП Халимону В.П. (цессионарий) права (требования) к ООО "НФК" (должник) по договору б/н от 01.12.2006, заключённому между цедентом и обществом с ограниченной ответственностью "Омск-Лот", в части неуплаченных должником платежей по вышеназванному договору за период с декабря 2006 по январь 2007 в сумме 206 857 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований суд первой инстанции сделал правомерный вывод о недействительности договора аренды нежилого помещения от 01.12.2006, заключенного между Писаревой Н.Г. и обществом с ограниченной ответственностью "Омск-Лот" (в настоящее время - ООО "НФК") в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на нежилые помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела, разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством офисного комплекса, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Щербанева, д. 35, выдано Департаментом строительства Администрации города Омска распоряжением от 14.02.2007 N 6-рв (л.д. - 27). Право собственности Писаревой Н.Г. на нежилое помещение N 21П, номера на поэтажном плане: 1-28, общей площадью 470,60 кв. метров, находящееся на 4 этаже нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Щербанева, д. 35, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ N 562057 (л.д. - 56).

Таким образом, на момент заключения договора аренды нежилого помещения от 01.12.2006 Писарева Н.Г. не являлась собственником передаваемого в аренду нежилого помещения и, соответственно, не могла выступать в качестве арендодателя.

Несоответствие сделки требованиям статьи 608 ГК РФ влечет ее недействительность в силу статьи 168 этого Кодекса.

Договор о долевом участии в инвестировании строительства административного здания на пересечении ул. Баррикадная и ул. Краснофлотская Центрального административного округа города Омска от 12.07.2004 N 2 не является доказательством обладания Писаревой Н.Г. права на заключение договора аренды от 01.12.2006 в силу вышеприведенных положений законодательства.

Надуманным является довод подателя жалобы о том, что по договору аренды от 01.12.2006 передавалось во временное владение и пользование на возмездной основе не имущество, а имущественные права (право пользования имуществом) как не основанный на нормах права и противоречащий существу рассматриваемых правоотношений. Судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что условия договора аренды нежилого помещения от 01.12.2006 объективно свидетельствуют об оформлении арендных правоотношений, регламентирующих использование нежилых помещений, поименованных в данном договоре.

Поскольку у Писаревой Н.Г. в силу недействительности договора аренды от 01.12.2006 не возникло право требования с ответчика арендной платы за переданное нежилое помещение, то это право не могло перейти и к ИП Халимону В.П. в связи с заключением договора уступки прав (цессии) от 09.01.2008

Суд апелляционной инстанции также согласен с позицией суда первой инстанции относительно незаключенности договора аренды нежилого помещения от 01.12.2006 в отношении предоставления в аренду нежилых помещений, расположенных на 4 этаже здания по адресу: г. Омск, ул. Щербанева, д. 35, с номерами на поэтажном плане: часть помещения N 25, а именно 23,03 кв. метров; часть помещения N 28, а именно 11,52 кв. метров; часть помещения N 30, а именно 20,63 кв. метров; часть помещения N 35, а именно 14,29 кв. метров; пропорциональная часть мест общего пользования (50% - N 1, 2, 3, 5, 6, 7, 18, 19, 22, 23, 24, 26, 27, 33, 37, 39; 30% - N 21), а именно 89,31 кв. метров, ввиду отсутствия надлежащего описания объекта недвижимого имущества, передаваемого в аренду.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены обжалованного судебного акта, в связи с чем в удовлетворении апелляционной жалобы ИП Халимона В.П. следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 1 000 рублей в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относит на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 24.10.2008 по делу N А46-16954/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

А.Н. Глухих Н.А. Шарова