Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2008 г. N 08АП-5946/2008

город Омск

26 декабря 2008 г.

Дело N А46-14339/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семёновой Т.П.

судей Гергель М.В., Зориной О.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5946/2008) индивидуального предпринимателя Лебедевой Татьяны Георгиевны

на решение Арбитражного суда Омской области от 20.10.2008 по делу N А46-14339/2008 (судья Аристова Е.В.),

по иску индивидуального предпринимателя Лебедевой Татьяны Георгиевны

к закрытому акционерному обществу "Омские просторы"

с участием третьих лиц: Главного Управления по земельным ресурсам Омской области, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, общества с ограниченной ответственностью "Новая недвижимость"

об исполнении обязанности в натуре

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ИП Лебедевой Т.Г. - не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: ЗАО "Омские просторы" - не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: Главного управления по земельным ресурсам Омской области - не явился, извещен надлежащим образом;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Морковчина Н.В. по доверенности от 14.10.2008 N 04/43445, сроком на 1 год, удостоверение N 544/08, действ. до 15.04.2010;

от ООО "Новая недвижимость" - Алиулин Р.И. по доверенности от 05.09.2008, паспорт 5201 600287, выдан УВД Кировского АО г. Омска 04.09.2001

установил:

Индивидуальный предприниматель Лебедева Татьяна Георгиевна (далее - ИП Лебедева Т.Г., истец) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Натур Продукт-Иртыш" (далее - ЗАО "Натур Продукт-Иртыш") об обязании подать в Главное управление по земельным ресурсам Омской области заявление и другие необходимые документы для передачи истцу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 27.10.99 N С-2-64-6000473 земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный путь, 127, остановка общественного транспорта "городок Водников".

Определением Арбитражного суда Омской области от 03.09.2008 произведена замена наименования ответчика - ЗАО "Натур Продукт-Иртыш" на ЗАО "Омские просторы" (далее - ЗАО "Омские просторы, ответчик) на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 02.07.2008.

До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил предмет иска, просил обязать ЗАО "Омские просторы" передать права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.10.99 N Д-С-2-64-6000473 земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красный путь, 127, остановка общественного транспорта "городок Водников", для чего подать в Главное управление по земельным ресурсам Омской области заявление и другие необходимые документы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 08.07.2008 привлечён Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, третье лицо).

На основании определения суда от 22.07.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Новая недвижимость" (далее - ООО "Новая недвижимость", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.10.2008 по делу N А46-14339/2008 в удовлетворении исковых требований отказано. Отменены обеспечительные меры.

Суд мотивировал свое решение тем, что поскольку предметом договора купли-продажи временного сооружения от 01.12.2005 N 127 является движимое имущество, то в отличие от договора купли-продажи недвижимого имущества у отчуждателя (продавца) отсутствует обязанность по передаче прав аренды на земельный участок, на котором находится имущество (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 2 статьи 271, пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд пришел к выводу о том, что согласование сторонами порядка обращения в компетентный орган с заявлением о передаче прав по договору аренды земельного участка осуществлено не в рамках договора купли-продажи, а только обусловлено этим договором.

Суд посчитал, что соглашение о перенайме по арендному обязательству с учетом в рассматриваемой ситуации положений договора аренды земельного участка является исключительно двухсторонним договором, заключаемым с соблюдением уведомительного порядка (пункт 2 статьи 22 ЗК РФ). Отсутствие государственной регистрации соглашения о перенайме по сделке аренды, зарегистрированной в установленном законом порядке, влечет признание указанного соглашения незаключенным (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ, пункт 1 статьи 164, пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Не согласившись с принятым судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы считает, что фактически осуществление поднайма или перенайма арендаторами земельных участков осуществляется только с согласия Главного управления по земельным ресурсам Омской области и оформляется трехсторонними соглашениями. В связи с чем считает, что для передачи прав и обязанностей по договору аренды предусмотрено обязательное обращение с заявлением к арендодателю. Поэтому стороны и заключили дополнительное соглашение от 05.12.2005 к договору купли-продажи временного сооружения N 127 от 01.12.2005.

От третьего лица ООО "Новая недвижимость" в порядке статьи 262 АПК РФ поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От других лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебное заседание представители истца, ответчика, третьего лица Главного управления по земельным ресурсам Омской области, извещенных о судебном заседании надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ, не явились.

От истца поступило письменное ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением на лечении в стационаре.

Суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.

Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей истца, ответчика, третьего лица Главного управления по земельным ресурсам Омской области.

Представитель третьего лица ООО "Новая недвижимость" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица Департамента в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 27.10.1999 N Д-С-2-64-6000473 (далее - договора аренды земельного участка) Администрация Советского административного округа (арендодатель) предоставила ЗАО "Натур Продукт-Иртыш" (арендатор) в аренду сроком на два года земельный участок площадью 60 кв.м, расположенный по адресу: г. Омск, остановка "городок Водников", для установки павильона, специализация - аптека.

В силу пункта 3.2 договора аренды земельного участка на арендатора возложена обязанность письменного уведомления арендодателя об отчуждении строений, находящихся в собственности арендатора и расположенных на переданном в аренду земельном участке, третьим лицам.

Приложением к договору аренды земельного участка является план земельного участка с кадастровым номером 55:36:12:03:00:00:00:139:0005, предоставленного ЗАО "Натур Продукт-Иртыш" для размещения торгового павильона по ул. Красный Путь, 127А (остановка "городок Водников").

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 28.12.1999, что подтверждается выпиской из реестра от 30.07.2008 N 01/118/2008-0166.

Согласно договору о залоге права аренды от 21.01.2000 открытое акционерное общество "Омский инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк" (залогодержатель), являющийся кредитором по обязательству, возникшему на основании заключённого в городе Омске 07.12.1999 между залогодержателем и залогодателем кредитного договора N 37 приняло, а ЗАО "Натур Продукт-Иртыш" (залогодатель) передал залогодержателю в залог право аренды земельного участка, возникшее из договора аренды (пункты 1.1, 1.2 договора о залоге права аренды от 21.01.2000).

В ЕГРП содержатся записи о регистрации ипотеки от 04.05.2000 (выписка из реестра от 30.07.2008 N 01/118/2008-0166).

01.12.2005 между ЗАО "Натур Продукт-Иртыш" (продавец) и ИП Лебедевой Т. Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи временного сооружения N 127 (далее - договор купли-продажи временного сооружения).

В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора продавец передаёт в собственность, а покупатель покупает временное сооружение - павильон, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 127, на остановке общественного транспорта "городок Водников", общей площадью 54,6 кв.м.

План павильона прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 2.4 договора купли-продажи временного сооружения право собственности на объект, являющийся предметом настоящего договора, возникает у покупателя после полной его оплаты в соответствии с условиями настоящего договора.

Цена приобретаемого имущества определена сторонами в пункте 3.1. договора купли-продажи временного сооружения и составляет 200 000 рублей.

По акту приёма-передачи от 02.12.2005 в соответствии с условиями договора купли-продажи временного сооружения продавец передал покупателю временное сооружение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь д. 127.

В подтверждение исполнения принятых на себя по договору купли-продажи временного сооружения обязательств по оплате временного сооружения истец представил в материалы дела квитанцию к приходному кассовому ордеру N 5201 от 28.12.2005 на сумму 200 000 рублей.

05.12.2005 между ЗАО "Натур Продукт-Иртыш" (продавец) и ИП Лебедевой Т. Г. (покупатель) подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи временного сооружения (далее - дополнительное соглашение от 05.12.2005), согласно пункту 1 которого указанный договор дополнен пунктом 2.5 следующего содержания: "После перехода права собственности на временное сооружение продавец обязуется в месячный срок подать в Департамент недвижимости администрации города Омска заявление, а также другие необходимые документы для оформления перенайма договора аренды земельного участка N Д-С-2-64-6000473 от 27.10.1999 по адресу: г. Омск, ул. Красный путь, 127а".

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 05.12.2005 договор купли-продажи временного сооружения дополнен

- пунктом 3.4 следующего содержания: "До момента оформления перенайма договора аренды земельного участка N Д-С-2-64-6000473 от 27.10.1999 обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком лежит на продавце, а покупатель возмещает продавцу расходы по уплате арендных платежей за пользование земельным участком в течение 10 дней с момента оформления перенайма договора аренды земельного участка",

- пунктом 3.5 следующего содержания: "Обязанность уплаты арендной платы за пользование земельным участком возникает у покупателя с момента подписания соглашения о перенайме",

а также пунктом 4.3 следующего содержания: "За нарушение сроков передачи права пользования земельным участком продавец уплачивает покупателю пеню в размере 0,5% от общей стоимости временного сооружения за каждый день просрочки оформления перенайма".

Согласно сведениям, содержащимся в представленном в материалы дела кадастровом плане земельного участка от 22.04.2005 N 36/05-4166 с кадастровым номером 55:36:07 01 07:0373, предыдущим кадастровым номером данного земельного участка являлся номер 55:36:12:03:00:00:00:139:0005.

В материалы дела представлено платёжное поручение от 31.03.2008 N 14 на сумму 68 803 рублей 75 копеек, в графе "Назначение платежа" которого указано: "Оплата по счет-фактуре N 78 от 01.02.2008 за возмещение аренды земли по договору N Д-С-2-64-6000473 от 27.10.1999, за период с августа 2007 года по февраль 2008 года".

Истец письмом вх.N от 08.02.2006 обратился к третьему лицу Департаменту с просьбой о переоформлении договора аренды земельного участка в связи со сменой владельца временного павильона, приложив к указанному обращению копию договора купли-продажи временного сооружения.

В подтверждение обращения истца к ответчику с требованием исполнения условий договора купли-продажи временного сооружения и дополнительного соглашения от 05.12.2005 истец представил в материалы дела письма исх. от 01.03.2006, 01.02.2007.

18.09.2007 истец обратился в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с просьбой о перенайме земельного участка, используемого ЗАО "Натур Продукт-Иртыш", обосновав указанное заявление отказом в переоформлении земельного участка под павильоном по причине расширения улицы Красный Путь/проспект Мира.

Письмом от 26.09.2007 исх. N 0202/11726 Главное управление по земельным ресурсам Омской области уведомило истца о том, что вопрос о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка может быть рассмотрен только после письменного обращения ЗАО "Натур Продукт-Иртыш".

На повторное обращение истца аналогичного содержания от 02.10.2007 Главное управление по земельным ресурсам Омской области разъяснило, что вопрос о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка может быть рассмотрен только после письменного обращения ЗАО "Натур Продукт-Иртыш" (письмо от 15.10.2007 исх. N 0202/12519).

В материалы дела представлено соглашение от 26.02.2008 к договору аренды земельного участка, подписанное Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель), ЗАО "Натур Продукт-Иртыш" (арендатор) и ООО "Новая недвижимость", согласно которому все права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка, переходят к новому арендатору - ООО "Новая недвижимость".

Данное соглашение представлено в регистрирующий орган, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 16.04.2008.

Отсутствие действий со стороны ответчика по исполнению принятых на себя обязательств по договору купли-продажи временного сооружения от 01.12.2005 N 127 и дополнительному соглашению от 05.12.2005 послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

Одним из основных принципов земельного законодательства в силу подпункта 5) пункта 1 статьи 1 ЗК РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Аналогичное положение закреплено и в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, исходя из принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, к которым в силу закона относятся объекты недвижимости, законодатель установил право нового собственника объекта недвижимости на использование той части земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

В рассматриваемом случае предметом договора купли-продажи временного сооружения является не объект недвижимости, прочно связанный с земельным участком, а временное сооружение в виде павильона.

Следовательно, положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 2 статьи 271, пункта 1 статьи 552 ГК РФ не могут быть применимы при рассмотрении настоящего спора в том смысле, который им придал законодатель.

Поэтому, несмотря на то, что в силу статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом, учитывая, что договор купли-продажи временного сооружения сторонами был заключен не в отношении объекта недвижимости, то отсутствует признак обязательности согласования сторонами порядка обращения в компетентные органы с заявлением о передаче права аренды новому собственнику временного сооружения на спорный земельный участок.

Суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что согласование такого порядка в дополнительном соглашении от 05.12.2005 было только обусловлено фактом заключения договора купли-продажи временного сооружения, и дополнительное соглашение является фактически самостоятельной сделкой о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В силу пункта 5 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения от 05.12.2005, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Указанная норма закона предусматривает право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя.

При этом требуется выполнение одного обязательного условия - уведомление арендодателя о такой передаче.

Однако пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в частности, земельные участки (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 25 ЗК РФ установлено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что ответчиком был заключен договор аренды земельного участка сроком на два года, в связи с чем право аренды земельного участка ответчика в силу закона было зарегистрировано, что подтверждается выпиской из реестра от 30.07.2008 N 01/118/2008-0166.

Поскольку дополнительное соглашение от 05.12.2005 фактически заменяет собой новый договор аренды спорного земельного участка, то переданное по нему право аренды земельного участка также подлежало государственной регистрации.

Тем более, что пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено право одной из сторон договора аренды недвижимого имущества обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В этом случае арендодатель спорного земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ должен обязательно быть уведомленным о переходе права аренды на земельный участок на нового арендатора.

Между тем, из материалов дела не усматривается, что истец либо ответчик по собственной инициативе обращались в регистрирующий орган о государственной регистрации дополнительного соглашения после его подписания.

Отсутствие государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, как правомерно указал суд первой инстанции, влечет признание его незаключённым на основании пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, пункта 1 статьи 164. пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 ГК РФ.

Таким образом, независимо от того, что ответчик обязался обратиться в компетентные органы с соответствующим заявлением о переоформлении права аренды на земельный участок на истца, последним не был соблюден порядок надлежащей государственной регистрации подписанного между сторонами дополнительного соглашения. Вследствие чего суд первой инстанции обоснованно признал дополнительное соглашение незаключенным.

В связи с незаключенностью дополнительного соглашения отсутствуют правовые основания у истца ссылаться в обоснование своих требований на данное дополнительное соглашение.

Доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет по вышеизложенным мотивам.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нормы материального права при разрешении спора судом первой инстанции были применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. В связи с чем апелляционная жалоба ИП Лебедевой Т.Г. удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относит на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 20.10.2008 по делу N А46-14339/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

М.В. Гергель О.В. Зорина