Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2009 г. N 08АП-6156/2008

город Омск

16 февраля 2009 г.

Дело N А46-15013/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Семеновой Т.П., Зориной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6156/2008) Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Омский государственный аграрный университет" на решение Арбитражного суда Омской области от 27 октября 2008 года, принятое по делу N А46-15013/2008 (судья Биер Е.Б.) по иску Прокурора Омской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области, Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Омский государственный аграрный университет", индивидуальному предпринимателю Дворниченко Наталье Петровне

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии в судебном заседании представителей:

от Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Омский государственный аграрный университет" - Пантазий Е.Ю. по доверенности от 11.01.2009 N 0179/17, сроком до 31.12.2009, паспорт 5205 228786, выдан УВД Кировского АО г.Омска 06.10.2005;

от ИП Дворниченко Н.П. - лично, паспорт 5207 538353, выдан отделом N 2 УФМС России по Омской области в Советском АО г. Омска 31.01.2008, а также представитель Букова Н.И. по доверенности от 12.01.2009, сроком на 3 года, паспорт 5200 374370, выдан УВД N 1 Центрального АО г. Омска 28.02.2001;

от Прокурора Омской области - Пересыпкин К.С. удостоверение N 119863, действ. до 23.05.2011;

установил:

Прокурор Омской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области (далее - ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области, ответчик), Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Омский государственный аграрный университет" (далее - ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет", ответчик, податель жалобы), индивидуальному предпринимателю Дворниченко Наталье Петровне (далее - предприниматель) о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды N 0-575, заключенного 01.04.2007 между Российской Федерацией в лице ТУ Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Омской области, ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет" и индивидуальным предпринимателем Дворниченко Натальей Петровной о передаче в аренду помещений N 11 и N 8, площадью 13, 30 кв.м. (согласно прилагаемому к договору поэтажному плану) на первом этаже общежития, расположенного в городе Омске по улице Сибаковская, 10 и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании предпринимателя освободить помещения N 11 и N 8, площадью 13,30 кв.м в общежитии ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет", расположенном по указанному адресу.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.10.2008 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Договор аренды от 01.04.2007 N 0-575, заключенный между Российской Федерацией в лице ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области, ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет" и индивидуальным предпринимателем Дворпичепко Натальей Петровной о передаче в аренду помещений N 11 и N 8, площадью 13,30 кв.м. на первом этаже общежития, расположенного в городе Омске по ул.Сибаковская, 10 (далее - договор аренды от 01.04.2007 N 0-575) признан недействительным. Применены последствия недействительности ничтожной сделки, суд обязал индивидуального предпринимателя Дворпиченко Наталью Петровну освободить помещения N 11 и N 8, площадью 13, 30 кв.м. в общежитии по адресу: г.Омск, ул. Сибаковская, 10.

Принятое решение суд первой инстанции обосновал тем, что помещения N 11 и N 8 общей площадью 13,30 кв.м., расположенные в общежитии ФГОУ ВПО "Омский аграрный университет" переданы по договору аренды от 01.04.2007 N 0-575 индивидуальному предпринимателю Дворниченко Н.П. для нецелевого использования, без перевода данных помещений в категорию нежилых в установленном жилищным законодательством порядке, данная сделка является ничтожной, поскольку противоречит статьям 288, 296 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ответчик - ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет" в апелляционной жалобе просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что согласно письменному ответу из Администрации Советского административного округа от 16.10.2008 N 01-18/6067, помещения N 11 и N 8, площадью 13, 30 кв.м., расположенные в общежитии ФГОУ ВПО "Омский аграрный университет" по адресу: г. Омск, ул. Сибаковская, 10 являются нежилыми в связи с чем, перевод из жилых в нежилые не требуется. ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет" ссылается на то, что в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 07.08.2008 помещения N 11 и N 8 не относятся к жилым. Заявитель указывает, что арендная плата, полученная по договору аренды от 01.04.2007 N 0-575, направлена на ремонт учебного корпуса N 2, то есть на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении.

От индивидуального предпринимателя Дворниченко Н.П. поступило дополнительное обоснование апелляционной жалобы, в котором ответчик - индивидуальный предприниматель Дворниченко Н.П. просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Предприниматель указывает, что имеющиеся в материалах дела документы (договор аренды, акт приема - передачи, технический паспорт, информация Администрации Советского административного округа от 16.10.2008), подтверждают, что арендуемые помещения являются нежилыми сейчас и являлись таковыми на момент заключения оспариваемого договора.

Прокурор Омской области в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет" и индивидуальный предприниматель Дворниченко Н.П. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнительном обосновании к ней.

В судебном заседании представитель Прокурора Омской области пояснил, что поддерживает решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и дополнительного обоснования к ней, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит оспариваемый судебный акт подлежащим отмене, а заявленные исковые требования - оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом администрации Омской области от 20.09.1999 N 895-рк "О закреплении имущества" общежитие, общей площадью 4483,250 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, ул. Сибаковская, 10 передано в оперативное управление ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет" (свидетельство о государственной регистрации права от 10.11.2005 серии 55 АВ N 158711).

01.04.2007 между Российской Федерацией, представляемой ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Омской области, ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет" (по договору - арендодатель), и индивидуальным предпринимателем Дворниченко Н.П. (по договору - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 0-575, в соответствии с которым арендодатель сдал за плату во временное пользование нежилые помещения N11 и N8 общей площадью 13.30 кв.м., индивидуализированные согласно приложению к договору (поэтажный план), на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Сибаковская, 10, являющегося собственностью Российской Федерации, для использования под парикмахерскую, сроком с 01.04.2007 по 28.03.2008.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения, подписанному между сторонами 01.04.2007 помещения N 11 и N 8 общей площадью 13.30 кв.м., расположенные в общежитии ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет" по адресу: г. Омск, ул. Сибаковская, 10, переданы в аренду индивидуальному предпринимателю Дворниченко Н.П. Впоследствии срок действия договора аренды от 01.04.2007 N 0-575 продлен.

После заключения оспариваемого договора аренды 04.07.2008 проведена экспертная оценка последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей, которая была осуществлена экспертной комиссией образовательного учреждения и согласована с Министерством сельского хозяйства Российской Федерации.

По результатам экспертной оценки от 04.07.2008 установлено, что деятельность арендатора не будет оказывать отрицательного влияния на учебно-воспитательный процесс и безопасность обучающихся; сдача в аренду указанных помещений возможна.

По мнению истца, договор аренды от 01.04.2007 N 0-575 является недействительным в силу ничтожности, поскольку спорные помещения находятся в общежитии и не переведены из жилых в нежилые в порядке предусмотренном жилищным законодательством, а также преданы в аренду без проведения экспертной оценки последствий договора.

Соглашаясь с доводами истца о том, что спорный объект недвижимости являлся жилым помещением в силу расположения его в здании общежития и не был переведен из жилого в не жилое, в порядке предусмотренном законом, судом исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, оценивая доводы апелляционной жалобы, принял во внимание следующие обстоятельства.

Согласно статье 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (далее - Закон об основных гарантиях прав ребенка в РФ) установлен исключительный режим использования объектов государственной собственности, предназначенных для целей образования, воспитания и развития, социальной защиты и социального обслуживания детей.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 216 ГК РФ к вещным правам, наряду с правом собственности, относится и право оперативного управления имуществом.

В соответствии с уставом ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет", утвержденным приказом Министерства сельского хозяйства Российской Федерации 23.11.2006 N 675 (далее - Устав), университет является некоммерческой организацией, имеет государственную аккредитацию, осуществляет свою деятельность на основе лицензии на право осуществления образовательной деятельности.

В силу пунктов 1.5. и 8.1 Устава имущество Университета находится в федеральной собственности и закреплено за ним на праве оперативного управления в целях обеспечения деятельности, предусмотренной Уставом.

Согласно статье 296 ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением, имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении (статьи 39, 43 Закона Российской Федерации от 10.07.92 N 3266-1 "Об образовании").

В соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) и пунктом 2 статьи 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилые помещения в общежитиях относятся к помещениям специализированного жилищного фонда (статья 92 ЖК РФ).

Согласно статье 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Согласно представленного в дело свидетельства о регистрации права собственности 55АВ N 158711 от 10.11.2005 общая площадь общежития по адресу: г.Омск ул.Сибаковская 10 составляет 44833,5 кв.м (л.д.103).

Из технического паспорта на указанное общежитие составленном Государственным предприятием Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" по состоянию на 04.03.2005 следует, что площадь здания общежития составляет 44833,5 кв.м, из которой жилая площадь составляет лишь 1989,4 кв.м. (л.д.19-36).

Таким образом, в общежитии, в соответствии с законом, расположены как жилые (предназначенные для временного проживания граждан, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания предметами), так и не жилые помещения.

Пунктом 3 статьи 288 ГК РФ предусмотрено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно договору аренды от 01.04.2007 N 0-575, предметом договора являются нежилые помещения, расположенные в здании общежития, принадлежащего ФГОУ ВПО "Омский государственный аграрный университет" на праве оперативного управления (л.д.14-16).

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако доказательств того, что арендуемые индивидуальным предпринимателем Дворниченко Н.П. по договору аренды от 01.04.2007 N 0-575 помещения N 11 и N 8 общей площадью 13.3 кв.м. когда-либо относились к категории жилых помещений, а также являлись таковыми на момент заключения указанного договора, истцом в материалы дела не представлено.

Напротив, из представленных в дело документов следует, что сдаваемое в аренду помещение к категории жилых помещений ранее не относилось.

Так, согласно представленной истцом карточке технической инвентаризации домовладений (с экспликациями к поэтажным планам помещений), составленной 11.07.1962, в основной части помещения являющимся предметом оспариваемого договора аренды от 01.04.2007 N 0-575 находилась кухня (10.4 кв.м), а также часть лестничной клетки (экспликация к плану строения N 2).

Согласно представленным в материалы дела техническому паспорту (с экспликациями к поэтажным планам) по состоянию на 04.03.2005 в оспариваемом помещении находились коридор (1.3 кв.м.) и умывальник (12 кв.м) (приложение N 1).

Из содержания представленного в дело ответа главы Администрации Советского административного округа от 16.10.2008 N 01-18/6067 следует, что перевод помещений N 11 и N 8, расположенных в общежитии ФГОУ ВПО "Омский аграрный университет" по адресу: г. Омск, ул. Сибаковская, 10 из жилых в нежилые не требуется, поскольку по состоянию на 07.10.2008 указанные помещения являются нежилыми (л.д.90).

Таким образом, довод подателя жалобы о том, что арендуемое им по договору аренды от 01.04.2007 N 0-575 помещение, как на момент заключения указанного договора, так и после этого, не относилось к категории жилых помещений, является обоснованным. Эти доводы подтверждены представленными в дело доказательствами.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о ничтожности сделки в силу ее противоречия статьям 288, 296 ГК РФ, поскольку этот вывод не подтвержден материалами дела.

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации, если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, а также земельные участки, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Спорный договор аренды заключен без предварительного проведения экспертного заключения.

Однако как верно указано судом первой инстанции, в дело представлена экспертная оценка последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей, которая была осуществлена экспертной комиссией образовательного учреждения 04.07.2008 и согласована с Министерством сельского хозяйства Российской Федерации после заключения оспариваемого договора аренды.

Согласно экспертной оценке от 04.07.2008 деятельность арендатора не будет оказывать отрицательного влияния на учебно-воспитательный процесс и безопасность обучающихся; сдача в аренду указанных помещений возможна.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что отсутствие предварительной экспертной оценки последствий такого договора аренды само по себе не является основанием для признания спорного договора аренды ничтожным.

С учетом изложенного договор аренды от 01.04.2007 N 0-575 не может быть признан ничтожным и в связи с доводом истца об отсутствии проведенной учредителем экспертной оценки, предшествовавшей заключению договора аренды.

Таким образом, при вынесении решения у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Несоответствие выводов изложенных в решении, обстоятельствам дела, в соответствии со статьей 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного решения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Омской области от 27 октября 2008 года по делу N А46-15013/2008 в виду несоответствия выводов изложенных в решении, обстоятельствам дела подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению, в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Государственная пошлина, уплаченная ФГОУ ВПО "Омский аграрный университет" за подачу апелляционной жалобы подлежит возврату из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 2 части 1 статьи 270, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 27 октября 2008 года по делу N А46-15013/2008 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Прокурора Омской области отказать.

Возвратить Федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Омский государственный аграрный университет" из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины уплаченных по платежному поручению N 3212 от 14.11.2008 за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

О.В. Зорина Т.П. Семенова