Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2009 г. N 08АП-5409/2008

город Омск

23 января 2009 г.

Дело N А46-13670/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гладышевой Е.В.,

судей Рожкова Д.Г., Семеновой Т.П.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-5409/2008, 08АП-5610/2008) Департамента финансов и контроля администрации г. Омска и Главного управления по земельным ресурсам Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 29 сентября 2008 года по делу N А46-13670/2008 (судья Аристова Е.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Мрия" и закрытого акционерного общества "Цветовод" к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области, при участии третьих лиц: Министерства финансов Омской области и Департамента финансов и контроля администрации г. Омска

о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 27.08.2007 N 1131/2007 в части установления размера выкупной стоимости земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента финансов и контроля администрации г. Омска - Окишев К.В. по доверенности от 07.07.2008 N 4201;

от ООО "Мрия" - представитель Егоров Ю.А. по доверенности N 2-12/08 от 08.12.2008;

от ЗАО "Цветовод" - представитель Егоров Ю.А. по доверенность N 3-12/08 от 08.12.2008; от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - представитель Аникеева О.Н. по доверенности N 06/4 от 11.01.2009;

от Министерства финансов Омской области - представитель Шугулбаев Т.М. по доверенности N 10-07/1519 от 30.04.2008;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Мрия" (далее - ООО "Мрия") и закрытое акционерное общество "Цветовод" (далее - ЗАО "Цветовод") обратились в Арбитражный суд Омской области с иском к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области о взыскании 12 263 605 руб. 38 коп., из которых: 2 163 702 руб. 33 коп. убытки и 166 382 руб. 70 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами в пользу ООО "Мрия", 9 224 204 руб. 65 коп. убытки и 709 315 руб. 70 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами в пользу ЗАО "Цветовод".

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.07.2008 по делу А46-13670/2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство финансов Омской области и Департамент финансов и контроля администрации города Омска.

До принятия арбитражным судом решения истцы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменили предмет исковых требований, просили признать недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи от 27.08.2007 N 1131/2007 земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, местоположение которого установлено относительно двухэтажного кирпичного здания гаража, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Красный Путь д. 86, заключённого между ЗАО "Цветовод", ООО "Мрия" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, в части установления размера выкупной стоимости земельного участка, превышающего 121 091 руб. 76 коп., в части установления размера выкупной стоимости для ЗАО "Цветовод", превышающего 98 084 руб. 33 коп., в части установления размера выкупной стоимости для ООО "Мрия", превышающего 23 007 руб. 43 коп. Также истцы просили применить последствия недействительности части сделки и обязать Главное управление по земельным ресурсам Омской области возвратить ООО "Мрия" денежные средства в размере 2 163 702 руб. 33 коп., перечисленные по договору купли-продажи от 27.08.2007 N 1131/2007, взыскать с ответчика в пользу ООО "Мрия" 143 664 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и обязать Главное управление по земельным ресурсам Омской области возвратить ЗАО "Цветовод" денежные средства в размере 9 224 204 руб. 65 коп., перечисленные по договору купли-продажи от 27.08.2007 N 1131/2007, а также взыскать с ответчика в пользу ЗАО "Цветовод" 612 464 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 29.09.2008 по делу N А46-13670/2008 Арбитражный суд Омской области признал недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи от 27.08.2007 N 1131/2007 земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, местоположение которого установлено относительно двухэтажного кирпичного здания гаража, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Красный Путь д. 86, заключённого между ЗАО "Цветовод", ООО "Мрия" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, в части установления размера выкупной стоимости земельного участка, превышающего 121 091 руб. 76 коп., а именно в части установления размера выкупной стоимости для ЗАО "Цветовод", превышающего 98 084 руб. 33 коп., в части установления размера выкупной стоимости для ООО "Мрия", превышающего 23 007 руб. 43 коп. С Главного управления по земельным ресурсам Омской области в пользу ЗАО "Цветовод" взысканы денежные средства в размере 9 224 204 руб. 65 коп., в пользу ООО "Мрия" - 2 163 702 руб. 33 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Этим же решением с Главного управления по земельным ресурсам Омской области в пользу ЗАО "Цветовод" и ООО "Мрия" взыскано по 1 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, ЗАО "Цветовод" из федерального бюджета возвращено 47 542 руб. 96 коп. государственной пошлины, ООО "Мрия" - 17 777 руб. 14 коп.

Не соглашаясь с решением суда, Департамент финансов и контроля администрации г. Омска и Главное управление по земельным ресурсам Омской области обратились с апелляционными жалобами.

Департамент финансов и контроля администрации г. Омска в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части удовлетворения исковых требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении данной части исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент финансов и контроля администрации г. Омска указал на обоснованное применение при определении выкупной цены спорного земельного участка ставки земельного налога в размере 1,5%. По мнению Департамента финансов и контроля администрации г. Омска, при определении выкупной цены указанного участка необходимо исходить из фактического, а не из разрешенного использования земельного участка и соответственно руководствоваться не кадастровым планом, а распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 02.07.2007 N 1573-р, согласно которому земельный участок предоставлен для использования под здания. Вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок предоставлен истцам для сельскохозяйственного использования является необоснованным. Суд первой инстанции неправильно распределил обязанности по доказыванию обстоятельств, имеющих значение для дела. Истцы по настоящему делу должны доказать факт предоставления участка для сельскохозяйственного использования а ответчик - обратное. Таких доказательств истцы в материалы дела не представили. Кадастровый план не обладает статусом правового акта и не носит обязательного характера, он должен заполняться на основании нормативных правовых актов, а не наоборот. Кадастровая стоимость земельного участка может определяться не только Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, а также другими государственными органами, но исключительно в соответствии с нормативными актами об утверждении кадастровой стоимости земли.

В дополнении к апелляционной жалобе Департамент финансов и контроля администрации г. Омска просит проверить законность оспариваемой по настоящему делу сделки в полном объеме. Департамент финансов и контроля администрации г. Омска указал, что ООО "Мрия" приобрело в общую долевую собственность весь земельный участок, включая ту его часть, которая расположена под зданиями, принадлежащими на праве собственности ЗАО "Цветовод" в нарушение исключительного права ЗАО "Цветовод" на приватизацию земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему здания. Общая площадь расположенных на спорном участке зданий составляет всего 9% от площади приватизированного участка. Таким образом, в данном случае произведена приватизация не только земель, на которых расположены здания, но и прилегающих к ним земель.

Главное управление по земельным ресурсам Омской области в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что принадлежащие истцам знания, расположенные на приватизированном земельном участке, не могут быть отнесены к категории "сельскохозяйственные здания, строения и сооружения" и располагаться на земельном участке, использование которого разрешено для сельскохозяйственного использования под здания, строения. Расчет выкупной цены спорного земельного участка обоснованно определен, исходя из функционального использования зданий и сооружений, расположенных на нём. Кадастровая стоимость земельного участка должна определяться на основании Указа Губернатора Омской области от 19.06.2003 N 110 (6 столбец).

Министерство финансов Омской области в письменном отзыве на апелляционные жалобы указывает на обоснованность доводов, изложенных в них ответчиками.

ООО "Мрия" и ЗАО "Цветовод" в письменных отзывах на апелляционные жалобы возражают против проверки законности оспариваемой по настоящему делу сделки в полном объеме и просят решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В обоснование своей позиции ООО "Мрия" и ЗАО "Цветовод" в отзывах на апелляционные жалобы указали, что Главное управление по земельным ресурсам Омской области не обладает полномочиями определять кадастровую стоимость земельных участков, а также вид функционального использования зданий. В Указе Губернатора Омской области от 19.06.2003 N 110 кадастровая стоимость земли указана по видам разрешенного использования. Объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка использовались истцами для сельскохозяйственного назначения (для хранения семян, саженцев, удобрений, инструментов, техники). При определении выкупной цены спорного земельного участка необходимо руководствоваться кадастровой стоимостью земельного участка (3 669 447 руб.), определенной Управлением Роснедвижимости по Омской области и закрепленной в кадастровом плане земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования данного земельного участка, применять ставку земельного налога в размере 0,3%. ООО "Мрия" и ЗАО "Цветовод" на основании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации совместно обратились в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на спорный земельный участок. Вид разрешенного использования изменен уже после приобретения истцами земельного участка постановлением мэра г. Омска от 30.05.2008 N 383 для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Главного управления по земельным ресурсам Омской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Представитель пояснил, что объекты недвижимости на момент предоставления земельного участка не существовали в связи со сносом, в подтверждение чего представил суду апелляционной инстанции землеустроительное дело в отношении спорного земельного участка (последние цифры 3063), которое приобщено к материалам дела.

Представитель Министерства финансов Омской области поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Считает, что ответчиком правомерно применены расчеты кадастровой стоимости участка.

Представитель ООО "Мрия" и ЗАО "Цветовод" поддержал доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения. В подтверждение доводов о фактическом использовании земельного участка для сельскохозяйственных целей на момент заключения сделки представил документы: выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, договоры, бухгалтерские балансы, оборотно-сальдовые ведомости, налоговые декларации, которые приобщены к материалам дела. Пояснил, что соседние земельные участки проданы Главным управлением по земельным ресурсам Омской области собственникам, расположенных на них объектов исходя из налоговых ставок для земель предназначенных для целей сельскохозяйственного использования, что подтверждается представленными договорами. Спора между истцами относительно предоставленного земельного участка нет, в связи с чем доводы, изложенные Департаментом финансов и контроля администрации г. Омска в дополнениях к апелляционной жалобе, являются необоснованными. Доводы Главного управления по земельным ресурсам Омской области в части отсутствия объектов недвижимости на спорном земельном участке на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не соответствуют действительности и не подтверждены соответствующими доказательствами.

В порядке статьей 163, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 16.01.2009 до 15 час. 00 мин.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы и отзывы на апелляционные жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что 27.02.2007 ООО "Мрия" и ЗАО "Цветовод" обратились к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области с заявлениями о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, из земель населённых пунктов, по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 86, на котором расположены принадлежащие истцам на праве собственности объекты недвижимого имущества, а именно ЗАО "Цветовод": нежилые помещения гаража и мойки, номера на поэтажном плане 13-17, 17', 18, 19, общей площадью 508,2 кв.м, находящиеся на первом этаже одноэтажной пристройки, литера И1; центральный склад - одноэтажное здание, общей площадью 230,5 кв.м, литера В; гараж - двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 553,6 кв.м, литера И; ООО "Мрия": нежилое помещение, номер на поэтажном плане 25, общей площадью 88 кв.м, находящееся в одноэтажной пристройке (гараж и мойка), литера И2; гараж - нежилые помещения, номера на поэтажном плане 20-24, общей площадью 212,8 кв.м, находящиеся в одноэтажной пристройке, литера И1 (листы дела 37-40 том 2).

На основании заявлений ООО "Мрия" и ЗАО "Цветовод" распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 02.07.2007 N 1573-р земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063 из земель населённых пунктов предоставлен истцам в общую долевую собственность (ЗАО "Цветовод" - 81/100, ООО "Мрия" - 19/100) для эксплуатации под здания (лист дела 44 том 2).

Во исполнение указанного распоряжения между ЗАО "Цветовод", ООО "Мрия" (покупатели) и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (продавец) заключён договор купли-продажи земельного участка от 27.08.2007 N 1131/2007, по которому покупатели приобрели в собственность земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, местоположение которого установлено относительно двухэтажного кирпичного здания гаража, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Красный Путь д. 86, используемый для эксплуатации под здания, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 17 303 кв.м. Доля ЗАО "Цветовод" в праве общей долевой собственности составляет 81/100 доли за плату, доля ООО "Мрия" - 19/100 доли за плату (пункт 1.1).

Цена доли, подлежащая уплате ЗАО "Цветовод", составляет 9 322 288 руб. 98 коп., цена доли, подлежащая уплате ООО "Мрия", - 2 186 709 руб. 76 коп. (пункт 2.1).

Платёжными поручениями N N 14, 908 от 27.08.2007 ЗАО "Цветовод" и ООО "Мрия" перечислили денежные средства в размере 11 508 998 руб. 74 коп. (листы дела 23-24 том 2).

Право общей долевой собственности ЗАО "Цветовод" и ООО "Мрия" на земельный участок, площадью 17 303 кв.м, с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, разрешённое использование: для сельскохозяйственного использования под здания, строения, категория земель: земли населённых пунктов, местоположение которого установлено относительно двухэтажного кирпичного здания гаража, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Красный Путь д. 86, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.11.2007, (свидетельства о государственной регистрации серии 55 АВ N N 565680, 565681 на листах дела 42-43 тома 2).

Полагая, что выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063 является завышенной, ЗАО "Цветовод" и ООО "Мрия" обратились в Арбитражный суд Омской области с настоящим иском.

При оценке доводов лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции принял во внимание следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора N 1131/2007 от 27.08.2007) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действовавшего на момент заключения договора N 1131/2007 от 27.08.2007, сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 N 418 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" функции по проведению государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации возложены на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости для целей последующего налогообложения и иных целей, установленных законом.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации определен состав земель в Российской Федерации. По целевому назначению земли подразделяются на категории, в том числе на земли населенных пунктов (пункт 1).

В пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что указанные в пункте 1 статьи 7 Кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрёшенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в частности к зонам сельскохозяйственного использования.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу приведенных норм земельного законодательства, вид разрешенного использования конкретных земельных участков устанавливается документами кадастрового учета и может быть изменен только в порядке, установленном земельным законодательством.

Согласно кадастровому плану от 18.01.2007 N 36/07-1398 земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063 (листы дела 25-28 том 1) категория указанного земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение)- для сельскохозяйственного использования под здания, строения, кадастровая стоимость - 3 669 447 руб. Кадастровая стоимость рассчитана на основании Указа Губернатора Омской области N 110 от 19.06.2003. Сведений о фактическом использовании данного земельного участка в кадастровом плане от 18.01.2007 N 36/07-1398 не содержится.

Достоверность сведений, указанных в данном кадастровом плане, в том числе относительно разрешенного использования (назначения) земельного участка - для сельскохозяйственного использования под здания, строения сторонами не оспаривается, данных об ином разрешенном целевом использовании земельного участка на момент заключения сторонами оспариваемого договора купли-продажи не представлено.

Во исполнение пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, Указом Губернатора Омской области от 19.06.2003 N 110 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Омской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Омской области.

Согласно приложению N 1 к Указу Губернатора Омской области от 19.06.2003 N 110 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора N 1131/2007 от 27.08.2007) кадастровая стоимость земли в оценочном квартале N 193, в пределах которого расположен земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, для земель сельскохозяйственного использования установлена в размере 212,07 руб./кв.м., для земель гаражей и автостоянок - 4 031 руб./кв.м.

Как усматривается из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка, указанная в кадастровом плане от 18.01.2007 N 36/07-1398, рассчитана исходя из кадастровой стоимости земли в оценочном квартале N 193 для земель сельскохозяйственного использования в размере 212,07 руб./кв.м.

Ставка земельного налога на территории города Омска устанавливается в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска".

В силу подпункта 3 пункта 2 Решения Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 налоговая ставка устанавливается в размере 0,3% от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесённых к землям сельскохозяйственного использования и используемых для сельскохозяйственного производства, а также предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.

В отношении прочих земельных участков налоговая ставка устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (подпункт 6 пункта 2 Решения Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298).

При расчёте выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063 Главное управление по земельным ресурсам Омской области исходило из кадастровой стоимости земельного участка, самостоятельно рассчитанной как для земель гаражей и автостоянок (4 031 руб./кв.м.) и из налоговой ставки в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленной для категории прочих земельных участков.

По мнению суда апелляционной инстанции указанный расчет выкупной цены земельного участка ответчика не соответствует нормативным актам в силу неправомерного исчисления кадастровой стоимости земельного участка и применения налоговой ставки ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих об изменении разрешенного целевого использования данного земельного участка, который согласно кадастровому плану на момент заключения сторонами договора купли-продажи относился к землям населенных пунктов для сельскохозяйственного использования.

Доводы ответчика о том, что принадлежащие истцам объекты недвижимости, для эксплуатации которых предоставлен спорный земельный участок, нельзя отнести к зданиям сельскохозяйственного назначения, функциональное использование зданий не соответствует разрешённому использованию, не могут быть приняты во внимание.

В силу требований земельного законодательства до проведения в установленном порядке мероприятий, связанных с изменением разрешенного использования земельного участка Главное управление по земельным ресурсам Омской области не вправе предоставлять земельные участки для иных целей.

В 2007 году не производилось изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, порядок которого установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Данные о том, что на момент заключения договора купли-продажи функциональное использование земельного участка и объектов, которые на нем находятся, не соответствовало разрешенному виду использования, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку, на момент заключения сторонами договора купли-продажи вид разрешенного использования земельного участка не изменялся, и ответчиком не представлены доказательства, опровергающие использование истцами зданий, расположенных на спорном земельном участке в сельскохозяйственных целях, у суда отсутствуют основания утверждать, что земельный участок предоставлен истцам в установленном порядке для иных целей, не связанных с сельскохозяйственным использованием, и соответственно, что выкупная цена земельного участка рассчитана в соответствии с требованиями закона.

Отнесение по функциональному использованию земель, на которых расположены объекты, принадлежащие истцам, к землям, предназначенным для размещения гаражей и автостоянок, ответчиком не обосновано.

В пункте 3 приложения N 2 "Типовой перечень видов разрешенного использования" к приказу Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152 "Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", которым руководствовался ответчик, указано, что земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок - это земельные участки гаражей (индивидуальных и кооперативных) для хранения индивидуального автотранспорта; личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Доказательства, свидетельствующие о том, что здания, расположенные на спорном земельном участке, на момент заключения договора N 1131/2007 от 27.08.2007 отвечали указанным признакам, в материалах дела отсутствуют.

Истцы утверждают, что данные объекты использовались, в том числе прежними собственниками в соответствии с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (для хранения сельскохозяйственных техники, инвентаря, их помывки и т.п.) при осуществлении своей уставной деятельности с целью получения прибыли.

С учетом имеющегося разрешенного использования данного земельного участка, оснований утверждать обратное не имеется.

При таких обстоятельствах, применение ответчиком ставки земельного налога в размере 1,5% , кадастровой стоимости земли в размере 4 031 руб./кв.м. необоснованно.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о том, что размер выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, местоположение которого установлено относительно двухэтажного кирпичного здания гаража, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Красный Путь д. 86, приобретённого истцами на основании договора N 1131/2007 от 27.08.2007, составляет 121 091 руб. 76 коп., для ЗАО "Цветовод" - 98 084 руб. 33 коп., для ООО "Мрия" - 23 007 руб. 43 коп., является обоснованным.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В связи с этим судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования истца в части признания недействительным пункта 2.1 договора N 1131/2007 от 27.08.2007 земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, местоположение которого установлено относительно двухэтажного кирпичного здания гаража, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Красный Путь д. 86, заключённого ЗАО "Цветовод", ООО "Мрия" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, в части установления размера выкупной стоимости земельного участка, превышающего 121 091 руб. 76 коп., и применения последствий недействительности части сделки в виде взыскания с ответчика в пользу ЗАО "Цветовод" денежных средств в размере 9 224 204 руб. 65 коп., в пользу ООО "Мрия" денежных средств в размере 2 163 702 руб. 33 коп.

Относительно доводов Департамента финансов и контроля администрации г. Омска о проверке законности оспариваемой сделки в полном объеме суд апелляционной инстанции считает возможным отметить следующее.

Согласно статье 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Из пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что неделимая вещь это имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения.

В соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора N 1131/2007 от 27.08.2007) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 3).

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового плана (пункт 5).

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения договора N 1131/2007 от 27.08.2007 на спорном земельном участке находились объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцам. Доказательств, свидетельствующих о том, что на указанном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам, в материалах дела не имеется. При таких обстоятельствах, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации только истцы могли приобрести земельный участок в собственность.

С учетом приведенных положений законодательства то обстоятельство, что ООО "Мрия" приобрело в долевую собственность весь земельный участок с кадастровым номером 55:36:07 01 07:3063, соответственно и ту часть, на которой расположены объекты, находящиеся в собственности ЗАО "Цветовод", не является основанием для признания сделки недействительной.

Спор между истцами относительно использования земельного участка на момент заключения договора отсутствовал.

Доказательства, свидетельствующие о том, что на момент заключения договора N 1131/2007 от 27.08.2007 спорный земельный участок являлся делимым, использование расположенных на нем зданий в целях сельскохозяйственного использования было возможно без использования прилегающей территории, ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводы ответчика об отсутствии на момент заключения договора N 1131/2007 от 27.08.2007 на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих истцам, судом апелляционной инстанции отклоняется за недоказанностью.

Из представленного Главным управлением по земельным ресурсам Омской области землеустроительного дела усматривается, что в соответствии с записью государственного регистратора в свидетельствах о государственной регистрации права общей долевой собственности от 23.05.2006 серия 55 АВ N 257250, серия 55 АВ N 257252, выданных Левкиной Е.И. и Левкиной М.И., их права прекращены в связи с ликвидацией нежилого помещения 5П (мойка), номер на поэтажном плане 26, общей площадью 82,1 кв.м, находящееся в пристройке, литера И2 к нежилому строению.

Указанный объект истцам не принадлежал, каких-либо данных о сносе объектов, принадлежащих истцам, расположенных на спорном земельном участке, на момент заключения спорного договора, ответчиками не представлено.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства, апелляционные жалобы Департамента финансов и контроля администрации г. Омска и Главного управления по земельным ресурсам Омской области удовлетворению не подлежат. Решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам возлагаются на Департамент финансов и контроля администрации г. Омска и Главное управление по земельным ресурсам Омской области в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 29 сентября 2008 года по делу N А46-13670/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.В. Гладышева

Судьи

Д.Г. Рожков Т.П. Семенова