Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 августа 2006 г. N КГ-А41/7076-06 Договор купли-продажи недвижимости не может быть признан недействительным на том основании, что оценка недвижимости была произведена неправильно, поскольку оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, а принятие окончательного решения о стоимости отчуждаемого имущества относится к компетенции собрания кредиторов или комитета кредиторов общества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 8 августа 2006 г. N КГ-А41/7076-06
(извлечение)

Конкурсный управляющий Производственного кооператива "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" (далее - ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина") обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Сельскохозяйственное объединение "Луч" (далее - ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч") о признании договора купли-продажи недвижимости от 25.11.2004 N 7/13 недействительным.

Исковые требования основаны на том, что согласно отчету независимого оценщика ООО "Русконсалт-Аудит" была определена рыночная стоимость сооружения - площадки асфальтовой хозяйственного центра общей площадью 3.929 кв.м. и нормативная стоимость земельного участка, которая в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 N 319 "О периоде определения нормативной цены земли" составляет не более 75% от ее рыночной стоимости.

Следовательно, в нарушение ст.ст. 98, 102, 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" земельный участок продан по нормативной, а не рыночной стоимости, в связи с чем заключенная сделка привела к уменьшению конкурсной массы должника как минимум на 25%.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2006, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2006, в удовлетворении иска отказано.

Принимая судебные акты, суды исходили из того, что в соответствии с требованиями ст.ст. 102 и 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 1998 года конкурсный управляющий с помощью оценщика осуществил оценку недвижимого имущества и продал это имущество по прямому договору, что было ему поручено решением комитета кредиторов от 25 ноября 2004 года. При этом суд отметил, что с учетом статьи 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" стоимость, полученная в результате оценки, является рекомендуемой минимальной стартовой ценой в целях заключения сделок по отчуждению имущества, окончательное же решение о стоимости отчуждаемого имущества принимается конкурсным управляющим, собранием кредиторов, комитетом кредиторов.

Судом апелляционной инстанции отклонены доводы истца о недостоверности оценки стоимости земельного участка со ссылками на отчет об оценке N 06/01-03/1, проведенного по его заказу.

В кассационной жалобе ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы считает, что в соответствии со статьей 7 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" действует презумпция оценки именно рыночной стоимости и конкурсный управляющий был не вправе приступать к реализации имущества до момента определения независимым оценщиком рыночной стоимости продаваемого имущества, между тем рыночная стоимость земельного участка независимым оценщиком не определялась, следовательно, конкурсный управляющий был не вправе заключать договор купли-продажи недвижимого имущества.

От ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором содержится просьба оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель истца возражал против ее удовлетворения, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что доводы кассационной жалобы являются необоснованными и не могут быть положены в основу отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

В соответствии с п. 2 ст. 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 8 января 1998 года N 6-ФЗ в случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Согласно п. 1 ст. 112 данного Закона после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Во исполнение указанных норм права, как правильно указал суд, оценщиком ООО "Русконсалт-Аудит" была осуществлена оценка недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи, что было отражено в отчетах NN Н-3 и Н-1.

Комитетом кредиторов ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" на заседании от 25 ноября 2004 года были утверждены результаты оценки недвижимого имущества должника и поручено конкурсному управляющему реализовать по прямым договорам купли-продажи объекты недвижимого имущества и земельные участки, находящиеся под ними, с прилегающей территорией, что и было осуществлено последним. При этом стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 6/13, была установлена в размере 85.000 руб.

Судом было правильно отмечено, что в силу ст. 14 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки, а согласно статье 12 названного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поэтому судом сделан обоснованный вывод о том, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и принятие окончательного решения о стоимости отчуждаемого имущества относится к компетенции собрания кредиторов или комитета кредиторов должника.

Следовательно, продажа конкурсным управляющим должника земельного участка по определенной оценщиком нормативной стоимости на основании решения комитета кредиторов должника не противоречит законодательству о банкротстве и суд правомерно отказал в признании договора купли-продажи недвижимости от 25 ноября 2004 года N 7/13 недействительной сделкой.

Доводы истца о занижении величины стоимости объекта продажи и ссылки в подтверждение этого обстоятельства на отчет об оценке N 06/01-03/1, проведенный по его заказу, не могут быть приняты во внимание, поскольку в отношении оспариваемого договора действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости недвижимости.

На основании изложенного суд кассационной инстанции находит доводы кассационной жалобы несостоятельными и не усматривает оснований для отмены решения и постановления.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 7 февраля 2006 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2006 года N 10АП-1015/06-ГК оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.