Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2009 г. N 08АП-735/2009

город Омск

08 апреля 2009 г.

Дело N А75-6719/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2009 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.,

судей Гергель М.В., Семеновой Т.П.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-735/2009) Товарищества собственников жилья "Кедр" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 15 декабря 2008 года по делу N А75-6719/2008 (судья Кубасова Э.Л.) по иску Товарищества собственников жилья "Кедр" к индивидуальному предпринимателю Полякову Владимиру Михайловичу о взыскании 306.029,20 рублей

установил:

товарищество собственников жилья "Кедр" (далее - ТСЖ "Кедр", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Полякову Владимиру Михайловичу (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период пользования нежилыми помещениями с января 2008 по август 2008 года в сумме 265.904,20 рублей, неустойки за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 40.125,0 рублей за период с 16.12.2007 года по 20.09.2008 года и о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 1001/01-12-07.

Заявлениями от 24.11.2008, поданными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации, истец увеличил сумму основного долга до 346.424,0 рублей, составляющих задолженность по арендной плате за период пользования с января 2008 года по октябрь 2008 года, а также увеличил размер неустойки до 61.355,04 рублей, рассчитанной за период с 15.12.2007 по 02.12.2008 года (л.д. 83-84, 92-93 т.1).

Также, истец заявил отказ от требования о расторжении договора, дополнительно заявил требование об обязании ответчика освободить и возвратить истцу по акту приема-передачи переданные в пользование по договору аренды нежилые помещения (л.д. 81-82 т.1).

Суд первой инстанции отказал в принятии к рассмотрению уточненных исковых требований, указав, что данные требования, в том числе об обязании возвратить помещения, являются новыми и они могут быть предъявлены в отдельном исковом производстве.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 15.12.2008 по делу N А75-6719/2008 производство по делу в части требования о расторжении договора аренды от 01.12.2007 N 1001/01-12-07 прекращено в связи с отказом от него истца, в удовлетворении иска о взыскании долга по арендной плате и неустойки отказано в связи с признанием договора аренды незаключенным.

ТСЖ "Кедр" обратилось с апелляционной жалобой на принятый по делу судебный акт, в которой просит его отменить в части отказа во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 265.904,20 рублей и неустойки в сумме 40.125,0 рублей.

Истец оспаривает вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды, ссылаясь на то, объект аренды согласован сторонами в пункте 1.1. договора, который содержит характеристики передаваемого помещения. Также, со ссылкой на судебную практику, указывает, что в период пользования помещениями ответчик не заявлял каких-либо претензий в отношении объекта аренды, его площади.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Кодекса, проверка обоснованности судебного акта осуществлена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части - в части отказа во взыскании задолженности в размере 265.904,20 рублей, неустойки по договору от 01.12.2007 N 1001/01-12-07.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что в обоснование своих требований истец ссылается на следующие обстоятельства:

В соответствии с договором аренды от 20 июля 2005 года N 1 ТСЖ "Дружба" в лице управляющего Кузьмичева Э.Б. (арендодатель) передало ответчику (арендатору) во временное пользование часть неотапливаемого подвального помещения общей площадью 122 кв.м., расположенного на цокольном этаже жилого дома N 19А по ул. 60 лет Октября г. Нижневартовска.

Срок действия договора - с 20.08.2005 по 20.07.2006 года (пункт 4.1. договора).

Передача имущества арендатору оформлена сторонами актом приема-передачи от 02 августа 2005 года (л.д. 35 т.1).

Первого декабря 2007 года стороны подписали договор аренды N 1001/01-12-07, в соответствии с которым арендодатель (истец) обязался передать арендатору (ответчику) во временное пользование на срок до 31 октября 2008 года часть неотапливаемого подвального помещения, расположенного на цокольном этаже третьего подъезда общей площадью 122 кв.м. дома N 19А по ул. 60 лет Октября в г.Нижневартовске.

В соответствии с пунктом 5.1, пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2008 года (л.д. 30 т.1) арендная плата в размере 330 рублей за один квадратный метр должна вноситься арендатором не позднее 15 числа следующего за отчетным месяцем, на основании выставленного счета путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Обязательства по оплате исполнены ответчиком ненадлежащим образом.

По расчету истца задолженность ответчика за период пользования нежилым помещением с января 2008 года по август 2008 года составила 265.904,20 рублей.

С требованием о взыскании этой задолженности истец обратился в суд.

На основании пункта 6.1. договора N 1001/01-12-07 истец заявил требование о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 15.12.2008 по делу N А75-6719/2008, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в части основного долга, с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении иска.

Вывод суд первой инстанции о незаключенности договора аренды N 1001/01-12-07 от 01 декабря 2007 года суд апелляционной инстанции считает правильным.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Требование об индивидуализации в договоре аренды объекта, подлежащего передаче арендатору, является императивным, и его несоблюдение, в любом случае, влечет незаключенность договора.

Причем, поскольку в силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, восполнение отсутствия идентификации объекта аренды в самом договоре путем указания на этот объект в ином документе или путем фактической передачи какого-либо объекта в пользование не допускается.

Такое восполнение не может сделать договор аренды недвижимости заключенным.

Ссылка истца на отсутствие разногласий у истца и ответчика об объекте аренды в период действия договора судом отклоняется.

В рекомендациях Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа и Федеральном арбитражном суде Уральского округа по итогам совместного заседания, состоявшегося 1-2 октября 2008 года в г. Тюмени, в которых, в целях обеспечения единообразия в толковании и применении арбитражными судами Западно-Сибирского и Уральского округов норм права, указано (пункт 1):

при оценке договора на предмет его заключенности рекомендуется исходить из того, что существенные условия договора могут быть согласованы сторонами не только в едином договоре-документе, но и в нескольких взаимосвязанных документах (за исключением случаев, когда законом предусмотрено, что договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами - ст. 550, 651, 658 Гражданского кодекса), относящихся, как правило, к стадии заключения договора.

Следует также учитывать, что принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны со ссылкой на договор-документ (подписание актов приемки-передачи имущества, отгрузочных документов, доверенностей на получение товара, документов об оплате и других, восполняющих недостаток конкретизации существенных условий в тексте договора-документа), а также отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора до рассмотрения иска о взыскании долга по договору либо о применении договорной ответственности могут с учетом обстоятельств дела свидетельствовать о том, что договор заключен и к отношениям его сторон применяются условия, предусмотренные в договоре-документе.

Таким образом, отсутствие разногласий до возникновения спора в суде может иметь значение только при условии одновременного наличия иных документов, восполняющих недостаток конкретизации объекта аренды. Акт приема-передачи, имеющийся в деле, повторяет условие об объекте аренды, указанное в договоре N 1, то есть никак не восполняет недостаток конкретизации объекта аренды.

Но опять-таки, как уже было сказано выше, такое восполнение не может осуществляться в отношении договора аренды недвижимого имущества, который заключается путем составления одного документа.

В договоре аренды N 1001/01-12-07 указано, что передаче во временное пользование и владение подлежит "часть неотапливаемого подвального помещения, находящегося на цокольном этаже третьего подъезда площадью 122,0 кв.м., находящегося по адресу: г. Нижневартовск, ул. 60 лет Октября, 19а".

Способы идентификации объекта законом не ограничены, но, по смыслу закона, в договоре должны быть указаны такие признаки, которые позволили бы арендатору требовать передачи в аренду конкретного имущества, которое может быть идентифицировано и в случае возникновения спора в суде в связи с уклонением арендодателя от передачи вещи в аренду.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства, считает, что указанных в пункте 1.1. договора аренды N 1001/01-12-07 от 01 декабря 2007 года признаков для индивидуализации объекта аренды недостаточно.

Согласно поэтажному плану из технического паспорта жилого дома по состоянию на 18.03.2003 (л.д. 129 т.1) нежилые помещения подвала третьего подъезда представляют собой несколько нежилых помещений, ни одно из которых не имеет площади 122 м2. То есть, часть подвала площадью 122, кв.м. как самостоятельное помещение не существует.

Какие именно из указанных помещений, индивидуализированных на плане, общей площадью 122,0 кв.м, предполагалось передать в аренду, установить по договору невозможно.

Если 122 м2 является частью одного помещения большей площади, неясным является, каким образом стороны намеревались отграничить эту часть от остальных частей помещения.

Какие-либо схемы или планы помещений стороны не подписывали и не согласовывали.

В суд апелляционной инстанции податель жалобы представил новое доказательство "выкопировку плана арендуемой площади цокольного этажа", на котором управляющий ТСЖ "Кедр" отметил помещения, занимаемые ответчиком.

Данный документ не может быть приобщен к делу и оценен судом апелляционной инстанции ввиду отсутствия не зависящих от подателя жалобы причин его непредставления в суд первой инстанции (часть 2 статьи 268 АПК РФ).

Вместе с тем следует сказать, что он только подтверждает вывод суда первой инстанции, поскольку никоим образом не позволяет соотнести обведенные истцом помещения с тем, как объект аренды идентифицирован в договоре.

Учитывая условия договора N 1001/01-12-07 об объекте аренды, при возникновении спора в суде в связи с уклонением арендодателя от передачи арендатору объекта аренды у суда бы отсутствовали основания для удовлетворения иска в отношении помещений, обведенных арендодателем на плане.

Поэтому, на основании представленных документов, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор N 1001/01-12-07 не позволяет индивидуализировать объект аренды.

При таких обстоятельствах имеются основания для признания его незаключенным в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Между тем, незаключенность договора аренды не освобождает ответчика об обязанности оплатить стоимость пользования имуществом, если факт использования имущества подтверждается материалами дела.

При отсутствии обязательственных отношений, вытекающих из сделки, возмещение стоимости пользования нежилыми помещениями возможно в порядке, предусмотренном главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Материалами дела подтверждается, что фактически часть подвального помещения общей площадью 122 кв.м. была передана ответчику в пользование, о чем сторонами был подписан соответствующий акт приема-передачи имущества.

Возражения ответчика против иска, основанные на том, что имущество по договору N 1001/01-12-07 ему не предавалось, суд апелляционной инстанции отклоняет за необоснованностью.

Согласно пунктам 1.1. договора аренды N 1 и N 1001/01-12-07 передаче во временное пользование подлежал один и тот же объект - часть подвала, идентификация объекта аренды в договорах идентична.

Доказательств того, что после истечение срока договора аренды N 1 ответчик возвратил имущество истцу, не представлено. Поэтому суд считает, что после истечения срока действия, указанного в договоре N 1 от 20.07.2005 года, фактически имущество находилось в пользовании ответчика до подписания сторонами в декабре 2007 года нового договора и вплоть до даты вынесения решения судом первой инстанции. Доказательств возврата имущества истцу ответчиком также не представлено.

Более того, в деле имеются подписанные сторонам акты оказания услуг на суммы, соответствующие ежемесячному размеру арендной платы, согласованному сторонами в договоре (л.д. 57-67 т.1). Сведения о наличии между сторонами иных отношений, не связанных с подписанием договора аренды, в деле отсутствуют.

Поэтому составление данных актов также подтверждает факт пользования ответчиком помещениями в предъявленный период.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодека Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование.

В отношении недвижимого имущества сбереженным следует считать плату за владение и пользование этим имуществом, которая подлежала оплате, но не оплачивалась.

Размер арендной платы определен обеими сторонами при подписании договора добровольно и осознанно. Именно в таком размере стороны оценили пользование передаваемыми помещениями.

В деле отсутствуют сведения о наличии обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о несоответствии размера арендной платы рыночным ставкам на аналогичные помещения или могли бы привести к такому несоответствию.

В частности нет доказательств взаимозависимости сторон или сговора с намерением занизить или увеличить арендную плату в каких-либо целях по сравнению с рыночной.

Судебная практика исходит из того, что при отсутствии таких сведений цена, согласованная сторонами при подписании договора считается рыночной (Постановление Президиума Российской Федерации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8.04.2008 года N 1051/08).

Поэтому суд апелляционной инстанции исходит из того, что использование помещения должно быть оплачено по цене, которая указана в договоре аренды N 1001/01-12-07.

С учетом изложенного, исковые требования в сумме 265.904,20 рублей основного долга являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Ссылка истца на нормы права, регулирующие обязательственные отношения, не препятствует суду применить при разрешении требования те правовые нормы, которые регулируют правоотношения сторон.

Это право предоставлено суду частью 3 статьи 133, частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подтверждено правоприменительной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 2868/00 от 17.10.2000 года, N 4664/07от 9 октября 2007 г.).

Поэтому при наличии доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства по делу, необходимые для применения иной нормы права, чем та, на которую ссылается истец, суд может самостоятельно применить указанную норму. В таком случае суд не выходит за пределы заявленных требований, поскольку основывается лишь на тех обстоятельствах, на которые ссылается истец.

Иное толкование норм процессуального права (допущение возможности отказа в иске по формальному основанию - в связи с применением истцом нормы, не подлежащей применению) противоречит основной задаче судопроизводства - защите нарушенного права (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная позиция содержится в рекомендациях Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа и Федеральном арбитражном суде Уральского округа по итогам совместного заседания, состоявшегося 1-2 октября 2008 года в г. Тюмени, в которых, в целях обеспечения единообразия в толковании и применении арбитражными судами Западно-Сибирского и Уральского округов норм права, указано следующее: "В случае если при рассмотрении иска о взыскании задолженности, возникшей в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) договорного обязательства, суд придет к выводу об отсутствии в договоре-документе существенного условия, указанное обстоятельство само по себе не является основанием для отказа в иске.

При рассмотрении требования истца, направленного на погашение имеющейся у ответчика задолженности, арбитражный суд может в целях защиты и восстановления нарушенных прав и исключения дальнейших судебных споров применить при разрешении дела надлежащие нормы материального права (ст. 6, ч. 3 ст. 9, ст. 13, ч. 2 ст. 65, ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса).

Нормы главы 60 Гражданского кодекса об обязательствах вследствие неосновательного обогащения могут быть положены судом в основание удовлетворения такого требования в случае, если отношения сторон возникли из факта получения имущества без установленного законом или сделкой основания и материалы дела позволяют установить факт и размер такого обогащения" (пункт 16 рекомендаций, утвержденных протоколом N 5 от 16.12.2008).

Требование о взыскании неустойки в размере, предусмотренной пунктом 6.1. договора от 01.12.2007, удовлетворению не подлежит, поскольку незаключенный договор не создает прав и обязанностей для его сторон, и не является тем юридическим фактом, который влечет правовые последствия для ответчика.

В отношении неустойки, рассчитанной в связи с просрочкой в уплате арендной платы за период ноябрь 2007 года, следует сказать, что этот период не относится к периоду действия договора N 1001/01-12-07, вне зависимости от того, является ли названный договор заключенным, или нет.

В то же время договор N 1 от 20.07.2005 года, который не оценивался судами на предмет его заключенности, вообще не содержит ответственности за просрочку в уплате арендной платы.

Суд апелляционной инстанции полагает, что потерпевшим для применения статьи 1102 ГК РФ следует считать именно ТСЖ "Кедр", а не собственников жилых и нежилых помещений в доме N 19А по ул. 60 Лет Октября.

Согласие участников общей долевой собственности на передачу общего имущества многоквартирного дома в аренду, подтверждают представленные в дело протоколы общих собраний членов товарищества "Кедр" от 04.06.2004, от 12.03.2005 года.

Поэтому истец должен был получить, но не получил арендную плату в связи с ненадлежащим оформлением арендного договора.

Возможность получения платы за неосновательное пользование недвижимым имуществом в соответствии с пунктом 1 статьи 1105 ГК РФ не собственником, а лицом, которому собственник разрешил получать платежи от аренды, также подтверждено судебной практикой (Постановление Президиума Российской Федерации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8.04.2008 года N 1051/08).

Несоответствие на момент заключения договоров учредительных документов ТСЖ "Кедр" требованиям закона, на которые ссылается ответчик, не имеет значение для настоящего спора, поскольку не влечет порока правоспособности истца. Тем более, ответчик не указал, в чем именно это несоответствие выражается.

В связи с изложенным обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в части на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с рассмотрением дела, в том числе судебные издержки истца, распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы истца на оплату услуг представителя в сумме 10000,0 рублей являются судебными издержками и подтверждены платежным поручением N 288 от 16.10.2008 (л.д. 88 т.1).

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 15.12.2009 по делу N А75-6719/2008 отменить в части отказа во взыскании 265.904,20 рублей, принять в этой части новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Полякова Владимира Михайловича (ИНН 860300869384, 14.07.1971 года рождения, место рождения: г. Орджоникидзе Днепропетровской области, зарегистрирован по месту жительства по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина, 21-177) в пользу товарищества собственников жилья "Кедр" основной долг 265.904,20 рублей, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 8.688,85 рублей, расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 868,88 рублей. Всего 275.461,93 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Полякова Владимира Михайловича (ИНН 860300869384, 14.07.1971 года рождения, место рождения: г. Орджоникидзе Днепропетровской области, зарегистрирован по месту жительства по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина, 21-177) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6.621,41 рублей.

Взыскать с товарищества собственников жилья "Кедр" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 999,17 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

М.В. Гергель Т.П. Семенова