Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2009 г. N 08АП-567/2009

город Омск

14 апреля 2009 г.

Дело N А70-7020/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильницкой Д.В.

судей Литвинцевой Л.Р., Рябухиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мазик И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-567/2009) закрытого акционерного общества Фирма "Фрикон" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 17.12.2008 по делу N А70-7020/5-2008 (судья Н.Я. Максимова), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "ИНКОМ" к закрытому акционерному обществу Фирма "Фрикон" о взыскании 1290165руб. 52коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "ИНКОМ" - не явились;

от закрытого акционерного общества Фирма "Фрикон" - Фабричников Е.А., доверенность от 30.03.2009;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНКОМ" (далее - ООО "ИНКОМ") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к закрытому акционерному обществу Фирма "Фрикон" (далее - ЗАО Фирма "Фрикон") о взыскании 1290165руб. 52коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 306366руб. 35коп., пени в размере 759790руб. 17коп. и стоимости текущего ремонта помещений в размере 224009руб.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы истцом неисполнением ответчиком обязательств по договору субаренды помещений N 57-с/08 от 26.11.2007.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 17.12.2008 по делу N А70-7020/5-2008 с ответчика в пользу истца взыскано 306366руб. 35коп. задолженности по арендной плате, 300000руб. пени и 224009руб. стоимости ремонта. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано. Этим же решением с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 17950руб. 83коп.

Не соглашаясь с принятым решением, ЗАО Фирма "Фрикон" в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными и неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к нему ООО "ИНКОМ" просит оставить обжалуемое решение без изменения.

Представитель истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание 31.03.2009 не явился.

В порядке статей 163, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании был объявлен перерыв до 16час. 00 мин. 07.04.2009.

Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также времени и месте продолжения судебного заседания, стороны извещены надлежащим образом путем размещения информации на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет".

В судебное заседание, продолженное после перерыва, представитель истца не явился.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее с учетом дополнений, а также выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором субаренды помещений N 57-с/08 от 26.11.2007 ООО "ИНКОМ" (арендатор по тексту договора) передало во временное владение и пользование (субаренду) ЗАО Фирма "Фрикон" (субарендатору) нежилые помещения, общей площадью 253,3 кв.м., расположенные в двенадцатиэтажном здании по адресу: г. Тюмень ул. Республики, 61, для использования под офисы административно-хозяйственного назначения (пункты 1.1., 1.3. договора).

Согласно пункту 4.1.2. договора субарендатор должен уплачивать арендную плату, размер которой исчисляется как произведение арендной платы за 1 кв.м. площади в месяц и площади арендуемых помещений. Арендная плата за 1 кв.м. помещений, предусмотренных пунктом 1.1. договора, составляет 885 руб.

В соответствии с пунктом 4.3.1. договора в течение 3 банковских дней с момента заключения договора субарендатор оплачивает арендатору плату за первый месяц аренды, а случае заключения договора после 15-го числа субарендатор оплачивает арендатору плату за первый месяц аренды и за второй месяц аренды согласно приведенному расчету.

В дальнейшем арендная плата вносится субарендатором ежемесячно авансом не позднее, чем за 15 дней до наступления месяца, за который производится платеж. Днем оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет арендатора (пункт 4.3.2. договора).

Объект субаренды передан ответчику по актам от 01.12.2007.

Срок действия договора определен сторонами с 01.12.2007 по 31.01.2008 (пункты 6.1., 6.2. договора).

Из материалов дела усматривается, что в письме N 019-011 от 24.01.2008 ответчик известил истца о дате переезда из арендуемых офисов, расположенных по ул. Республики, 61 - 28.01.2008.

Пунктом 2.3. договора предусмотрена обязанность субарендатора уведомить арендатора о дате выезда из здания за 5 рабочих дней. В заявке на вынос имущества и оборудования, поданной в соответствии с установленным режимом работы администрации здания, субарендатор указывает перечень оборудования, которое будет вынесено из здания, порядок и сроки его выноса (вывоза). Заявка оформляется по форме, согласованной сторонами (приложение N 2), и подписывается уполномоченным лицом.

Как следует из материалов дела, на момент истечения срока действия договора (31.01.2008) арендуемые помещения не были освобождены ответчиком.

Из переписки сторон усматривается, что по истечении срока действия договора ответчик заявил, что не намерен продлевать договорные отношения с истцом и просил выдать пропуск на вынос имущества (письмо от 04.02.2008), истец предъявил к ответчику требования об оплате аренды за февраль 2008 года и потребовал оплатить стоимость текущего ремонта помещений (письма от 28.01.2008, 06.02.2008, 13.02.2008).

Пунктом 3.3.19. договора установлено, что по истечении срока его действия помещения должны быть переданы арендатору по акту приема-передачи.

Ответчик направил истцу акты приема-передачи имущества от 15.02.2008 (письма от 18.02.2008, от 19.02.2008), которые не были подписаны истцом.

Оценивая действия истца, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие обстоятельства.

В силу пункта 3.3.21. договора все действия субарендатора, прямо или косвенно вытекающие из договора, производятся только с письменного согласия арендатора.

Пунктом 2.4. договора арендатору предоставлено право не подписывать акт приема-передачи и не принимать от субарендатора помещения, если субарендатор не производил текущий ремонт либо если состояние арендуемых площадей ухудшилось сверх нормального износа.

Условиями договора (пункт 3.3.6.) на субарендатора возложена обязанность обеспечивать сохранность арендованных помещений, поддерживать их в технически исправном и пригодном для эксплуатации состоянии на полный срок субаренды, в связи с чем проводить текущий ремонт. Субарендатор производит текущий ремонт помещений по требованию арендатора в соответствии с существующими строительными нормами. При этом необходимость проведения текущего ремонта помещений, объем работ и сроки их проведения определяются арендатором.

При отказе субарендатора от проведения текущего ремонта помещений по требованию арендатора согласно пункту 3.3.6. договора субарендатор обязан в течение 3-х дней с момента выставления счета оплатить арендатору сумму стоимости указанного ремонта. Стоимость ремонта в этом случае определяется арендатором расчетным путем по методике, утвержденной внутренними нормативными документами арендатора.

Согласно пункту 2.4. договора при передаче помещений субарендатор по согласованию с арендатором обязан возместить стоимость ремонта, предусмотренного пунктом 3.3.6. договора либо за свой счет привести передаваемые помещения в надлежащее состояние в срок, указанный арендатором.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что истец был вправе выдвинуть субарендатору требование о проведении текущего ремонта или возмещении его стоимости.

Как следует из материалов дела, 15.02.2008, 19.02.2008, 20.02.2008 ответчиком были поданы заявки на вынос имущества из арендованных помещений.

В материалах дела имеются пропуски истца на вынос имущества от 15.02.2008, 19.02.2008, 20.02.2008, 21.02.2008, 22.02.2008.

Из материалов дела усматривается, что вынос имущества из арендованных помещений осуществлялся ответчиком 29.02.2008 в соответствии с пропуском, предоставленным истцом 27.02.2009.

Однако часть имущества не была вывезена ответчиком.

Таким образом, ответчик после истечения срока действия договора не освободил арендованные помещения и не сдал их по акту приема-передачи.

Данные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу, что ответчик продолжал занимать помещения вне зависимости от их фактического использования.

При этом по истечении срока действия договора сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 от 01.02.2008 о возобновлении договора субаренды N 57-с/08 от 26.11.2007 на тех же условиях на неопределенный срок.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что по истечении срока действия договора последний был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ с учетом положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ.

Исходя из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 и пункте 2 Информационного письма от 01.06.2000 N 53, договор аренды нежилого помещения, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В силу статьи 450 ГК РФ законом или соглашением сторон может допускаться односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично.

Право стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, на односторонний отказ от договора предусмотрено статьей 610 ГК РФ.

Пунктом 7.2. договора субаренды N 57-с/08 от 26.11.2007 предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, если субарендатор допустил просрочку платежей по договору на срок более 10 календарных дней или несвоевременно внес плату по договору два раза подряд (подпункт 7.2.3.), в случае неоднократного нарушения условий договора субарендатором (подпункт 7.2.5.).

Из материалов дела следует, что письмом от 21.03.2008 N 21/12 арендатор уведомил субарендатора об отказе от исполнения договора субаренды N 57-с/08 от 26.11.2007 в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным пунктами 7.2.3. и 7.2.5. договора.

С учетом обстоятельств дела отказ истца от исполнения договора субаренды по указанным основаниям суд апелляционной инстанции считает правомерным.

Согласно части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договор считается расторгнутым с момента получения субарендатором уведомления об отказе арендатора от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 7.2. договора (пункт 7.3. договора).

Письмо истца N 21/12 от 21.03.2008 получено ответчиком 21.03.2008 (вх. N 085-011).

Таким образом, договор субаренды N 57-с/08 от 26.11.2007 считается расторгнутым с 21.03.2008.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Пунктом 3.3.19. договора в обязанность субарендатору при досрочном прекращении договора вменена передача помещений по акту приема-передачи.

Согласно пункту 2.3. договора при прекращении его действия субарендатор обязан в течение 1 рабочего дня с момента прекращения действия договора освободить помещения и передать их по акту приема-передачи. При этом должны быть соблюдены требования об уведомлении арендатора о выезде из здания в порядке, установленном названным пунктом договора.

Судом установлено, что обязанность по сдаче помещений субарендатор в установленном порядке (с оформлением двустороннего акта приема-передачи) не исполнил.

В письме исх. N 21/12 от 21.03.2008 истец уведомил ответчика о необходимости направить представителя для проведения осмотра арендованных помещений, расположенных на 9 этаже здания по ул. Республики, 61 в г. Тюмени, 31.03.2008 в 14час. 00 мин. и передачи их по акту.

Представитель ответчика принял участие в осмотре помещений, однако акт приема-передачи по результатам осмотра ответчиком не был подписан со ссылкой на подписание ранее направленного истцу акта от 29.02.2008 (письмо от 04.04.2008).

Из материалов дела следует, что в арендованных помещениях было обнаружено имущество ответчика: оборудование, архивные документы и макулатура.

Требование истца о подписании актов приема-передачи и вывозе имущества до 10.04.2008 (телеграмма л.д. 22, 23 т. 1) ответчик не исполнил.

В связи с чем истец в соответствии с пунктом 5.2. договора субаренды оформил приемку помещений актом от 11.04.2008, составленным с участием представителей ОАО "Тюменнефтекомплектгазстрой" и ООО "ГРАДЪ".

По настоящему делу истец потребовал взыскания с субарендатора платы за пользование помещениями за март 2008 года и 11 дней апреля 2008 года в размере 306366руб. 35коп., стоимости текущего ремонта помещений в сумме 224009руб. и неустойки за просрочку внесения арендной платы в сумме 759790руб. 17коп.

Требование истца о взыскании арендной платы в сумме 306366руб. 35коп. за март 2008 года и 11 дней апреля 2008 года суд апелляционной инстанции считает обоснованным.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Поэтому до прекращения договора в связи с отказом от него истца (до 21.03.2008) ответчик на основании статей 309, 614 ГК РФ должен оплатить арендную плату в соответствии с условиями договора субаренды N 57-с/08 от 26.11.2007.

По правилам статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, если субарендатор не передал своевременно арендатору помещения по акту сдачи-приемки в соответствии с пунктом 2.3 договора, субарендатор оплачивает арендную плату за все время просрочки (пункт 5.2. договора).

Как установлено судом, обязанность по возврату арендованного имущества в установленном порядке не была исполнена ответчиком.

Имущество принято истцом из аренды с участием сторонних организаций 11.04.2008.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Расчет платы за фактическое пользование имуществом (арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества с 21.03.2008 по 11.04.2008) правомерно произведен истцом исходя из размера арендной платы, установленного договором субаренды.

Таким образом, требование истца о взыскании арендной платы в размере 306366руб. 35коп. (224170руб. 50коп. за март 2008 года и 82195руб. 85коп. за 11 дней апреля 2008 года) подлежало удовлетворению судом первой инстанции.

Из имеющихся в материалах дела фотографий, содержания акта приема-передачи от 11.04.2008 видно, что помещения на момент принятия их из аренды имели признаки износа и требовали проведения текущего ремонта.

Условиями договора субаренды на субарендатора возложена обязанность при прекращении договора аренды провести по требованию арендодателя текущий ремонт арендованных помещений либо возместить стоимость ремонта.

Поэтому возражения ответчика об отсутствии необходимости в проведении ремонта судом апелляционной инстанции отклоняются.

Стоимость ремонта в размере 224009руб. определена истцом на основании заключения ОАО "ГРАДЪ" от 10.04.2008 N 416/16 и локального сметного расчета N 1-2.

В обоснование возражений относительно стоимости ремонта ответчик представил суду апелляционной инстанции сметный расчет, по которому стоимость текущего ремонта помещений составляет 66195руб.

Данный сметный расчет не может быть принят во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку стоимость работ и материалов по нему рассчитана исходя из расценок, установленных для бюджетных учреждений, к которым стороны не относятся.

Доказательства, свидетельствующие о завышении объемов и стоимости работ, включенных в сметный расчет истца, а также необходимости исключения отдельных видов работ, суду не представлены.

Оснований считать, что работы, перечисленные в локальном сметном расчете N 1-2, относятся к работам по капитальному ремонту, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Поэтому суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости удовлетворения требования истца о взыскании стоимости текущего ремонта помещений в заявленном размере.

В связи с просрочкой исполнения обязательства по внесению арендной платы истец на основании статьи 330 ГК РФ и пункта 5.1. договора субаренды, начислил ответчику пени за просрочку внесения арендной платы за февраль, март и 11 дней апреля 2008 года в период с 06.02.2008 по 20.10.2008 в размере 759790руб. 17коп. (расчет л.д. 9 т. 1).

Суд первой инстанции признал требование истца о взыскании неустойки обоснованным, уменьшив размер подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ до 300000руб.

Между тем, судом апелляционной инстанции установлено, что договор субаренды, предусматривающий ответственность субарендатора в виде уплаты неустойки, расторгнут с 21.03.2008.

Учитывая положения статей 331, 453 ГК РФ основания для начисления ответчику договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы после 21.03.2008, по мнению суда апелляционной инстанции, отсутствовали.

При этом на дату расторжения договора (21.03.2008) у субарендатора в соответствии с условиями 4.3.2. договора возникла обязанность по внесению арендой платы за февраль 2008 года (не позднее 16.01.2008), март 2008 года (не позднее 14.02.2008) и апрель 2008 года (не позднее 16.03.2008).

Как установлено судом апелляционной инстанции применительно к расчету истца размер неустойки за период с 06.02.2008 по 20.03.2008, обоснованно заявленной ко взысканию истцом, составляет 104164руб. 56коп. ((224170руб. 50коп. (арендная плата за февраль 2008 года) х 1% х 10 дн. (с 06.02.2008 по 15.02.2008)) + (224170руб. 50коп. (арендная плата за март 2008 года) х 1% х 35 дн. (с 15.02.2008 по 20.03.2008)) + (82195руб. 85коп. (арендная плата за 11 дней апреля 2008 года) х 1% х 4 дн. (с 17.03.2008 по 20.03.2008)).

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Предусмотренная договором неустойка (1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки), по мнению суда апелляционной инстанции явно несоразмерна (в силу ее размера) последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание обстоятельства дела (размер задолженности ответчика, период образования задолженности и период просрочки уплаты суммы долга), суд апелляционной инстанции считает возможным уменьшить подлежащую взысканию неустойку в порядке статьи 333 ГК РФ до 30000руб.

Неустойка уменьшена судом апелляционной инстанции до 30000руб. 00 коп. в целях разумного применения меры ответственности с учетом обстоятельств дела и характера нарушения.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине".

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 17.12.2008 по делу N А70-7020/5-2008 изменить.

Взыскать с закрытого акционерного общества Фирма "Фрикон" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ИНКОМ" 560375руб. 35коп., из которых: 306366руб. 35коп. - задолженность по арендной плате, 224009руб. - стоимость ремонта и 30000руб. - неустойка.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества Фирма "Фрикон" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 8828руб. 73коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИНКОМ" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 9122руб. 10коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИНКОМ" в пользу закрытого акционерного общества Фирма "Фрикон" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 508руб. 17коп.

Возвратить закрытому акционерному обществу Фирма "Фрикон" из федерального бюджета денежные средства в сумме 1000руб. 00 коп., уплаченные в качестве государственной пошлины по платежному поручению N 872 14.01.2009.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.В. Ильницкая

Судьи

Л.Р. Литвинцева Н.А. Рябухина