Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2009 г. N 08АП-1596/2009

город Омск

25 мая 2009 г.

Дело N А70-5159/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотова А.Н.,

судей Шиндлер Н.А., Золотовой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Радченко Н.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1596/2009) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.01.2009 по делу N А70-5159/2008 (судья Демидова Е.Ю.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью "Автопромжилстрой", третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Крона", общество с ограниченной ответственностью "Маркони", общество с ограниченной ответственностью "ПКК", Ахтариев Данияр Салихзянович, Бородулин Евгений Александрович, Жумажанов Тимргали Александрович, Иванов Юрий Николаевич, Петрова Наталья Леонидовна, Чистякова Наталья Готфридовна, Саньков Сергей Зиновьевич, об освобождении и возврате земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью "Автопромжилстрой" - генеральный директор Поляков Д.М. на основании решения N 3 от 13.06.2003;

от общества с ограниченной ответственностью "Крона" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью "Маркони" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью "ПКК" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

от Ахтариева Данияра Салихзяновича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Бородулина Евгения Александровича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Жумажанова Тимргали Александровича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Иванова Юрия Николаевиа - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Петровой Натальи Леонидовны - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Чистяковой Натальи Готфридовны - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Санькова Сергея Зиновьевича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с требованиями (уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) об обязании общества с ограниченной ответственностью "Автопромжилстрой" (далее по тексту - ООО "Автопромжилстрой", Общество, ответчик) освободить земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 27 003:0030 площадью 5 450 кв.м с адресным описанием: г. Тюмень, ул. Московский тракт - Паровозная, путем сноса в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, а также обязании ответчика возвратить истцу указанный участок свободным от объектов, не введенных в эксплуатацию путем составления двухстороннего акта приема-передачи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.01.2009 по делу N А701-5159/2008 в удовлетворении требований, заявленных истцом, было отказано.

Мотивируя решение, суд сослался на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу положений которой требования Департамента не могут быть удовлетворены.

В апелляционной жалобе Департамент просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.01.2009 по делу N А70-5159/2008 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требовании, заявленных истцом.

В апелляционной жалобе Департамент выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что освобождение спорного земельного участка путем сноса незавершенного строительством многоквартирного дома ГП-4 непосредственно затрагивает права и законные интересы дольщиков.

При этом, податель жалобы, ссылаясь на положения статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на то обстоятельство, что в настоящее время право залога арендных прав дольщиков прекращено в виду того, что договор аренды земельного участка расторгнут.

ООО "Автопромжилстрой", Иванов Юрий Николаевич и Ахтариев Данияр Салихзянович, в соответствии с представленными отзывами на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

Ахтариевым Данияром Салихзяновичем и Ивановым Юрием Николаевичем заявлены ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.

Департамент, общество с ограниченной ответственностью "Крона", общество с ограниченной ответственностью "Маркони", общество с ограниченной ответственностью "ПКК", Бородулин Евгений Александрович, Жумажанов Тимргали Александрович, Иванов Юрий Николаевич, Петрова Наталья Леонидовна, Чистякова Наталья Готфридовна, Саньков Сергей Зиновьевич, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не представили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителя ООО "Автопромжилстрой", изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его изменения или отмены, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании распоряжения Администрации г. Тюмени от 13.08.2001 за N 3625 между Администрацией г. Тюмени (арендодатель) и ЗАО фирма "Автопромжилстрой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1723/30 на срок с 13.08.2001 по 12.08.2003 (л.д. 49-58 том 1).

Согласно условиям указанного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 5450 кв.м., расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт - Паровозная, под строительство 9-этажного жилого дома ГП-4 (2 очередь).

Размер и порядок внесения арендной платы за указанный земельный участок предусмотрен сторонами в пунктах 2.1-2.5 договора N 1723/30 от 08.10.2001.

В пункте 3.2 договора аренды земельного участка N 1723/30 предусмотрена обязанность арендатора произвести отселение и снос жилых домов по ул. Московский тракт, 50, 52, 54, по ул. Паровозная, 3 и определенных распоряжением администрации г. Тюмени от 17.08.1998 N 2768 в соответствии с действующим законодательством

В соответствии с соглашением от 05.12.2005 о внесении изменений и продления срока действия договора аренды N 1723/30, произведена замена арендодателя на истца (Департамент имущественных отношений Тюменской области) и срок действия договора продлен до 13.08.2007 (л.д. 16 том 1).

По соглашению от 11.09.2006 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1723/30 от 08.10.2001, ЗАО фирма "Автопромжилстрой" уступило все свои права и обязанности по вышеуказанному договору ответчику (ООО "Автопромжилстрой") (л.д. 17 том 1).

17.07.2007 ответчик обратился к истцу с заявлением о продлении срока действия договора.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка N 1723/30 истек 13.08.2007 и после истечения срока ответчик продолжал пользоваться земельным участком, а Департамент не возражал против этого, следовательно, договор был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Письмом от 26.12.2007 исх. N 071226021/08-3 Департамент отказал ООО "Автопромжилстрой" в продлении действия договора аренды земельного участка N 1723/30, соответственно, по истечении трех месяцев (а именно 26.03.2008) договор прекратил свое действие (л.д. 20 т.1).

Основанием для отказа ООО "Автопромжилстрой" в предоставлении в аренду земельного участка по ул. Московкий тракт - Паровозная явилось невыполнение Обществом договорных обязательств по сносу и отселению жилого дома по ул.. Московский тракт, 92.

ООО "Автопромжилстрой" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту об изменений договора аренды от 08.10.2001 N 1723/30 в части сведений об арендодателе и арендаторе, а также о сроке действия договора.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 03.04.2008 по делу А70-8104/12-2007, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2008 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.12.2008, было отказано в удовлетворении требований, заявленных ООО "Автопромжилстрой" к Департаменту.

Таким образом, учитывая наличие вступивших в законную силу судебных актов по делу А70-8104/12-2007, с 26.03.2008 договор аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30 прекратил свое действие.

В силу части статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, в данной ситуации положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены и требования Департамента удовлетворению не подлежат на основании следующего.

Из содержания статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае прекращения действия договора аренды, у арендатора отсутствуют правовые основания для дальнейшего использования, в данном случае, земельного участка, при этом, арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок именно в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как было указано выше и установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок был предоставлен для осуществления определенных целей - под строительство 9-этажного жилого дома ГП-4 (2очередь).

Как верно указал в решении суд первой инстанции, в период действия договора аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30 арендатором, в соответствии с условиями пункта 3.1 договора, были частично снесены жилые дома, жильцы которых были отселены.

Данный факт не оспаривается истцом и подтвержден представленным в материалы дела актом обследования спорного земельного участка N 86-с от 29.09.2008, составленным ГУП ТО "Архитектурно-градостроительный центр" из содержания которого следует, что в результате обследования спорного земельного участка установлено, что часть земельного участка (с северо-восточной стороны) огорожена железобетонным забором, на котором расположен незавершенный строительством многоэтажный жилой дом (выстроено три этажа), фундамент под многоэтажный дом, строительные материалы. Часть земельного участка (с западной стороны) огорожена деревянным забором, на данной части земельного участка расположен двухэтажный многоквартирный жилой дом, ул. Московский тракт, 92, семь нежилых деревянных строений, металлический вагончик (л.д. 127 том 1), иные жилые дома, указанные в п. 3.1. договора аренды на спорном земельном участке отсутствуют.

Кроме того, за счет арендатора (Застройщика) была подготовлена и утверждена проектная документация, на основании которой ему Департаментом градостроительной политики Администрации г. Тюмени было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства жилого дома ГП-4 вторая очередь, количество квартир 116 (л.д. 89 т.2) и в период действия договора аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30 ответчик приступил к строительству указанного дома.

Строительство на спорном земельном участке осуществлялось с привлечением и использованием значительных денежных средств дольщиков - физических и юридических лиц (реестр дольщиков и копии договоров долевого участия в строительстве, прошедшие регистрацию л.д. 61 - 119 т. 1, л.д. 91 - 93 т.2).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимого имущества" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона; 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 данного Закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (пункт 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотека (залоге недвижимости)").

Таким образом, в силу вышеизложенных норм права, обременение залогом права аренды упомянутого земельного участка и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома возникло в силу прямого указания закона.

Залог права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, и создаваемого объекта недвижимого имущества, как способ обеспечения исполнения обязательств застройщика - ООО "Автопромжилстрой" перед участниками долевого строительства многоквартирного дома по адресу: г.Тюмень, ул. Московский тракт - Паровозная, выступают гарантом прав и интересов граждан, вложивших денежные средства в строительство жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Перечень оснований, по которым залог может быть прекращен, содержится в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, одним из оснований прекращения залога является прекращение обеспеченного залогом обязательства.

В данном случае, как было указано выше, способом обеспечения исполнения обязательств ООО "Автопромжилстрой" перед участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт - Паровозная, является залог, в том числе строящегося многоквартирного дома.

Залог в данном случае возник в силу закона на основании договоров долевого участия в строительстве, прошедших регистрацию, заключенных между участниками долевого строительства и ООО "Автопромжилстрой" (л.д. 61 - 119 т. 1, л.д. 91 - 93 т.2).

В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

В данном случае государственная регистрация права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена. Обозначенные договоры долевого участия в строительстве свое действие не прекратили.

Следовательно, поскольку договоры долевого участия в строительстве в порядке, установленном законом сторонами не расторгнуты, обязательства по данным договорам не прекратились, оснований для признания залога прекращенным по пункту 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации также не имеется.

Таким образом, в данном случае имеет место следующая ситуация.

Во-первых, обращаясь в Арбитражный суд Тюменской области с иском, Департамент просил обязать ООО "Автопромжилстрой" освободить спорный земельный участок путем сноса расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, а также обязании ответчика возвратить истцу указанный участок свободным от объектов, не введенных в эксплуатацию путем составления двухстороннего акта приема-передачи земельного участка.

Между тем, очевидно, что в случае удовлетворения требований истца об обязании ответчика снести расположенный на спорном земельном участке незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, будет непосредственно затронуты интересы участников долевого строительства данного дома, права которых обеспечены залогом. Действие залога, как было указано выше, не прекратилось. Удовлетворение заявленных истцом требований приведет к уничтожению предмета залога.

Следовательно, в виду того, что в настоящее время действует обязательство ООО "Автопромжилстрой" перед участниками долевого строительства жилого дома, расположенного на спорном земельном участке и обремененного залогом, основания для обязания ответчика освободить спорный земельный участок путем сноса расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, отсутствуют.

Во-вторых, основания для удовлетворений требований Департамента об обязании ответчика освободить спорный земельный участок путем сноса расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома не могут быть удовлетворены в силу того, что незавершенный строительством многоквартирный жилой дом был возведен Обществом на законных основаниях. Спорный земельный участок был предоставлен Обществу именно для строительства жилого многоквартирного дома, строительство было начато на основании соответствующего разрешения, что истцом не оспаривается.

Учитывая, что Обществом строительство жилого дома было начато на законных основаниях и какие-либо нарушения при этом не установлены, основания для сноса незавершенного строительством многоквартирного жилого дома также отсутствуют.

В-третьих, требование истца об обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок в виду прекращения действия договора аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30, не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Как было указано выше, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок именно в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае, как было отмечено ранее, в период действия договора аренды земельного участка от 08.10.2001 N 1723/30 арендатором, в соответствии с условиями пункта 3.1 договора, на спорном земельном участке были частично снесены жилые дома, жильцы которых были отселены, что не оспаривается истцом и подтверждается актом обследования спорного земельного участка N 86-с от 29.09.2008.

Следовательно, в любом случае, требования истца об обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок не могут быть удовлетворены, так как требования статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате имущества в том состоянии, в котором оно было получено арендатором, в данном случае не могут быть выполнены Общество в силу наличия объективных причин.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том что требования истца об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 27 003:0030 площадью 5 450 кв.м. с адресным описанием: г. Тюмень, ул. Московский тракт -Паровозная, путем сноса в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, а также обязании ответчика возвратить истцу указанный участок свободным от объектов не введенных в эксплуатацию путем составления двухстороннего акта приема-передачи земельного участка не подлежат удовлетворению, является правомерным.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как в силу статьи в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.01.2009 по делу N А70-5159/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

Н.А. Шиндлер Л.А. Золотова