Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2009 г. N 08АП-1707/2009

город Омск

02 июня 2009 г.

Дело N А70-1312/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей Глухих А.Н., Литвинцевой Л.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1707/2009) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.02.2009, принятое по делу N А70-1312/2008 (судья Макаров С.Л.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью "Сибактивы", при участии третьего лица Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тюменской области о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью "Сибактивы" - не явился, извещен;

от Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тюменской области - не явился;

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью "Сибактивы" (далее - ООО "Сибактивы") с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 24-514 от 03.05.2005 за период с 15.05.2005 по 15.11.2007 в размере 617 275 руб. и неустойки в размере 163 832 руб. 38 коп. (с учетом принятого судом уточнения исковых требований - т. 1, л.д. 157-159)

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 06.06.2008 по делу N А70-1312/11-2008, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2008, исковые требования Департамента удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.11.2008 решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.06.2008 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2008 по делу N А70-1312/11-2008 отменены в части взыскания арендной платы в сумме 489 870 руб. 44 коп. за 2007 год и пени в сумме 81 808 руб. 36 коп. Дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области. В остальной части решение от 06.06.2008 и постановление от 04.09.2008 оставлены без изменения.

Арбитражный суд Тюменской области в решении от 04.02.2009 по делу N А70-1312/11-2008, проверив правомерность требований о взыскании с ответчика арендной платы в сумме 489 870 руб. 44 коп. за 2007 год и пени в сумме 81 808 руб. 36 коп., пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований в части.

Суд первой инстанции взыскал с ООО "Сибактивы" 89 353 руб. 44 коп. арендной платы за 2007 год и 14 922 руб. 52 коп. пени.

Департамент имущественных отношений Тюменской области в апелляционной жалобе просит решение от 04.02.2009 по делу N А70-1312/11-2008 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Основанием для отмены решения, по мнению подателя жалобы, является то обстоятельство, что судом неправомерно принят в качестве правильного расчет арендной платы ответчика.

ООО "Сибактивы" письменный отзыв на апелляционную жалобу в суд не представило.

У третьего лица - Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тюменской области согласно представленному в суд отзыву возражения по поводу обжалуемого судебного акта отсутствуют. Управление просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

От Департамента до начала судебного заседания посредством факсимильной связи поступило ходатайство о рассмотрении жалобы без участия представителя истца.

Представитель ООО "Сибактивы", надлежащим образом извещенного о месте и времени проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

В порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрение апелляционной жалобы проведено в отсутствие сторон по делу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив в порядке статьи 266, части 5 статьи 268, статьи 270 АПК РФ законность судебного акта в обжалуемой части, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.05.2005 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ООО "Сибактивы" (арендатор) заключен договор N 24-514 аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком с 15.04.2005 по 14.03.2010 земельный участок с кадастровым номером 72:24:05 02 01:0071, из категории земель поселений, общей площадью 13 557,4 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Промзона, N1, строение 1, предоставленный под нежилое здание (производственного и административного назначения) (пункт 1.1, 6.1 договора).

Договор аренды земельного участка N 24-514 от 03.05.2005 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 17.07.2005 за N 72-72-04/017/2005-455.

В силу пункта 3.2.5 договора на арендатора возложена обязанность своевременно вносить арендную плату за пользование участком в соответствии с договором и представлять по требованию арендодателя копии платежных документов.

В пункте 4.1 договора стороны определили, что размер арендной платы устанавливается в зависимости от правового статуса субъекта и площади занимаемых им помещений в объекте. Размер арендной платы, первый платеж устанавливаются согласно расчету арендной платы, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 2).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки 15 февраля - за I квартал, 15 мая - за II квартал, 15 августа - за III квартал, 15 ноября - за IV квартал (пункт 4.2 договора).

В пункте 4.3 договора N 24-514 от 03.05.2005 стороны определили, что изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставки земельного налога действующим законодательством и иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 309, 310 ГК РФ).

Департамент просит взыскать с ООО "Сибактивы" арендную плату в сумме 489 870 руб. 44 коп. за 2007 год согласно расчету, имеющему в деле (т. 1, л.д. 6); ответчик представил в дело свой расчет, по которому сумма арендной платы за 2007 год составила 89 353 руб. 44 коп. (т. 3, л.д. 91).

Приложением N 2 к договору определен размер арендной платы за 2002, 2003, 2004, 2005 годы по формуле: Ап = Сзн х Пу х Кп, где Сзн - ставка земельного налога, Пу - площадь участка, Кп - повышающих коэффициент, который в свою очередь определяется как произведение Кф - коэффициент функционального назначения, Кнр - коэффициент при нарушении режима использования, Ку - коэффициент при нарушении условий договора.

Решением Тобольской городской думы N 300 от 26.12.2006 "О Положении об арендной плате за пользование земельными участками из земель государственной и муниципальной собственности, находящимися на территории муниципального образования город Тобольск" установлено, что размер арендной платы для земельных участков, не превышающих нормативный размер, рассчитывается по следующей формуле:

Ап = Супксз х Снал х Пл х Кдоп х Кнр х Кд х Кi,

где: Ап - размер арендной платы в год;

Супксз - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;

Снал - налоговая ставка, устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации;

Пл - площадь земельного участка, предоставленного в аренду;

Кдоп - дополнительный (повышающий, понижающий) коэффициент (приложение 1 к Положению), учитывает функциональное назначение земельных участков в зависимости от места их расположения и категорий граждан и юридических лиц, использующих эти земельные участки;

Кнр - коэффициент при нарушении режима пользования;

Кд - коэффициент детализации (приложение 3 к Положению), учитывает специфику осуществления деятельности на конкретном земельном участке;

Кi - коэффициент, учитывающий уровень инфляции.

В соответствии приведенной формулой и производился расчет арендной платы сторонами.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, а также позицию лиц, участвующих в деле, пришел к обоснованному выводу о том, что верным является расчет ООО "Сибактивы".

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 кв.м.) земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель (Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337).

Виды функционального использования земель определены в приложении 1 к указанной Методике. Одним из видов является (строка 7) "земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи". Еще одним видом считается (строка 8) "земли под административно-управленческими и общественными объектами, земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения".

Распоряжением Правительства Тюменской области от 30.11.2006 N 1281-рп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Тюменской области" (т.3, л.д. 81-83) для земельных участков с видом функционального использования "земли под промышленными объектами" установлен удельный показатель кадастровой стоимости, равный 1637 руб. 62 коп., а для участков с видом функционального использования "земли под административно-управленческими и общественными объектами" - 2992 руб. 69 коп.

Разница в расчетах арендной платы за 2007 год истца и ответчика образовалась как раз из-за того, что Департамент применил удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка равный 2992 руб. 69 коп за 1 кв.м., а ООО "Сибактивы" - 1637 руб. 62 коп. Истец относит арендованные земли к виду функционального использования "земли под административно-управленческими и общественными объектами", а ответчик - "земли под промышленными объектами".

В данной ситуации при определении вида функционального использования следует учитывать целевое назначение, для которого земельный участок предоставлялся изначально, а также фактическое использование участка.

В соответствии с договором N 24-514 от 03.05.2005 ООО "Сибактивы" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:24:05 02 01:0071, из категории земель поселений, общей площадью 13 557,4 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Промзона, N1, строение 1.

Этот участок предоставлен обществу на основании Распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации Тюменской области от 15.04.2005 N 838/14-3 (1, л.д. 93-95), согласно которому целевое назначение определено "под нежилое здание (производственного и административного назначения)".

Согласно имеющемуся в деле кадастровому плану земельного участка с кадастровым номером 72:24:05 02 01:0071 (т. 2, л.д.68-69) разрешенным использованием (назначением) участка является использование "под нежилые помещения".

Суд первой инстанции верно указал на то, что в ситуации, когда земельный участок представлялся для здания производственного и административного назначения, а размер арендной платы зависит от того, находится земля под промышленным (т.е. производственным) или административно-управленческим объектом, необходимо руководствоваться фактическим использованием нежилого строения.

По мнению суда апелляционной инстанции, недопустимо исчислять арендную плату, принимая во внимание вид функционального использования участка, не соответствующий фактическому использованию земли.

Изначально ООО "Сибактивы" в заявлении от 29.01.2003 N 127 просило у Главы города Тобольска предоставить земельный участок под производственное использование (т. 1, л.д. 130).

Факт использования земельного участка для производства пищевых продуктов подтверждается и актом обследования от 10.02.2007 (т. 2, л.д. 67), составленным генеральным директором ООО "Сибактивы", исполнительным директором и депутатом областной Думы.

В Кадастровой выписке о земельном участке от 03.07.2008 в графе "фактическое использование (характеристики деятельности) указано "пищевое производство" (т. 2, л.д. 69).

С просьбой уточнить разрешенное использование земельного участка на "под объект пищевой промышленности" ООО "Сибактивы" обращалось к Департаменту имущественных отношений Администрации Тюменской области с заявлением от 12.07.2005 N 94 (т. 2, л.д. 100), к Главе города Тобольска с письмом от 03.04.2008 N 21 (т. 1, л.д. 97). Никакого положительного ответа общество не получило.

Ссылаясь на отсутствие доказательств использования рассматриваемого земельного участка для пищевого производства, Департамент со своей стороны в нарушение статьи 65 АПК РФ никаких доказательств фактического использования участка под административно-управленческими и общественными объектами суду не представил.

При этом довод подателя жалобы об отсутствии нарушений со стороны арендодателя вследствие применения им расчетных данных, установленных правовыми актами и зафиксированными в кадастровом плане земельного участка, не принимается судом апелляционной инстанции. Удельный показатель кадастровой стоимости определен Управлением Федерального агентством кадастра объектов недвижимости произвольно и в нарушение разрешенного и фактического использования земель, а Департаментом не принято мер для приведения расчета арендной платы в соответствие с указанными характеристиками.

Также разница в расчетах образовалась и из-за применения истцом и ответчиком разной ставки земельного налога: Департамент берет ставку земельного налога 1,5% для "прочих земель", а ООО "Сибактивы" - 0,5% для "земель под объектами пищевой промышленности" (Решение Тобольской городской думы от 14.04.2006 N 127 - т. 1, л.д. 60-62).

Решением Тобольской городской думы от 14.04.2006 N 127 установлены категории земель и соответствующие им налоговые ставки. При этом в числе категорий числится такая, как "земли под объектами пищевой промышленности" (пункт 2.9.1 Решения), а категории для административно-управленческих и общественных объектов нет. Категория "прочие земли" применяется, когда ни одна из установленных категорий не подходит под фактическое использование земли.

Учитывая то, что фактически ООО "Сибактивы" использует арендованный земельный участок под объекты пищевой промышленности, оснований для применения к ним категории "прочие земли" нет, а значит, применение ставки 1,5% неправомерно.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что взыскать с ответчика следует арендную плату за 2007 год в сумме 89 353 руб. 44 коп. Взысканию подлежит и соответствующая сумме задолженности по арендной плате сумма неустойки.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником кредитор вправе требовать уплаты определённой законом или договором неустойки (штрафа, пени). Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно пункту 5.2 договора аренды в случае несвоевременного невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,1% от неперечисленного платежа за каждый день просрочки.

При вынесении решения по делу суд первой инстанции, учитывая то, что он признал правомерным взыскание арендной платы за 2007 год в сумме 89 353 руб. 44 коп., взыскал с ответчика и соответствующую неустойку, признав верным расчет, составленный ответчиком (т. 3, л.д. 92).

Суд апелляционной инстанции считает указанный расчет также верным.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Обжалуемое решение суда отмене или изменению не подлежит. Апелляционную жалобу суд апелляционной инстанции оставляет без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.02.2009 по делу N А70-1312/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

А.Н. Глухих Л.Р. Литвинцева