Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2009 г. N 08АП-3434/2009

город Омск

02 июля 2009 г.

Дело N А46-19699/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рыжикова О.Ю.,

судей Кливера Е.П., Ивановой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Моисеенко Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3434/2009) закрытого акционерного общества "Геотех" на решение Арбитражного суда Омской области от 04.05.2009 по делу N А46-19699/2008 (судья Т.И.Беседина), принятое по иску закрытого акционерного общества "Геотех" к обществу с ограниченной ответственностью "Траст-Инвест", обществу с ограниченной ответственностью "Инновационные Технологии-XXI", Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области, о расторжении договоров купли-продажи, взыскании 30 000 руб. 00 коп. и о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "Траст-Инвест" на объекты недвижимости,

при участии в судебном заседании представителей:

от закрытого акционерного общества "Геотех" - Боярских А.В. (паспорт);

от общества с ограниченной ответственностью "Траст-Инвест" - Иванова Т.В. (паспорт, доверенность от 26.08.2008 сроком действия на 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью "Инновационные Технологии-XXI" - не явился, извещен;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, - не явился, извещен;

установил:

Закрытое акционерное общество "Геотех" (далее - ЗАО "Геотех", истец) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Траст-Инвест" (далее - ответчик, ООО "Траст-Инвест"), обществу с ограниченной ответственностью "Инновационные Технологии XXI", при участии третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области (УФРС по Омской области, управление) - с иском о взыскании с ООО "ИнТехно XXI" денежных средств в размере 30 000 руб. 00 коп.; расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений N 20/08-6 и N 21/08-6, заключенных между ЗАО "Геотех" и ООО "Траст-Инвест" 20.10.2006; возврате нежилых помещений, переданных по договорам N 20/08-6 и N 21/08-6, заключенным между ЗАО "Геотех" и ООО "Траст-Инвест" 20.10.2006, продавцу - ЗАО "Геотех"; о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "Траст-Инвест" на следующие объекты недвижимости:

нежилые помещения, номера на поэтажном плане первого этажа: 9, 13-17, 19, 20, 22, 24, 26-38, 41-43; второго этажа: 1-27; третьего этажа: 1-22; четвертого этажа: 1-17; общей площадью 7 286,00 кв.м., находящиеся в нежилом строении, корпус 28, литера АБ, расположенные по адресу: г.Омск, ул. Гуртьева, д.18;

нежилые помещения, номера на поэтажном плане первого этажа: 3-8; второго этажа: 1, 2, 4-14, общей площадью 828,80 кв.м., корпус 28, литера БС, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Гуртьева, д.18.

Решением от 04.05.2009 по делу N А46-19699/2008 Арбитражный суд Омской области в удовлетворении требований истца отказал в части расторжения договоров купли-продажи N 20/08-6 и N 21/08-6 от 20.10.2006 и признания недействительной регистрации права собственности на спорные помещения. Требования к ООО "ИнТехно XXI" о взыскании 30 000 руб. названным решением удовлетворены.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что законом и заключенными между сторонами договорами купли-продажи недвижимого имущества не предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по договору, при этом истец вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с решением суда от 04.05.2009, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить указанное решение суда и принять новый судебный акт, удовлетворив требование истца о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества и возврата переданного в исполнение означенных договоров имущество.

В апелляционной жалобе заявитель со ссылкой на пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в обоснование возможности расторжения истцом договора купли-продажи с требованием возврата товара, проданного в рассрочку, указал на то, что ответчик полностью не исполнил свое обязательство по оплате приобретенного по договору имущества.

Кроме того, податель жалобы не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что факт отсутствия полной оплаты приобретенного покупателем товара не является существенным нарушением исполнения договора купли-продажи.

Поскольку в апелляционной жалобе общество решение суда в части удовлетворения требований не обжалует, и ответчик не возражает против рассмотрения вопроса правомерности решения суда первой инстанции в части, апелляционный суд в силу части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность вынесенного судом первой инстанции акта в части отказа в удовлетворении требований истца.

В представленном в апелляционный суд отзыве ООО "Траст-Инвест" выражает свое несогласие с позицией истца, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу общества - без удовлетворения.

Иные ответчики отзывов на апелляционную жалобу истца не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей ООО "Инновационные Технологии-XXI" и УФРС по Омской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и не заявивших ходатайства об его отложении.

В судебном заседании представитель ЗАО "Геотех" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение Арбитражного суда Омской области от 04.05.2009 по делу N А46-19699/2008 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ООО "Траст-Инвест" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей истца и ООО "Траст-Инвест", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

20.10.2006 между ЗАО "Геотех" ("Продавец") и ООО "Траст-Инвест" ("Покупатель") заключен договор N 20/08-6, по условиям которого "Продавец" обязался передать в собственность "Покупателя" следующие помещения: нежилые помещения, номера на поэтажном плане первого этажа: 9, 13-17, 19, 20, 22-24, 26-38, 41-43; второго этажа: 1-27; третьего этажа: 1-22; четвертого этажа: 1-17, общей площадью 7 268.00 кв.м., находящиеся в нежилом строении, корпус 28, литера АБ, расположенном по адресу: г.Омск, ул. Гуртьева, д.18, общей стоимостью 3 620 000 руб. (пункты 1.1., 2.1. договора).

Согласно пункту 3.1. договора "Покупатель" в течение 25 календарных дней с даты подписания договора обязан перечислить на расчетный счет "Продавца" денежные средства в сумме 120 000 руб.; оставшуюся сумму в размере 3 500 000 руб. "Покупатель" обязуется оплатить путем перечисления денежных средств на расчетный счет "Продавца" в течение 25 календарных дней с даты получения "Покупателем" свидетельства о праве собственности на помещения.

20.10.2006 между ЗАО "Геотех" ("Продавец") и ООО "Траст-Инвест" ("Покупатель") заключен договор N 21/08-6, в соответствии с которым "Продавец" обязался передать в собственность "Покупателя" следующие помещения: нежилые помещения, номера на поэтажном плане первого этажа: 3-8; второго этажа: 1, 2, 4-14, общей площадью 828.80 кв.м., находящиеся в нежилом строении, корпус 21, литера БС, расположенном по адресу: г.Омск, ул. Гуртьева, д.18, общей стоимостью 930 000 руб. (пункты 1.1., 2.1. договора).

Пунктом 3.1. договора предусмотрен порядок расчетов, а именно: "Покупатель" в течение 25 календарных дней с даты подписания договора обязан перечислить на расчетный счет "Продавца" денежные средства в сумме 30 000 руб.; оставшуюся сумму в размере 900 000 руб. "Покупатель" обязуется оплатить путем перечисления денежных средств на расчетный счет "Продавца" в течение 25 календарных дней с даты получения "Покупателем" свидетельства о праве собственности на помещения.

Во исполнение обязательств по договорам купли-продажи имущество передано "Продавцом" "Покупателю" по актам приема-передачи от 23.10.2006, 25.10.2006; "Покупателем" зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области выданы свидетельства N N 359203, 359204 серии 55 АВ от 22.11.2006 (повторные свидетельства NN 800898, 800899 серии 55 АВ от 11.11.2008).

Оплату имущества "Покупатель" произвел частично: по договору N 20/08-6 от 20.10.2006 - в сумме 120 000 руб. (платежное поручение N 12 от 24.10.2006); по договору N 21/08-6 от 20.10.2006 - в сумме 30 000 руб. (платежное поручение N 13 от 24.10.2006), что послужило основанием для предъявления к ответчикам настоящего иска со ссылкой на статью 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, после направления в адрес ООО "Траст-Инвест" требования о расторжении договоров.

Решением от 04.05.2009 по делу N А46-19699/2008 Арбитражный суд омской области требования истца удовлетворил частично.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Основания расторжения договора урегулированы статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения о расторжении договоров, в тексте договоров не предусмотрена возможность их расторжения. Кроме того, расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договорами N N 20/08-6, 21/08-6 от 20.10.2006 не предусмотрена возможность расторжения договоров с возвращением "Продавцу" проданных помещений, суд первой инстанции правомерно указал, что требования истца в части расторжения договоров и возврата имущества удовлетворению не подлежат.

При этом, отклоняется как несостоятельный довод подателя жалобы о том, что ввиду нарушения исполнения договора, допущенного ООО "Траст-Инвест" (неоплаты стоимости приобретенных нежилых помещений), ЗАО "Геотех" лишился в более чем значительной степени того, на что мог рассчитывать при заключении указанных выше договоров, поскольку из общей их суммы в 4 550 000 рублей получил только 150 000 рублей, что составляет менее 4% от суммы сделок.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, установлено, что существенным нарушением договора признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из смысла означенной нормы, неоплата товара (имущества) не может быть признана существенным нарушением договора купли-продажи, поскольку сама по себе не влечет невозможности получения продавцом причитающихся ему денежных сумм в оплату проданного имущества.

Так, по смыслу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец недвижимого имущества в целях защиты своих прав и законных интересов вправе требовать его оплаты.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать следующее.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность получения продавцом причитающегося ему по договору, что опровергает довод заявителя о том, что ЗАО "Геотех" лишился в более чем значительной степени того, на что мог рассчитывать при заключении указанных выше договоров.

Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Однако, как уже было отмечено выше, договорами купли-продажи недвижимого имущества не предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по договору.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в обоснование довода о предусмотренной законом возможности расторжения договора купли-продажи является несостоятельной. Указанная норма права предусматривает возможность отказа продавца от исполнения договора в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, а не случаи расторжения договора в связи с неоплатой покупателем имущества, как считает истец.

Также необходимо учитывать и то обстоятельство, что имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, было передано продавцом покупателю, а в отношении объектов недвижимости последним осуществлена государственная регистрация их отчуждения, у ответчика возникло право собственности на спорное имущество.

Согласно статье 491 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии иного указания в договоре продавец вправе потребовать возврата ему товара только в случае, если не наступили обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю.

Таким образом, действующее гражданское законодательство не позволяет в сложившейся ситуации истребовать у ответчика переданное по спорным договорам имущество.

Важно так же отметить, что даже если у суда имелись бы основания для удовлетворения требований общества о расторжении договоров купли-продажи, то в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ, оснований для обязания ответчика вернуть недвижимое имущество, переданное истцом во исполнение означенных договоров, у суда не имелось, поскольку названной нормой установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества N 20/08-6 и N 21/08-6 и обязании ответчика возвратить истцу спорное имущество, указав на положения пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров купли-продажи и обязании ответчика возвратить истцу приобретенное по договору недвижимое имущество, суд первой инстанции также обоснованно отказал в иске о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "Траст-Инвест" на спорные объекты недвижимости.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы закрытого акционерного общества "Геотех" и отмены принятого по данному делу решения не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ЗАО "Геотех".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 04.05.2009 по делу N А46-19699/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Геотех" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Е.П. Кливер Н.Е. Иванова