Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2009 г. N 08АП-3736/2009

город Омск

А46-22195/2008

23 июля 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2009 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,

судей Ильницкой Д.В., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Мазик И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3736/2009) общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная корпорация "Стройбетон" на решение Арбитражного суда Омской А46-22195/2008 (судья Аристова Е.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная корпорация "Стройбетон" к муниципальному образованию город Омска в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, третьи лица: Департамент финансов и контроля Администрации города Омска, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска

о признании недействительным аукциона и договора купли-продажи права аренды,

в судебном заседании участвуют представители:

от ООО "Домостроительная корпорация "Стройбетон" - Шашков А.П. по доверенности от 01.12.2008, Ткачева О.И. по доверенности N 08/05-1 от 01.05.2008,

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Галиаскаров М.Р. по доверенности N 04/18817, Стуколова М.С. по доверенности N 04/31327 от 31.07.2008,

от Департамента финансов и контроля Администрации города Омска - Окишев К.В. по доверенности N 4201 от 07.07.2008, Фадеева О.Ю. по доверенности N 4203 от 07.07.2008,

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска - представитель не явился,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Домостроительная корпорация "Стройбетон" (далее - ООО "ДК "Стройбетон") 12.11.2008 обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, в котором просит признать недействительным аукцион, проведённый 28.01.2008 на основании распоряжения мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства", а также просит признать недействительным договор N3 от 28.01.2008 купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков , заключенный между ООО "ДК"Стройбетон" и Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска.

Определением от 19.12.2008 по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика - Департамента имущественных отношений Администрации города Омска надлежащим - муниципальным образованием город Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска и Департамент финансов и контроля Администрации города Омска.

До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об отказе от иска в части требования о признании недействительным аукциона, проведённого 28.01.2008.

Решением Арбитражного суда Омской области от 05 мая 2009 года по делу N А46-22195/2008 в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи права от 28.01.2008 N3 отказано. В части требования о признании недействительным аукциона, проведенного 28.01.2008, производство по делу прекращено в связи с принятием заявленного истцом отказа от иска. Истцу - ООО "ДК "Стройбетон" из федерального бюджета возвращено 2 000 руб. государственной пошлины.

Возражая против принятого судом решения, ООО "ДК "Стройбетон" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, признать недействительным договор купли-продажи права на заключение договоров аренды земельных участков от 28.01.2008 N 3. При этом ООО "ДК "Стройбетон" ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм материального права - статей 38.2, 38.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Истец считает, что положения пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ о праве единственного участника аукциона на заключение договора не подлежат применению к спору. Из статьи 38.2 ЗК РФ следует, что заключение договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, без проведения аукциона невозможно, и только победитель аукциона (а не единственный участник) имеет право на заключение подобного договора. Если предположить, что у ООО "ДК"Стройбетон" как единственного участника аукциона возникло бы право на заключение договора, то в соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ истец был бы вправе заключить только договор аренды выставленных на аукцион земельных участков и только по начальной цене арендной платы, но никак не договор купли-продажи права на заключение договора аренды. Оспариваемый договор является ничтожной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), как не соответствующий требованиям статей 30.2, 38 и 38.2 ЗК РФ.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска и Департамент финансов и контроля Администрации города Омска представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых указали на несостоятельность доводов жалобы , поскольку ни в Земельном кодексе Российской Федерации, ни в Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится запрета на заключение иных договоров помимо договора аренды. В соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами. Договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков от 28.01.2008 N 3 заключен на основании оферты ООО "ДК"Стройбетон" (письменного обращения истца от 28.01.2008).

С учетом отзывов на апелляционную жалобу ООО ДК "Стройбетон" представило к ней дополнение, в котором указало, что поскольку торги по продаже права на заключение договора аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения в целях жилищного строительства признаны несостоявшимися, то продажа права на заключение договора аренды не произошла. Следовательно, способ заключения оспариваемого договора противоречит нормам земельного законодательства и статье 447 ГК РФ.

Представитель Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска, надлежащим образом извещенного о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в него не явился.

На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

В заседании суда апелляционной инстанции, начатом 07.07.2009, объявлялись перерывы до 17час.00 мин. 09.07.2009, затем - до 12час.50мин. 14.07.2009. Информация о перерывах была размещена в сети Интернет на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе (с дополнением), уточнив, что решение суда обжалуется в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков от 28.01.2008 N 3.

Представители Департамента имущественных отношений Администрации города Омска и Департамента финансов и контроля Администрации города Омска высказались согласно отзывам на апелляционную жалобу, считают решение суда законным и обоснованным , просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на неё, выслушав представителей сторон и третьего лица, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части (часть 5 статьи 268 АПК РФ) и считает его в указанной части подлежащим оставлению без изменения.

Материалами дела подтверждается и правильно установлено судом первой инстанции, что распоряжением мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства" Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска поручено проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков : (1) с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0300, площадью 65 244 кв.м, местоположение установлено в северо-восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе г.Омска; (2) с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0302, площадью 147 767 кв.м, местоположение установлено в северо-западной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе г.Омска; (3) с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0298, площадью 218 938 кв.м, местоположение установлено в юго-западной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе г. Омска; (4) с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0299, площадью 66 454 кв.м, местоположение установлено в северной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе г.Омска; (5) с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0301, площадью 325 674 кв.м, местоположение установлено в восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе г.Омска; (6) с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0303, площадью 396124 кв.м, местоположение установлено в юго-восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе г.Омска; (7) с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0304, площадью 193 480 кв.м, местоположение установлено в центральной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе г.Омска; (8) с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0305, площадью 179 131 кв.м, местоположение установлено в южной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе г.Омска; (9) с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0306, площадью 45 652 кв.м, местоположение установлено в западной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе г.Омска, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Названные выше земельные участки принадлежат муниципальному образованию город Омск на праве собственности, что подтверждается записями в Едином государственном реестре прав от 14.02.2007 за N N 55-55-01/010/2007-873, 55-55-01/010/2007-874, 55-55-01/010/2007-875, 55-55-01/010/2007-876, от 19.02.2007 за N 55-55-01/010/2007-870, 55-55-01/010/2007-871, 55-55-01/010/2007-872, 55-55-01/010/2007-878 от 29.06.2007 за N 55-55-01/082/2007-800, а также выданными свидетельствами о государственной регистрации права .

Извещение о проведении 28.01.2008 аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанных земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства размещено в периодическом печатном издании - газете "Третья столица" от 27 декабря 2007 г. N 88 (420).

Для участия в аукционе ООО "ДК"Стройбетон" подало заявку, платёжным поручением N 42 от 21.01.2008 N 42 внесло задаток в сумме 117 346 000 руб. и было допущено к участию в аукционе.

Однако в связи с тем, что ООО "ДК"Стройбетон" оказалось единственным участником назначенного на 28.01.2008 аукциона , он признан несостоявшимся в соответствии с подпунктом 1 пункта 26 статьи 38.1 ЗК РФ .

Согласно протоколу от 28.01.2008 о результатах аукциона, ООО "ДК"Стройбетон" как единственному участнику аукциона разъяснено, что не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона он вправе заключить договор купли-продажи права по начальной цене 1 173 460 000 руб. и договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (л.д.22 т.1).

Как следует из настоящего протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.01.2008, предмет аукциона - право на заключение договора аренды девяти расположенных в Центральном административном округе г.Омска земельных участков общей площадью 1638464 кв.м, относящихся к категории земель населённых пунктов, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Начальная цена права - 1 173 460 000 руб. В протоколе содержится описание местоположения земельных участков, описание границ земельных участков, их площади. Указаны срок аренды по договору аренды земельного участка (10 лет), размер арендной платы в месяц - 387902руб.26коп. (0,23 руб. за 1 кв.м).

Протокол о результатах аукциона от 28.01.2008 подписан организатором аукциона и ООО "ДК"Стройбетон" (единственный участник). Кроме того, отдельным письмом (исх. N 3847) ООО "ДК"Стройбетон" уведомило Департамент имущественных отношений Администрации города Омска о намерении заключить договор купли-продажи права и договор аренды земельных участков, расположенных в Центральном административном округе города Омска (л.д.45 т.1).

На указанных в извещении о проведении аукциона и протоколе о результатах аукциона условиях между ООО ДК "Стройбетон" и муниципальным образованием город Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска заключены договоры : договор N 3 от 28.01.2008 купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков , а также договор N Д-Ц-31-7070 от 28.01.2008 аренды земельных участков. Государственная регистрация договора аренды осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 11.02.2008 .

По акту приёма-передачи от 11.02.2008, являющемуся приложением к договору аренды земельных участков от 28.01.2008 N Д-Ц-31-7070, указанные выше земельные участки переданы истцу.

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков от 28.01.2008 N 3 ООО "ДК "Стройбетон" в счет оплаты за приобретаемое право перечислило денежные средства в размере 117 346 000 руб. (платёжное поручение N 2021 от 02.04.2008).

Обратившись 12.11.2008 в арбитражный суд с настоящим иском , ООО "ДК"Стройбетон" просит признать договор купли-продажи права от 28.01.2008 N 3 недействительным по основаниям статьи 168 ГК РФ как ничтожную сделку, считая договор не соответствующим положениям статьи 38.2 ЗК РФ. Исходя из пункта 7 статьи 38.2 ЗК РФ, истец делает вывод, что договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка может быть заключен только лишь с победителем аукциона (л.д.92-93 т.1, л.д.28 т.2), толкуя положения пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ истец указывает на неправомерность заключения двух договоров , то есть заключение помимо договора аренды ещё и договора купли-продажи права (л.д.32 т.2).

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства и применил нормы материального права , подлежащие применению.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке , установленном статьей 38.2 ЗК РФ (пункт 2 статьи 30.2 ЗК РФ).

Порядок организации и проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2 ЗК РФ (пункт 6 статьи 38 ЗК РФ).

Статья 38.2 ЗК РФ содержит в пункте 2 отсылочную норму о том, что аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений статьи 38.2 . В самой статье 38.2 ЗК РФ установлены особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Предусмотренный статьёй 38.1 ЗК РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков включает в себя и нормы о последствиях признания аукциона несостоявшимся .

В соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине , указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи (в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона не был заключен, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона (пункт 28 статьи 38.1 ЗК РФ).

Под начальной ценой аукциона в контексте статьи 38.1 понимается начальный размер арендной платы (подпункт 5 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ).

Поскольку статья 38.2 ЗК РФ в числе особенностей, предусмотренных в ней, не содержит иных последствий признания аукциона несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников , применяются положения пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

Особенность, установленная в статье 38.2 ЗК РФ, заключается лишь в том, что начальный размер арендной платы не имеет значения начальной цены аукциона (поскольку начальной ценой предмета аукциона в статье 38.2 является начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - подпункт 3 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ).

Таким образом, в случае признания аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников с единственным участником заключается договор аренды земельного участка по начальному размеру арендной платы .

Соответственно , с единственным участником аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства вместо договора аренды земельного участка не может быть заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

Однако статьи 38.1, 38.2 ЗК РФ не содержат в себе положений, не допускающих (запрещающих) заключение с таким единственным участником аукциона наряду с договором аренды земельного участка и другого договора - купли-продажи права на заключение договора аренды .

В соответствии с пунктом 1 статьи 38, пунктами 1, подпунктом 3 пункта 3 статьи 38.2 ЗК предметом аукциона является право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства , которое имеет начальную цену, указываемую в извещении о проведении аукциона .

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ).

Возможность применения установленной в статье 38.2 ЗК РФ нормы о продаже предмета аукциона (права на заключение договора аренды земельного участка) не ограничена случаями , когда аукцион состоялся и определен его победитель. В статье 38.2 такие ограничения не содержатся.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора . Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Земельным и гражданским законодательством, действовавшим на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи права от 28.01.2008, не установлены императивные нормы , которым бы указанный договор не соответствовал.

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что положения статьей 38.1, 38.2 ЗК РФ не предусматривают возможность заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка при признании аукциона несостоявшимся, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции как доказывающие несоответствие оспариваемого договора закону.

То обстоятельство, что в статьях 38.1, 38.2 ЗК РФ отсутствует указание на право сторон помимо договора аренды заключить ещё и договор купли-продажи права , не означает, что такой договор не может быть заключен. Императивной нормы , исключающей возможность заключения такого договора , в статьях 38.1, 38.2 ЗК РФ не содержится.

Из материалов дела следует, что предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. В извещении о проведении аукциона, протоколе о результатах аукциона от 28.01.2008 указана цена права на заключение договора аренды - 1 173 460 000 руб.

В договоре купли-продажи права от 28.01.2008 N 3 стороны путем свободного волеизъявления согласовали цену за продаваемое право в таком же размере.

В силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий лиц, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Из положений Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области", постановления Правительства Омской области от 07.06.2007 N75-п "О предоставлении земельных участков, находящихся в собственности Омской области", постановления Администрации города Омска от 24.06.2004 N 246-п "О порядке подготовки материалов при предоставлении земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов", решения Омского городского Совета от 10.10.2007 N 56 "Об утверждении общегородской целевой программы "Формирование объектов недвижимости для решения вопросов местного значения на период до 2009 года", решения Омского городского Совета от 26.12.2007 N 85 "О бюджете города Омска на 2008 год" следует, что целью проведения торгов (аукционов) по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков является в том числе обеспечение поступления денежных средств в бюджет города Омска, обеспечение муниципального образования город Омск недвижимым имуществом, необходимым для решения вопросов местного значения, повышение эффективности управления муниципальным имуществом.

Продажа единственному участнику аукциона права на заключение договора аренды земельных участков, принадлежащих муниципальному образованию город Омск на праве собственности соответствует положениям статей 38.1, 38.2 ЗК РФ и основным принципам земельного законодательства (статья 1 ЗК РФ), а также статье 209 ГК РФ .

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания оспариваемого договора недействительным в силу статьи 168 ГК РФ.

Изменение экономической ситуации и финансовых возможностей истца, на что он также ссылается, не может служить основанием для признания договора N 3 от 28.01.2008 недействительным в соответствии со статьей 168 ГК РФ как ничтожной сделки.

Отказав истцу в удовлетворении требования о признании договора N 3 от 28.01.2008 недействительным, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, которое отмене или изменению не подлежит. Апелляционную жалобу истца суд апелляционной инстанции оставляет без удовлетворения.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца - ООО "ДК "Стройбетон".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 05 мая 2009 года по делу N А46-22195/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

Д.В. Ильницкая Д.Г. Рожков