Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2009 г. N 08АП-5142/2009

город Омск

03 сентября 2009 г.

Дело N А46-9890/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей Ильницкой Д.В., Литвинцевой Л.Р.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания

Бобковой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5142/2009) общества с ограниченной ответственностью "Пульсар" на решение Арбитражного суда Омской области от 22 июня 2009 года, принятое по делу N А46-9890/2009 (судья Биер Е.Б.) по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к обществу с ограниченной ответственностью "Пульсар" о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании представителей:

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - Фёдоров Е.А., по доверенности N 06/6432 от 10.08.2009, сроком действия до 31.12.2009;

от общества с ограниченной ответственностью "Пульсар" - Червань Л.А., по доверенности от 25.05.2008, сроком действия три года,

установил:

Главное управление по земельным ресурсам Омской области обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пульсар" (далее - ООО "Пульсар") о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 14.12.2004 N ДЛ-14-5084, заключенного между Департаментом недвижимости администрации города Омска и обществом с ограниченной ответственностью "Детский культурно-досуговый Центр" города Омска.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22 июня 2009 года по делу N А46-9890/2009 внесены изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 14.12.2004 N ДЛ-14-5084, указанный пункт договора аренды изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный земельный участок определяется согласно расчету арендной платы и составляет 75 051 руб. 78 коп. в месяц. Расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного на территории города Омска, осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п и рассчитывается по формуле: Ап = Кс х Сап/12, где Ап - размер ежемесячно арендной платы, Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы (для земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 03 01:116 - 60 041 429 руб. 76 коп.), Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,015 (пункт 7 приложения N 1 к постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п), 12 - количество месяцев в году, Ап = 60 041 429,76 х 0,015/12 = 75 051 руб. 78 коп.". Этим же решением с общества с ограниченной ответственностью "Пульсар" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Пульсар" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. По мнению подателя жалобы, арендодатель не имеет права вносить изменения в условия договора аренды без согласия арендатора.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Главное управление по земельным ресурсам Омской области указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласно.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Пульсар" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Главного управления по земельным ресурсам Омской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (по договору - арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Детский культурно-досуговый Центр" (в настоящее время - ООО "Пульсар", арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДЛ-14-5084, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на 25 лет земельный участок в границах города Омска общей площадью 3984 кв.м., кадастровый номер 55:36:09 03 01:0116, расположенный по адресу: пр. К.Маркса, 67-А, для общественно-деловых целей под строение (3-этажное кирпичное здание с 1-этажной пристройкой).

Государственная регистрация договора аренды произведена Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.12.2004.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, исходя из содержания кадастрового плана земельного участка, составленного по состоянию на 25.10.2004, не находится в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципальной собственности (сведения о правах отсутствуют), следовательно, в силу пункта 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации является государственной собственностью.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

На момент заключения договора аренды от N ДЛ-14-5084 Департамент недвижимости администрации города Омска в соответствии с положением о Департаменте недвижимости администрации города Омска, утвержденного постановлением Мэра города Омска от 07.04.2000 N 186-п, был управомочен от имени собственника передавать в аренду земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 утверждено Положение о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, согласно которому Главное управление по земельным ресурсам Омской области является специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, возникающих в связи с управлением и распоряжением земельными участками, расположенными в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 1 Положения).

В соответствии с пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" специально уполномоченный орган осуществляет, в том числе полномочия, связанные с принятием решений о предоставлении в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске.

Таким образом, в связи с перераспределением собственником имущества полномочий, арендодателем по договору аренды N ДЛ-14-5084 в настоящее время является Главное управление по земельным ресурсам Омской области.

Согласно пункту 2.1. договора аренды и приложения к нему величина арендной платы в месяц рассчитывается по формуле: Ар=БхК1хК2хКПхS/12 в соответствии с постановлением Мэра города Омска от 19.04.2004 N 130-п и составляет 3 993 руб. 96 коп.

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, установленных в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

Ссылаясь на то, что с 13.11.2008 Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п установлен новый порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, истец обратился к ответчику с требованием (письмо от 28.01.2009 N 0201/518, получено ответчиком 30.01.2009) о внесении изменений в условия договора аренды, в том числе в части увеличения размера арендной платы с 01.12.2008 до 75 051 руб. 78 коп. в месяц.

Поскольку в установленный срок - 20 календарных дней с даты получения письма от 28.01.2009, ответчик соглашение не подписал, истец обратился в суд с иском о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Следовательно, как ошибочно полагает податель жалобы, пункт 2 статьи 450 ГК РФ не предусматривает исчерпывающего перечня оснований для внесения изменений в договор по требованию одной из сторон.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

При этом, вопреки доводам подателя жалобы, по смыслу положений статьи 614 ГК РФ стороны договора аренды не лишены возможности предусмотреть случаи, в которых размер арендной платы может быть изменен, в том числе и по требованию арендодателя в судебном порядке.

Обратное исключило бы для сторон право определять условия договора по своему усмотрению (статья 420 ГК РФ), кроме случая, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

По изложенным основанием суд апелляционной инстанции также отклоняет доводы ООО "Пульсар" со ссылкой на статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации об отсутствии права арендодателя вносить изменения в условия договора аренды без согласия арендатора

Пункт 2.1 договора предусматривает соответствующее изменение арендной платы по договору в зависимости от изменения нормативных актов, регулирующих порядок расчета арендной платы.

Кроме того, пункт 5.1 договора дает арендодателю право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи, при этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, утвержденным Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле: Ап = Кс х Сап, где АП - годовой размер арендной платы, Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Значение Сап определяется в соответствии с приложением N 1 к настоящему Положению и для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства религии составляет 0,015.

По результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36, утвержденной постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п, кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в аренде у ответчика, определена в размере 60 041 429 руб. 76 коп.

Таким образом, размер годовой арендной платы за земельный участок, являющийся предметом договора аренды N ДЛ-14-5084 исходя из расчета, установленного Положением об арендной плате, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, в настоящее время составляет 900 621 руб. 45 коп. или 75 051 руб. 78 коп. в месяц и не превышает двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в год.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Из содержания договора аренды N ДЛ-14-5084 следует, что размер арендной платы определен на основании постановления Мэра города Омска от 19.04.2004 N 130-п и подлежит изменению в случае изменения значения величин, участвующих в расчете арендной платы.

Таким образом, стороны при заключении договора аренды установили не твердый размер арендной платы, а порядок ее определения и пришли к соглашению о возможности изменения размера арендной платы вследствие изменения значения величин, участвующих в расчете.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что вследствие изменения порядка (механизма) исчисления размера арендной платы допускается и внесение соответствующих изменений в договор аренды в силу статьи 614 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы ООО "Пульсар" о том, что порядок определения размера арендной платы, установленный Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-П, не подлежит применению к отношениям арендатора и арендодателя, возникшим из ранее заключенных договоров, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Постановление Мэра города Омска от 19.04.2004 N 130-п "О ценовом зонировании и порядке расчета ставок арендной платы за землю и поправочных коэффициентов к ним на территории города Омска", указанное в договоре в качестве основания для определения размера арендной платы, постановлением Мэра города Омска от 27.08.2007 N 704-п признано утратившим силу.

Согласное статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Кроме того, на основании статьей 420 и 614 ГК РФ стороны согласовали возможность изменение арендной платы по договору в зависимости от изменения нормативных актов, регулирующих порядок расчета арендной платы.

Учитывая, что в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о применении к рассматриваемым отношениям постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что требования Главного управления по земельным ресурсам Омской области подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 22 июня 2009 года по делу N А46-9890/2009 суд апелляционной инстанции не усматривает.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Пульсар" оставлена без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 22 июня 2009 года по делу N А46-9890/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

Д.В. Ильницкая Л.Р. Литвинцева