Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2009 г. N 08АП-5014/2009

город Омск

07 сентября 2009 г.

Дело N А46-7356/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семёновой Т.П.

судей Гергель М.В., Глухих А.Н.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Кичигиной З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5014/2009) индивидуального предпринимателя Макеевой Натальи Владимировны на решение Арбитражного суда Омской области от 25.06.2009 по делу N А46-7356/2009 (судья Гущин А.И.), принятое по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к Макеевой Наталье Владимировне о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным

при участии в судебном заседании представителей:

от ИП Макеевой Н.В. - Журавлёв А.В. по доверенности б/н от 09.06.2009,

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - Фёдоров Е.А. по доверенности N 06/6432 от 10.08.2009

установил:

Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области, истец) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Макеевой Наталье Владимировне (далее - ИП Макеева Н.В., ответчик) с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.05.2008.

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.06.2009 по делу N А46-7356/2009 признан недействительным договор купли-продажи земельного участка б/н от 19.05.2008, заключённый между ГУЗР Омской области и ИП Макеевой Н.В. по продаже земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:14 01 03:0022, местоположение которого установлено в 180 м на северо-запад от 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес ул. 70 Лет Октября, 25 КАО г.Омска, площадью 717 кв.м. С ИП Макеевой Н.В. в доход федерального бюджета взыскано 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения не применил положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); применил нормы статей 29, 34 ЗК РФ, не подлежащие применению.

От истца поступил отзыв и дополнение к нему на апелляционную жалобу, в которых он указывает о том, что при вынесении решения, по его мнению, судом первой инстанции были соблюдены нормы материального и процессуального права, просит оставить решение суда без изменения.

Представитель ответчика поддержал в судебном заседании доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о принятии нового доказательства - заявления Макеевой Н.В. к ГУЗР по Омской области от 31.07.2006 о выкупе земельного участка. Пояснил, что не представил заявление в суд первой инстанции, так как опоздал в судебное заседание на 15 минут и решение уже было вынесено судом.

Суд, выслушав мнение представителя истца, удовлетворил заявленное ходатайство, и приобщил к материалам дела заявление от 31.07.2006 Макеевой Н.В. к ГУЗР по Омской области.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела заявления Макеевой Н.В., подписанного её представителем по доверенности Емельяновым Г.К., об отзыве заявления от 31.07.2006 о выкупе земельного участка. Ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 26.08.2009 до 31.08.2009.

После перерыва представитель ответчика представил в апелляционный суд на обозрение суда оригиналы платёжных поручений, подтверждающих оплату стоимости приобретенного в собственность земельного участка. Заявил ходатайство о приобщении копий платёжных поручений к материалам дела. Суд, с учётом мнения представителя истца, удовлетворил заявленное ходатайство, и приобщил к материалам дела копии платёжных поручений. Представитель Макеевой Н.В. пояснил, что представленное истцом заявление ответчика об отзыве заявления о выкупе земельного участка подписано ненадлежащим представителем, так как на дату подачи Емельяновым Г.К. заявления от имени ответчика у него истекли полномочия по выданной ему ответчиком доверенности.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, ИП Макеева Н.В. является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:14 01 03:0022, местоположение которого установлено в 180 м на северо-запад от 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: ул. 70 Лет Октября, 25, КАО г. Омска, площадью 717 кв.м.

19.05.2008 между ГУЗР Омской области (продавец) и ИП Макеевой Н.В. (покупатель) был заключён договор купли-продажи земельного участка (далее - договор купли-продажи), в соответствии с условиями которого покупатель, являясь арендатором вышеуказанного земельного участка, имеет преимущественное право его покупки.

Цена земельного участка составляет 1 260 000 рублей и установлена в соответствии с отчётом о рыночной стоимости N 26-04/08 от 16.04.2008 (пункты 2.1., 5.3. договора купли-продажи).

Согласно пункту 2.2. договора купли-продажи покупатель оплачивает цену участка в течение 30 календарных дней с момента заключения настоящего договора.

По акту приёма-передачи от 10.06.2008 земельный участок был передан ответчику.

Вместе с тем, истец, считая, что при заключении договора купли-продажи была нарушена процедура его заключения, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 71, 168 АПК РФ, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований, с которым суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.

Из условий договора купли-продажи следует, что ответчик имеет преимущественное право на покупку арендуемого им земельного участка. На это же обстоятельство ссылается и ответчик в своей апелляционной жалобе.

Однако суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае ввиду нарушения процедуры заключения договора купли-продажи от 19.05.2008 ответчик не мог реализовать предоставленное ему законом право преимущественной покупки спорного земельного участка исходя из следующего. В пункте 8 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса. То есть, право арендатора может быть реализовано только в случае продажи земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Порядок осуществления преимущественного права покупки недвижимого имущества регламентируется статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 1 указанной статьи при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Из содержания пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки продаваемой доли возникает непосредственно при её продаже, то есть когда собственником доли однозначно выражена воля на её продажу (в данном случае публикация в газете "Омский вестник"). При этом арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, по которой он продаётся его собственником, и на прочих равных условиях.

В соответствии с разделом 2 Порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска для целей, не связанных со строительством (приложение N 2), утверждённого Постановлением Правительства Омской области от 16.06.2006 N 73-п "О мерах по совершенствованию регулирования земельных отношений на территории города Омска" (далее - Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности), существуют два порядка предоставления земельного участка в собственность в зависимости от количества поступивших заявок на выкуп земельного участка.

Согласно пункту 4 данного Порядка специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области осуществляет опубликование информации о земельных участках, предлагаемых к предоставлению в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством, в газете "Омский вестник" (пункт 4). Заявление о предоставлении земельного участка может быть подано заинтересованным лицом специально уполномоченному органу исполнительной власти Омской области в течение одного месяца со дня опубликования информации о предлагаемых для предоставления земельных участках (пункт 5).

Следовательно, в первую очередь, от специально уполномоченного органа исполнительной власти Омской области должна исходить инициатива о продаже арендуемого земельного участка путём опубликованного в газете "Омский вестник" предложения неопределённому кругу лиц (читателей) приобрести данный земельный участок в собственность. На основании полученного предложения заинтересованные лица в приобретении в собственность такого земельного участка в течение месяца обращаются к специально уполномоченному органу исполнительной власти Омской области с соответствующим заявлением.

Подача такого заявления предусмотрена и пунктом 2 статьи 34 ЗК РФ, согласно которому граждане, заинтересованные в предоставлении земельных участков в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьёй 29 ЗК РФ.

Специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, возникающих в связи с управлением и распоряжением земельными участками в соответствии с Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 является ГУЗР Омской области.

Согласно подпункту 8 пункта 8 Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утверждённого вышеназванным Указом Губернатора Омской области, истец выступает стороной по договорам купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования и иным договорам в отношении земельных участков, если иное не предусмотрено областным законодательством.

Пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" также установлено, что специально уполномоченный орган принимает решения о предоставлении в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование земельных участков, находящихся в собственности Омской области.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что истец не изъявлял своей воли относительно продажи арендуемого ответчиком земельного участка и его продажной цены посредством публикации в газете "Омский вестник" (извещении неопределённому кругу лиц (читателей) о продаже арендуемого земельного участка). Поэтому ответчик не обладает правом преимущественной покупки этого земельного участка в том смысле, который законодателем придан в статье 250 ГК РФ, пункте 8 статьи 22 ЗК РФ.

Соответственно, доводы заявителя жалобы о преимущественном праве покупки земельного участка суд апелляционной инстанции отклоняет.

Кроме того, при повторном рассмотрении настоящего дела апелляционный суд считает, что процедура приобретения ответчиком в собственность арендуемого им земельного участка также была нарушена.

Так, в соответствии с первым порядком предоставления земельных участков, указанным в разделе 2 Порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, если поступило в установленный срок (в течение месяца со дня опубликования информации о предлагаемых для предоставления земельных участках) одно заявление заинтересованного лица, то по результатам рассмотрения этого заявления истец в течение семи дней направляет обращение в Администрацию г. Омска. К данному обращению прилагаются копии заявления и приложенных к нему документов (пункт 9). Заявитель, получив от Администрации г. Омска утверждённую схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории: обеспечивает за свой счёт выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", работ по подготовке документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке; обращается в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (пункт 9.1). После представления кадастрового паспорта земельного участка истец в сроки, установленные федеральным законодательством: принимает решение о предоставлении земельного участка; направляет заверенные копии решения о предоставлении земельного участка заявителю, в Администрацию г. Омска и федеральный орган исполнительный власти, уполномоченный на осуществление кадастрового учета и ведение государственного кадастра недвижимости; заключает соответствующий договор о предоставлении земельного участка (пункт 10).

Второй порядок предоставления земельного участка в собственность в соответствии с Порядком предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, применяется в случае, если в установленный срок (один месяц со дня опубликования информации о предлагаемых для предоставления земельных участков) поступило два и более заявлений. В этом случае истец обязан в течение семи дней направить обращение в Администрацию г. Омска; получить от Администрации г. Омска утверждённую схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории; обеспечить выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", работ по подготовке документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта сведения о таком земельном участке; обращается в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"; после получения кадастрового паспорта принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка (права на заключение договора аренды земельного участка) (пункт 11). Организация и проведение аукциона осуществляются в соответствии с федеральным и областным законодательством. В качестве организатора аукциона выступает специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области (пункт 12). По результатам аукциона специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области заключает с его победителем соответствующий договор о предоставлении земельного участка. Заверенные копии решений о предоставлении земельного участка и протоколов о результатах аукциона направляются заявителю, в Администрацию г. Омска и федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости (пункт 13).

Исходя из вышеизложенного процедуре непосредственного заключения договора купли-продажи земельного участка предшествует процедура обращения ответчика к истцу с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка в собственность на основании опубликованной информации в газете "Омский вестник". Затем, в зависимости от количества поданных заявок на земельный участок, предлагаемый к предоставлению в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством, истец принимает решение о предоставлении данного земельного участка ответчику и заключает с ним договор о предоставлении этого земельного участка (в случае, если ответчик является единственным заявителем) либо принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка (в случае, если заявителей более двух лиц).

Между тем, из материалов дела следует, что ни одна из указанных в разделе 2 Порядка процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности (приложение N 2), истцом не была соблюдена при заключении договора купли-продажи с ответчиком.

Информация о земельном участке, который был продан ответчику по оспариваемому договору купли-продажи, и предложенном истцом для неопределённого круга потребителей для предоставления его в собственность для целей, не связанных со строительством, не была опубликована. Ответчик в своей апелляционной жалобе сам указывает на то, что истец не проинформировал его о намерении продать арендуемый им земельный участок.

Из материалов дела также не усматривается, что ответчик обращался к истцу с заявлением о предоставлении ему в собственность арендуемого земельного участка на основании того, что в отношении этого земельного участка была опубликована информация о его продаже.

В материалах дела имеется заявление ответчика о выкупе земельного участка от 31.07.2006, которое впоследствии на основании заявления от 10.10.2007 ею было отозвано. Однако, в любом случае данное заявление не подтверждает его подачу в процедуре продажи арендуемого земельного участка, установленного Порядком предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности. Поэтому то обстоятельство, на которое ссылается ответчик, что заявление от 31.07.2006 было отозвано ненадлежащим её представителем ввиду истечения срока действия доверенности, на основании которой действовал представитель, не имеет значения по настоящему делу, так как данное заявление не было подано в рамках продажи истцом арендуемого земельного участка неопределённому кругу лиц, а было подано по собственной инициативе ответчика.

Доводы ответчика о том, что намерение истца о продаже земельного участка было выражено в виде проекта договора купли-продажи и в случае, если бы ответчик отказался от его подписания, истец вправе был выставить земельный участок на торги, не соответствуют требованиям закона. Процедура заключения договора купли-продажи по гражданскому законодательству является самостоятельной (статьи 432-434 ГК РФ) и не заменяет собой процедуру принятия решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Более того, заместитель начальника Тимошенко С.И., подписавший договор купли-продажи от имени истца, не наделён правом принимать решение о предоставлении кому-либо в собственность земельных участков (Приказ от 29.10.2007 N 5-п ГУЗР по Омской области). Следовательно, подписание им договора купли-продажи с ответчиком нельзя расценить как решение истца о продаже ответчику этого земельного участка. Аукцион (торги) земельного участка, как уже было указано выше, проводится не по тому основанию, если бы ответчик отказался от заключения договора купли-продажи, а если бы в ответ на предложение истца, опубликованное в средстве массовой информации (газете "Омский вестник"), поступило несколько предложений о его приобретении в собственность.

В соответствии со статьёй 29 ЗК РФ предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

То есть в любом случае (при подаче заявления одним лицом или продаже земельного участка с аукциона) процедуру заключения договора купли-продажи земельного участка предваряет принятие истцом соответствующего решения (пункты 10, 11 вышеназванного Порядка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Следовательно, договор купли-продажи земельного участка, заключённый сторонами с нарушением требований закона, является недействительным.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нормы материального права при разрешении спора судом первой инстанции были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в её удовлетворении суд апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относит на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 25.06.2009 по делу N А46-7356/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

М.В. Гергель А.Н. Глухих