Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2008 г. N 11АП-8612/2007

04 марта 2008 г.

Дело N А55-15500/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 марта 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Рогалевой Е.М., судей Марчик Н.Ю., Холодной С.Т., при ведении протокола судебного заседания Глущенко Е.И., с участием:

от заявителя - Быкова А.А. доверенность от 1 января 2008 г.;

от Управления Федеральной регистрационной службы - Милакумова Е.В. доверенность от 25 октября 2007 г. N 12-7822;

от третьего лица - Дейер Н.В. доверенность от 10 октября 2007 г. N Д-49/372,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 февраля 2008 г., в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 ноября 2007 г. по делу N А55-15500/2007, судья Морозов Г.Н.,

по заявлению ООО "Русская Строительная Компания - Самара", г. Самара, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, третье лицо: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара, о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Русская Строительная Компания - Самара" (далее - заявитель, ООО "Русская Строительная Компания - Самара") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просило признать недействительным отказ Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - заинтересованное лицо, УФРС по Самарской области) в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 26 февраля 2007 г. N 78 и обязать Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области зарегистрировать договор аренды земельного участка от 26 февраля 2007 г. N 78.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 ноября 2007 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что обжалуемый отказ УФРС по Самарской области противоречит требованиям ст. 18 и ст. 20 Федерального закона Российской Федерации от 21 июня 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), а также нарушает права и законные интересы заявителя, так как препятствует осуществлению им строительной деятельности и получению разрешения на строительство объекта на земельном участке площадью 13128.16 кв.м., относящегося к категории "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 63:01:00 00 000:0541, для строительства жилой застройки со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, гаражей, паркингов, расположенного по адресу: проспект Карла Маркса в Промышленном районе города Самары.

Договор аренды земельного участка от 26 февраля 2007 г. N 78 заключен на основании постановления главы города Самары от 30 сентября 2005 г. N 2685 и распоряжения министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 15 февраля 2007 г. N 66-р и соответствует действующему законодательству.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона N 122-ФЗ к компетенции государственного регистратора относится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Представленный для регистрации договор аренды земельного участка от 26 февраля 2007 г. N 78 в нарушение пункта 4 ст. 421, ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не содержал существенного условия договора аренды - срока действия договора.

Податель жалобы ссылается на нарушение требований постановления главы города Самары от 30 сентября 2005 г. N 2685 и распоряжение министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 15 февраля 2007 г. N 66-р, которым предписывается заключать договор аренды на срок действия вышеуказанного постановления главы города Самары, фактически договор заключен на срок 1, 5 года.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ООО "Русская Строительная Компания - Самара" и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области просят решение суда оставить без изменения по основаниям, изложенным в отзывах.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Заявитель обратился в УФРС по Самарской области с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка от 26 февраля 2007 г. N 78, относящегося к категории "земли населенных пунктов", имеющего кадастровый номер 63:01:00 00 000:0541, находящегося по адресу: проспект Карла Маркса в Промышленном районе города Самары, площадью 13128,16 кв.м.

Сообщением от 22 августа 2007 г. N 01/089/2007-355 УФРС по Самарской области отказало в государственной регистрации договора аренды (л.д. 22-24).

При принятии решения о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

Статья 18 Закона N 122-ФЗ предусматривает, что документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и вид регистрируемого права.

Заявителем в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области были представлены все документы, необходимые в соответствии со статьей 17 Закона N 122-ФЗ для государственной регистрации договора аренды земельного участка. Данные документы полностью соответствовали требованиям действующего законодательства.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что, отказывая заявителю в регистрации договора в связи с несоответствием его по содержанию требованиям действующего законодательства, регистратор вышел за пределы предоставленных ему прав по проведению правовой экспертизы документов, поскольку регистрирующему органу не предоставлено право оценивать условия договора.

В сообщении об отказе в государственной регистрации от 22 августа 2007 г. N 01/089/2007-355 государственный орган основанием для отказа указал, что представленный договор по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства. Договор, представленный на государственную регистрацию, не содержит существенное условие в виде срока действия договора аренды, установленного постановлением главы г. Самары от 30 сентября 2005 г. N 2685. Государственный орган посчитал, что при заключении указанного договора Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства нарушено распоряжение министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 15 февраля 2007 г. N 66-р, которое предписывает заключить договор аренды на срок действия постановления главы г. Самары от 30 сентября 2005 г. N 2685.

При этом государственный орган, указывая, что на регистрацию должен быть представлен договор, в котором должно содержаться условие о сроке действия договора, установленного постановлением главы г. Самары от 30 сентября 2005 г. N 2685, не учел, что этим постановлением срок действия договора не определен.

Пунктом 6 указанного выше постановления главы г. Самары предписано Комитету по управлению имуществом города Самары заключить договор аренды земельных участков после представления ООО "Русская Строительная Компания-Самара" кадастровых карт (планов) земельных участков без указания срока его действия.

Установив в пункте 9 этого же постановления срок действия постановления в 3 (три) года, глава города Самары тем самым исключил заключение договора аренды за пределами срока действия постановления, то есть после 30 сентября 2008 г.

Распоряжением министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 15 февраля 2007 г. N 66-р, в полномочия которого согласно постановлению Правительства Самарской области от 13 июня 2006 г. N 67 входит распоряжение земельными участками для целей строительства, срок окончания договора аренды назван 30 сентября 2008 г.

Департамент градостроительной деятельности Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обязан заключить договор аренды без права выкупа в собственность земельного участка площадью 13128.16 кв.м., относящегося к категории "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 63:01:00 00 000:0541, для строительства жилой застройки со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, гаражей, паркингов, расположенного по адресу: проспект Карла Маркса в Промышленном районе города Самары, на срок действия постановления главы города Самары от 30 сентября 2005 г. N 2685, то есть со сроком действия договора аренды до 30 сентября 2008 г. без указания на начало срока.

Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области на регистрацию был представлен договор аренды земельного участка от 26 февраля 2007 г. N 78 с указанием, что срок действия договора истекает 30 сентября 2008 г., а начало срока - 15 февраля 2007 г. (л.д. 8-12).

Согласно статье 421 ГК РФ стороны вправе самостоятельно определять условия договора. Стороны, подписавшие договор аренды земельного участка от 26 февраля 2007 г. N 78, согласились со всеми указанными в нем условиями с учетом требований постановления главы города Самары от 30 сентября 2005 г. N 2685 и распоряжения министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 15 февраля 2007 г. N 66-р, действующими в момент заключения договора.

Приведенное в оспариваемом ненормативном акте основание для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка является необоснованным, противоречащим нормам ст. 610 ГК РФ. Согласно п.1 этой статьи договор аренды заключается на срок, определенный договором. Из этого следует, что только сторонам предоставлено право определять сроки договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Из содержания представленного на государственную регистрацию договора аренды объект аренды определен однозначно.

При таких обстоятельствах довод УФРС о том, что представленный на регистрацию договор по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, является ошибочным.

Таким образом, исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обжалуемый отказ УФРС по Самарской области противоречит нормам действующего законодательства, а также нарушает права и законные интересы заявителя, так как препятствует осуществлению строительной деятельности и получению разрешения на строительство объекта.

При таких обстоятельствах доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не являются основанием для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба - не подлежащей удовлетворению.

Расходы по госпошлине согласно ст. 110 АПК РФ следует возложить на Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 ноября 2007 г. по делу N А55-15500/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

Н.Ю. Марчик С.Т. Холодная