Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2008 г. N 11АП-2268/2008

15 мая 2008 г.

Дело N А65-30080/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 мая 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марчик Н.Ю., судей Бажана П.В., Холодной С.Т., при ведении протокола секретарем судебного заседания Суворовым Д.В., с участием:

от заявителя - Валенза М.И., доверенность от 16.09.2007 г. N 4,

от ответчика - не явился, извещен,

от третьих лиц:

от ООО фирма "Свей" - Борисов И.Г., доверенность от 24.12.2007 г.,

от ООО "Маг-Строй" - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 мая 2008 г., в зале N 7, апелляционную жалобу ООО фирма "Свей"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 марта 2008 г. по делу N А65-30080/2007 (судья Егорова М.В.),

по заявлению ООО "Акцепт-М", город Казань,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, город Казань,

третьи лица: ООО фирма "Свей", город Казань,

ООО "Маг-Строй", город Казань,

о признании незаконными действий по внесению записи в Единый государственный реестр о регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Акцепт-М" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан (далее - ответчик, Управление), с учетом изменения требований в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконными действий Управления по внесению записи в Единый государственный реестр о регистрации права собственности ООО "Маг-Строй" и ООО фирма "Свей" на объект незавершенного строительства общей площадью 841,25 кв. м. по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Профессорский переулок и обязании аннулировать соответствующие записи в реестре.

Решением суда первой инстанции заявление удовлетворено. При этом суд первой инстанции исходил из того, что Обществом представлены доказательства нарушения ответчиком Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также прав и интересов заявителя произведенной государственной регистрацией права.

В апелляционной жалобе третье лицо ООО фирма "Свей" просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права, заявление Общества оставить без удовлетворения, производство по делу прекратить. По мнению третьего лица, судом необоснованно восстановлен предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок подачи заявления в суд. Считает, что выводы суда о нарушении государственным регистратором прав и законных интересов заявителя и несоответствии оспариваемых действий закону являются незаконными и необоснованными. Полагает, что суд в нарушении норм процессуального права вышел за пределы заявленных требований, сделав вывод о незаключенности договора купли-продажи между третьими лицами. Кроме того, суд при наличии оснований к прекращению производства по делу в силу ст. 150 АПК РФ незаконно рассмотрел данный спор в порядке главы 24 АПК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо ООО "Маг-Строй" поддерживает доводы апелляционной жалобы ООО "Свей", просит решение суда первой инстанции отменить, заявление Общества оставить без удовлетворения, производство по делу прекратить.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО фирма "Свей" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители ответчика и третьего лица ООО "Маг-Строй" в судебное заседание не явились, известили суд апелляционной инстанции о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 266 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица ООО "Маг-Строй", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.07.2006 г. ООО фирма "Свей" подано заявление в Управление на регистрацию права собственности незавершенного строительством объекта по адресу: Республика Татарстан, Профессорский переулок. Ответчик в ускоренном порядке (письмо от 27.07.2006 г. N 606 - т. 2 л.д. 85) провел государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект общей площадью 841,25 кв. м, инв. N 92:401:002:000002920, по адресу: РТ, г. Казань, Профессорский переулок за ООО фирма "Свей", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.08.2006 г. сделана запись регистрации N 16-16-01/124/2006-220 (т. 1 л.д. 22).

28.09.2006 г. между ООО фирма "Свей" и ООО "Маг-Строй" заключен договор купли-продажи данного незавершенного строительством объекта.

23.10.2006 г. ООО "Маг-Строй" обратилось в регистрационный орган с заявлением о регистрации права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства. В качестве правоустанавливающих документов для регистрации права собственности ООО "Маг-Строй" представило договор купли-продажи от 28.09.2006 г. и акт приема-передачи.

Ответчик провел государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект общей площадью 841,25 кв.м., инв. N 92:401:002000002920, по адресу: РТ, г. Казань, Профессорский переулок за ООО "Маг-Строй", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.12.2006 г. сделана запись регистрации N 16-16-01/120/2006-941 (т. 1 л.д. 23).

Между тем, Постановлением Главы администрации от 07.12.2006 г. N 2614 предоставлен в аренду в целях строительства зданий и сооружений, взамен изымаемого земельного участка кад. N 16:50:010619:0005, земельный участок площадью 0,153 га по ул. Щапова (т. 1 л.д. 49).

Заявитель 13.02.2007 г. заключил с Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани договор N 11700 аренды земельного участка общей площадью 1530,0 кв. м, кадастровый N 16:50: 01 06 19:008, который зарегистрирован ответчиком 26.03.2007 г. N 16-16-01 /061 /2007-553 (т. 1 л.д. 35).

Судом первой инстанции правомерно установлено и подтверждается материалами дела, что согласно данному договору аренды и договору аренды от 15.12.2002 г. N 6897, ранее заключенному Главой администрации г. Казани с ООО фирма "Свей", а также плану земельного участка, границы выделенного заявителю земельного участка и границы земельного участка, ранее арендованного третьим лицом ООО фирма "Свей", совпадают, что также подтверждает один и тот же кадастровый номер (16:50:010619:0008), присвоенный земельному участку "А" площадь 1 527 кв.м. (план земельного участка - т. 1 л.д. 20 и л.д. 47). На территории данного земельного участка находится незавершенный строительством объект общей площадью 841, 25 кв. м, инв. N92:401:002000002920, принадлежащий на праве собственности ООО "Маг-Строй".

Заявитель, считая, что действия ответчика, выразившиеся в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект общей площадью 841,25 кв. м инв. N 92:401:002000002920 за ООО фирма "Свей" и ООО "Маг-Строй" без надлежащих документов, предусмотренных ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, нарушают его право на строительство объекта на территории выделенного ему земельного участка, и приводят к невозможности исполнения обязанности по освоению территории, согласно Постановления Главы администрации от 07.12.2006 г. N 2614, обратился а суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования Общества, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу ст. 17 Закона о государственной регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе являются документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии со ст.ст. 9, 13 Закона о государственной регистрации прав при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрационной службой проводится, в том числе правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится при отсутствии противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

Согласно ст. 20 Закона о государственной регистрации прав основанием для отказа в государственной регистрации прав является, в том числе непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим законом для государственной регистрации прав, а также то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу ст. 25 данного Закона право собственности на объект незавершенного строительства, в случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного

строительства.

Судом первой инстанции было истребовано регистрационное дело N 16-16-01/24/06-220, из которого следует, что ООО фирма "Свей" в качестве правоустанавливающих документов для регистрации права собственности на незавершенный строительством объект общей площадью 841,.25 кв.м., инв. N 92:401:002000002920, по адресу: РТ, г. Казань, Профессорский переулок представило:

- договор аренды от 15.10.2002 г. N 6897;

- справку филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 24.07.2006 г. N 06-0791;

- разрешение на строительство от 08.06.2005 г. N 020548 с общей пояснительной запиской по проектной документации С034.

Предметом договора аренды от 15.10.2002 г. N 6897 являются два земельных участка: кадастровый номер N 16:50:010619:0008 и кадастровый N 16:50:010619:0009 общей площадью 0, 1527 га и 0, 1763 га, место расположения земельного участка: г. Казань, ул. Щапова, д. 4, Профессорский переулок 2/6, 3, 5(т. 2 л.д. 7-17).

Справка филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 24.07.2006 г. N 06-0791 выдана третьему лицу на предмет оформления регистрации незавершенного строительством объекта по ул. Профессорский пер. инв. N 92:401:002:000002929 (основание фундамента общей площадью 841,25 кв. м) на земельном участке площадью 1 527 кв.м с кадастровым N 16:50:010619:0008 ( т. 2 л.д. 20).

Вместе с тем, в разрешении на строительство от 08.06.2005 г. N 020548 указано, что оно выдано на строительно-монтажные работы по объекту жилой дом с офисными помещениями и подземной автостоянкой, расположенной по адресу: г. Казань, Профессорский переулок, д. 3 по проектной документации С034. Из пояснительной записки С034 следует, что общая площадь застройки составляет 1 550 кв. м (т. 2 л.д. 19).

Таким образом, из анализа вышеуказанных документов следует, что разрешение на строительство и проектная документация оформлена на строительство объекта по адресу: г. Казань, Профессорский переулок, д. 3, при этом общая площадь застройки больше, чем площадь земельного участка с кадастровым N 16:50:010619:0008, указанного в справке ФГУП "Ростехинвентаризация". При этом договор аренды выдан ООО фирма "Свей" на два участка с различной площадью и разными кадастровыми номерами.

С учетом пояснений ответчика в судебном заседании, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена по данным Справки филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 24.07.2006 г., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о проведении государственная регистрации без разрешения на строительство и проектно-сметной документации на данный объект незавершенный строительством.

Кроме того, в соответствии с условиями договора аренды от 15.10.2002 г. N 6897 срок данного договора истекает 03.08.2006 г. В силу п.5.1.5. договора для реализации преимущественного права на продление договора по истечении срока действия аренды, арендатор должен не позднее 60 дней до истечения срока действия договора уведомить арендодателя о намерении осуществить его продление.

Письмом от 12.09.2006 г. Комитет земельных арендодатель отказал ООО фирма "Свей" в заключении договора аренды на новый срок, указав, что заявление о продлении договора аренды подано с нарушением 60-дневного срока, а также на то, что земельный участок не освоен в течение установленного законом срока (т. 3 л.д. 49).

Между тем, ответчик провел государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект без учета исполнения ООО фирма "Свей" данной нормы договора, зарегистрировав право в ускоренном порядке 02.08.2006 г., т. е. за день до истечения срока действия договора.

Суд первой инстанции, давая оценку законности действий ответчика по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект N 92:401:002:000002929 за ООО "Маг-Строй", правомерно указал, что регистрация произведена на основании тех же документах, что и при регистрации ранее возникшего права собственности ООО фирма "Свей".

Судом также установлено, что основанием для регистрации перехода права является договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенный ООО фирма "Свей" с ООО "Маг-Строй" 28.09.2006 г. (т. 1 л.д. 24).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем, в вышеназванном договоре купли-продажи от 28.09.2006 г. отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, площадь земельного участка, а также подтверждение права продавца на земельный участок (срок договора аренды истек 03.08.2006 г., в заключении на новый срок отказано письмом от 12.09.2006 г.).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствие данных о земельном участке в силу ст. 554 ГК РФ говорит о том, что договор не заключен.

Довод апелляционной жалобы, что указанная правовая оценка договора купли-продажи дана судом первой инстанции в нарушении процессуальных норм за пределами заявленных требований, суд апелляционной инстанции признает несостоятельным.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что действия Управления, выраженные в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 841,25 кв. м, инв. N 92:401:002000002920 за ООО фирма "Свей" и ООО "Маг-Строй", произведены с нарушением процедуры регистрации, поскольку противоречат ст.ст. 9, 13, 17, 20, 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственного органа в силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Является несостоятельным довод апелляционной жалобы об отсутствии нарушений незаконными действиями государственного регистратора прав и законных интересов заявителя, поскольку на момент обращения Общества с настоящим заявлением в суд вышеуказанные действия препятствовали осуществлению заявителем предпринимательской деятельности на выделенном ему в целях строительства зданий и сооружений земельном участке.

Заявителем в ходе судебного разбирательства представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении ответчиком Закона о государственной регистрации права, а также прав и интересов Общества произведенной государственной регистрацией права.

Довод апелляционной жалобы, что суд при наличии оснований к прекращению производства по делу в силу ст. 150 АПК РФ незаконно рассмотрел данный спор в порядке главы 24 АПК РФ, суд апелляционной инстанции признает ошибочным.

Статья 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливая, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, не устанавливает форму обращения заинтересованного лица в суд - путем предъявления иска о признании недействительным зарегистрированного права либо путем обращения с заявлением в порядке ст. 24 АПК РФ.

По настоящему делу Обществом заявлены требования о признании незаконными действий Управления по внесению записи в Единый государственный реестр о регистрации права собственности.

Поскольку в основание заявления положены обстоятельства, связанные с нарушением регистрирующим органом процедуры регистрации, а не с отсутствием у правообладателя зарегистрированного права, то спор подлежит рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ.

Подлежит также отклонению и довод апелляционной жалобы о необоснованном восстановлении судом предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК РФ срока подачи заявления в суд. Данной статьей предоставлено право суду с учетом уважительности причин восстановить пропущенный срок.

Заявителем подано ходатайство о восстановлении срока подачи заявления, ссылаясь на то обстоятельство, что о факте оспариваемой регистрации ему стало известно из заявления Прокуратуры Республики Татарстан от 28.11.2007 г. в Арбитражный суд Республики Татарстан. Суд первой инстанции счел уважительными указанные заявителем причины пропуска срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ на обращение в суд и правомерно восстановил пропущенный срок.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно удовлетворено заявление Общества.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 марта 2008 г. по делу N А65-30080/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

П.В. Бажан С.Т. Холодная