Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2008 г. N 11АП-1080/2008

06 июня 2008 г.

Дело N А55-15217/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2008 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Базановой С.В.,

с участием:

от заявителя - Исаков А.С., доверенность от 1 июня 2007 г. N 10;

от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области - Салова А.В., доверенность от 10 октября 2007 г. N Д-49/370;

от третьего лица - Милакумова Е.В., доверенность от 25 октября 2007 г. N 12-7822,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу

Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 января 2008 г.

по делу N А55-15217/2007 (судья Черномырдина Е.В.)

по заявлению ООО "ПМК-97", г. Самара,

к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

о признании незаконными действий, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПМК-97" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом уточненных требований, т. 1 л.д. 73-75) о признании незаконными действий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство) по отказу в переоформлении договора аренды земельного участка площадью 20777,40 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, в границах ул. Венцека, Садовая, Ленинградская и Ленинская, и обязании переоформить договор аренды вышеуказанного земельного участка под строительство жилой застройки и организации строительной площадки сроком на 5 лет.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 января 2008 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что каких-либо доказательств, свидетельствующих о нарушении заявителем прав собственников квартир, расположенных в жилых домах, находящихся в пределах границ испрашиваемого земельного участка, заинтересованным лицом суду не представлено; согласно же выпискам Федеральной регистрационной службы по Самарской области, представленным заявителем в ходе судебного заседания 20 декабря 2007 г., сведения о государственной регистрации каких-либо прав на земельные участки, занятые жилыми домами, расположенными в пределах границ испрашиваемого земельного участка, отсутствуют, что свидетельствует о том, что ни один собственник жилых квартир не воспользовался правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ); испрашиваемый земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет.

Не согласившись с выводами суда, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что суд не применил положения пункта 5 статьи 30 ЗК РФ о том, что договор аренды земельного участка может быть заключен только в случае, когда земельный участок прошел государственный кадастровый учет; судом неправильно применены нормы материального права - п. 1 ст. 36 ЗК РФ, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

В судебном заседании представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области доводы апелляционной жалобы Министерства поддержал.

В заседании арбитражного апелляционного суда Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела документов, подтверждающих наличие права собственности Фомичевой О.В. на часть спорного земельного участка.

Указанное ходатайство отклонено арбитражным апелляционным судом в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку суд признал указанную Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области причину их непредставления в суд первой инстанции - неполучение им копии заявления в суд - неуважительной, так как определения суда о назначении дела к слушанию и отложении рассмотрения дела были получены регистрационной службой, в связи с чем она имела право ознакомиться с материалами дела, в том числе и с заявлением в суд.

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в заседании арбитражного апелляционного суда заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела выписок из ЕГРП на объекты недвижимости, расположенные в границах спорного земельного участка.

Указанное ходатайство удовлетворено арбитражным апелляционным судом, поскольку на момент рассмотрения дела в суде Министерство этими выписками не располагало, они были представлены Министерству регистрационной службой только во время рассмотрения дела апелляционным судом, указанные документы (т. 2 л.д. 72-85) приобщены к материалам дела.

Фомичевой О.В. 29 мая 2008 г. подано в арбитражный апелляционный суд заявление, в котором содержится ходатайство не рассматривать дело без ее участия, в связи с тем, что 29 мая 2008 г. ею через арбитражный суд первой инстанции подана апелляционная жалоба на решение, обжалуемое по настоящему делу.

Указанное ходатайство отклонено арбитражным апелляционным судом в связи с тем, что Фомичева О.В. не является лицом, участвующим в деле, вопрос о том, принят ли обжалуемый судебный акт о ее правах и обязанностях, а также о принятии ее апелляционной жалобы к производству, судом еще не рассматривался.

29 мая 2008 г. представителем жильцов домов N N 92 и 94 по ул. Венцека заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, представителя жильцов домов NN 92 и 94 по ул. Венцека Щуклову О.В.

Указанное ходатайство отклонено арбитражным апелляционным судом в связи с тем, что согласно п. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, возможность вступления их в дело в апелляционной инстанции арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрена.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Постановлением Главы города Самары от 25 июня 2003 г. N 521 утвержден акт о выборе земельного участка под строительство жилой застройки квартала 34 в границах улиц Венцека, Садовой, Ленинградской и Ленинской в Самарском районе г. Самары, заявителю предварительно согласовано место размещения жилой застройки и разрешено ее проектирование (т. 1 л.д. 7-8).

Постановлением Главы города Самары от 26 сентября 2005 г. N 2548 утвержден проект границ земельного участка площадью 20777,40 кв.м., расположенного в границах улиц Венцека, Садовой, Ленинградской и Ленинской в Самарском районе г. Самары, и вышеуказанный земельный участок предоставлен заявителю в аренду сроком на 5 лет без права выкупа в собственность (т. 1 л.д. 10-12).

При этом пунктами 5, 7 указанного постановления предусмотрено Комитету по управлению имуществом города Самары заключить договор аренды после представления ООО "ПМК-97" кадастровой карты (плана) земельного участка, директору ООО "ПМК-97" заключить с Комитетом по управлению имуществом города Самары договор аренды земельного участка после предоставления кадастровой карты земельного участка, произвести государственную регистрацию договора аренды в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области, произвести отселение жильцов и снос жилых домов, указанных в приложениях N N 1 и 2, расположенных на представляемом земельном участке за счет собственных средств, после сноса жилых домов, являющихся муниципальной собственностью, представить в Комитет по управлению имуществом города Самары документы, необходимые для исключения их из реестра муниципальной собственности.

30 сентября 2005 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и заявителем заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка N 001036з сроком до 25 августа 2006 г. (т. 1 л.д. 13-17).

При этом в нарушение положений постановления Главы города Самары от 26 сентября 2005 г. N 2548 договор заключен без проведения действий по отселению граждан и сносу жилых домов, без предоставления ООО "ПМК-97" кадастровой карты земельного участка, подтверждающей отсутствие объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, на испрашиваемом участке, договор заключен не на срок 5 лет, как указано в постановлении, а на срок менее 1 года, что, соответственно, не требует его государственной регистрации.

Согласно Закону Самарской области от 11 марта 2005 г. N 94-ГД "О земле", постановлению Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. N 74, полномочия по распоряжению земельными участками для целей строительства, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

19 июля 2007 г. заявитель обратился в Министерство с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 21).

По результатам рассмотрения обращения заявителя Министерство письмом от 24 августа 2007 г. N Л-21/2855 отказало в заключении договора аренды земельного участка по следующим основаниям:

- не предоставление сведений об освобождении испрашиваемого земельного участка о правах третьих лиц, подтверждающих выполнение рекомендаций п. 7.5 постановления Главы города Самары от 26 сентября 2005 г. N 2548 о сносе жилых домов, указанных в приложениях NN 1 и 2 к данному постановлению и расположенных на испрашиваемом земельном участке;

- непредставление кадастрового плана испрашиваемого земельного участка;

- обращение заявителя к заинтересованному лицу с предложением о переоформлении договора аренды земельного участка после 01 марта 2007 г., что в силу положений п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" исключает предоставление земельного участка в аренду без проведения аукциона (т. 1 л.д. 20).

Суд первой инстанции в решении сослался на то, что в соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Кодекса.

Однако это преимущественное право арендатор имеет перед другими лицами, претендующими на заключение договора. В материалах дела отсутствуют документы, что спорный земельный участок предоставлен другим лицам в аренду, в связи с чем указанная норма права не может считаться нарушенной Министерством при отказе заявителю в заключении договора аренды.

С 01 июля 2006 г. редакция Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" изменена и внесенными изменениями установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено иное, осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

С указанной даты в соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области от 11 марта 2005 г. N 94-ГД "О земле", постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. N 74, полномочия по распоряжению земельными участками для целей строительства, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

В соответствии с пунктом 3.14 Регламента взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области при наличии у заинтересованного лица документов, свидетельствующих о том, что процедуры предоставления земельного участка начаты, но не завершены в срок до 01 июля 2006 г., данное лицо в зависимости от конкретной стадии предоставления земельного участка обращается в Министерство с заявлением, соответственно, о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка либо о заключении договора купли-продажи, аренды или безвозмездного срочного пользования земельным участком.

В данном случае заявитель обратился за оформлением арендных отношений.

Однако ни на момент заключения договора аренды от 30 сентября 2005 г., ни на момент обращения заявителя в Министерство за его переоформлением, земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, что противоречит положениям пункта 5 статьи 30 ЗК РФ о том, что договор аренды земельного участка может быть заключен только в случае, когда земельный участок прошел государственный кадастровый учет.

Суд указал в решении, что земельный участок прошел кадастровый учет, что подтверждается выпиской из ЕГРКЗ от 14 декабря 2007 г. N 63-00-102-104793. Однако, отказ Министерства в заключении договора аренды, в том числе, ввиду отсутствия кадастрового плана земельного участка, датирован 24 августа 2007 г. Следовательно, на момент обжалуемого отказа Министерства земельный участок не прошел государственный кадастровый учет.

Наличие исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды в соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка.

Выписками из ЕГРП (т. 2 л.д. 72-85) подтверждается, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие ряду граждан на праве собственности

Постановлением Главы города Самары от 26 сентября 2005 г. N 2548, которым предусмотрено представить заявителю спорный земельный участок в аренду для жилищного строительства ООО "ПМК-97" предписано произвести отселение жильцов домов, находящихся на этом земельном участке, а также после предоставления кадастровой карты заключить договор аренды.

Однако данные обязательства заявителем на момент заключения договора аренды от 30 сентября 2005 г. не были выполнены, в заседании арбитражного апелляционного суда выяснилось, что до настоящего времени не все граждане, проживающие в жилых домах на спорном земельном участке, отселены, имеют зарегистрированные права собственности на жилые помещения в этих домах.

С учетом этого обстоятельства, а также при отсутствии кадастрового плана земельного участка, подтверждающего отсутствие объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, на испрашиваемом земельном участке, Министерство правомерно письмом от 24 августа 2007 г. N Л-21/2855 отказало в заключении договора аренды, в связи с чем у суда отсутствовали предусмотренные законом основания для признания указанного ненормативного акта незаконным, и, соответственно, согласно ст. 201 АПК РФ, для обязания Министерства устранить допущенные нарушения.

В связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела согласно п. 3 ст. 270 АПК РФ решение суда следует отменить и в удовлетворении заявления ООО "ПМК-97" отказать.

Расходы по госпошлине согласно ст. 110 АПК РФ следует возложить на заявителя.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 января 2008 г. по делу N А55-15217/2007 отменить.

В удовлетворении заявления ООО "ПМК-97" отказать.

Взыскать с ООО "ПМК-97", г. Самара, в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области госпошлину в сумме 1000 руб.

Исполнительный лист выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

В.В. Кузнецов С.Т. Холодная