Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2008 г. N 11АП-3241/2008

09 июня 2008 г.

Дело N А65-1649/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Терентьева Е.А., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Золотаревой О.В.,

с участием:

от истца - не явились, извещены,

от ответчика - Даутов Р.Р., доверенность от 01.03.2008г.,

от третьего лица - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 июня 2008 года в зале N 3 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Бригантина", г. Казань, Республика Татарстан, и индивидуального предпринимателя Янаковой Ирины Георгиевны, г. Казань, Республика Татарстан, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2008 года по делу N А65-1649/2008 (судья Камалиев Р.А.) по иску Комитета земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани, г. Казань, Республика Татарстан, к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Бригантина", г. Казань, Республика Татарстан, третье лицо: индивидуальный предприниматель Янакова Ирина Георгиевна, г. Казань, Республика Татарстан, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани, г. Казань, Республика Татарстан, обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бригантина", г. Казань, Республика Татарстан, о расторжении договора аренды N 7814 от 12.05.2003г. и об изъятии у ответчика земельного участка площадью 0,078 га по адресу: г. Казань. Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, 31 к западу от здания магазина с кадастровым номером 16:50:1 1-08-01:0023 и передаче земельного участка истцу по акту приема-передачи.

Исковые требования мотивированы нарушением арендодателем (ответчиком) условий договора: неосвоением, неиспользованием участка в течение трех лет.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 марта 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена индивидуальный предприниматель Янакова Ирина Георгиевна (л.д. 56).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2008 года иск удовлетворен. Договор аренды N 7814 от 12.05.2003 г. расторгнут. У общества с ограниченной ответственностью "Бригантина", г. Казань, изъят земельный участок, площадью 0, 078 по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, 31 к западу от здания магазина с кадастровым номером 16:50:11-08-01:0023 и данный земельный участок передан по акту приема-передачи Муниципальному учреждению Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани. С общества с ограниченной ответственностью "Бригантина", г. Казань, в пользу Муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани взыскана госпошлина по иску в сумме 4 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик и третье лицо подали апелляционные жалобы, в которой просили решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2008 года отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.

Заявители сослались на неправильное применение норм материального права; нарушение норм процессуального права. По мнению заявителей, суд первой инстанции не оценил доказательства, представленные ответчиком и третьим лицом о принятии мер по освоению земельного участка. Кроме того, ООО "Бригантина" не приступало к использованию (освоению) предоставленного земельного участка, поскольку разрешение на строительство еще не получено.

Как следует из материалов дела, 08.01.2002г. главой администрации г. Казани принято постановление N 6 об отводе обществу с ограниченной ответственности "Бригантина" во временное пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,078 га для строительства комплекса мини-маркетов к западу от здания магазина "Универсам по ул. Адоратского, 31 (л.д.20).

В этом же постановление ООО "Бригантина" предписано в месячный срок в Службе земельного кадастра по г. Казани заключить договор аренды земельного участка, представить соответствующие документы для проведения его кадастрового учета, представить в срок до 01.12.2002г. на согласование в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Казани проектную документацию, в месячный срок произвести радиационно-эпидемиологическое обследование отведенной под строительство территории Центре государственного санитарно-эпидемиологического надзора г. Казани.

12 мая 2003 года между Службой земельного кадастра по г. Казани в лице руководителя, действующего на основании Положения от имени Главы администрации г. Казани (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Бригантина" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 7814 (кадастровый номер 16:50:11-08-01:0023). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает для использования по целевому назначению, определенному постановлением Главы администрации г. Казани N 6 от 08.01.2002г., земельный участок общей площадью 0,078 га, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Адоратского, 31 к западу от здания магазина (л.д. 7-18). В п. 2.1 договора установлено, что договор заключен на срок 49 лет до 8 января 2051 года.

Исчисление даты по пункту 2.1 договора производится с момента вступления в силу постановления Главы соответствующей администрации об отводе земельного участка в преамбуле настоящего договора. Моментом заключения настоящего договора считается дата его подписания.

По условиям договора, в пятидневный срок после подписания настоящего договора и (или) дополнительных соглашений к нему арендатор обязан обратиться с заявлением о государственной регистрации с выполнением всех условий о регистрации в Государственную регистрационную палату РТ. В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить арендодателя о произведенной государственной регистрации права в Государственной регистрационной палате при Министерстве РТ.

В п. 5.1.1, 5.1.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право приступить к использованию земельного участка после оформления необходимых документов, предусмотренных законодательством, возводить строения и сооружения в соответствии с постановлением об отводе земельного участка, согласованным с землеустроительными, архитектурными, пожарными, санитарными и природоохранными органами, с соблюдением правил застройки г. Казани.

Пунктом 6.1.1 договора установлено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе неосвоения, неиспользования участка в течение трех лет.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по РТ 29.11.2006г.

09.02.2007г. истец провел проверку соблюдения ответчиком земельного законодательства, установив, что арендованный ответчиком земельный участок не используется для строительства комплекса мини-маркетов, что на территории земельного участка расположен разрушенный забор, строительная или иная деятельность не осуществляется.

В подтверждении факта неосвоения, неиспользования земельного участка истец представил в суд акт проверки соблюдения земельного законодательства от 09.02.2007г., фототаблицы, являющиеся приложением к акту, протокол об административном правонарушении N 56 от 13.02.2007г., составленный на ответчика государственным инспектором по использованию и охране земель г. Казани, предписание N 56-ш заместителя Главного государственного инспектора по использованию и охране земель об устранении нарушения земельного законодательства от 16.02.2007г., постановления N 56 о назначении административного наказания от 16.02.2007г., предупреждение N 9 о допущенном земельном правонарушении от 16.02.2007 г. (л.д. 21-34).

20.04.2007г. истец направил ответчику предарбитражное предупреждение, в котором указал, что 09.02.2007г. сотрудниками истца при обследовании арендованного земельного участка были выявлены существенные нарушения земельного законодательства, а именно: неосвоение и неиспользование ООО "Бригантина" данного земельного участка для строительства, в указанных целях в течение трех лет. В связи с выявленными нарушениями истец предложил ответчику в срок до 11.05.2007г. расторгнуть договор аренды N 7814. В этом же предарбитражном предупреждении истец сообщил, что в случае неисполнения ответчиком вышеуказанных требований в установленный срок, Комитет земельных и имущественных отношений вынужден будет в судебном порядке требовать расторжение договора и изъятия, предоставленного в аренду, земельного участка (л.д. 63-64).

01.01.2008г. ООО "Бригантина" и индивидуальный предприниматель Янакова И.Г. г. Казань, подписали договор перенайма земельного участка, согласно которому ООО "Бригантина" передает предпринимателю Янаковой И.Г. по договору аренды N 7814 от 12.05.2003г. свои права и обязанности на земельный участок площадью 0,078 на с кадастровым номером 16:50:11-01:0023,расположенный по адресу: г. Казань, ул. Адоратского,31 к западу от здания магазина сроком до 8 января 2051г. (л.д. 68-69).

Ответчик направил ответчику уведомление о перенайме 18.03.2008г., указав, что экземпляр договора перенайма земельного участка будет предоставлен в Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани после его государственной регистрации.

В соответствии со статьями 131, 609 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, статьями 4 и 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На дату рассмотрения спора в суде договор перенайма земельного участка от 01.01.2008г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В данном случае основанием для обращения истца с требованием о расторжении договора послужило неосвоение, неиспользование земельного участка арендатором в сроки, установленные договором.

Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Возможность расторжения договора по требованию арендодателя в случае, если земельный участок не будет освоен и использования, предусмотрена договором аренды, заключенным сторонами.

После получения предарбитражного предупреждения ответчик к освоению и использованию участка также не приступил, что подтверждается актом от 08.11.2007г. (л.д. 34-37).

Нарушение сроков освоения земельных участков является одним из оснований прекращения прав на них.

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае не использования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пункта 3 статьи 619, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в случае их неисполнения.

При рассмотрении настоящего спора суд установил, что договор аренды земельного участка N 7814 от 12.05.2003г. прошел государственную регистрацию в Главном управление Федеральной регистрационной службы по РТ 29.11.2006г.

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В пункте 2.7 договора стороны предусмотрели, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим, до заключения договора, как то: с момента принятия постановления Главы соответствующей администрации об отводе земельного участка, а равно с момента перехода к арендатору права аренды земельного участка в результате сделок с недвижимым имуществом, а также в случаях предусмотренных п.5.1.1 договора.

Ответчик предоставил суду заключение Главного управления архитектуры и градостроительства г. Казани по рабочему проекту комплекса торговых павильонов по ул. Адоратского,31 Ново-Савиновского района г. Казани N 02 от 17.01.2005 г., письмо ОГПН от 30.12.2004г. 3 16/14/1-1889 об отсутствии замечаний по рабочему проекту торгового здания, заключение и. о. государственного санитарного врача г. Казани по отводу земельного участка под строительство N 430 от 19.12.2001 г., технические условия на водоснабжение и использование комплекса мини-маркетов от 15.03.2006 г, Технические условия на присоединение мощности на присоединение к действующей ТР, РП, КЭС присоединения расчетной мощности от 15.07.2005 г., письмо Татэнерго N 211-2122 от 03.05.2007 г. о теплоснабжении.

Представитель ответчика в судебном заседании суда первой и апелляционной инстанций пояснил, что из-за отсутствия финансирования не смог начать освоение арендованного земельного участка.

Согласно ст. 2 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Юридические лица несут риск совершения определенных действий при осуществлении предпринимательской деятельности.

Согласно п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что отсутствие у должника необходимых средств не может быть признано уважительной причиной для неисполнения обязанностей землепользователя по освоению и использования земельного участка в течение трех лет.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Спорный земельный участок был предоставлен ответчику 12 мая 2003 г. для строительства комплекса мини-маркетов, однако до сих пор арендатор к освоению и использованию земельного участка не приступил.

Неосвоение и неиспользование земельного участка в течение длительного времени (более трех лет), суд первой инстанции обоснованно признал существенным нарушением условий договора, поскольку именно для этого он был заключен, а, продолжая занимать земельный участок, ответчик лишает истца возможности рационально и эффективно распорядиться данным имуществом.

Кроме того, возможность расторжения договора по требованию арендодателя в случае, если земельный участок не будет освоен в течение 3-х лет, предусмотрена и договором аренды, и статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела, представленные доказательства, пришел к правильному выводу о том, что арендатор допустил такое нарушение договора, которое в силу приведенных выше положений законодательства и п. 6.1.1 договора является основанием для его досрочного расторжения.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает решение суда об удовлетворении иска законным и обоснованным.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, исследованы полно. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на ответчика и третье лицо.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2008 года по делу N А65-1649/2008 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Бригантина", г. Казань, Республика Татарстан, и индивидуального предпринимателя Янаковой Ирины Георгиевны, г. Казань, Республика Татарстан, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.Т. Балашева

Судьи

Е.А. Терентьев К.К. Туркин