Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2006 г. N КГ-А40/7555-06 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора купли-продажи здания суду необходимо проверить, является ли спорное имущество объектом культурного наследия и был ли оспариваемый договор подписан неуполномоченным лицом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 августа 2006 г. N КГ-А40/7555-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2006 г.

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 марта 2008 г. N КГ-А41/960-08-П

Международный союз общественных объединений "Международное сообщество писательских союзов" (далее - МСПС) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Глория Макс" (далее - ООО "Фирма Глория Макс") о признании недействительным договора от 15.11.04 купли-продажи нежилого здания площадью 417,9 кв. м, условный номер объекта 129384, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 52/55, стр. 3.

С учетом принятого судом первой инстанции изменения оснований иска требования МСПС мотивированы тем, что, являясь собственником указанного объекта недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.04.03 N 77 АБ 136167, истец в лице его постоянно действующего руководящего органа - Исполкома не совершал никаких действий, направленных на отчуждение здания, а именно: не выдавал доверенностей на совершение от его имени каких-либо сделок и не уполномочивал кого-либо на подписание оспариваемого договора купли-продажи, явившегося основанием для государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на спорный объект.

При таких обстоятельствах, истец полагает оспариваемый договор недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий требованиям закона, в том числе положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой право распоряжаться имуществом принадлежит его собственнику, а также абзаца 3 пункта 4 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры (утв. Постановлением СМ СССР от 16.09.82 N 865), согласно которому продажа, дарение или иное отчуждение памятников истории и культуры допускаются с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. При продаже памятников истории и культуры государство имеет преимущественное право покупки. Сделки в отношении памятников, совершенные в нарушение этого порядка, признаются недействительными и влекут последствия в соответствии с законодательством Союза ССР и союзных республик.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве), Общество с ограниченной ответственностью "Гелиос" (далее - ООО "Гелиос").

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.03.06 исковые требования удовлетворены: договор б/н от 15.11.04 купли-продажи недвижимого имущества - одноэтажного здания с подвалом общей площадью 417,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 52/55, стр. 3, заключенный между МСПС и ООО "Фирма Глория Макс", признан недействительным в силу ничтожности.

При этом суд первой инстанции исходил из заключения оспариваемого договора в нарушение установленного учредительными документами МСПС порядка распоряжения принадлежащим сообществу недвижимым имуществом, в том числе при отсутствии решения коллегиального исполнительного органа - Исполкома о совершении сделки с недвижимым имуществом, в котором должны быть указаны наименование покупателя и лицо, уполномоченное на подписание договора купли-продажи недвижимости со стороны сообщества, а также при отсутствии доверенности, выданной Председателем Исполкома Первому заместителю Л., заключившему оспариваемый договор от имени сообщества.

При этом представленные ответчиком ксерокопии протокола заседания Исполкома МСПС от 13.03.03 N 4 и доверенности от 13.05.03 не приняты судом в качестве надлежащих доказательств соблюдения при заключении оспариваемого договора установленного учредительными документами МСПС порядка распоряжения принадлежащим сообществу недвижимым имуществом, поскольку подлинные экземпляры указанных документов ответчиком не были представлены, а истец, в свою очередь отрицал факт существования данных документов.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, установив, что МСПС в лице его постоянно действующего руководящего органа - Исполкома, являясь собственником здания по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 52/55, стр. 3, не совершало никаких действий, направленных на отчуждение указанного объекта недвижимости, пришел к выводу о недействительности оспариваемого договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующего требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой право распоряжаться имуществом принадлежит его собственнику.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.06 принятое по делу решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из соответствия оспариваемого договора требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу о выражении собственником спорного объекта недвижимости своей воли на его отчуждение.

Суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела в качестве надлежащих доказательств факта соблюдения при заключении оспариваемого договора установленного учредительными документами МСПС порядка распоряжения принадлежащим сообществу недвижимым имуществом нотариально заверенные ксерокопии протокола заседания Исполкома МСПС от 13.03.03 N 4 и доверенности от 13.05.03.

На принятое по делу постановление апелляционной инстанции МСПС подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит судебный акт отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием содержащихся в судебном акте выводов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, судом апелляционной инстанции в нарушение требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дана оценка представленным в материалы дела доказательствам, свидетельствующим об отзыве у Л. с 05.10.04 всех доверенностей, выданных МСПС (приказ от 05.10.04 N 1/д, акт от 05.10.04).

Заявитель также ссылается на неприменение судом апелляционной инстанции к спорным правоотношениям абзаца 3 пункта 4 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры (утв. Постановлением СМ СССР от 16.09.82 N 865), несмотря на то, что МСПС в обоснование исковых требований постоянно ссылалось на заключение оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества без предварительного уведомления государственных органов охраны памятников, что согласно указанной норме права влечет последствия в виде признания сделок в отношении памятников, совершенных в нарушение этого порядка, недействительными.

В заседание суда кассационной инстанции не явились представители МСПС, ГУ ФРС по Москве и ООО "Гелиос".

МСПС направило в суд ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью присутствия представителя истца в судебном заседании по причине болезни.

Явившийся представитель ООО "Фирма Глория Макс" возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, полагая возможным рассмотреть кассационную жалобу в настоящем судебном заседании.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Учитывая мнение ответчика и исходя из того, что представленная в обоснование уважительности причин неявки представителя истца в судебное заседание заверенная самим представителем ксерокопия справки в силу положений части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является допустимым доказательством, а также наличия у истца возможности направить в суд другого представителя, суд кассационной инстанции вынес определение об отказе в удовлетворении заявленного ходатайства и рассмотрении кассационной жалобы МСПС в настоящем судебном заседании.

В судебном заседании представитель ООО "Фирма Глория Макс" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве, полагая, что суд апелляционной инстанции полностью выяснил и оценил обстоятельства дела, установив факт соблюдения при заключении оспариваемого договора предусмотренного учредительными документами МСПС порядка распоряжения принадлежащим сообществу недвижимым имуществом, и принял законный и обоснованный судебный акт.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, изучив материалы дела, выслушав явившегося представителя ООО "Фирма Глория Макс", обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, полагает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - подлежащим направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между МСПС (продавец) и 000 "Фирма Глория Макс" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.04, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил одноэтажное здание с подвалом общей площадью 417,9 кв.м, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 52/55, стр. 3.

Оспаривая указанную сделку, МСПС ссылалось на ее совершение с нарушением требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также абзаца 3 пункта 4 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры (утв. Постановлением СМ СССР от 16.09.82 N 865), полагая незаконным отчуждение недвижимого имущества без принятия Исполкомом сообщества решения о совершении сделки, при отсутствии у заключившего оспариваемый договор от имени сообщества Л. доверенности, уполномочивающей на подписание договора купли-продажи недвижимости, а также без предварительного уведомления государственных органов охраны памятников.

В соответствии с частью 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Между тем, в нарушение указанной нормы права ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции не исследовались вопросы о том, является ли здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 52/55, стр. 3 памятником истории и культуры, не истребовались документы учета памятников, не устанавливались правовые последствия отчуждения собственником недвижимого имущества, имеющего указанный статус, без предварительного уведомления государственных органов охраны памятников.

В нарушение требований статей 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами обеих инстанций в судебных актах не указаны мотивы, по котором ими отвергнуты доказательства, представленные истцом в обоснование того, что объект недвижимого имущества, отчужденный в собственность ООО "Фирма Глория Макс" на основании оспариваемого договора купли-продажи, является памятником истории и культуры.

В нарушение требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции не была дана надлежащая оценка охранному обязательству от 13.04.94 N 273, представленному МСПС в подтверждение того, что спорное имущество является объектом культурного наследия.

Кроме того, судами не выяснено, какими нормами закона, иных нормативных правовых актов регулировались вопросы отчуждения таких объектов на момент совершения оспариваемой сделки.

В апелляционный суд истцом были представлены доказательства, свидетельствующие об отзыве у Л. с 05.10.04 всех доверенностей, выданных МСПС, однако, судом указанные документы не оценивались, выводов о правовых последствиях отзыва доверенности с учетом соответствующих норм Гражданского кодекса Российской Федерации в принятом по делу постановлении не содержится.

При таких обстоятельствах, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены принятых по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно определить круг фактических обстоятельств, исходя из оснований и предмета принятого к рассмотрению иска; полно и всесторонне исследовать все имеющиеся в деле доказательства, в том числе представленные МСПС в подтверждение того, что спорное имущество является объектом культурного наследия, при необходимости истребовав дополнительные документы; дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам, в том числе свидетельствующим об отзыве у Л. с 05.10.04 всех доверенностей, выданных МСПС; вынести судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

в удовлетворении ходатайства Международного союза общественных объединений "Международное сообщество писательских союзов" об отложении дела слушанием отказать.

Решение от 1 марта 2006 года по делу N А40-70602/05-6-440 Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2006 года N 09АП-4668/2006-ГК по тому же делу отменить и дело передать в Арбитражный суд г. Москвы на новое рассмотрение.