Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2008 г. N 11АП-3688/2008

30 июня 2008 г.

Дело N А65-30411/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Золотаревой О.В.,

с участием:

от истца - не явились, извещены,

от ответчиков ООО "Пенофлекс-Индеко" и ООО "Юридическая фирма "ЮрСтройСервис", - Веселова Т.Г., доверенность от 18.06.2008г.; Сафиуллина А.Ф., доверенность от 04.05.2008г.,

от иных лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20-24 июня 2008 года в зале N 3 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пенофлекс-Индеко", г. Казань, Республика Татарстан, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2008 года по делу N А65-30411/2007 (судья Мазитов А.Н.),

по иску Товарищества собственников жилья "Вертикаль", г. Казань, Республика Татарстан, к обществу с ограниченной ответственностью "Индеко", Высокогорский район, Республика Татарстан; к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "ЮрСтройСервис", г. Казань, Республика Татарстан; к обществу с ограниченной ответственностью "Пенофлекс-Риэлт", г. Казань, Республики Татарстан, третьи лица: - Набиуллина Альбина Бильгусовна, г. Казань, Республика Татарстан;- Хисамеева Светлана Ивановна, г. Казань, Республика Татарстан,

о признании недействительными (ничтожными) условий договоров о долевом участии в строительстве жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Вертикаль", г. Казань, Республика Татарстан, обратилось в Арбитражный Суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Индеко", Высокогорский район, Республика Татарстан; к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "ЮрСтройСервис", г. Казань, Республика Татарстан, и обществу с ограниченной ответственностью "Пенофлекс-Риэлт", г. Казань, Республики Татарстан, о признании недействительным (ничтожным) условие п. 1.1. договора N 102-Ф от 06.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района, условие п. 1.1. договора N 103-Ф от 06.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района, условие п. 1.1. договора N 104-Ф от 10.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района и условие п. 1.1. договора N 108-Ф от 02.07.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района в части передачи в качестве встречного исполнения помещений офисов N 1-4.

Исковые требования мотивированы несоответствием оспариваемых договоров ст. ст. 134, 135, 289, 290 ГК РФ.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что помещения офисов, в отношении которых заключены оспариваемые сделки, расположены в цокольном этаже, в котором находятся механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного жилого дома, относящееся к общему имуществу дома, и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05-13.03.2008г. суд в соответствии со статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену ненадлежащих ответчиков - ООО "Индеко" и ООО "Пенофлекс-Риэлт" на их правопреемника - ООО "Пенофлекс- Индеко".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.03.2008г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены гр. Гр. Набиуллина А.Б. и Хисамеева С.И.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2008 года иск удовлетворен. Условие п. 1.1. договора N 102-Ф от 06.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района, условие п. 1.1. договора N 103-Ф от 06.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. К). Фучика Приволжского района, условие п. 1.1. договора N 104-Ф от 10.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района и условие п.1.1. договора N 108-Ф от 02.07.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района в части передачи обществом с ограниченной ответственностью "Индеко" обществу с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "ЮрСтройСервис" в качестве встречного исполнения помещений офисов N 1 площадью 71,70 кв.м., N 2 площадью 76,00 кв.м., N 3 площадью 115,80 кв.м. и N 4 площадью 92,20 кв. м. признаны недействительными. С общества с ограниченной ответственностью "Пенофлекс-Индеко" и общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "ЮрСтройСервис" в пользу товарищества собственников жилья "Вертикаль" взыскано 8 000 руб. расходов на оплату государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик ООО "Пенофлекс-Риэлт", г. Казань, Республики Татарстан, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2008 года отменить, отказав в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права; на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить решение суда без изменения.

Третьи лица отзыва на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие истца и третьих лиц, не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 20.06.2008г. до 10 час. 25 мин. 24.06.2008г.

Выслушав объяснения представителей ответчиков, поддержавших жалобу, исследовав представленные доказательства, арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, ООО "Пенофлекс-Риэлт" являлся агентом застройщика - ООО "Индеко" по агентскому договору от 24.11.2003г.

Между ООО "ИНДЕКО" (застройщик) и ООО "ПЕНОФЛЕКС-РИЭЛТ" (агент) и ООО "Юридическая фирма "ЮрСтройСервис" (заказчик) 06.09.04 заключен договор N 102-Ф долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого заказчик поручает агенту застройщика инвестирование денежных средств для достижения цели договора, заключающегося в осуществлении строительства 14-ти этажного крпичного жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Фучика на 70 квартир общей площадью (проектной) 5623,80 кв.м. За счет переданных заказчиком агенту денежных средств последний обязуется обеспечить инвестирование в строительство офиса. В качестве встречного исполнения агент застройщика обязуется передать заказчику офис N 1 общей площадью 71, 70 кв. м, расположенный в цокольном этаже (т.1, л.д. 7-9).

Между ООО "ИНДЕКО" (застройщик) и ООО "ПЕНОФЛЕКС-РИЭЛТ" (агент) и ООО "Юридическая фирма "ЮрСтройСервис" (заказчик) 06.09.04 заключен договор N 103-Ф долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого заказчик поручает агенту застройщика инвестирование денежных средств для достижения цели договора, заключающегося в осуществлении строительства 14-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Фучика на 70 квартир общей площадью (проектной) 5623,80 кв.м. За счет переданных заказчиком агенту денежных средств последний обязуется обеспечить инвестирование в строительство офиса. В качестве встречного исполнения агент застройщика обязуется передать заказчику офис N 4 общей площадью 92, 20 кв. м, расположенный в цокольном этаже (т.1, л.д. 12-15).

Между ООО "ИНДЕКО" (застройщик) и ООО "ПЕНОФЛЕКС-РИЭЛТ" (агент) и ООО "Юридическая фирма "ЮрСтройСервис" (заказчик) 10.09.04 заключен договор N 104-Ф долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого заказчик поручает агенту застройщика инвестирование денежных средств для достижения цели договора, заключающегося в осуществлении строительства 14-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Фучика на 70 квартир общей площадью (проектной) 5623,80 кв.м. За счет переданных заказчиком агенту денежных средств последний обязуется обеспечить инвестирование в строительство офиса. В качестве встречного исполнения агент застройщика обязуется передать заказчику офис N 3 общей площадью 115, 80 кв. м, расположенный в цокольном этаже (т.1, л.д. 17-19).

Между ООО "ИНДЕКО" (застройщик) и ООО "ПЕНОФЛЕКС-РИЭЛТ" (агент) и ООО "Юридическая фирма "ЮрСтройСервис" (заказчик) 02.07.04 заключен договор N 108-Ф долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого заказчик поручает агенту застройщика инвестирование денежных средств для достижения цели договора, заключающегося в осуществлении строительства 14-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Фучика на 70 квартир общей площадью (проектной) 5623,80 кв.м. За счет переданных заказчиком агенту денежных средств последний обязуется обеспечить инвестирование в строительство офиса. В качестве встречного исполнения агент застройщика обязуется передать заказчику офис N 2 общей площадью 76, 00 кв. м, расположенный в цокольном этаже (т.1, л.д. 21-24).

По актам приема-передачи от 31.12.2004г. спорные объекты были переданы ООО "Юридическая фирма "ЮрСтройСервис" (т.1, л.д. 11, 16, 20, 25).

Согласно свидетельств о государственной регистрации права, нежилые помещения цокольного этажа принадлежат на праве собственности гр. Набиуллиной А.Б., Хисамееевой С.И. и ООО "Юридическая фирма "ЮрСтройСервис" (т. 2, л.д. 56-58, 67-68).

По акту от 30.03.2005г. ООО "ИНДЕКО" (застройщик) передало истцу на баланс и в эксплуатацию жилой дом N 53, расположенный: г.Казань, ул. Ю. Фучика, в составе: 14 этажей, 69 квартир; один подъезд, техническое подполье с помещениями для насосов холодного, горячего водоснабжения, отопления, электрооборудования и др. (т.1, л.д. 28 Офисные помещения в цокольном этаже истцу не передавались.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу что предметом оспариваемых сделок являлось имущество - помещения цокольного этажа по своим техническим характеристикам и назначению относящееся к общему имуществу дома, которое в соответствии с названными выше правовыми нормами принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме, право на данное имущество не может быть передано отдельно от права собственности на жилое (нежилое) помещение. Соответствующее условие относительно спорных объектов содержится и в договоре, заключенном между первым ответчиком и дольщиками по жилым помещениям.

Суд пришел к выводу, что оспариваемые договоры заключены с нарушением ст. ст. 289, 290 ГК РФ, Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ к общему имуществу дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок.

До вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации понятие общего имущества содержалось в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья", согласно статьям 1, 7 которого общим имуществом являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

По смыслу указанных норм права, к общему имуществу дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное назначение.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводам, которые противоречат фактическим обстоятельствам дела, что привело к принятию неправильного решения.

В соответствии со СНиП 2.08.01.-89 (п. 1.26) в цокольных этажах жилых зданий допускается размещение нежилых помещений.

Как следует из материалов дела, жилой дом по ул. Фучика строился по проекту, которым предусматривалось размещение в цокольном этаже здания помещения офисов, а также теплового узла (бойлерная) и насосной (т.2, л.д. 12-43; план цокольного этажа к проекту в конверте приложения N 1 к материалам дела).

Согласно сводному экспертному заключению Госэкспертизы Республики Татарстан N 291 от 07.05.2004г. в цокольном помещении жилого дома по проекту предусмотрено размещение помещений офисов с самостоятельными входами с улицы, вестибюлем, туалетом и кладовой, а также теплового узла (бойлерная) и насосной под крыльцом дома. Согласно проекту, горячая вода на нужды отопления и ГВС осуществляется в бойлерной. Под полом цокольного этажа запроектирована прокладка подающих трубопроводов отопления, обратных - по чердаку. Хоз. питьевой водопровод и канализование выполнены раздельно для жилой части и офисов (т.2, л.д. 125-133).

Согласно Решению государственной приемочной комиссии Г11 08372, предъявленный к приемке 14-ти этажный 70-ти квартирный жилой дом с встроенными офисами в цокольном этаже выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам, и вводится в действие (т.1, л.д.78-79).

При сравнении данных технической инвентаризации от 03.01.05 с проектной документацией строительство цокольного этажа здания осуществлено по проекту. В цокольном этаже расположены офисы, а также два помещения теплоузла - комнаты N 16-17 (т.3, л.д. 12- 60).

Из письма Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан N 2422 от 11.12.2007г. следует, что жилой дом построен по проекту, в цокольном этаже размещены помещения офисов с самостоятельными входами с улицы, рабочими комнатами, вестибюлем, туалетом, кладовыми, а также тепловым узлом (бойлерная), насосная под крыльцом дома. Жилой дом принят в декабре 2004 г. приемочной комиссией в эксплуатацию без замечаний (т.1, л.д. 135).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что спорные помещения не имеют эксплуатационных функций, расположены внутри цокольного этажа, проектировались и принимались в эксплуатацию как самостоятельные объекты недвижимости. Помещения не предназначены для размещения технического оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения.

Теплоузлы, предназначенные для обслуживания жилого дома, расположены в двух отдельных комнатах цокольного этажа, имеющих самостоятельный вход. Согласно чертежам систем коммуникаций запорная арматура выведена за пределы офисов и находится в местах общего пользования.

Доказательств финансирования строительства офисных помещений в цокольном этаже за счет средств собственников жилья не представлено.

Фотографии и видеозапись на цифровом носителе (DVD-R), приобщенные к материалам дела, арбитражный апелляционный суд в качестве допустимых доказательств не принимает, поскольку они не позволяют идентифицировать изображенные объекты.

Письмо Казанской государственной жилищной инспекции N 697 от 27.07.2007г. (т.1, л.д. 27) не может быть принято судом, поскольку в нем не содержатся доказательств, подтверждающих отнесение офисных помещений по каким-либо признакам к общей собственности.

Акт о вскрытии офисного помещения от 07.09.2006г. (т.2, л.д. 95) не принимается судом, поскольку из него не видно, что в данном помещении находится инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения жилого дома. Помещения офисов, как следует их технической документации, не предназначены для размещения технического оборудования и коммуникаций. Отсутствие у истца ключей от бойлерной, на что указано в акте от 06.02.2008г. (т.2, л.д. 96), может служить самостоятельным основанием для обращения с иском в суд об установлении сервитута.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что истцом не представлено доказательств несоответствия оспариваемых сделок закону и нормативным актам, и оснований для удовлетворения иска не находит.

Выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Решение принято с нарушением норм материального права: ст. 290 ГК, Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, п.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2008 года по делу N А65-30411/2007 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе отнести на истца.

Взыскать с Товарищества собственников жилья "Вертикаль", г. Казань, Республика Татарстан, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Пенофлекс-Индеко", г. Казань, Республика Татарстан, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.Т. Балашева

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев