Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2008 г. N 11АП-2650/2008

27 июня 2008 г.

Дело N А65-832/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Балашевой В.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Юдаевой А.А., с участием:

от истца - представитель Нуриев Э.М. доверенности от 13.02.2008 N 8/08,

от ответчика - представитель Ходюк В.Г. по доверенности от 19.02.2008г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 июня 2008 г. в зале N 3 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вестер-Ритейл", г. Калининград на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 марта 2008 года, принятое по делу N А65-832/2008 (судья Гаврилов М.В.) по иску открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система", г. Казань

к обществу с ограниченной ответственностью "Вестер-Ритейл", г. Калининград о понуждении заключить договор аренды недвижимого имущества, взыскании убытков,

установил:

ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "Вестер-Ритейл" о понуждении ответчика к заключению договора аренды недвижимого имущества на условиях, указанных в проекте договора аренды объекта недвижимости от 01.12.2007 г. (приложение N 2а к предварительному договору о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости N ПДА-02/07 от 05.06.2007 г., взыскании с ответчика убытков в форме упущенной выгоды в размере 6.217.597 руб. (из расчета 590 руб. за 1 кв.м., за 10.538,3 кв.м. за 1 месяц - с 15.12.2007 г. по 15.01.2008 г.), взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 44.587 руб. 99 коп.

Исковое заявление обосновано истцом предварительным договором о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости от 5.06.2007 г., в соответствии с которым истец и ответчик должны были в будущем заключить краткосрочный договор аренды недвижимости на 11 месяцев на условиях, определенных приложением N 2а к договору. По договору стороны приняли обязательство заключить договор не позднее 1.12.2007 г., в связи с чем истец направил 27.11.2007 г. в адрес ответчика оферту, однако ответчик предложил расторгнуть договор и вернуть задаток в размере 12.201.200 руб.

Правовым обоснованием исковых требований истец указал положения статей 12, 15, 429, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик с исковыми требованиями истца не согласился, обосновывая свои возражения, указал, что в предварительном договоре не была конкретизирована площадь объекта аренды, не была произведена техническая инвентаризация объекта после реконструкции, техническое задание ответчиком истцу было направлено с опозданием в связи с отсутствием у ответчика необходимых исходных данных о предмете договора аренды.

Ответчик обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с встречным иском к ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" о расторжении предварительного договора аренды от 5.06.2007 г., взыскании суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 марта 2008 года исковые требования ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" удовлетворены. ООО "Вестер-Ритейл" понуждено заключить с истцом договор аренды недвижимого имущества на условиях, указанных в направленном ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" в качестве оферты проекте договора аренды от 1.12.2007 г., являющегося приложением N 2а к предварительному договору от 5.06.2007 г. С ООО "Вестер-Ритейл" в пользу истца взысканы убытки в виде упущенной выгоды (неполученной арендной платы за период с 15.12.2007 г. по 15.01.2008 г.) в размере 6.217.597 руб., а также взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 44.587 руб. 99 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Вестер-Ритейл" судом отказано.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным решением, ООО "Вестер-Ритейл" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ОАО "СК "ЕАС", удовлетворить иск ООО "Вестер-Ритейл", расторгнуть предварительный договор от 5.06.2007 г. о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости, взыскать с ОАО "СК "ЕАС" полученные в качестве аванса денежные средства в сумме 12.201.200 руб., взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 967.845 руб. 19 коп.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" указало, что предмет договора аренды в проекте договора определен надлежащим образом, ремонт объекта не затрагивал конструкции сооружений, а поэтому проведение повторной инвентаризации не требовалось.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 258, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2008 года рассмотрение дела в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено и назначено на 11 часов 16 июня 2008 года.

В судебном заседании 16 июня 2008 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 12 часов 45 минут 20 июня 2008 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель ответчика Ходюк В.Г. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает, в обоснование своей просьбы об отмене обжалуемого решения приводит доводы, указанные в апелляционной жалобе.

Представитель истца Нуриев Э.М. в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражает и просит об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения, а решения суда первой инстанции - без изменения.

Свидетельствами о государственной регистрации права от 20.05.2004 г. подтверждается право собственности ОАО "Инстрой" на нежилые помещения площадью 2691,10 кв.м. и 7.847,20 кв.м., расположенные по адресу: г. Казань, ул. К.Цеткин, д. 8/27.

Из агентского договора от 1 июня 2004 года ОАО "Инстрой" (принципал) поручило ОАО "СК "ЕАС" (агент) за вознаграждение и по поручению принципала совершать от имени принципала заключение договоров аренды нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Казань, ул. К.Цеткин, 8/27.

Согласно предварительному договору от 5.06.2007 г. ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (арендодатель) и ООО "Вестер-Ритейл" (арендатор) обязались заключить долгосрочный договор аренды на нежилые помещения ориентировочной площадью 10340 кв.м., расположенные по адресу: г.Казань, ул.К.Цеткин, 8/27 для размещения объекта торговли - магазина по продаже продовольственных и непродовольственных товаров. При этом номера и площадь помещений должна быть определены в соответствии с результатами технической инвентаризации объекта, производимой службами арендодателя в присутствии представителей арендатора по итогам завершения реконструкции здания. В соответствии с договором арендодатель обязался передать арендатору объект в состоянии, соответствующим требованиям и характеристикам, указанным в техническом задании (приложении еN 3 к договору). Стороны обязались подписать краткосрочный договор аренды в соответствии с согласованными условиями (приложение N 2а к договору), не позднее 1.10.2007 г. передать арендатору объект для доступа для проведения работ по его обустройству и ремонту, завозу оборудования, обеспечить объект на момент передачи арендатору тепловой и электрической энергией, водоснабжением и канализацией по установленным нормам. Срок подписания предварительного договора - не позднее 2-х месяцев со дня передачи объекта арендатору по акту доступа.

По условиям договора арендная плата исчисляется из расчета 590 руб. за 1 кв.м. (с НДС). Арендатор перечисляет арендодателю задаток в сумме 12.202.200 руб., которые зачисляются арендатором в качестве платежей за первый месяц краткосрочного договора аренды (в сумме 6.100.600 руб.) и за последний месяц долгосрочного договора аренды (в сумме 6.100.600 руб.).

Неотъемлемыми частями договора являются: проект краткосрочного договора аренды (приложение N 2а), проект долгосрочного договора аренды (приложение N 2б), техническое задание, разделительная ведомость и др. документы.

Акт доступа к предварительному договору аренды направлен истцом ответчику 24.09.2007 г.

Согласно акту приема-передачи документов от 15.10.2007 г. ответчик передал истцу (наряду с иными документами) техническое задание для проектирования и строительства гипермаркета "Вестер" в г. Казани.

Письмом от 27.11.2007 г. ОАО "СК "ЕАС" обратилось к ООО "Вестер-Ритейл" с предложением о заключении краткосрочного договора аренды на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Письмом от 17.12.2007 г. ответчик отказался от заключения краткосрочного договора аренды. Свой отказ ответчик мотивировал изменение площади помещений, предоставляемых в аренду (с 10.340 кв.м. до 10.538,3 кв.м.), непроведением арендодателем технической инвентаризации, отсутствием документов, подтверждающих возможность использовать помещения по целевому назначению. При этом ответчик предложил досрочно расторгнуть предварительный договор от 5.06.2007 г. и возвратить ему задаток в сумме 12.201.200 руб.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон и оценив доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Истцом суду апелляционной инстанции представлены дополнительные доказательства: договоры подряда, заключенные с различными подрядными организациями в связи с производством реконструкции помещения, акты приемки выполненных работ, доказательства производства оплаты указанных работ.

С согласия ответчика указанные документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании установлено, что взаимоотношения сторон определяются предварительным договором N ПДА- 02/07 о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости от 5 июня 2007 г.

Условия указанного договора сторонами не оспорены, содержание договора в целом не противоречит положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит основные обязанности сторон по заключению основного договора (как кратковременного договора аренды, так и долгосрочного договора аренды).

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора.

Договор аренды (договор имущественного найма) в соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя передать арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Указанное условие является существенным при заключении договора аренды, а, следовательно, и при заключении предварительного договора.

Утверждения ответчика в апелляционной жалобе о том, что сторонами не был согласован предмет аренды - является несостоятельным.

Адрес и основные характеристики арендуемых помещений сторонами согласованы в предварительном договоре, различие в площадях помещений в предварительном договоре и в проекте краткосрочного договора аренды не являются значительными и связаны с производством истцом реконструкции помещений в целях, предусмотренных предварительным договором.

В тоже время обязательства, принятые на себя истцом, в соответствии с предварительным договором им в полной мере не выполнены, что является препятствием для заключения договора аренды.

В соответствии с пунктом 1.5 предварительного договора номера помещений и площадь Объекта подлежат уточнению и будут определены к моменту подписания краткосрочного договора в соответствии с результатами технической инвентаризации объекта, производимой службами арендодателя по итогам завершения реконструкции здания.

Указанное обязательство истцом в нарушение статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполнено.

Утверждения истца о том, что произведенные им в здании работы носили характер капитального ремонта, не затронули конструктивные особенности здания и не требуют проведения технической инвентаризации голословны, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены надлежащими доказательствами.

Далее, в силу пункта 2.2.1 предварительного договора арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору объект в состоянии, соответствующим требованиям и характеристикам, указанным в Техническом задании. Стороны в судебном заседании суда апелляционной инстанции подтвердили, что объект в соответствие с требованиями и характеристиками, указанными в Техническом задании ни к моменту направления истцом ответчику оферты, ни к моменту рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанции не подготовлен. Представитель истца в судебном заседании пояснил, что работы по приведению здания в соответствии с Техническим заданием были начаты после его получения от ответчика, однако впоследствии, в связи с отказом ответчика от заключения краткосрочного договора аренды - прекращены.

Таким образом, и обязательство, предусмотренное пунктом 2.2.1 предварительного договора, истцом выполнено не было.

Невыполнение истцом обязательств, принятых на себя в соответствии с пунктами 1.5 и 2.2.1 договора позволяли ответчику отказаться от предложения истца подписать 1.12.2007 г. краткосрочный договор аренды, поскольку к указанному времени объект договора аренды не отвечал требованиям, которые стороны согласовали в предварительном договоре.

В силу изложенного исковые требования истца о понуждении ответчика к заключению краткосрочного договора аренды, а также о взыскании с ответчика убытков, выразившихся в размере арендной платы за один месяц (с 15.12.2007 г. по 15.01.2008 г.) были удовлетворены судом первой инстанции без достаточных оснований и решение в указанной части подлежит отмене, а исковые требования истца (по первоначальному иску) - оставлению без удовлетворения.

В тоже время в удовлетворении встречного иска суд первой инстанции отказал в удовлетворении обоснованно.

В соответствии с пунктом 8.1 предварительного договора он может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон либо в случаях, предусмотренных договором, либо действующим законодательством.

Согласно пункту 9.1. договора он прекращает свое действие после полного исполнения сторонами своих обязательств.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В предварительном договоре (пункт 4.1) срок действия договора определен с момента подписания его сторонами и до момента подписания сторонами долгосрочного договора аренды.

Таким образом, срок действия договора следует исчислять в соответствии с законом - то есть год с момента подписания договора.

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции указанный срок не истек, а поэтому оснований требовать от ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" расторжения предварительного договора и истребования задатка (аванса) - у ООО "Вестер-Ритейл" не имелось.

В силу этого апелляционная жалоба ООО "Вестер-Ритейл" в указанной части удовлетворению не подлежит.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины в связи с подачей апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца по первоначальному иску.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 марта 2008 года, принятое по делу N А65-832/2008 в части удовлетворения исковых требований открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система" - отменить.

В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система" - отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вестер-Ритейл" расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

Е.М.Балакирева В.Т.Балашева