Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2008 г. N 11АП-3642/2008

28 июля 2008 г.

Дело N А55-1164/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2008 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Марчик Н.Ю., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Базановой С.В.,

с участием:

от заявителя - Борханова Л.Р., доверенность от 7 августа 2007 г., Лбов Ю.В., доверенность от 1 февраля 2008 г.;

от Мэрии городского округа Тольятти - не явился, извещен;

от третьего лица - Кальян Е.С., доверенность от 25 октября 2007 г. N 00010/433-Д,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу

Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская обл.,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 апреля 2008 г.

по делу N А55-1164/2008 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению ЗАО "РВ", г. Тольятти, Самарская обл.,

к Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская обл.,

третье лицо: ОАО "АВТОВАЗ", г. Тольятти, Самарская обл.,

о признании решения незаконным, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "РВ" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Мэрии городского округа Тольятти (далее - Мэрия) об отказе ЗАО "РВ" в предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект - лечебно-оздоровительный комплекс МСП, принадлежащий ЗАО "РВ" на праве собственности, обязании утвердить проект границ земельного участка и заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 4644,0 кв.м., занимаемого объектом незавершенного строительства - лечебно-оздоровительным комплексом МСП, принадлежащим ЗАО "РВ" на праве собственности и расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Свердлова, 31 А (л.д. 2-4).

В судебном заседании заявитель уточнил требования в части пункта 2 просительной части заявления и просил суд обязать Мэрию городского округа Тольятти направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка площадью 4644,0 кв.м., занимаемого объектом незавершенного строительства - лечебно-оздоровительным комплексом МСП, принадлежащим ЗАО "РВ" на праве собственности и расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Свердлова, 31 А.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ судом принято уточнение требований.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 апреля 2008 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), с учетом правил п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник объекта незавершенного строительства обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования; обжалуемые действия заинтересованного лица препятствуют реализации права заявителя на приватизацию спорного земельного участка; испрашиваемый земельный участок из оборота не изъят; на него не распространяются какие-либо установленные федеральными законами запреты на приватизацию; в отношении него не было осуществлено резервирование для государственных или муниципальных нужд.

Не согласившись с выводами суда, Мэрия городского округа Тольятти подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что только собственники трех видов объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений) имеют право на приобретение земельных участков в собственность под этими объектами. Объекты, незавершенные строительством, в данный перечень законодателем не включены, а, соответственно, собственники таких объектов не могут приобретать права на земельные участки в порядке ст. 36 ЗК РФ; наличие основных конструктивных элементов (фундамент, стены, перекрытия, крыша) объекта, а также наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект не доказывает того, что этот объект является зданием, строением или сооружением и что имеются основания для предоставления земельного участка в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, согласно которой земельные участки предоставляются именно для эксплуатации объектов, и не для каких других целей; работы по завершению строительства незаконченного строительством объекта на земельном участке, находящемся в собственности, могут не проводиться в течение длительного времени. В результате появляется "долгострой", нарушающий архитектурный облик города; ОАО "АВТОВАЗ" в установленном законом порядке не оформило отказ от права постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, орган местного самоуправления не может распорядиться указанным земельным участком до прекращения соответствующего права ОАО "АВТОВАЗ".

В судебное заседание представитель Мэрии городского округа Тольятти не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Представитель ОАО "АВТОВАЗ" доводы апелляционной жалобы Мэрии городского округа Тольятти поддержал.

Представители заявителя считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Заявитель на основании договора купли-продажи от 13 декабря 2005 г., заключенного с ООО "Сотис-Волга", приобрел в собственность незавершенный строительством объект - лечебно-оздоровительный комплекс МСП (здание Лит. А1, готовность - 42 %), расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, д. 31 А (л.д. 36-37).

Согласно п. 1.3 указанного договора объект расположен на земельном участке площадью 4644 кв.м. Земельный участок предоставлен ОАО "АВТОВАЗ" в бессрочное пользование на основании постановления Администрации г. Тольятти Самарской области от 23 мая 1994 г. N 796, что подтверждается свидетельством о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю от 27 мая 1994 г. N 19693 (л.д. 70).

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 13 декабря 2005 г. прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (л.д. 37 оборот).

Право собственности ЗАО "РВ" на незавершенный строительством объект зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем ему выдано свидетельство о государственной регистрации права от 10 января 2006 г. серия 63-АВ N 872189 (л.д. 40).

В 2007 г. заявитель обратился в Мэрию городского округа Тольятти с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по улице Свердлова, д. 31 А, и рассмотрении вопроса его выкупа для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации лечебно-оздоровительного комплекса МСП.

Сообщением от 18 июля 2007 г. исх. N 31-05/3463/07, от 10 декабря 2007 г. исх. N 5512/4 заявителю отказано в предоставлении в собственность за плату, установленную действующим законодательством РФ, земельного участка площадью 4644 кв.м., расположенного по ул. Свердлова, д. 31 А, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации лечебно-оздоровительного комплекса МСП (л.д. 59, 66). При этом основанием для отказа, по мнению заинтересованного лица, является отсутствие отказа ОАО "АВТОВАЗ" от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также то, что ст. 36 ЗК РФ содержит исключительное право на приватизацию земельных участков лишь для собственников зданий, строений и сооружений. В то время как заявителю принадлежит незавершенный строительством объект, который, по мнению Мэрии, к числу зданий, строений и сооружений не относится.

При принятии решения о признании указанного решения Мэрии городского округа Тольятти об отказе в предоставлении земельного участка в собственность незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Частью 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В силу ч. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков...".

Исходя из вышесказанного, заявителю в силу ч. 2 ст. 271, ч. 3 ст. 552 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, на основании договора купли продажи незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Свердлова, 31 А, одновременно с передачей права собственности на незавершенный строительством объект были переданы права на земельный участок, занятый незавершенным строительством объектом и необходимый для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

Прежнему собственнику - ООО фирме "Сотис-Волга" право собственности на незавершенный строительством объект перешло от ОАО "АВТОВАЗ" на основании договора купли-продажи от 19 сентября 2005 г.

Покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Однако, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением недвижимого имущества (п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно п. 2 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

С учетом этого суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для использования на праве постоянного (бессрочного) пользования, независимо от того, оформлено ли это право в установленном законом порядке или нет.

Податель жалобы считает, что у суда отсутствовали основания для признания незаконным решения Мэрии городского округа Тольятти об отказе в предоставлении в собственность земельного участка и возложении обязанности на Мэрию городского округа Тольятти утвердить проект границ земельного участка и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка, так как до настоящего времени право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "АВТОВАЗ" спорным участком не прекращено в связи с тем, что ОАО "АВТОВАЗ" не подало заявление об отказе от права бессрочного пользования в порядке ст. 53 ЗК РФ, что влечет невозможность для Мэрии городского округа Тольятти распоряжаться земельным участком.

Однако право ОАО "АВТОВАЗ" на бессрочное пользование спорным земельным участком прекращено в силу прямого указания закона (ч. 3 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ) в момент регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект с ОАО "АВТОВАЗ" на нового собственника, то есть тогда, когда ОАО "АВТОВАЗ" фактически отказалось от осуществления принадлежащего ему права на спорный земельный участок.

Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ гражданам, юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Данной нормой на орган местного самоуправления возложена обязанность по изготовлению кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждению проекта ее границ в месячный срок со дня поступления соответствующего обращения. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Земельное законодательство РФ не допускает возможности отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под находящимися в их собственности зданиями, строениями, сооружениями, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота (п. 2 ст. 27 ЗК РФ);

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 36 ЗК РФ).

По смыслу указанных норм материального права собственники зданий, строений, сооружений - объектов недвижимости, являющихся таковыми в силу их прочной связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, занятых такими объектами и необходимых для их использования.

Незавершенным строительством объектом может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания (строительства), а сам процесс создания (строительства) объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого (строящегося) объекта.

Суд правильно указал в решении, что по смыслу ст. 36 ЗК РФ, с учетом правил п. 1 ст. 130 ГК РФ собственник объекта незавершенного строительства обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Указанная правовая позиция подтверждается сложившейся судебной практикой - постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 апреля 2008 г. по делу N А55-16774/2007, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2008 г. по делу N А55-237/2008.

Из имеющегося в материалах дела технического паспорта на принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства усматривается, что его основные конструктивные элементы (фундамент, стены, перекрытия) возведены. Степень готовности объекта составляет 42 %.

Испрашиваемый земельный участок из оборота не изъят; на него не распространяются какие-либо установленные федеральными законами запреты на приватизацию; в отношении него не было осуществлено резервирование для государственных или муниципальных нужд.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у Мэрии городского округа Тольятти отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа заявителю в приватизации спорного земельного участка.

Другие доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Иных доводов, являющихся основанием в соответствии со ст. 270 АПК РФ для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, из апелляционной жалобы не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18 апреля 2008 г. по делу N А55-1164/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

Н.Ю. Марчик С.Т. Холодная