Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 марта 2010 г. N ВАС-82/09 Суд определил передать дело о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен не завершенный строительством объект, для проверки судебных актов в порядке надзора, поскольку суды первой и кассационной инстанций не учли, что согласно законодательству исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 марта 2010 г. N ВАС-82/09

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Маковской А.А., судей Борисовой Е.Е. и Козырь О.М.

рассмотрела в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества "РВ" (ул. Баныкина, д. 32 А, г. Тольятти, Самарская обл., 445021; далее - общество) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.11.2009 по делу Арбитражного суда Самарской области N А55-1164/2008 по заявлению закрытого акционерного общества "РВ" к мэрии городского округа Тольятти (пл. Свободы, д. 4, г. Тольятти, Самарская обл., 445011) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность обществу земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект - лечебно-оздоровительный комплекс МСП, принадлежащий обществу на праве собственности, обязании утвердить проект границ земельного участка и направить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 4644,0 кв. м, занимаемого объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Свердлова, 31А (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд установил:

решением Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2008 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 решение Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2008 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.11.2008 решение Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 оставлены без изменения.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа следует читать как "от 12.11.2009"

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2009 N 82/09 отказано в передаче в Президиум дела N А55-1164/2008 с указанием на возможность пересмотра решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2009 заявление о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено, решение Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2008 отменено.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 решение Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2009 оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2009 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.11.2009 решение от 03.07.2009 оставлено без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество просит решение от 03.07.2009 и постановление от 12.11.2009 отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права.

Заявитель указывает, что оспариваемыми судебными актами нарушен принцип земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектами.

Общество указывает, что из статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, не следует, что указанный перечень объектов недвижимости является исчерпывающим.

Общество ссылается на статьи 217, 552, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации из которых следует, что по договору купли-продажи одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительств как недвижимое имущество были переданы права на земельный участок занятый таким объектом и необходимый для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

Общество также ссылается на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, допускающие приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо "N 8958/08" имеется в виду "N 8985/08"

Так, заявитель указывает, что в силу закона ему было передано право бессрочного пользования земельным участком под объектом недвижимости, которое подлежит переоформлению на право аренды или право собственности до 01.01.2010.

Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда Самарской области N А55-1164/2008 коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у заявителя право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не возникло в силу закона, так как незавершенный строительством объект не относится к объектом, поименованным как в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так и в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция, оставив в силе решение суда, указала, что наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства не является основанием для предоставления заявителю данного участка в собственность в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, действия мэрии городского округа Тольятти являются законными.

Однако, суды первой и кассационной инстанций, не учли следующие обстоятельства.

Абзац второй пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс, ЗК РФ) предусматривает, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Вместе с тем, в указанном постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подчеркнул, что хотя в данной статье Кодекса не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Из материалов дела и оспариваемых судебных актов следует, что объект незавершенного строительства был приобретен обществом на основании договора купли-продажи от 13.12.2005 у общества с ограниченной ответственностью фирма "Сотис-Волга" (далее - фирма "Сотис-Волга"), которое ранее приобрело данный объект по договору купли-продажи от 09.09.2005 у открытого акционерного общества "АВТОВАЗ" (далее - общество "АВТОВАЗ"). При этом земельный участок под данным и другими объектами, принадлежавшими обществу "АВТОВАЗ", был предоставлен последнему на праве бессрочного пользования на основании постановления администрации г. Тольятти Самарской области от 23.05.1994.

Согласно пункту 1 статьи 35 Кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответствующие правила Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Таким образом, при отчуждении обществом "АВТОВАЗ" объекта незавершенного строительства фирме "Сотис-Волга", а затем фирмой "Сотис-Волга" - обществу, к приобретателю переходило право постоянного (бессрочного) пользования земельными участком, занятым этим объектом.

Следовательно, при обращении общества к мэрии с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, и рассмотрении вопроса о выкупе этого участка, общество действовало на основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ и выступало как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком и которое вправе требовать его выкупа. На эту ситуацию, как прямо указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, не распространяется правовая позиция, согласно которой к объектам незавершенного строительства не применяются положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах дело Арбитражного суда Самарской области N А55-1164/2008 подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.11.2009 на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд определил:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А55-1164/2008 Арбитражного суда Самарской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.11.2009.

ГАРАНТ:

См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 мая 2010 г. N 82/09

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "15" апреля 2010 года.

Председательствующий судья

А.А. Маковская

Судья

Е.Е. Борисова

Судья

О.М. Козырь