Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2008 г. N 11АП-4676/2008

04 августа 2008 г.

Дело N А55-776/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Терентьева Е.А., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Золотаревой О.В.,

с участием:

от истца - Елисеева М.В., доверенность N 53юр от 26.05.2008г.,

от ответчиков - Еникеева Ю.Ю., доверенность от 14.03.2008г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 августа 2008 года в зале N 3 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "ЗиТ", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2008 года по делу N А55-776/2008 (судья Веремей Л.Н.),

по иску открытого акционерного общества "ЗиТ", г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "МСЧ "ЗиТ", г. Самара, о признании предварительного договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "ЗиТ", г. Самара, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МСЧ "ЗиТ", г. Самара, о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества от 24.08.2004г. и от 27.01.2006г. между ОАО "ЗиТ" и ООО "МСЧ "ЗиТ" незаключенными.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2008 года отменить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании представитель истца поддержал жалобу, просил отменить решение суда, а представитель ответчика просил оставить решение суда без изменения.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилых помещений, расположенных на 1-3-х этажах здания по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Садовая, д.311, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права собственности (л.д. 62-63).

24.08.2004г. между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор), по которому истец (продавец) продаст, а ответчик (покупатель) купит нежилое помещение общей площадью 46, 3кв.м. в составе комнат N 4 площадью 35,1кв.м. и N5 площадью 11,2кв.м., расположенных на 1-м этаже здания, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Садовая, д.311 (л.д. 17-18).

27.01.2006г. между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор), по которому истец (продавец) продаст, а ответчик (покупатель) купит нежилое помещение площадью 196, 8кв.м., в составе: 1этаж - комнаты N N 2,26-29,52-57, 2 этаж - комнаты N 14-17, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Садовая, д.311 (л.д. 19-20).

По мнению истца, указанные договоры являются незаключенными, в связи с отсутствием в предварительных договорах существенных условий, необходимых для совершения реальной сделки купли-продажи нежилых помещений.

Указанные выше обстоятельства и послужили истцу основанием в соответствии со ст.ст.429, 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящего иска.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Договор считается заключенным согласно п. 1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условиями оспариваемых предварительных договоров (п.1.1.) сторонами определены предметы договоров купли-продажи недвижимого имущества, а именно указано местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность, другие размеры нежилых помещений, находящихся в составе другого недвижимого имущества, т.е. содержатся все существенные условия договора продажи недвижимого имущества.

Доводы заявителя о том, что ответчиком указанные помещения занимаются с 2001 г., и в результате самовольной перепланировки, произведенной последним по предварительному договору от 24.08.2004г., вместо комнаты N 5 площадью 11,2 кв.м. добавилась новая комната N 58 площадью 6,5 кв.м., а площадь комнаты N 4 увеличилась и составила 45,9 кв.м., кроме того, комната N 4 по техпаспорту 2000 г. значилась как мастерская, а после перепланировки - вестибюль, комната N 5 - тамбур, а по техпаспорту 2004 г. -теплоузел, а по предварительному договору от 27.01.2006г. осуществлена перепланировка комнаты N 17 в результате чего изменилась общая площадь, вместо 196,8 кв.м. - 195,90 кв.м. и, следовательно, как полагает истец, сведения об объекте недвижимости, указанные в предварительном договоре не соответствуют технической информации ФГУП "Ростехинвентаризация" и таким образом предмет сделок не определен, были проверены судом первой инстанции и правомерно отклонены.

Вопрос о возможности заключить основные договоры на условиях, предусмотренных предварительными договорами, в том числе и по перепланировкам применительно к требованиям ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть разрешен при рассмотрении дела N А55-15358/2007 по иску ответчика к истцу об обязании заключить основные договоры (л.д. 82-84).

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает решение суда законным и обоснованным, а доводы заявителя жалобы отклоняет. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2008 года по делу N А55-776/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "ЗиТ", г. Самара, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.Т. Балашева

Судьи

Е.А. Терентьев О.Е. Шадрина