Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2008 г. N 11АП-4166/2008

07 августа 2008 г.

Дело N А65-3135/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 августа 2008 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шадриной О.Е.

судей Балашевой В.Т. и Терентьева Е.А.,

протокол судебного заседания ведет секретарь Демидова Т.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3, апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Карпентер-сервис", г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 мая 2008 года, принятое по делу N А65-3135/2008 судьей Никулиной И.Г.

по иску открытого акционерного общества "Сервейинговая компания Единая арендная система", г. Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью "Карпентер-сервис", г. Казань,

с участием третьих лиц:

- открытого акционерного общества "Офисный центр-Ж2", г. Казань,

- закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Менеджмент", г. Казань,

о взыскании 501 097 руб. 35 коп.

и встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Карпентер-сервис", г. Казань,

к открытому акционерному обществу "Сервейинговая компания Единая арендная система", г. Казань,

с привлечением третьих лиц:

-открытого акционерного общества "Офисный центр-Ж2", г. Казань,

- закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Менеджмент", г. Казань,

о признании недействительным договора аренды,

с участием:

от истца - Казаринова Е.С., доверенность от 31.07.2008 N 18/08

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом

от третьих лиц:

ОАО "Офисный центр - Журналистов 2А" - Казаринова Е.С., доверенность от 31.07.2008 N 62

ЗАО "Управляющая компания "Менеджмент" - не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Сервейинговая компания Единая арендная система", город Казань, Республика Татарстан, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Карпентер-сервис", город Казань, Республика Татарстан, о взыскании 42 837 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за декабрь 2007 года по договору аренды от 01.07.2006 N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 и 26 656 руб. 75 коп., составляющих пени за просрочку платежа, начисленной по п.4.2 договора в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа за период с 05.01.2008 по 20.02.2008, и в возмещение расходов по уплате земельного налога 10 000 руб. (тогда как в тексте искового заявления истец указывает о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 453 479 руб. 47 коп., по возмещению расходов по уплате земельного налога в сумме 126 015 руб. и 26 656 руб. 75 коп. пени согласно п.4.2 договора в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа за период с 05.01.2008 по 20.02.2008).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.03.2008 (т. 1 л.д. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Офисный центр - Ж2", город Казань, Республика Татарстан (принципал по агентскому договору от 01.01.2005).

До принятия судебного акта по существу спора истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об изменении размера исковых требований (т. 1 л.д. 94, 95, 96), увеличив сумму долга по взысканию долга до 467 484 руб. 47 коп., в части взыскания пени до 33 612 руб. 88 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2008 (т. 1 л.д. 117) принято заявление об уточнении исковых требований, при этом судом первой инстанции указано, что, истец заявил об увеличении суммы иска до 425 479 руб. 47 коп. составляющих задолженность по арендной плате и 42 005 руб. за пользование земельным участком по состоянию на 31.12.2007.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.04.2008 (т. 1 л.д. 101) принято к производству встречное исковое заявление (т. 1 л.д. 66-67) общества с ограниченной ответственностью "Карпентер-сервис" о признании недействительным зарегистрированного договора аренды производственных помещений от 01.07.2006 N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 и исключении записи о его регистрации.

До принятия судебного акта по существу спора в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Карпентер-сервис" заявило об уточнении исковых требований по встречному исковому заявлению (т. 1 л.д. 92) и просит признать недействительным зарегистрированный договор аренды производственных помещений от 01.07.2006 N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657.

В части требования об исключении записи о государственной регистрации договора аренды отказался.

Уточнение встречных исковых требований принято судом первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2008 (т. 1 л.д. 117) по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Менеджмент", город Казань, Республика Татарстан, поскольку оно является собственником спорных объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2008 (т. 1 л.д. 150

152) исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью "Карпентер-сервис" в пользу открытого акционерного общества "Сервейинговая компания Единая арендная система" взыскано 467 484 руб. 47 коп. долга, 33 612 руб. 88 коп. пени, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 2 884 руб. 83 коп. и в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 8 626 руб. 14 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Производство по делу в части требования общества с ограниченной ответственностью "Карпентер-сервис" по встречному иску об исключении записи о государственной регистрации договора аренды прекращено в связи с отказом от заявленного требования.

В возмещении стоимости услуг представителя ОАО "Сервейинговая компания Единая арендная система" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Карпентер-сервис" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (т. 2 л.д. 3-5), в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2008 как принятое при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела и с нарушением норм материального права.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сообщив суду, что обращаясь с иском в суд, предъявил к взысканию задолженность в сумме 42 837 руб. 72 коп., возмещение расходов по оплате земельного налога в сумме 10 000 руб. и пени за просрочку платежа в сумме 26 656 руб. 75 коп. Уточняя заявленную к взысканию сумму, истец просил взыскать задолженность по арендной плате в сумме 425 479 руб. 47 коп. и 42 005 руб. за пользование земельным участком за декабрь 2007. Перечисленный ответчиком задаток не зачтен в оплату за последние месяцы года, так как по условиям пункта 3.4.5. заключенного сторонами договора перечисленный ответчиком задаток засчитывается в счет оплаты арендной платы за последние месяцы аренды. Декабрь 2007 года не являлся последним месяцем договора аренды.

Ответчик и третье лицо ЗАО "Управляющая компания "Менеджмент", извещенные о дне и времени судебного заседания, явку представителей в заседание суда не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствии представителей ответчика и третьего лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и третьего лица, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого Арбитражным судом Республики Татарстан.

Из материалов дела следует, что 01.01.2005 ОАО "Офисный центр - Ж2" (принципал) и ОАО "Сервейинговая компания Единая арендная система" (агент) заключили агентский договор N 272/Ж2-05-АС (т. 1 л.д. 15-18), по условиям которого принципал поручает агенту осуществлять от своего имени и за счет принципала поиск организаций и граждан (индивидуальных предпринимателей), заинтересованных в заключении с принципалом договоров аренды объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Журналистов, 2а (подвал, 1 этаж), Мухамедьярова, 31 (производственные здания литеры Г1, Г2, Г3, Г5, Г6, Г7, Г18, гаражи литера Г).

01.04.2005 стороны заключили дополнительное соглашение к агентскому договору (т. 1 л.д. 19).

Исполняя условия агентского договора и дополнительного соглашения к нему,

20.07.2005 ОАО "Сервейинговая компания Единая арендная система" (арендодатель) и ООО "Карпентер - сервис" (арендатор) заключили договор аренды производственных помещений N ЕАС-39/4ФЖ/05-8063 (т. 1 л.д. 43-46) со сроком действия до 30.06.2006.

По истечении срока действия договора, желая продолжить арендные отношения, 01.07.2006 ОАО "Сервейинговая компания Единая арендная система" (арендодатель) и ООО "Карпентер - сервис" (арендатор) заключили договор аренды производственных помещений N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 (т. 1 л.д. 32-39), предметом которого является аренда нежилого здания (гараж-боксы) литера Г (1 этаж) площадью 237 кв.м., производственного здания (раскройно-сушильное отделение) литера Г 1 (1 этаж) площадью 1244,0 кв.м., здания сбора и возврата конденсата литера Г 2 (первый этаж) площадью 11,5 кв.м., производственного здания (корпус по производству пианино) литера Г 3 (подвал) площадью 473,2 кв.м., производственного здания литера Г 3 (первый этаж) площадью 1636,7 кв.м., производственного здания литера Г 3 (второй этаж) площадью 1623,4 кв.м., производственного здания литера Г 3 (третий этаж) площадью 1638,1 кв.м., производственного здания литера Г 3 (антресоль) площадью 98,5 кв.м., производственного здания проходной и лаборатории литеры Г 6 - Г 7 (первый этаж) площадью 86,8 кв.м., производственного здания склада горючих масел литера Г (первый этаж) площадью 45,5 кв.м., производственного здания литера Г 5 (первый этаж с антресолями) площадью 180,3 кв.м., производственного здания литера Г 5 (первый этаж) площадью 164 кв.м., расположенные по адресу: г. Казань, ул. Мухамедьярова, 31 (согласно п. 1.1 и 2.1 договора). Общая площадь арендованного имущества составила 7 439,0 кв.м. Имущество передано в аренду в целях осуществления производственной деятельности, связанной с изготовлением пианино и гармоний, столярных изделий и деревообработкой (п.1.3. договора).

Согласно п.2.1 и п.2.2 договора арендатор обязан не позднее 5 числа следующего за расчетным месяца вносить арендную плату в сумме 893 703 руб. 81 коп.

В п.2.4 договора стороны предусмотрели, что ежегодно по состоянию на 15 августа, начиная с 2007 года, размер ежемесячной арендной платы подлежит индексации на 12,75% от размера арендной платы предыдущего года, но не ниже уровня инфляции, установленного за предшествующий год.

Арендатор также принял на себя обязательство по возмещению арендодателю расходов, связанных с уплатой суммы земельного налога за пользование земельным участком (кадастровый номер 16:50:10 01 04:0010), на котором расположен объект в размере, равном ставке земельного налога, что нашло отражение в п.2.5. договора.

Договор заключен со сроком действия до 15.08.2016 (п.5.2 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2007.

Передача арендованного имущества арендатору произведена 15.08.2006 по акту N ПП-1 (т. 1 л.д. 42).

Арендатор обязанность по внесению арендной платы исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем арендодатель направил в адрес арендатора претензионное письмо от 14.01.2008 N 8/14 (т. 1 л.д. 52) с требованием о погашении долга и процентов за просрочку платежа.

В ответе на претензию (т. 1 л.д. 53) арендатор от погашения задолженности и процентов отказался со ссылкой на недействительность договора аренды и отсутствие документов, подтверждающих расходы по уплате земельного налога.

09.01.2008 ООО "Карпентер - Сервис" направило в адрес истца письмо (т. 1 л.д. 54), в котором, ссылаясь на завышение арендной платы за пользование нежилыми помещениями и нерентабельность производства, просит принять по акту приема-передачи от 29.12.2007 помещение площадью 6 806, 22 кв.м., с 01.01.2008 выставлять счета за аренду 632, 78 кв.м. Внесенную сумму задатка в сумме 1 787 407 руб. 62 коп. просит зачесть в счет оплаты арендной платы частично за сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь месяцы 2007 года.

Из содержания указанного письма следует, что вопрос о досрочном расторжении договора арендатором не ставится.

Ответ на письмо в материалах дела отсутствует.

В начале 2008 года произошла смена собственника арендованного имущества. Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2007 N 604/40 (т. 1 л.д. 140-143) новым собственником имущества является ЗАО "Управляющая компания "Менеджмент".

При этом, в дополнительном соглашении от 24.12.2007 N 1 к договору указано, что доход от сдачи объектов недвижимости в аренду за период до 31.12.2007 принадлежит продавцу ОАО "Офисный центр-Ж2" (принципал по агентскому договору от 01.01.2005 N 272/Ж2-05-АС), а с 01.01.2008 - покупателю - ЗАО "Управляющая компания "Менеджмент" (т. 1 л.д. 146).

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 23.01.2008 (л.д. 133-139).

17.04.2008 ЗАО "Управляющая компания "Менеджмент" уведомило ООО "Карпентер-сервис" о досрочном расторжении договора аренды согласно п. 6.3.5 и 6.3.6. с 17.04.2008.

Обращаясь за защитой нарушенного права в арбитражный суд первой инстанции, ОАО "Сервейинговая компания Единая арендная система" утверждает, что ответчик имеет задолженность по арендной плате за декабрь 2007 года.

Согласно расчету истца (т. 1 л.д. 95-96) за пользование имуществом в декабре 2007 года задолженность по арендной плате составила 425 479 руб. 47 коп. (с учетом частичной оплаты - 582 171 руб. 58 коп), по возмещению расходов по оплате земельного налога - 42 005 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец просит взыскать с ответчика пени в сумме 33 612 руб. 88 коп. за период с 05.01. по 24.03.2008 (за 79 дней просрочки платежа) в размере 0,1% за каждый день просрочки (согласно п.4.2 договора).

Суд первой инстанции, ссылаясь на ч. 1 ст. 614 и ст.ст. 307-309 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 425 479 руб. 47 коп. и возмещения земельного налога в сумме 42 005 руб., подлежат удовлетворению.

Пунктом 4.2. договора аренды N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 установлена

ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы, в связи с чем заявленная ко взысканию сумма пени обоснована и правомерно взыскана с ответчика. Основания для применения стать 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на недействительность договора аренды от 01.07.2006 N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 в связи с тем, что он подписан учредителем ООО "Карпентер сервис", тогда как с 22.12.2005 генеральным директором ответчика является Маннапов И.Н. (т. 1 л.д. 90).

Статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Заявляя о недействительности договора аренды, ответчик совершает действия, направленные на исполнение его условий: производит перечисление арендных платежей, возмещает расходы по уплате земельного налога, ведет с истцом переписку по вопросу погашения задолженности, а впоследствии заключает договор субаренды со ссылкой на основанной договор аренды.

Таким образом, материалами дела (л.д. 102-110) подтвержден факт наличия одобрения совершенной сделки (договора от 01.07.2006 N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657) руководителем ответчика, следовательно, считается заключенной от имени и в интересах ООО "Карпентер Сервис".

В апелляционной жалобе заявитель указывает на обязанность истца в соответствии с п. 3.4.5. договора принять в оплату за последние месяцы аренды задаток в сумме 1 787 407 руб. 62 коп., перечисленный платежным поручением от 15.08.2006 N 181(т. 2 л.д. 11) в счет оплаты арендной платы за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2007 года.

Согласно пункту 3.4.5. договора аренды производственных помещений от 01.07.2006 N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения арендатор вносит задаток в размере 2-х месячной арендной платы не позднее 15.08.2006, который засчитывается в счет оплаты арендной платы в последние месяцы аренды, рассчитанной в соответствии с пунктом 2.4. договора.

Договор заключен со сроком действия до 15.08.2016, срок его действия в декабре 2007 года не закончился, поэтому у истца не было оснований для зачета перечисленного задатка в счет оплаты арендных платежей в последние месяцы 2007 года.

Довод заявителя жалобы о том, что истец увеличил исковые требования до 425 479 руб. 47 коп. арендной платы, а судом необоснованно взыскан долг в сумме 467 484 руб. 47 коп. не принимается судом во внимание, поскольку указанную сумму суд взыскал с учетом увеличения исковых требований и в части расходов по уплате земельного налога до 42 005 руб.

Право истца на увеличение исковых требований установлено статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что суд первой инстанции всесторонне исследовав материалы дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании заявителем норм материального права.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.05.2008 исправлена опечатка в наименовании третьего лица - ООО "Офисный центр - Журналистов 2А", допущенная судом первой инстанции при изготовлении решения от 06.05.2008.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, истребовав от третьего лица учредительные документы, установил, что фактическое наименование привлеченного к участию в деле третьего лица - открытое акционерное общество "Офисный центр - Журналистов 2 А".

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 мая 2008 года, принятое по делу N А65-3135/2008, оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карпентер-сервис" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

О.Е. Шадрина

Судьи

В.Т. Балашева Е.А. Терентьев