Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2008 г. N 11АП-4673/2008

30 сентября 2008 г.

Дело N А72-7585/2007 г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 24.09.2008.

Постановление в полном объеме изготовлено 30.09.2008.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Шадриной О.Е., судей Балашевой В.Т. и Терентьева Е.А., протокол судебного заседания вела секретарь Демидова Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 дело по апелляционной жалобе

индивидуального предпринимателя Николашина Виталия Владимировича, Ульяновская область, г. Димитровград, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.05.2008, принятое по делу N А72-7585/2007 судьей Спириной Г.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Агафонова Фёдора Александровича, Ульяновская область, г. Димитровград,

к индивидуальному предпринимателю Николашину Виталию Владимировичу, Ульяновская область, г. Димитровград,

с привлечением третьих лиц:

- Комитет по управлению имуществом города Димитровграда,

- общество с ограниченной ответственностью "Радуга - 3", Ульяновская область, г. Димитровград,

о взыскании задолженности в сумме 210 150 руб. 06 коп., расторжении договора и выселении из занимаемых помещений

с участием:

от истца - после перерыва не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Агафонов Фёдор Александрович, город Димитровград, обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к индивидуальному предпринимателю Николашину Виталию Владимировичу, город Димитровград, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.05.2004 N 47-04/ДС, о возврате арендованного помещения и выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, пр. Ленина, 15, взыскании с индивидуального предпринимателя Николашина Виталия Владимировича задолженности за арендуемое помещение в сумме 210 150 руб. 06 коп., из которых 205 146 руб. - задолженность по арендной плате за период с 10.03.2007 по 16.11.2007 и пени за просрочку платежа в сумме 5004 руб. 06 коп.

Определениями Арбитражного суда Ульяновской области от 21.01.2008 и от 10.04.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Димитровграда и общество с ограниченной ответственностью "Радуга-3", г. Димитровград.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.05.2008 уточнен правовой статус истца - индивидуальный предприниматель Агафонов Фёдор Александрович. Заявленные требования ИП Агафонова Ф.А. удовлетворены частично: в части расторжения договора и выселения ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, пр. Ленина, 15, оставлены без рассмотрения.

С индивидуального предпринимателя Николашина Виталия Владимировича в пользу Индивидуального предпринимателя Агафонова Фёдора Александровича взыскано 122 115 руб. 16 коп.- задолженность по арендной плате за период с февраля по октябрь 2007 года, пени за просрочку платежа в сумме 4 000 руб. и в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3 895 руб. 15 коп.

В остальной части требования истца оставлены без удовлетворения, ИП Агафонову Ф.А. из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 4 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Николашин В.В. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (т.2 л.д.7), в которой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, отсутствие извещения об изменении размера арендной платы, просит отменить решение от 23.05.2008, принять новый судебный акт об отказе ИП Агафонову Ф.А. в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы и третьи лица, привлеченные к участию в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания (т.2 л.д. 39-41), явку представителей в суд не обеспечили.

ИП Агафонов Ф.А. с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу (т.2 л.д. 29).

Заслушав истца, арбитражный апелляционный суд объявляет перерыв в судебном заседании до 24.09.2008 до 11 час. 30 мин.

Информация о перерыве размещена на официальном Интернет - сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.

После перерыва заседание суда продолжено в отсутствии представителя истца.

В соответствии со ст.ст. 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации дело рассматривается в отсутствии представителей сторон и третьих лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд изменяет решение от 23.05.2008, принятое по делу N А72-7585/2007 в части взыскания суммы долга, пени и распределения расходов по возмещению оплаченной истцом государственной пошлины.

Из материалов дела следует, что от 05.05.2004 Комитет по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Николашин В.В. (арендатор) заключили договор аренды N 47-04/ДС со сроком действия с 05.05.2004 по 04.05.2014 (т.1 л.д. 7-15) на встроенное нежилое помещение общей площадью 80,78 кв.м., расположенное в здании N 15 по пр. Ленина города Димитровграда, Ульяновской области. Передача имущества арендатору оформлена соответствующим актом приема-передачи от 05.05.2004.

Согласно пункту 7.2 договора, содержащего ссылку на статьи 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.05.2004.

Протоколом от 30.06.2005 N 171 и актом приема-передачи (т.1 л.д. 36-39) оформлена передача в собственность покупателю - Агафонову Ф.А. (признанному победителем торгов по продаже арестованного имущества) встроенного нежилого помещения площадью 80,78 кв.м., литера А, расположенного по адресу: город Димитровград, ул. Ленина, 15.

Право собственности Агафонова Ф.А. на встроенное нежилое помещение общей площадью 80,78 кв.м. зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т.1 л.д. 35).

Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 05.07.2005 г. (л.д. 39).

Согласно выписке из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.04.2007 в качестве ограничения права собственности Агафонова Ф.А. на встроенное нежилое помещение общей площадью 80,78 кв.м. зарегистрирован договор аренды от 05.05.2004 N 47-04/ДС муниципального нежилого помещения (т.1 л.д. 41).

Статьей 617 Кодекса установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Анализируя представленные истцом договоры аренды от 03.08.2005 (т.1 л.д. 129 ) и от 07.06.2006 (т.1 л.д.131), заключенные новым собственником помещения с ИП Николашиным В.В. и с ООО "Радуга-3" (со сроком действия до 2014 года), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что фактически указанные договоры являются незаключенными в связи с отсутствием их регистрации в установленном законом порядке и отношения сторон по аренде нежилого помещения площадью 80,78 кв.м., литера А, расположенного по адресу: город Димитровград, ул. Ленина, 15, должны регулироваться договором аренды от 05.05.2004 N 47-04/ДС.

На момент заключения и регистрации в установленном законом порядке указанного договора, согласованный сторонами размер арендной платы составлял 13 527 руб. 00 коп. в месяц (т.1 л.д. 14).

Согласно пункту 2.2. договора, в течение срока его действия размер арендной платы может корректироваться с учетом индекса инфляции, или в одностороннем порядке может быть изменен арендодателем на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления, но не чаще одного раза в год.

Сообщение об изменении арендной платы должно доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Уведомлением от 29.04.2005 Комитет по управлению имуществом города Димитровграда сообщил ИП Николашину В.В. об изменении размера арендной платы и ее увеличении до 16 232 руб. в месяц на период с 01.05.2005 по 30.04.2006 (т.1 л.д. 59-60). Но изменение размера арендной платы в установленном порядке не зарегистрировано.

Ссылаясь на п. 2.2. договора, представленный Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда расчет размера арендной платы на 2007 год, суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что задолженность ответчика по арендной плате за период с февраля по октябрь 2007 года составляет 122 115 руб. 16 коп. из расчета 25 724 руб. 24 коп. х 9 - 109 403 руб. (перечисленный ответчиком долг).

Как и первое изменение размера арендной платы, так и последующее (до 25 724 руб. 24 коп.), в установленном порядке не зарегистрировано.

Суд первой инстанции правомерно указал, что доказательства изменения условий договора истец не представил, но при этом суд не учел, что согласно статьям 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, с момента осуществления которой договор считается заключенным.

Кроме того, исходя из даты регистрации договора (31.05.2004), изменения арендной платы возможны не ранее истечения года с момента регистрации, тогда как первое уведомление об увеличении стоимости арендной платы отправлено Комитетом 29.04.2005, т.е. ранее истечения года со дня его заключения (с учетом даты официальной регистрации договора аренды).

При заключении договора аренды недвижимого имущества на срок более одного года, прошедшего государственную регистрацию, все последующие изменения условий договора подлежат обязательной государственной регистрации.

Истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений условий договора аренды объекта недвижимости, следовательно, в силу части 3 статьи 433 Кодекса, изменения к договору не вступили в законную силу и размер арендной платы должен определяться по расчету, действовавшему на момент государственной регистрации договора - на 31.05.2004.

При этом добровольная частичная оплата ответчиком арендной платы в размере, превышающем установленный размер оплаты зарегистрированным в установленном порядке договором аренды, не является надлежащим доказательством возникновения у него такой обязанности до регистрации изменений условий договора.

За предъявленный к взысканию период - с февраля по октябрь 2007 года, арендная плата составляет 121 743 руб. (13 527 руб. х 9 месяцев ), ответчиком оплачено 109 403 руб. ( в том числе сумма, указанная в расчете истца (т.1 л.д. 5) и 16 505 руб., оплаченные после обращения истца с иском в суд (т.1 л.д. 104-105).

С учетом согласованного сторонами размера арендной платы, установленной зарегистрированным 31.05.2004 договором аренды от 05.05.2004, фактически перечисленной ответчиком суммы, требования истца подлежали удовлетворению в сумме 12 340 руб., тогда как судом взыскан долг в сумме 122 115 руб. 16 коп.

Ссылаясь на пункт 3.2.6. договора, отсутствие соглашения сторон о зачете сумм, затраченных арендатором на ремонт помещения в счет оплаты аренды, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о необходимости такого зачета на общую сумму 49 500 руб.

Суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования истца о взыскании пени за просрочку платежа, ссылаясь при этом на п. 6.2.4. договора, которым, как указано судом, предусмотрено взыскание пени за просрочку платежа - арендной платы в размере 1/300 действующей на момент просрочки ставки рефинансирования ЦБ_, что не соответствует тексту указанного пункта договора.

Требования истца о расторжении договора и выселении его из занимаемых помещений правомерно оставлены судом первой инстанции без рассмотрения.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ссылаясь на статью 452 Кодекса, пункты 4.3. и 4.5. договора, учитывая дату отправки досудебной претензии (л.д. 17-20), установленный для рассмотрения предложения о расторжения договора срок, необходимость оформления дополнительного соглашения о расторжении договора, дату обращения истца с иском в суд и отсутствие ответа на претензию, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, что согласно п. 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет за собой оставление соответствующего требования без рассмотрения. Анализируя условия договора о возможности его досрочного расторжения, учитывая несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции обоснованно оставил требование истца в части расторжения договора и выселения ответчика без рассмотрения.

Принимая решение о взыскании с ответчика долга в сумме 122 115 руб. 16 коп. 4 000 руб. пени за просрочку платежа, суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, выводы суда о необходимости взыскания санкций, не соответствуют материалам дела.

Руководствуясь частью первой и второй статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд изменяет решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.05.2008, принятое по делу N А72-7585/2007 в части взыскания суммы долга, пени и распределения расходов по оплате государственной пошлины.

При заявленных к взысканию требованиях (210 150 руб. 06 коп.) государственная пошлина подлежала оплате в сумме 5 703 руб. (т.1 л.д. 6). С учетом подлежащей взысканию суммы 12 340 руб. и оплаченных ответчиком после обращения истца с иском в суд 16 505 руб., исходя из принципа, установленного статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик должен возместить истцу расходы по оплате государственной пошлины в сумме 782 руб.79 коп. (от суммы 28 845 руб.). Во взыскании остальной части предъявленного к взысканию долга и пени суд отказывает.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.05.2008, принятое по делу N А72-7585/2007, изменить в части взыскания долга, пени и распределения расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Николашина Виталия Владимировича, Ульяновская область, г. Димитровград, в пользу индивидуального предпринимателя Агафонова Фёдора Александровича, Ульяновская область, г. Димитровград, 12 340 руб., составляющих задолженность по арендной плате за период с февраля по октябрь 2007 года, и в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 782 руб. 79 коп.

Во взыскании долга в сумме 192 806 руб. и пени в сумме 5004 руб.06 коп. отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23.05.2008, принятое по делу N А72-7585/2007, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

О.Е. Шадрина

Судьи

В.Т. Балашева Е.А. Терентьев