Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2008 г. N 11АП-5028/2008

15 октября 2008 г.

Дело N А65-4650/2008 г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2008 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Шадриной О.Е. судей Балашевой В.Т. и Романенко С.Ш., протокол судебного заседания вела секретарь Демидова Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 дело по апелляционной жалобе

общества с ограниченной ответственностью "Арго-С", г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.06.2008, принятое по делу N А65-4650/2008 судьей Гавриловым М.В.

по иску открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", г. Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью "Арго-С", г. Казань,

с привлечением третьего лица:

- Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома Муниципального образования города Казани

о взыскании 25988 руб. 88 коп. долга по арендной плате, 1276 руб. 14 коп. неустойки, расторжении договора аренды и освобождении помещения

с участием:

от истца - Афлятунов А.И., доверенность от 17.06.2008 N 826

от ответчика - Гарифуллин Р.Ш., удостоверение адвоката N 6199 от 05.06.2008

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Миллениум Зилант-Сити", г. Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арго-С", г. Казань, о взыскании долга по арендной плате в сумме 24 175 руб.36 коп., неустойки в сумме 1276 руб.14 коп., о расторжении договора аренды от 01.02.2004 N 5922-9, освобождении помещения, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Татарстан, д. 52, литера 2.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.03.2008 (л.д. 1) к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани.

Определением Арбитражного суда Республики от 12.05.2008 (л.д. 55) принято ходатайство истца об увеличении заявленной к взысканию суммы долга до 25988 руб.88 коп. за период аренды с 29.11.2007 по 12.05.2008 и пени до 2858 руб.61 коп. (с приобщением к материалам дела расчета суммы долга и пени (л. д. 50).

Не согласившись с заявленным иском, ответчик обратился с встречным иском о взыскании 407699 руб., составляющих стоимость капитального ремонта, и зачете 21967 руб. в счет погашения арендной платы.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.05.2008 (л.д. 56) встречное исковое заявление возвращено со ссылкой на статью 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.06.2008 (л.д. 76-77) заявленные исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды от 01.02.2004 N 5922-9, заключенный Комитетом по управлению государственным имуществом города Казани (судом первой инстанции ошибочно указано на заключение договора ОАО "Миллениум Зилант-Сити") и ООО "Арго-С", город Казань, расторгнут. Помещение, расположенное по адресу: город Казань, улица Татарстан, д. 52, литера 2, изъято у ООО "Арго-С" с передачей ОАО "Миллениум Зилант-Сити". Взыскан долг с ООО "Арго-С" в пользу ОАО "Миллениум Зилант-Сити" в сумме 10889 руб. за апрель-май 2008 года, пени за просрочку платежа в сумме 2000 руб. и в возмещение расходов истца по оплате государственной пошлины 5018 руб.06 коп.

С ООО "Арго-С" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 135 руб.

Решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований мотивировано нарушением ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей по договору от 01.02.2004 N 5922-9.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Арго-С" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (л.д. 102-104), в которой ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм процессуального и материального права, просит отменить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.06.2008 в части удовлетворения требований о взыскании долга по договору аренды, пени за просрочку платежа, о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений.

В заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просит отменить решение суда первой инстанции от 03.06.2008 в части удовлетворения заявленных истцом требований, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Участвующие в деле представители сторон соответствующие возражения не заявили, что отражено в протоколе судебного заседания. Арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Представитель истца считает решение суда первой инстанции обоснованным, просит отказать заявителю в удовлетворении апелляционной жалобы.

Комитет земельных и имущественных отношений, извещенный о дне и месте судебного заседания, отзыв не представил, явку представителя в суд не обеспечил.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствии надлежащим образом извещенного третьего лица.

Заслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд объявил перерыв до 17 час. 30 мин. После перерыва стороны на оглашение резолютивной части постановления арбитражного апелляционного суда не явились.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил, что при принятии решения от 03.06.2008 Арбитражный суд Республики Татарстан нарушил нормы процессуального и материального права.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушение норм процессуального и материального права при принятии судебного акта является основанием для его отмены.

Из материалов дела следует, что 01.02.2004 Комитет по управлению коммунальным имуществом города Казани (арендодатель) и ООО "Арго-С" (арендатор) заключили договор аренды N 5922-9 (л.д. 10-11) городского имущества - нежилых подвальных помещений - с N 161 по 165, расположенных по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Татарстан, д. 52, литера 2, со сроком действия договора до 31.01.2009 и согласованным размером ежемесячно вносимой арендной платы в сумме 3661 руб. 17 коп. (без НДС и других обязательных платежей).

Долгосрочный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 02.04.2005, что подтверждено соответствующей выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 58-59).

Письмами от 18.05.2005 и 28.09.2006 (л.д.48-49 и 46-47) Исполнительный комитет земельных и имущественных отношений известил ООО "Арго-С" об изменении размера арендной платы. Представитель ответчика отрицает получение указанных извещений (что отражено в протоколе судебного заседания), в материалах дела отсутствуют доказательства отправки этих писем, суд первой инстанции не выяснял, имеются ли доказательства их отправки, истец не заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в арбитражном апелляционном суде с целью представления таких доказательств.

14.06.2006 Исполнительным комитетом города Казани принято постановление N 1142 "О создании Открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити".

Распоряжением Комитета земельных и имущественных отношений N 1137р в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" в качестве оплаты доли Комитета земельных и имущественных отношений исполнительного комитета внесено нежилое подвальное помещение площадью 18,30 кв.м. (с NN 161 по 165), инвентарный номер 3848 (с обременением), расположенное по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Татарстан, д. 52, литера 2 (л.д.14-15).

29.11.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ОАО "Миллениум Зилант-Сити" на нежилые помещения N N 161-165, общей площадью 18,3 кв.м., расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Татарстан, д. 52, литера 2 (л.д.12).

Истец утверждает, что зарегистрировав право собственности на спорный объект недвижимости, известил ответчика о смене собственника на арендуемое ООО "Арго-Сити" помещение, сообщил об изменении платежных реквизитов, и в подтверждение представил письмо от 12.12.2007 N 970 (л.д. 13).

Не получив в установленный срок плату за аренду нежилых помещений, направил в адрес ответчика претензию (л.д. 27) и затем был вынужден обратиться в суд с данным иском за защитой нарушенного права.

Вывод суда первой инстанции о том, что письмом от 12.12.2007 ОАО "Миллениум Зилант-Сити" известило ответчика о смене собственника и платежных реквизитах арендодателя, ошибочен. Истец не подтвердил отправку и вручение письма работнику ООО "Арго-С". Ответчик отрицает, что Мечтаева, учинившая подпись на письме (л.д. 13), является работником ООО "Арго-С", что подтверждено справкой, представленной в заседание арбитражного апелляционного суда, состоявшееся 14.10.2008 (что нашло отражение в протоколе судебного заседания).

Отправка названного письма имеет значение лишь в части изменения для ответчика платежных реквизитов для внесения платы за аренду.

Не подтверждена и отправка претензии от 19.02.2008 N 211 (л.д. 27). Квитанция (л.д. 29) не содержит сведений об адресате и подтверждает лишь дату отправки и стоимость почтового отправления.

Представитель ответчика отрицает поступление в его адрес указанной претензии, заявив о том, что в суде первой инстанции не подтверждал факт поступления в адрес ООО "Арго-С" писем от 12.12.2007 и от 19.02.2008, что отражено в протоколе судебного заседания арбитражного апелляционного суда.

Изучая протоколы судебных заседаний, арбитражный апелляционный суд не нашел в их тексте соответствующей записи о подтверждении представителем ответчика факта получения претензии.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 5.3. договора от 01.02.2004 N 5922-9 арендодатель имеет право по своему усмотрению обратиться в суд с требованием о расторжении договора либо в ином порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных в договоре, в том числе (п.5.3.4.) при возникновении задолженности по внесению предусмотренной договором (с учетом последующих изменений и дополнений к нему), арендной платы за имущество в течение одного месяца независимо от факта ее последующего внесения.

Полагая, что арендатор извещен Исполнительным комитетом об изменении размера арендной платы (л.д. 46-49) и получил письма (л.д. 13, 27), направленные в его адрес истцом, ОАО "Миллениум Зилант-Сити" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованиями (с последующими уточнениями, принятыми судом) о взыскании с ответчика долга по арендной плате в сумме 25988 руб.88 коп. за период аренды с 29.11.2007 по 31.05.2008 и пени за просрочку платежа 2858 руб.61 коп., о расторжении договора аренды от 01.02.2004 N 5922-9, и освобождении ответчиком помещения, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Татарстан, д. 52, литера 2.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из условий договора N 5922-9, предоставляющих истцу право при просрочке арендатором внесения арендной платы, обратиться с иском в суд с требованием о взыскания долга и пени и о расторжении договора выселении из занимаемых ответчиком помещений.

Первоначально истец предъявил к взысканию долг по арендной плате за период с 29.11.2007 по 17.03.2008. После обращения истца с иском в суд, ответчик перечислил истцу в период с 13 по 21.05.2008 (в общей сложности) сумму 15000 руб. (л.д. 61-64).

Истец в ходе рассмотрения спора изменил исковые требования, предъявив к взысканию долг по арендной плате за период с апреля по 31.05.2008 в сумме 10889 руб. 52 коп. Суд принял заявленные истцом изменения, разрешая спор о правомерности взыскания долга за период с апреля по май 2008 года.

Статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу предоставлено право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции, до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 1 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Увеличение размера исковых требований не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении. Получив после обращения с иском в суд перечисленный ответчиком долг в сумме, истец заявил к взысканию новый период. Заявленные истцом изменения приняты судом в нарушение требований статьи 49 Кодекса и Постановления Пленума N 13.

С учетом изложенного, суд первой инстанции необоснованно принял заявленные истцом изменения в части взыскания 10889 руб.52 коп. - долг за апрель-май 2008 года.

Указанная сумма подлежала взысканию в самостоятельном порядке, вне рамок данного дела.

Кроме того, оценивая правомерность представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, истец не учел, что согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их государственной регистрации, что следует из содержания статьи 433 Кодекса.

Истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений условий договора аренды (л.д. 46-50), кроме того, материалами дела не доказан факт их отправки. Поэтому при исчислении долга истец должен исходить из того, что арендная плата в месяц составляет 3661 руб. 17 коп.

За предъявленный к взысканию период: с 29.11.2007 по 17.03.2008 долг ответчика составил 13235 руб.41 коп. ( 244 руб. 20 коп. за 2 дня ноября, 10983 руб. 51 коп. за декабрь-февраль 2008 года и 2007 руб. 70 коп. за 17 дней марта).

На день обращения истца с иском в суд ответчиком перечислен долг в сумме 10076 руб. платежным поручением от 18.03.2008 N 8 (л.д. 65).

С учетом суммы долга за предъявленный период с 29.11.2007 по 17.03.2008 (л.д. 8) и фактической оплаты до обращения истца с иском в суд (10076 руб.) и после (15000 руб.), ответчик полностью оплатил задолженность.

Принимая во внимание, что суд неосновательно принял изменения исковых требований, выразившихся в изменении периода времени, заявленного к взысканию и оплаченных ответчиком сумм, арбитражный апелляционный суд отменяет решение суда в части взыскания долга и распределения расходов по уплате государственной пошлины.

Доводы ответчика о том, что об изменении собственника ему стало известно лишь в ходе рассмотрения дела, судом во внимание не принимаются, так как долг в сумме 10076 руб. перечислен по платежным реквизитам истца.

Обращаясь с иском в суд с требованием о расторжении договора, истец ссылается на статьи 309, 614, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что установлено частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предложение расторгнуть договор, как то установлено частью 2 статьи 452 Кодекса.

ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды и его выселении из занимаемого нежилого помещения.

Указанное требование заявлено на основании пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы в установленные договором сроки.

Истцом не выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Согласно части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из представленных истцом в материалы дела (л.д.13 и 27), ОАО "Миллениум Зилант-Сити" направлял обществу предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате, изменении платежных реквизитов и возможности расторжения договора аренды в случае неоплаты задолженности.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В претензии (л.д. 27) истец ставил вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Ответчик лишь информировался о возможности расторжения договора в случае неуплаты долга. Безусловного предложения о расторжении договора в письме не содержалось.

Анализируя представленные истцом документы, с учетом объяснений ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что отправка письма от 12.12.2007 и претензии от 19.02.2008 N 211 (л.д. 13 и 27) материалами дела не подтверждена.

Поскольку истцом не доказан факт отправки ответчику претензии, содержащей безусловное предложение о расторжении договора, и не соблюдены требования части 2 статьи 452 Кодекса, исковые требования истца в части расторжения договора аренды и выселении ответчика из занимаемых подвальных помещений оставляются без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 333.40. Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае оставления заявления без рассмотрения.

Оставляя без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды и выселении арендатора, суд возвращает истцу оплаченную им государственную пошлину в сумме 4000 руб., оплаченную платежным поручением от 17.04.2008 N 412.

В части взыскания долга в сумме 3159 руб. 41 коп. (13235 руб.41 коп. - 10076 руб.), учитывая, что ответчику были известны платежные реквизиты истца, суд относит на ответчика в возмещение расходов истца по оплате государственной пошлины 126 руб. 40 коп.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на истца.

Представителю ООО "Арго-С" Гарифуллину Р.Ш. подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная по квитанции от 11.09.2008 государственная пошлина в сумме 1 000 руб.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.06.2008, принятое по

делу N А65-4650/2008, отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования в части расторжения договора аренды от 01.02.2004 N 5922-9,

заключенного ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и ООО "Арго-С" и изъятии помещения, расположенного в городе Казани по ул. Татарстан, 52 литера 2 с передачей его ОАО "Миллениум Зилант-Сити", оставить без рассмотрения.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу "Миллениум Зилант-Сити" из

федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб., перечисленную по платежному поручению от 17.04.2008 N 412.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Арго-С" в пользу открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити" расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 126 руб. 40 коп.

Взыскать с открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити" в пользу

общества с ограниченной ответственностью "Арго-С" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб.

Возвратить представителю ООО "Арго-С" Гарифуллину Р.Ш. из федерального бюджета излишне уплаченную по квитанции от 11.09.2008 государственную пошлину в сумме 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

О.Е. Шадрина

Судьи

В.Т. Балашева С.Ш. Романенко