Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2008 г. N 11АП-7133/2008

06 ноября 2008 г.

Дело N А49-3322/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2008 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Терентьева Е.А., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания Напрееенко И.В.,

с участием:

от истца - Плешаков П.А., доверенность б/н от 10.01.2008 г.,

от ответчика - Земляков С.В., доверенность б/н от 19.06.2006 г. (до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 3 апелляционную жалобу ООО "Акчурин и компания" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 15 сентября 2008 г. по делу N А49-3322/2008 (судья Гук Н.Е.)

по иску ООО "Акчурин и компания", г.Пенза, Пензенская область,

к ООО "Халял", г.Пенза, Пензенская область,

о расторжении договора аренды земельного участка,

установил

ООО "Акчурин и компания" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к ООО "Халял" о расторжении договора аренды земельного участка, площадью 736 кв.м., кадастровый номер 58:29:02011 003:0052, находящегося по адресу: г.Пенза, ул.Бакунина/Урицкого,12/103, заключенного между сторонами 17.05.2004г.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15 сентября 2008 г. иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований, поскольку решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным.

В обоснование истец указывает, что арендуемый земельный участок использовался ответчиком не по назначению, то есть под общественную застройку. Кроме этого, ответчик не обеспечил исправное состояние принятого земельного участка, существенно его ухудшил, что является основанием для досрочного расторжения договора. Также за ответчиком числится задолженность за аренду земельного участка за период с 17.05.2004 г. по 17.08.2008г.

В судебном заседании представитель истца (заявитель апелляционной жалобы) доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобе не согласился, считал их необоснованными, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

30.10.208 г. в судебном заседании объявлялся перерыв до 05.11.2008 г.

05.11.2008 г. судебное заседание продолжено.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва в совокупности с исследованными доказательствами, арбитражный апелляционный суд считает решение суда от 15.09.2008 г. подлежащим отмене, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.05.2004г. между сторонами заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ООО "Акчурин и компания" (арендодатель) передало ООО "Халял" (арендатор) во временное возмездное владение и пользование земельный участок, площадью 736 кв. м. с кадастровым номером 58:29:02011 003:0052, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Бакунина/Урицкого, 12/103 сроком на 20 лет, то есть с 17.05.2004 года по 17.05.2024 года (л.д.7-8). Земельный участок по акту приема-передачи арендатору не передавался, так как стороны согласовали, что договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка, факт пользования имуществом ответчик не отрицает.

Собственником указанного земельного участка является ООО "Акчурин и компания". Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п.1.2 договора разрешенное использование земельного участка: под общественную застройку.

Судом первой инстанции установлено, что с 15.02.2006г. по 01.08.2007г. земельный участок использовался ответчиком под размещение розничного рынка.

28.05.2008г. истец в адрес ответчика направил предложение о расторжении договора аренды, поскольку земельный участок не используется в соответствии с его разрешенным использованием (л.д.8).

09.07.2008г. истец в адрес ответчика также направил предупреждение о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы (л.д.55).

13.08.2008г. истец в адрес ответчика направил предупреждение о необходимости исполнения обязательств по ремонту асфальтобетонного покрытия участка (л.д.60).

Поскольку требования истца в добровольном порядке не были удовлетворены, указанные обстоятельства явились поводом для обращения с настоящим иском.

Заявляя требования о расторжении договора аренды земельного участка истец ссылается на п/п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, поскольку земельный участок не используется ответчиком по назначению более трех лет.

Вместе с этим, согласно п.3.3.1 договора арендатор имеет право разместить на участке рынок с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Специализацию рынка арендатор вправе установить на свое усмотрение.

Таким образом, с учетом условий договора и установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в период с 15.02.2006 года по 01.08.2007 года земельный участок использовался ответчиком по назначению, поэтому указанный срок подлежит исключению из периода, в течение которого неиспользование земельного участка может являться основанием для прекращения договора аренды.

Суд первой инстанции также обоснованно отклонил дополнительные основания истца о расторжении договора аренды земельного участка от 17.05.2004 года в связи с тем, что ответчик допустил ухудшение состояния земельного участка, поскольку состояние асфальтового покрытия условием договора аренды не являлось.

Таким образом, судом не установлено со стороны ответчика нарушений ст.46 Земельного кодекса РФ, п.1.2 договора и использования земельного участка ненадлежащим образом.

Между тем суд первой инстанции не принял во внимание довод истца о расторжении договора в связи с тем, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного п.п.2.1, 2.2 договора срока не внес арендную плату.

Согласно ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае неисполнения арендатором обязанности по договору, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

В соответствии с п.2.1 договора аренды арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за весь участок в размере 10000 руб. в первые три месяца, и 20000 руб. в последующие месяцы.

Истец указывает, что с 17.05.2004 по 17.08.2008 г. ответчик обязан уплатить арендную плату в размере 970 000 руб. Однако плату за пользование арендованным земельным участком ответчик осуществлял только с 18.05.2006 года, перечислив на расчетный счет истца 30000 руб. платежным поручением N 12. С 27.06.2008 года по 29.08.2008 года арендную плату ответчик уплачивал ежемесячными платежами в сумме 20000 руб., общая сумма перечисленной арендной платы за период с 18.05.2006 года по 29.08. 2008 года составила 570000 руб., что подтверждается платежными поручениями (л.д. 146-150 т.1, л.д.1-23 т.2). В платежных поручениях указан конкретный период времени и размер арендной платы.

Однако, установив, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, суд первой инстанции ошибочно посчитал, что частичная задолженность не является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Частью 3 ст.619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что 09.07.2008 г. истец направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы (л.д.55), то есть после направления искового заявления в суд 09.06.2008г.

Помимо этого, из предупреждения от 09.07.2008 г. нельзя установить за какой конкретный период времени необходимо уплатить задолженность по арендной плате в размере 470 000 рублей.

Статьей 619 ГК РФ не установлена процедура расторжения договора, поэтому при расторжении договора аренды действует общее правило, установленное ч.2 ст.452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вместе с этим, предложение о расторжении договора от 28.05.2007 года (л.д.8) было направлено ответчику в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению. Тогда как предупреждение о необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы ответчику направлено 09.07.2008г. после направления искового заявления в суд. Предложение о расторжении договора аренды в связи с несвоевременным внесением арендной платы ответчику не направлялось.

В соответствии со ст.452,619 ГК РФ арендодатель должен был направить арендатору предупреждение о погашении задолженности по арендным платежам, а затем, если арендатор не исполняет обязательства по договору - предупреждение о расторжении договора.

Истцом не предоставлено доказательств направления ответчику предупреждения о погашении задолженности по арендной плате за период с 17.05.2004 по 18.05.2006 г. до подачи иска в суд и направлении предложения о расторжении договора аренды в связи с неисполнением обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Таким образом, истцом не были соблюдены требования п.2 ст.452, ст.619 ГК РФ, то есть досудебный порядок урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды, поэтому исковое заявление о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения на основании п.2 ст.148 АПК РФ.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято с нарушением норм процессуального права и подлежит отмене, а исковые требования о расторжении договора аренды от 17.05.2004 г. оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе подлежат возврату истцу.

Руководствуясь ст.ст. 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 15 сентября 2008 года по делу N А49-3322/2008 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования о расторжении договора аренды от 17 мая 2004 г, заключенного между ООО "Акчурин и компания" и ООО "Халял", земельного участка площадью 736 кв.м., кадастровый номер 58:29:02011 003:0052, находящегося по адресу: г.Пенза, ул.Бакунина/Урицкого,12/103, оставить без рассмотрения.

Возвратить ООО "Акчурин и компания" госпошлину по иску в размере 2000 рублей и за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня принятия в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Е.А. Терентьев К.К.Туркин