Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2008 г. N 11АП-7363/2008

20 ноября 2008 г.

Дело N А55-8884/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Юдаевой А.А.,

с участием:

от истца - представитель Шатров А.В., доверенность от 19.05.2008 г.;

от ответчика - представитель Петрова Е.В., доверенность от 28.12.2007 г. N 01/04-1307;

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 ноября 2008 г. в зале N 3 апелляционную жалобу Администрации городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 сентября 2008 года

по делу N А55-8884/2008, судья Веремей Л.Н.

по иску общества с ограниченной ответственностью "ИнвестФонд", г. Самара,

к Администрации городского округа Самара, г. Самара,

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ИнвестФонд" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации городского округа Самара о признании права собственности на самовольную постройку - объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, 125, литера А6, общей площадью 637,1 кв.м.

Исковое требование обосновано истцом возведением указанного строения без необходимой разрешительной документации, правовым обоснованием иска истец указал положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация городского округа Самара с исковым требованием ООО "ИнвестФонд" не согласилось, обосновывая свои возражения, указала, что общество не представило доказательств, подтверждающих, что сохранение реконструированного здания не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 сентября 2008 года иск удовлетворен, за ООО "ИнвестФонд" признано право собственности на самовольную постройку - объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, 125, литера А6, общей площадью 637,1 кв.м.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным решением, Администрация городского округа Самара обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалованное решение отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "ИнвестФонд" - отказать.

В обоснование своей просьбы заявитель апелляционной жалобы приводит следующие доводы.

Представленное истцом письмо ГПН Железнодорожного района города Самары не является надлежащим документом, подтверждающим соответствие недвижимого имущества противопожарным нормам и правилам. Кроме того, в соответствии с нормативами, установленными СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 30.03.2003 г. для предприятий 3-го класса устанавливаются санитарно-защитные зоны в размере 300 м, однако истец не представил доказательств, подтверждающих, что построенной здание удалено от таких предприятий на расстояние не менее 300 м.

В отзыве на апелляционную жалобу истец ООО "ИнвестФонд" против ее удовлетворения возражает, указывает, что письмо ГПН Железнодорожного района г. Самары является надлежащим доказательством противопожарной безопасности здания ,а доводы ответчика о несоответствии размещенного здания требованиям наличия санитарно-защитной зоны противоречит письму Департамента строительства и архитектуры города Самары.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Самара Петрова Е.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по изложенным в жалобе основаниям.

Представитель истца ООО "ИнвестФонд" Шатров А.В. против удовлетворения жалобы возражает по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Из представленных в материалы дела доказательств усматриваются следующие обстоятельства дела.

По договору купли-продажи от 2 декабря 2005 г. ООО "ИнвестФонд" приобрело у гр.Левинсона А.М.:

- нежилое помещение, 1-й этаж - комнаты N N 11, 12, 13; 2 этаж - комнаты NN 17-27, площадью 286,60 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, ул. Л.Толстого, 131;

- нежилое здание (металлический склад), площадью 334,50 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, ул.Л.Толстого, 131;

- земельный участок, кадастровый номер 63:01:01 005:0002 (земли поселений), площадью 4716,2 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, ул. Л.Толстого, 131.

Указанные помещения и земельный участок переданы продавцом истцу по акту приема-передачи от 2.12.2005 г.

По договору купли-продажи от 19.12.2005 г. ООО "ИнвестФонд" приобрело у ООО "Общее дело":

- нежилое здание (литер Л-Л4, л5), этажность 5, площадью 5335,40 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, ул. Льва Толстого, д.131;

- металлический склад для посуды (литер о1), этажность 1, площадью 929,20 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, ул. Льва Толстого, д.131;

- склад для хранения посуды (литер О), этажность 1, площадью 1635,00 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, ул. Льва Толстого, д.131;

- земельный участок, кадастровый номер 63:01:01:01 005:0008 (земли поселений), площадью 3662,8 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, ул. Л.Толстого, 131.

Указанные помещения и земельный участок переданы продавцом истцу по акту приема-передачи от 19.12.2005 г.

По договору купли-продажи от 18.04.2006 г. ООО "ИнвестФонд" приобрело у ООО "Общее дело":

- нежилое помещение, площадью 1314,60 кв.м., 1 этаж - комнаты N N 1, 2, 9, 10, 17; 2 этаж - комнаты NN 1-13; 3 этаж - комнаты N1-4; 4 этаж - комнаты N1,2; 5 этаж - комната N 1, расположенное по адресу: г.Самара, ул. Льва Толстого, д.125;

- земельный участок, кадастровый номер 63:01:01:01 005:0004 (земли поселений), площадью 3045,4 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, ул. Л.Толстого, 125.

Указанное помещение и земельный участок переданы продавцом истцу по акту приема-передачи от 18.04.2006 г.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 27.04.2006 г., принятым по делу N А55-966/2006 на Комитет по управлению имуществом г.Самары возложена обязанность заключить с ООО "ИнвестФонд" договор купли-продажи земельного участка площадью 683,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, д.131 по цене 540.159 руб. 63 коп.

По договору купли-продажи земельного участка N 801 от 29.06.2006 г. ООО "ИнвестФонд" приобрело у Комитета по управлению имуществом г. Самары (в соответствии с решением Арбитражного суда Самарской области от 27.04.2006 г. N А55-966/2006) земельный участок (земли поселений), занимаемый заводом, площадью 683,40 кв.м., кадастровый номер 63:01:01 01 005:0003, расположенный по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, д.131.

Указанный земельный участок передан продавцом истцу по акту от 29.06.2006 г.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2007 г. ООО "ИнвестФонд" приобрело у ООО "ИнвестБилдинг" земельный участок (земли населенных пунктов), площадью 201,10 кв.м., кадастровый номер 63:01:0101005:0506, фактически занимаемый заводом, расположенный по адресу: г.Самара, ул.Льва Толстого, 125.

Указанный земельный участок передан продавцом истцу по акту от 20.11.2007 г.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.02.2008 г. ООО "ИнвестФонд" приобрело у ООО "ИнвестБилдинг" земельные участки (земли населенных пунктов), площадью 10,60 кв.м. и 82,20 кв.м., кадастровые номера соответственно 63:01:0101005:0515 и 63:01:0101005:0516, фактически занимаемый заводом, расположенные по адресу: г.Самара, ул.Льва Толстого, 125.

Указанные земельные участки переданы продавцом истцу по акту от 18.02.2008 г.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.02.2008 г. ООО "ИнвестФонд" приобрело у ООО "ИнвестБилдинг" земельный участок (земли населенных пунктов), площадью 521,70 кв.м., кадастровый номер 63:01:0101005:0518, фактически занимаемый заводом, расположенные по адресу: г.Самара, ул.Льва Толстого, 125.

Указанный земельный участок передан продавцом истцу по акту от 18.02.2008 г.

Право собственности ООО "ИнвестФонд" на нежилое здание площадью 419,00 кв.м., этажность 5, литера А6, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, 125 подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АВ N 957879 от 23.10.2007 г.

Право собственности ООО "ИнвестФонд" на земельный участок площадью 3268,60 кв.м., адрес объекта: Самарская область, г.Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, 125, кадастровый номер 63:01:0101005:523 подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АВ N 583329 от 16.05.2008 г.

Из кадастрового плана земельного участка N 63:01:01 01 005:0003 (предыдущий кадастровый номер 63:01:01 01 005:0001) усматривается, что данное землепользование размещено по адресу: Самарская область, г.Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, д.131, имеет площадь 683,4 кв.м., разрешенное использование / назначение - фактически занимаемый земельный участок заводом.

Из кадастрового плана земельного участка N 63:01:01 01 005:523 (предыдущие кадастровые номера 63:01:01 01 005:0514, 63:01:01 01 005:0515, 63:01:01 01 005:0516) усматривается, что данное землепользование размещено по адресу: Самарская область, г.Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, д.125, имеет площадь 3268,6 кв.м., разрешенное использование / назначение - фактически занимаемый земельный участок заводом.

Техническим паспортом на нежилое здание, литера А6, размещенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, д.125 от 13.09.2007 г. подтверждается, что здание построено в 1896 г., капитальный ремонт в 2005 г., число этажей - 5, общая площадь здания составляет 419,0 кв.м. Технические состояния большинства конструктивных элементов - неудовлетворительное, фактический износ здания 48%.

Техническим паспортом на нежилое здание, литера А6, размещенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, д.125 от 12.12.2007 г. подтверждается, что здание построено в 1896 г., реконструировано в 2007 г., число этажей - 4, общая площадь здания составляет 637,1 кв.м. Технические состояния большинства конструктивных элементов - хорошее, фактический износ здания 18%.

В обоснование безопасности реконструированного здания и отсутствия нарушения интересов третьих лиц в результате реконструкции истцом представлены следующие доказательства:

1) Техническое заключение НПЦ "Строительство" Российской инженерной академии (лицензия от 12.08.2003 г. сроком действия до 12.08.2008 г.) "Оценки технического состояния строительных конструкций после реконструкции здания, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул.Льва Толстого, 125, литера А6", по выводам которого техническое состояние фундамента оценено как исправное, наружные стены здания находятся в работоспособном состоянии, несущие строительные конструкции здания возведены в соответствии с проектной документацией и действующими строительными нормами и находятся в исправном состоянии. В заключении отмечено, что после реконструкции здание изменило свое первоначальное назначение - в нем запроектировано размещение офисных помещений.

2) Экспертное заключение по результатам санитарно-гигиенической экспертизы нежилого здания литера А6, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, д.125, от 27.03.2008 г. N 03/0726 подготовленное заведующим отделением гигиены и питания ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области" и утвержденное Главным врачом ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области". По выводам экспертов здание соответствует государственным санитарным нормам и правилам.

3) письмо отдела государственного пожарного надзора Железнодорожного района г.Самары от 15.06.2007 г. (без регистрационного номера), в соответствии с которым спорное здание не противоречит противопожарным нормам и правилам.

4) план границ земельного участка, из которого следует, что здание литера А6 размещено в пределах границ земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО "ИнвестФонд" и за красные линии не выходит.

5) отчет по результатам экологического аудита соответствия требованиям природоохранного законодательства в отношении спорного здания, подготовленный ООО ИАЦ "Норматив" (сертификат экоаудитора N 825-А), по выводам которого при соблюдении условий сбора, временного хранения отходов, образующихся в процессе эксплуатации объекта и своевременного вывоза на места утилизации, воздействие на компоненты окружающей среды при обращении с отходами является допустимым. Объекту дано положительное экоаудиторское заключение.

6) Письмо Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 4.09.2008 г. N Д05-01-01/7703-0-1, согласно которому испрашиваемое строение находится в зоне предприятий и складов III класса вредности ПК-2, размещение испрашиваемого строения в зоне соответствует разрешенным видам использования недвижимости.

Выслушав выступления представителей сторон, изучив материалы дела и оценив доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены обжалованного судебного решения и принятия по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 той же статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Созданное на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке здание возведено без надлежащих разрешений уполномоченных органов, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное строение, следовательно, признается самовольной постройкой.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о несоответствии размещения самовольной постройки зонированию и правилам застройки и землепользования в г. Самаре являются несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 3.7, 3.8 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест санитарно защитный зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03), утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.04.2008 г. N 25 для промышленных объектов и производств, сооружений, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, в зависимости от мощности, условий эксплуатации, характера и количества выделяемых в окружающую среду загрязняющих веществ, создаваемого шума, вибрации и других вредных физических факторов, а также с учетом предусматриваемых мер по уменьшению неблагоприятного влияния их на среду обитания и здоровье человека в соответствии с санитарной классификацией промышленных объектов и производств устанавливаются следующие ориентировочные размеры санитарно-защитных зон:

- промышленные объекты и производства первого класса - 1000 м;

- промышленные объекты и производства второго класса - 500 м;

- промышленные объекты и производства третьего класса - 300 м;

- промышленные объекты и производства четвертого класса - 100 м;

- промышленные объекты и производства пятого класса - 50 м.

Временное сокращение объема производства не является основанием к пересмотру принятого размера санитарно-защитной зоны для максимальной проектной или фактически достигнутой мощности.

Самовольная постройка, изменившая свое предназначение после реконструкции на офисное здание, находится, как это следует из письма Департамента строительства и архитектуры города Самары в зоне предприятий и складов III класса вредности.

В соответствии с Правилами застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденным постановлением Самарской городской Думы от 26 апреля 2001 года N 61 для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в пределах городской черты города Самары, разрешенным считается такое использование, которое соответствует: градостроительным регламентам статьи 30 настоящих Правил; дополнительным градостроительным регламентам по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений; дополнительным градостроительным регламентам по экологическим условиям - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений; иным документально зафиксированным в соответствии с федеральным законодательством ограничениям на использование недвижимости (включая договоры об установлении сервитутов, иные документы).

Согласно статьей 30 указанных правил (градостроительные регламенты по видам и параметрам использования недвижимости) установлены основные разрешенные виды использования недвижимости, виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, виды использования недвижимости, которые требуют специального согласования.

При этом спорное здание размещено в промышленно-коммунальной зоне (ПК-2) Зона предприятий и складов III класса вредности (санитарно-защитные зоны - до 300 м), основными разрешенными видами использования земельных участков (наряду с иными) в данных зонах являются - промышленные предприятия и склады III класса вредности, санитарно-защитная зона - 300 м, в том числе: химические предприятия и производства, металлургические, машиностроительные и металлообрабатывающие предприятия и производства, производства строительной промышленности, производства по обработке древесины, текстильные производства и производства легкой промышленности, производства по обработке животных продуктов, производства по обработке пищевых продуктов и вкусовых веществ, сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения и др. Однако, наряду с основными разрешенными видами использования указанные правила в зоне ПК-2 предусматривают и разрешенные виды использования земельных участков, сопутствующие основным, в т.ч. административные организации, офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний.

В тоже время, истцом не были представлены суду все необходимые надлежащие и допустимые доказательства, которые бы подтверждали, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Доказывая соответствие самовольной постройки мерам противопожарной безопасности истец представил суду первой инстанции письмо и.о. начальника отдела государственного пожарного надзора Железнодорожного района г. Самары.

Однако данное письмо не является надлежащим подтверждением безопасности самовольной постройки, поскольку оформлено ненадлежащим образом, не имеет соответствующего регистрационного номера, заключением органа пожарного надзора не является, при этом в нем отсутствует оценка наличия либо отсутствия в здании средств пожаротушения и пожарной сигнализации, соответствие мерам противопожарной безопасности примененных при строительстве здания материалов, строительных конструкций и т.д. Кроме того, в соответствии с Положением о государственном пожарном надзоре (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 г. N 820), его пунктами 9 и 11, правом проводить проверки и обследования территорий здании, сооружений, помещений организаций, а также правом рассматривать в установленном порядке соблюдение требований пожарной безопасности проектно-сметной документации на строительство, капитальный ремонт, реконструкции, зданий обладают государственные инспекторы субъектов Российской Федерации по пожарному надзору.

Предположения истца о том, что государственный пожарный надзор осуществляется только в рамках государственного строительного надзора, однако, поскольку указанный надзор в отношении самовольной постройки не проводится, то и осуществлять государственный пожарный надзор в отношении объекта производить не следует, ошибочно, поскольку именно на истца в соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена процессуальная обязанность доказать основания своих исковых требований, в том числе и противопожарную безопасность самовольной постройки, при этом надлежащим доказательством такой безопасности может быть признано только заключение государственного инспектора субъекта Российской Федерации по пожарному надзору, как лица, уполномоченного законом на дачу таких заключений.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного акта и принятия по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины в связи с подачей апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 сентября 2008 года, принятое по делу N А55-8884/2008 - отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестФонд" - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИнвестФонд" в пользу Администрации городского округа Самара компенсацию понесенных ответчиком расходов в связи с оплатой госпошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

Е.М.Балакирева К.К.Туркин