Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2008 г. N 11АП-7628/2008

1 декабря 2008 г.

Дело N А55-5324/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 1 декабря 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Юдаевой А.А.,

с участием:

от истца - представитель Орешникова Л.В., удостоверение N 892 от 11.07.2003 г., доверенность от 08.04.2008 г.;

от ответчика - до перерыва: представитель Кеваев А.В., удостоверение N 559 от 21.03.2001 г., доверенность от 02.04.2008 г. N 1081/1, после перерыва: не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 ноября 2008 г. в зале N 3 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 сентября 2008 года по делу N А55-5324/2008, судья Веремей Л.Н.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Все для Вас", Самарская область, г. Тольятти

к Мэрии городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти

о признании права собственности,

установил:

ООО "Все для Вас" обратилось в Арбитражного суда Самарской области с иском к Мэрии городского округа Тольятти о признании права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение (Литер АА1А2а) состоящее из комнат N N 12-21 на первом этаже общей площадью 485,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Тольятти, ул. Ворошилова, д. 57.

Исковое заявление обосновано истцом приобретением 2.03.1998 г. у Фонда имущества г. Тольятти части нежилого помещения на первом этаже отдельно стоящего одноэтажного здания общей площадью 530,3 кв.м., с техническим подпольем площадью 552,3 кв.м., реконструкцией (с внутренней перепланировкой и отделкой технического подполья) помещения, в результате чего техническое подполье утратило статус конструктивного элемента здания и приобрело статус отдельного нежилого помещения. Кроме того, в результате реконструкции изменилась нумерация комнат, а также уменьшилась площадь технического подполья с 552,3 кв.м. до 485,1 кв.м. 28.12.2007 г. объект поставлен на технический учет, однако, в регистрации права Управлением ФРС отказано в связи с отсутствием правоустанавливающих документов.

14.07.2008 г. истцом было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц: ОАО "Аптека 282", ООО "Горилка-Инвест", ООО "ТД "Обувь", ООО "Паритет-Недвижимость", Смирнова М.А., Ежова О.И., Копыла А.О., Клубкова Д.А., Огаренко В.А. - собственников помещений, расположенных в здании по адресу: г.Тольятти, ул.Ворошилова, 57. Согласно определению суда от 4 сентября 2008 года данное ходатайство истцом впоследствии поддержано не было.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 сентября 2008 года исковые требования ООО ТФ "Все для Вас" были удовлетворены. За обществом признано право собственности на объект недвижимости: нежилое помещение (литер АА1А2а), состоящее из комнат N N 12-21 на -1 этаже, общей площадью 485,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Тольятти, ул.Ворошилова, д.57.

Мэрия городского округа Тольятти, не согласившись с принятым Арбитражным судом Самарской области решение, обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска о признании права собственности.

В обоснование своей позиции ответчик в апелляционной жалобе указал, что истцом суду были представлены лишь согласие собственников нежилых помещений на перепланировку техподполья в нежилое помещение, но не на отчуждение перепланированного техподполья в пользу истца. Объект - техническое подполья является общим имуществом всех собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г.Тольятти. ул.Ворошилова, 57, однако право общей долевой собственности на объект не зарегистрировано.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить ее без удовлетворения, поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 2.03.1998 г. техподполье являлось принадлежностью помещений истца на первом этаже, его конструктивным элементом и было неразрывно связано с системой жизнеобеспечения помещений истца. Факт передачи техподполья истцу подтвержден приложением N 3 к договору от 2.03.1998 г. В силу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи. Довод Мэрии о том, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу здания, противоречит законодательству и материалам дела. Кроме того, ООО "Паритет-Недвижимость" является собственником первого отсека, находящегося на -1 этаже, что, по мнению истца, противоречит доводам ответчика об общей собственности всех собственников нежилых помещений в здании на техподполье.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы Кеваев А.В. на удовлетворении жалобы настаивает по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца адвокат Орешникова Л.В. против удовлетворения апелляционной жалобы настаивает по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

В судебном заседании 19 ноября 2008 года был объявлен перерыв до 15.00 часов 25 ноября 2008 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

По договору купли-продажи N 865 от 2.03.1998 г. Фонд имущества г.Тольятти продал ТОО ТФ "Все для Вас" часть нежилого помещения в отдельно стоящем здании общей площадью 530,3 кв.м. по адресу: г. Тольятти, ул. Ворошилова, д.57.

Право собственности ООО ТФ "Все для Вас" на нежилое помещение, состоящее из комнат N N 64-81 (магазин), площадью 530,10 кв.м. (площадь в соответствии с актом технической инвентаризации от 1.12.1999 г.), находящееся по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводской район, ул. Ворошилова, д.57 подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 10.12.1999 г.

Согласно заключению отдела выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов N 166 от 21.12.2007 г. отдел, ознакомившись с проектной и исполнительной документацией, осмотрев готовность объекта, законченного перепланировкой и переустройством, площадь нежилого помещения (лит. АА1А2а) до переустройства (перепланировки) составляла 552,3 кв.м., после - 485,1 кв.м., проведенная реконструкция нежилых помещений не затронула конструктивные и другие характеристики здания, соответствует строительным нормам и правилам, отвечает эксплуатационным требованиям по надежности и безопасности, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Согласно техническому паспорту (от 12.12.2007 г.) нежилое здание, размещенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, ул.Ворошилова, 57, -1 этаж имеет площадь 485,1 кв.м., состоит из лит.А, год постройки - 1986, лит.А1, год постройки 1996, лит.А2 год постройки 2007. В результате технической инвентаризации лит.Аа было выявлено изменение площадей -1 этажа с 552,3 кв.м. до 485,1 кв.м. за счет внутренне перепланировки, углубления подвального помещения, внутренней отделки. Ранее площадь техподполья не включалась в общую площадь, т.к. высота техподполья была 1,7 м.

Свидетельством о праве собственности на землю N 29917 от 1.09.1998 г. подтверждается право собственности ТОО ТФ "Все для Вас" на земельный участок для дальнейшего использования под зданием магазина, адрес земельного участка (согласно кадастрового плана) - Самарская область, г.Тольятти, ул. Ворошилова, 57.

По заключению N 24 ООО "Дедал" при проведении перепланировки нежилых помещений первой и цокольного этажа здания, расположенного по адресу: г.Тольятти, Автозаводской район, ул.Ворошилова, 57 не произошло нарушения несущей способности здания в целом. Несущий каркас не затронут. Вновь возводимые перегородки самонесущие. СМР, предусмотренные проектом, выполнены в соответствии с нормативными документами на строительство и не противоречат СНиП. Общие коммуникации и транзитные трубопроводы обслуживающие здание в целом в спорном нежилом помещении отсутствуют.

Выслушав выступления представителей сторон, оценив представленные доказательства и изучив доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены судебного решения и отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что ООО "ТФ "Все для Вас" произвело самовольную реконструкцию нежилого помещения, в результате которой изменилась общая площадь нежилого помещения, а также характеристика, предназначение и общая площадь технического подполья. При этом суд апелляционной инстанции признает не соответствующим действующему законодательству содержащееся в заключении N 166 от 21.12.2007 г. отдела выдачи разрешений на строительство о ввод в эксплуатацию объектов в той его части, где утверждается, что разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - не требуется.

Согласно положениям подпункта 14 пункта 1 статьи 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Из материалов дела усматривается, что проведенная истцом реконструкция технического подполья была сопряжена с изменением высоты помещения, его назначения, а также площади - следовательно, в силу указанной выше нормы закона истец произвел реконструкцию технического подполья.

На основании пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к полномочиям органов местного самоуправления городского округа относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Оценивая представленные в дело доказательства апелляционный суд, приходит к выводу о том, что реконструкция вышеуказанного объекта недвижимого имущества осуществлена без получения разрешения соответствующего органа.

Так из материалов дела установлено, что проектная документация по перепланировке спорного помещения не представлялась, согласие других собственников нежилых помещений отсутствует, следовательно указанное помещение является самовольно реконструированным.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования истца, ошибочно применил положения статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку из представленных в дело документов усматривается, что спорный объект недвижимого имущества, полученный в результате самовольной реконструкции, является самовольной постройкой, а к данным правоотношениям применяется статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 той же статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструкция технического подполья, в результате которой указанное подполье изменило свои характеристики (изменилась высота и площадь), а также свое назначение совершена без надлежащих разрешений уполномоченных органов, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное строение, следовательно, признается самовольной постройкой.

Истцом не были представлены суду все необходимые надлежащие и допустимые доказательства, которые бы подтверждали, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Строение должно отвечать требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных, технических, строительных, градостроительных, экологических норм и правил.

Представленное заключение ООО "Дедал" доказательством соответствия требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных, технических, строительных, градостроительных, экологических норм и правил не является. Других доказательств истцом не представлено.

Ссылку истца на положения статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд также признает несостоятельной, поскольку из содержания договора N 865 от 2.03.1998 г. не усматривается, что техническое подполье было предметом указанного договора. Условие о продаже технического подполья в здании (либо какой-нибудь его части) между сторонами в сделке - Фондом имущества г.Тольятти и ТОО ТФ "Все для Вас" согласовано не было.

Несостоятельной является и ссылка истца на акт приема-передачи, поскольку из его содержания не усматривается передача по договору N 865 истцу технического подполья, а усматривается лишь передача нежилого помещения (530,3 кв.м.), а также технической документации. В приложении к акту действительно, наряду с иными помещениями, указано и техническое подполье, однако, указания на передачу истцу вместе с основным помещением еще и технического подполья - не имеется.

Утверждение истца о том, что техническое подполье является принадлежностью главной вещи (основного помещения) по делу ничем не подтверждено и опровергается фактическими действиями самого истца, который в своем иске просит о признании указанного выше подполья после реконструкции самостоятельным объектом недвижимого имущества.

В соответствии с требованиями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, договор N 865 от 2 марта 1998 г. в части продажи фондом имущества ТОО ТФ "Все для Вас" технического подполья (либо его части) в здании, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул.Ворошилова, 57 не может быть признан заключенным.

Кроме того, решение суда нарушает права других собственников нежилых помещений, поскольку представленные истцом "письменные согласия" на перепланировку и переустройство части нежилого помещения, принадлежащего ООО "ТФ "Все для Вас" не могут свидетельствовать о согласии этих же собственников на переустройство техподполья в интересах истца с последующим отнесением части техподполья в собственность истца.

По указанным основаниям, решение суда подлежит отмене, а исковое требование истца удовлетворению не подлежит.

Расходы ответчика по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 сентября 2008 г. по делу N А55-5324/2008 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Все для Вас" - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Все для Вас" в пользу Мэрии городского округа Тольятти расходы, понесенные ответчиком в связи с уплатой госпошлины по апелляционной жалобы, в размере 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

Е.М.Балакирева О.Е.Шадрина