Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2008 г. N 11АП-6765/2008

2 декабря 2008 г.

Дело N А55-3237/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 2 декабря 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Юдаевой А.А.,

с участием:

от истца - представитель Заварзина А.А., доверенность от 24.07.2007 г.;

от ответчика - представитель Ларина О.С., доверенность от 16.01.2008 г., N 01/04-23;

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 ноября 2008 г. в зале N 3 апелляционную жалобу Администрации городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 августа 2008 года по делу N А55-3237/2008, судья Плотникова Н.Ю.

по иску индивидуального предпринимателя Стариковой Светланы Александровны, г.Самара

к Администрации городского округа Самара, г.Самара

о признании права собственности,

установил:

ИП Старикова С.А. обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара о признании права собственности на помещения: н2 литер А комнаты N N 24, 120, 121, 130; литер А1 комнаты N22; литер А3 комнаты N23; литер А4 комнаты NN 41, 42, 43, 127, 129; литер А4 подвал комнаты NN 33, 34.

Свое требование истец обосновал самовольной перепланировкой и реконструкцией помещения, приобретенного на основании договора купли-продажи от 20.10.2005 г. и имеющегося в собственности ранее путем заглубления технического подвала на глубину этажа, сноса части ненесущих перегородок. Правовым обоснованием искового требования истец указала положения стать 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27 июня 2008 года произведена замена ненадлежащего ответчика - Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара - на надлежащего - Администрацию городского округа Самара.

Администрация городского округа Самара в отзыве на исковое заявление против удовлетворения иска возражает, свои возражения ответчик обосновывает отсутствием доказательств: заключения Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара о соответствии спорного объекта градостроительным правилам и нормам, Карте правового зонирования, выписки из реестров федеральной собственности, государственной собственности, муниципальной собственности, содержащие информацию об отсутствии спорных объектов в указанных реестрах собственности.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 августа 2008 года иск удовлетворен, за ИП Стариковой С.А. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение: н2 литер А комнаты N N 24, 120, 121, 130; литер А1 комнаты N22; литер А3 комнаты N23; литер А4 комнаты NN 41, 42, 43, 127, 129; литер А4 подвал комнаты NN 33, 34 общей площадью 1085,3 кв.м., расположенное в жилом доме литера А, А1, А2, А3, А4, Б, а, а2, б по адресу: г.Самара, ул.Молодогвардейская, д.94.

Не согласившись с судебным актом, принятым по делу Арбитражным судом Самарской области, Администрация городского округа Самара обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалованное решение отменить, поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих, что в результате произведенной им реконструкции самовольная постройка является безопасной для других лиц, не нарушает права иных лиц. Кроме того, заявитель в апелляционной жалобе указал, что в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности права на земельный участок, на котором расположен данный дом. Выполнение Стариковой С.А. подвала увеличивает площадь ее помещений и соответственно уменьшает размеры долей других собственников в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд от 28 октября 2008 года в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 11 часов 45 минут 25 ноября 2008 года в связи с необходимостью уточнения наличия прав третьих лиц на земельный участок, расположенный под спорным строением.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы Ларина О.С. на ее удовлетворении настаивает по основаниям, указанным в жалобе.

Представитель истца Заварзина А.А. против удовлетворения жалобы возражает, полагает, что истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие безопасность реконструированного им помещения и отсутствие нарушения прав других лиц.

Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие обстоятельства:

Из кадастрового плана от 17.06.2004 г. земельного участка с кадастровым номером 63:01:08 16 009:0008 землепользование, находящееся по адресу: Самарская область, г.Самара, Самарский район, ул.Молодогвардейская, д.94, имеет площадь 1506,34 кв.м., разрешенное использование (назначение) - под жилое здание с встроенными нежилыми помещениями.

Свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2005 г. серия 63-АБ N 791487 подтверждается право собственности Стариковой С.А. в отношении нежилого помещения площадью 281,40 кв.м., 1 этаж комнаты N N 16, 17, 27, 28, адрес объекта: Самарская область, г.Самара, Самарский район, ул.Молодогвардейская, д.94.

Свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2005 г. серия 63-АБ N 791486 подтверждается право собственности Стариковой С.А. в отношении нежилого помещения площадью 548,50 кв.м., литера А, А1, А3, 1 этаж комнаты N N 18-26, 118-123, адрес объекта: Самарская область, г.Самара, Самарский район, ул.Молодогвардейская, д.94.

Свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2005 г. серия 63-АБ N 791488 подтверждается доля Стариковой С.А. (32829/100000) в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка под жилое помещение со встроенными нежилыми помещениями площадью 1506,34 кв.м., адрес объекта: Самарская область, г.Самара, Самарский район, ул.Молодогвардейская, д.94.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 5.11.2008 г. подтверждается, что Старикова С.А. пользуется земельным участком по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Молодогвардейская 94, на праве общей долевой собственности.

Согласно техническому паспорту от 4.10.2005 г. нежилое помещение (инв.N 800), находящееся по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Молодогвардейская, д.94 построено в 1906 г., общая площадь дома 2712,8 кв.м., в т.ч. жилые помещения 955,1 кв.м., нежилые помещения 1481,9 кв.м., из них принадлежащие истцу 829,9 кв.м. Строение состоит из литер А, А1, А3, А4.

Согласно техническому паспорту от 3.10.2007 г. нежилое помещение номер н2, инвентарный номер 1-00800, находящееся по адресу: г.Самара, Самарский район, ул.Молодогвардейская, д.94, здание состоит из литер А, а, А1, А2, а2, А3, А4, Б, б, лестницы. Годы постройки - 1906 и 1959, помещения (литера А и А4) реконструированы в 2007 году. Общая площадь 3.380,2 кв.м., в т.ч. нежилые помещения - 2.149,3 кв.м., жилые помещения (квартиры) - 898,1 кв.м. Помещение с номером н2 состоит из комнат N N 24, 120, 121, 130 (литера А, 1 этаж), 22, 118 (литера А1), 23 (литера А3), 33, 34 (литера А4, подвал), 16, 17, 28, 41, 42, 43, 127, 128, 129 (литера А4, 1 этаж), общая площадь помещения 1497,3 кв.м.

В обоснование безопасности произведенное реконструкции истцом суду было представлено техническое заключение ЗАО фирма "Горжилпроект" по перепланировке нежилого помещения, составленное в декабре 2007 года, согласно которой в результате реконструкции в помещении в осях 3-4 и А-Г выполнен подвал путем заглубления фундамента на глубину этажа, над подвалом выполнены монолитные ж/б перекрытия, на первом этаже частично заложены существующие дверные проемы, открыты и вновь выполнены оконные проемы, в пределах чердака выполнен мансардный этаж, с подвала на первый этаж выполнена лестница, перепроектированы перегородки и т.д. Все работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП 3.03-01-87 "Несущие и ограждающие конструкции". Устройство подвала, по выводам, содержащимся в заключении, не нарушило несущую способность существующих конструкций. Перепланировка нежилых помещений с устройством новых межэтажных перекрытий и подвала под частью здания не вызвало потерю несущей способности конструкции и устойчивости дома в целом. Перепланировка не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Дальнейшая эксплуатация помещений возможна. Выполненные работы по перепланировке и переустройству нежилых помещений не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

По экспертному заключению врачей - экспертов отдела в г. Самаре ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области" от 20.02.2008 г. N 73/05, акту санитарно-гигиенической оценки реконструкции от 19.02.2008 г. нежилое помещение общей площадью 1497,3 кв.м., расположенное на 1-м этаже по ул.Молодогвардейской, дом N 94, в Самарском районе г.Самары в реконструированном состоянии пригодно для размещения магазина промышленных товаров, при выполнении реконструкции не нарушены требования действующего санитарного законодательства. Заключение утверждено зав. Отделом гигиены и эпидемиологии ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области".

Письмом от 12.05.2008 г. заместитель начальника ОГПН городского округа Самара указал истцу, что в соответствии с действующим законодательством исключено получение заключения органа госпожарнадзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Письмом Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 10.01.2008 г. указано, что при выполнении строительных работ в нежилом здании по адресу: г.Самара, ул.Молодогвардейская, д.94, затронуты конструктивные характеристики здания в целом, превышены предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Реконструкция произведена без разрешения на строительство, при этом получение указанного разрешения обязательно в силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Письмом Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 24.11.2008 г. подтверждается, что спорный объект недвижимого имущества расположен в зоне деловых и коммерческих предприятий в границах исторической части центрального района Ц-1, использование объекта недвижимости возможно в соответствии с регламентом в указанной зоне.

Изучив материалы дела, выслушав выступления представителей сторон и оценив доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что Старикова С.А. произвела самовольную реконструкцию нежилого помещения, в результате которой общая площадь нежилого помещения стала составлять 1085,30 кв.м., в т.ч. часть помещения занимает самовольно обустроенное подвальное помещение.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации подвал, а также земельный участок, на котором расположен дом, являются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Истцом в данном случае не представлены вышеуказанные согласия собственников помещений в доме N 94 по ул. Молодогвардейской.

В соответствии с пунктом 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Согласно положениям подпункта 14 пункта 1 статьи 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

На основании пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к полномочиям органов местного самоуправления городского округа относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Оценивая представленные в дело доказательства апелляционный суд, приходит к выводу о том, что реконструкция вышеуказанного объекта недвижимого имущества осуществлена без получения разрешения соответствующего органа.

Так из материалов дела установлено, что проектная документация по перепланировке спорного помещения не представлялась, согласие жильцов дома отсутствует, следовательно в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное помещение является самовольной постройкой.

Согласно пунктов 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств влечет за собой признание возведенного объекта самовольной постройкой.

Указанная правовая норма определяет возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Однако из материалов дела усматривается, что Старикова С.А. обладает лишь долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Таким образом, строение должно отвечать требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных, технических, строительных, градостроительных, экологических норм и правил.

В соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" в случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственный пожарный надзор осуществляется в рамках государственного строительного надзора уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Представленное письмо заместителя начальника отдела государственного пожарного надзора г. Самары доказательством пожарной безопасности самовольной постройки не является.

Согласно экспертному заключению по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от 20.02.2008 г. спорная самовольная постройка в перепланированном состоянии, расположенное по адресу: г.Самара, ул. Молодогвардейская, 94, первый этаж соответствует требованиям санитарного законодательства. Таким образом, санитарно-эпидемиологическое заключение выдано лишь в отношении нежилого помещения, расположенного на первом этаже. В отношении подвального помещения такого заключения не представлено. Однако и данное заключение не может быть признано надлежащим доказательством санитарной безопасности самовольной постройки, поскольку выдано неуполномоченным лицом.

На основании пункта 1 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 г. N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии с пунктом 5 Положения государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора.

Истцом заключение уполномоченных органов на осуществление государственного строительного надзора по спорному объекту капитального строительства не представлено.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств, исходя из оценки представленных в дело доказательств, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Самарской области от 22 августа 2008 года по делу N А55-3237/2008 подлежит отмене, а исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца в сумме 1000 руб.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 августа 2008 года по делу N А55-3237/2008 - отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении искового требования индивидуального предпринимателя Стариковой Светланы Александровны - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Стариковой Светланы Александровны в пользу Администрации городского округа Самара расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

Е.М.Балакирева К.К.Туркин