Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2009 г. N 11АП-9241/2008

21 января 2009 г.

Дело N А55-14849/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Исхаковой Э.Г.,

с участием:

от заявителя - Пантелеева Ю.А., доверенность от 12 января 2009 г.;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - Обоимов П.А., доверенность от 11 января 2009 г. N 12-02;

от третьего лица - Администрации городского округа Сызрань - Бакиева Г.И., доверенность от 13 января 2009 г. N 02-269/27,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

ООО "Стройпластик", г. Сызрань, Самарская обл.,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2008 г.

по делу N А55-14849/2008 (судья Бойко С.А.),

по заявлению ООО "Стройпластик", г. Сызрань, Самарская обл.,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

третье лицо - Администрация городского округа Сызрань, г. Сызрань, Самарская обл.,

о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Стройпластик" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом уточнения) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - ответчик, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 05 июля 2008 г. N 08/016/2008-919 и об обязании ответчика зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28 декабря 2005 г. N 1646 и аннулировать государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 28 декабря 2005 г. N 1646 .

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что обременение залогом права аренды земельного участка возникло в силу прямого указания закона; погашение регистрационной записи о залоге в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения заявления о совершении соответствующих регистрационных действий с представлением передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что погашение записи об аренде и записи о залоге в силу закона должно производиться на основании соглашения о расторжении договора аренды, подписанных передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства; передаточные акты на объекты долевого строительства являются документами, подтверждающими полное исполнение обеспеченного залогом обязательства и их предоставление является для государственного регистратора незамедлительной обязанностью по внесению соответствующей записи (прекращение залога) в реестр; ООО "Стройпластик" не могло практически осуществить устранение причин, ставших основанием для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 28 декабря 2005 г. N 1646, так как право на обращение за государственной регистрацией права собственности на объекты долевого строительства принадлежит дольщикам и является их правом, а не обязанностью. ООО "Стройпластик" не может повлиять на дольщиков и заставить их обратиться в УФРС за государственной регистрацией права собственности.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель регистрирующего органа считает решение суда законным и обоснованным.

Представитель третьего лица согласен с доводами апелляционной жалобы заявителя и просит решение суда отменить.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

ООО "Стройпластик" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 18 февраля 2008 г.

05 июля 2008 г. заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения от 18 февраля 2008 г. отказано на основании абзаца 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

При принятии решения об отказе в признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

ООО "Стройпластик" являлось застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сызрань, пер. Некрасовский, 38.

На период проектирования и строительства Муниципальное образование г. Сызрань (арендодатель) предоставило ООО "Стройпластик" (арендатор) по договору аренды земельного участка от 28 декабря 2005 г. N 1646 в аренду земельный участок из земель поселений (кадастровый номер 63:08:0101035:0083). Срок действия договора установлен до 08 ноября 2008 г. (т. 1 л.д. 29-31).

По окончании строительства сторонами вышеназванного договора аренды было подписано дополнительное соглашение от 18 февраля 2008 г. к договору аренды земельного участка от 28 декабря 2005 г. N 1646, в соответствии с условиями которого стороны договорились расторгнуть договор аренды земельного участка от 28 декабря 2005 г. N 1646 с 01 января 2008 г. (т. 1 л.д. 44-45).

Сообщением от 05 июля 2008 г. N 08/016/2008-919 (т. 1 л.д. 46-48) регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации вышеназванного соглашения, мотивировав отказ тем, что право аренды земельного участка обременено залогом в силу закона на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Регистрационная служба указала, что согласно пункту 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09 июня 2005 г. N 82, запись об ипотеке в силу закона погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, обременение залогом права аренды земельного участка возникло в силу прямого указания закона.

Согласно статье 25.1 Закона о регистрации договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации. При этом запись о данном договоре (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по договору) вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел одновременно вносится запись в силу закона о залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Данная норма введена законодателем в Закон о регистрации Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в связи с необходимостью защиты прав и интересов участников долевого строительства. Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещения убытков или взыскания неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Комитетом по строительству и архитектуре Администрации городского округа Сызрань было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями на пересечении улицы Кирова и переулка Некрасовский на земельном участке с кадастровым номером 63:08:0101035:0083, расположенного по адресу г. Сызрань, пер. Некрасовский, 38. Участникам долевого строительства были переданы по передаточным актам 72 квартиры и нежилые помещения в вышеназванном доме, на часть которых была произведена государственная регистрация прав собственности. Однако до настоящего времени не произведена государственная регистрация права собственности участников долевого строительства на квартиры N N 5, 9, 11.

Судом первой инстанции при отказе в удовлетворении заявленных требований правильно применены нормы материального права.

Так, согласно пункту 7 статьи 16 Закона о регистрации регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав.

Пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации и статьей 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

С учетом указанных норм законодательства регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию, а погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.

При изложенных выше обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что погашение регистрационной записи о залоге в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения заявления о совершении соответствующих регистрационных действий с представлением передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод об обоснованности доводов регистрирующего органа при отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2008 г. по делу N А55-14849/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

П.В. Бажан Е.М. Рогалева